Die Klägerin 1 geht davon aus, dass der verurkundete und von der Beklagten bezahlte Kaufpreis von CHF 6.1 Mio. in einem erheblichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Transaktion stehe. Bei einem Marktwert der Liegenschaft im Verkaufszeitpunkt im Frühjahr 2010 von jedenfalls CHF 7 Mio. betrage der Differenzbetrag nach ihrem Dafürhalten mindestens CHF 900'000 (act. 1 Rz. 79, Rz. 85).
Die Beklagte legt dar, sie habe den Kauf des streitgegenständlichen Grundstü- ckes durch die Bank N. finanziert. Das Darlehen, welches die Bank N. der Beklagten zum Kauf des Grundstückes gewährt habe, habe grundpfandrechtlich gesichert werden müssen. Um den Wert dieser Grundpfandsicherheiten beurteilen zu können, habe die Bank N. nach Besichtigung des Gebäudes eine Verkehrswertschätzung erstellt. Zudem habe sich die Bank N. auf ihre bestehende Schätzung des unmittelbar angebauten Grundstückes L. 2 abstützen können, welches sich schon früher im Eigentum der Beklagten befunden habe. Die Bank N. sei zu einem Verkehrswert von CHF 6'072'116 bzw. zu einem Verkehrswert Barwert von CHF 5'971'100 gelangt. Obschon der beurkundete und von der Bank N. teilweise zu finanzierende Kaufpreis von CHF 6.1 Mio. höher gelegen sei, habe dieser durch die Bank N. noch als marktkonformer Verkehrswert anerkannt werden kön- nen. Damit sei durch eine genau im relevanten Zeitpunkt erstellte Verkehrswertschätzung einer erfahrenen kreditgebenden Bank erstellt, dass der Kaufpreis von CHF 6.1 Mio. sogar höher gewesen sei als der Verkehrswert. Zudem sei die Verkehrswertschätzung der Bank N. aufgrund verschiedener Parameter zu hoch gelegen. Den Gläubigern im Konkurs über die G. AG sei keinerlei Vollstreckungssubstrat entgangen, weshalb es an einer Gläubigerschädigung fehle (act. 12
Rz. 45 ff., Rz. 74).
Die von der Beklagten eingereichten Verkehrswertschätzung der Bank N. vom 3. März 2010 geht im Schätzungszeitpunkt von einem Verkehrswert der streitgegenständlichen Liegenschaft von CHF 6'100'000 aus (act. 13/2 S. 1). Nach Dafürhalten des Schätzers könne der Kaufpreis von CHF 6'100'000 als marktkonformer Verkehrswert anerkannt werden (act. 13/2 S. 10).
Zur Begründung ihrer Annahme, der Marktwert der streitgegenständlichen Liegenschaft habe im Verkaufszeitpunkt mindestens CHF 7 Mio. betragen, bringt die Klägerin 1 vor, auch I. und die Beklagte seien ganz offensichtlich von einem erheblich höheren Wert als dem verurkundeten Kaufpreis von CHF 6.1 Mio. ausgegangen. Dies belege insbesondere der zwischen ihnen als Darlehensvertrag und Vereinbarung betitelte Vertrag vom 4. Februar 2010. Der Vertrag halte im Ingress zwar fest, dass die Parteien von einem beabsichtigten Kaufpreis der Liegenschaft zwischen CHF 6.1 Mio. und 6.5 Mio. ausgingen. Klar sei aber, dass
damit ein im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert zu tiefer Preis stipuliert worden sei, ergäben die ganzen übrigen Vertragsbestimmungen sonst doch keinen Sinn. Die Beklagte habe sich in diesem Vertrag verpflichtet, ein Darlehen bis maximal CHF 2 Mio. gegen unbeschwerte Übergabe des Schuldbriefs im 2. Rang über CHF 2 Mio. zu gewähren, damit die G. Rückzahlungen an die M. und die Bank N. leisten könne, um so die Schuldbriefe abzulösen und bei einem Verkauf an die Beklagte ihr die Aushändigung der Schuldbriefe und die freie Verfügungsmacht über die Liegenschaft zu ermöglichen. Allein die Eingehung dieser Verpflichtung belege, dass die Beklagte von einem Wert der Liegenschaft von mindestens CHF 7 Mio. ausgegangen sei. Sie habe den Schuldbrief im 2. Rang als voll werthaltig gehalten im Wissen, dass die Bank N. mit einem Schuldbrief von CHF 4.5 Mio. im 1. Rang (+ 10 % Zins für drei Jahre und somit über CHF 5.5 Mio.
Maximalhaftung) ausgegangen sei. Auch habe das vereinbarte Rückkaufsrecht für I. nur dann Sinn ergeben, wenn er mit diesem Recht die Liegenschaft unter dem Verkehrswert wieder erwerben könnte, da Basis des Rückkaufsrechts der Kaufpreis der Liegenschaft zuzüglich Auslagen durch die beiden Handänderungen sei (act. 1 Rz. 79 ff.).
Zunächst ist festzuhalten, dass es sowohl bezüglich der Schenkungsals auch der Deliktspauliana zur Feststellung, ob eine gemischte Schenkung bzw. eine Gläubigerschädigung vorliegt, auf den Verkehrswert der streitgegenständlichen Liegenschaft und nicht darauf ankommt, welchen Wert die Vertragsparteien der streitgegenständlichen Liegenschaft aus ihrer Sicht zumassen (vgl. STAEHELIN, a.a.O., N 15 zu Art. 286 SchKG und N 3 zu Art. 288 SchKG). Zu berücksichtigen ist weiter, dass die Verkehrswertschätzung der Bank N. beim Abschluss der Vereinbarung vom 4. Februar 2010 noch nicht vorlag. Hinzu kommt, dass die Klägerin 1 selber ausführt, es habe sich bei den Verpflichtungen in der Vereinbarung vom 4. Februar 2010 um die maximal zu leistenden Zahlungen gehandelt, wäh- rend die von der Beklagten effektiv geleisteten Zahlungen von CHF 1'070'150 an die M. und CHF 5'029'850 an die Bank N. wesentlich tiefer lagen (act. 1 Rz. 76, Rz. 81; Kaufvertrag vom 12. Februar 2010: act. 2/6 S. 4).
Die Klägerin 1 führt weiter aus, die M. Holding AG habe der G. AG noch im Dezember 2006 - als die Zahlungsschwierigkeiten der G. Gruppe und von I.
bekannt gewesen seien - ein Darlehen von CHF 2'600'000 gewährt, das mit einem Schuldbrief von CHF 2'000'000 im Nachgang zur Bank N. mit CHF 5'400'000 (Nominalwert CHF 4.5 Mio. + drei verfallene Jahreszinse) auf der Liegenschaft L. abgedeckt worden sei. Offenbar habe die M. als namhaftes Immobilienunterne h- men den Wert der Liegenschaft schon damals auf wesentlich mehr als CHF 6.1 Mio. geschätzt (act. 1 Rz. 82).
Aus einer Darlehensgewährung der M. Holding AG rund vier Jahre vor dem Verkauf der streitgegenständlichen Liegenschaft an die Beklagte kann die Klägerin 1 nichts zu ihren Gunsten ableiten, denn relevant ist der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Vornahme der anfechtbaren Handlung (vgl. STAEHELIN, a.a.O., N 15 zu Art. 286 SchKG).
Sodann macht die Klägerin 1 geltend, sie habe eine Schätzung des Liegenschaftswertes durch die unabhängige und renommierte Immobiliengesellschaft O. veranlasst, welche im Winter 2010 ebenfalls auf einen Verkaufswert von mindestens CHF 7 Mio. gelangt sei. O. habe dazu geschrieben, die Lage unmittelbar beim Bahnhof H. auf der Seite der Altstadt könne als Prime Location für
H. bezeichnet werden. Die Klägerin 1 führt weiter aus, ausgehend von einer nur von Aussen geschätzten vermietbaren Fläche von rund 1'000 m2 und einem mittleren Lagen Mietpreis von CHF 350 m2 an vergleichbaren in H., bei einer für solche Liebhaberobjekte bereits sehr hohen Bruttorendite von 5 % habe der Ertragswert der Liegenschaft gemäss O. im Jahre 2010 CHF 7 Mio. betragen. Aus Beweisofferte benennt die Klägerin 1 Herrn P. als Zeugen (act. 1 Rz. 83). Die Be-
klagte weist zu Recht darauf hin, dass es nahe gelegen hätte, die behauptete Schätzung von O. einzureichen, anstatt einen Zeugen zu benennen. Zudem legt sie dar, dass die Schätzung von O. auf falschen und unrealistischen Zahlen basiere (act. 12 Rz. 56 ff.).
Gemäss Art. 254 ZPO ist im summarischen Verfahren Beweis grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen. Andere Beweismittel sind nur zulässig, wenn sie das Verfahren nicht wesentlich verzögern, es der Verfahrenszweck erfordert oder das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hat. Die Klägerin 1 reicht die von ihr behauptete Schätzung nicht ins Recht, sondern beruft sich stattdessen auf einen Zeugen, dessen Einvernahme indessen eine wesentliche Verzögerung des
Massnahmeentscheides zur Folge hätte. Auf der anderen Seite liegt die von der Beklagten eingereichte Verkehrswertschätzung der Bank N. im relevanten Zeitpunkt vor, welche u.a. auf einer Besichtigung der Liegenschaft und den zur Schätzung erforderlichen Unterlagen und nicht einzig auf einer Schätzung der vermietbaren Fläche von ausserhalb der Liegenschaft basiert. In der Verkehrswertschätzung der Bank N. wird u.a. ausgeführt, dass in H. bei Neuvermietungen von Büros im Mittel CHF 200 jährlich pro Quadratmeter und von Verkaufsflächen im Mittel CHF 270 jährlich pro Quadratmeter bezahlt würden (act. 13/2 S. 6), welche Zahlen somit deutlich unter den von der Klägerin 1 als Mittelwert geltend gemachten liegen.
Schliesslich bringt die Klägerin 1 vor, die Mieterträge der vergangenen Jahre könnten nicht als Basis für eine Bewertung herangezogen werden, da alle Mieter zur G. Gruppe bzw. zum wirtschaftlich berechtigten I. gehört hätten. Auch heute noch habe die I. AG, die gemäss offiziellen Angaben dem Bruder von I. gehöre und in der I. der einzige Verwaltungsrat sei, sowie die Q. AG mit dem Organ
R. und S. (vormals Organ bei G. AG), die einen Teil der Tätigkeit der G.-Gruppe
weiterführe und klar ebenfalls dem Umfeld von I. zuzurechnen sei, Räumlichkeiten und Geschäftssitz in der streitgegenständlichen Liegenschaft, womit die vereinbarten Mietzinse sicher nicht dem Marktwert entsprechen würden, sondern Teil des Deals zwischen der Beklagten und I. seien (act. 1 Rz. 84). Die Beklagte wendet ein, der effektive Nettomietzins pro Jahr habe im Februar/März 2010 nur
CHF 326'640 betragen und nicht CHF 382'740, wie dies die Bank N. aufgrund der Annahme einer zu grossen vermietbaren Nettofläche unterstellt habe. Damit sei die nicht ansatzweise substantiierte Behauptung der Klägerin 1 widerlegt, die Mietverträge mit den Gesellschaften der G.-Gruppe seien zu einem tiefen Mietzins abgeschlossen worden, so dass diese nicht marktkonform gewesen seien (act. 12 Rz. 49 ff.).
Der Verkehrswertschätzung der Bank N. ist zu entnehmen, dass sich im relevanten Zeitpunkt in der Liegenschaft im Unterund Erdgeschoss in erster Linie ein Restaurant und in den vier Obergeschossen Büros befanden. Für die auf die Bü- ros in den Obergeschossen entfallende Fläche wurde von einem Mietwert zwischen CHF 300 und CHF 320 jährlich pro Quadratmeter und insgesamt von einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 225 jährlich ausgegangen (act. 13/2 S. 8 f.). Die Beklagte legt dar, in der unmittelbar angrenzenden Liegenschaft L. 2, welche renoviert worden sei und sich damit in einem substantiell besseren Zustand als das streitgegenständliche Gebäude befinde, hätten die Jahresmietzinse für Büros zwischen CHF 275 und CHF 320 pro Quadratmeter betragen (act. 12 Rz. 63). Als Beleg reicht sie drei Mietverträge für Büroräumlichkeiten der L. 2 ein, welche zwischen Ende Juli 2010 und Mitte März 2011 abgeschlossen wurden (act. 13/6/1-3). Die in der Verkehrswertschätzung angenommenen Mietwerte für die streitgegenständliche Liegenschaft erweisen sich auch bei einem Vergleich mit den von der Beklagten glaubhaft gemachten Mietzinsen für Büroräumlichkeiten in der Nachbarliegenschaft als nachvollziehbar.
Zusammenfassend erweist sich die von der Klägerin 1 behauptete Gläu- bigerschädigung durch den Verkauf der streitgegenständliche Liegenschaft an die Beklagte als nicht glaubhaft dargetan.
Hinzu kommt, dass die Schenkungspauliana bei einer gemischten Schenkung nur dann gutzuheissen wäre, wenn der von der Beklagten geleistete Kaufpreis von CHF 6.1 Mio. in einem erheblichen Missverhältnis zum objektiven wirtschaftlichen Wert bzw. zum Verkehrswert der Liegenschaft im Verkaufszeitpunkt gestanden hätte. Dass eine erhebliche Verschiedenheit des wirtschaftlichen Wertes gemäss den Ausführungen der Beklagten im Regelfall eine Diskrepanz von mindestens 10 % voraussetzen würde (act. 12 Rz. 70), ist den von ihr zitierten Fundstellen nicht zu entnehmen, sondern es wurde in einem älteren Bundesgerichtsentscheid ausgeführt, es bedürfe keiner Ausführungen, dass in einer Differenz von 10 % zwischen wirklichem Preis und Gegenleistungen ein Missverhältnis im Sinne von Art. 286 SchKG liege (BGE 45 III 151 E. 4; vgl. auch die weiteren Beispiele aus der Judikatur bei RÜEDI, Aktuelle Fragen des Anfechtungsrechts nach Art. 285 ff. SchKG, Diss. 2008, N 510, wonach ein erhebliches Missverhältnis auch bei einer Wertdifferenz von 17 %, 45 %, 75 % und 220 % angenommen wurde). Für den Massnahmeentscheid kann offen bleiben, ab welchem Verkehrswert der Liegenschaft von einem erheblichen Missverhältnis zur Gegenleistung auszugehen ist, doch kann bereits festgehalten werden, dass angesichts des gerichtsnotorischen Ermessensspielraums bei Verkehrswertschätzungen von Liegenschaften vorliegend bis zu einer Differenz von mindestens 5 % oder rund CHF 300'000 ein erhebliches Missverhältnis kaum bejaht werden könnte. Dass der Verkehrswert der streitgegenständlichen Liegenschaft im Zeitpunkt des Verkaufs an die Beklagte höher gewesen wäre, wurde von der Klägerin 1 nicht glaubhaft gemacht.
Bezüglich der Deliktspauliana ist festzuhalten, dass die Schädigungsabsicht von I. als Organ der G. AG sowie deren Erkennbarkeit für die Beklagte beim jetzigen Aktenstand schon deshalb nicht glaubhaft erscheint, weil sich die Vertragsparteien bei der Festsetzung des Grundstückspreises auf die Verkehrswertschätzung der Bank N. stützten. Für den Massnahmeentscheid erübrigt es sich daher, auf die diesbezüglichen Parteivorbringen einzugehen.
Für die Anfechtung gemäss Art. 286 und Art. 288 SchKG ist von einer negativen Hauptsachenprognose auszugehen.
LOGIN ▾
