Urteil Verwaltungsgericht (ZH - VB.2012.00585)

VB.2012.00585

Urteil

der 3.Kammer

vom 19.Dezember2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea
Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Michèle Babst.

In Sachen

betreffend Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und
Wiederherstellungsbefehl,

hat sich ergeben:

I.

A ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks Kat.-Nr.01 (F-Hof) in D. Er plante den Stallbereich des auf seinem Grundstück bestehenden Ökonomiegebäudes Assek.-Nr.02 zu sanieren und nahm einen Teil der Umbauarbeiten bereits vor. Darauf erliess die Bau- und Planungskommission D am 24.Juni 2011 einen Baustopp. Nachdem A danach ein Baugesuch eingereicht hatte, verweigerte ihm die Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung vom 24.November 2011 die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für den teilweisen Abbruch und Wiederaufbau des Ökonomiegebäudes. Eröffnet wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung zusammen mit dem Beschluss der Bau- und Planungskommission D vom 18.Januar 2012, die die Bauherrschaft verpflichtete, innert drei Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses den nördlichen Teil der Scheune Assek.-Nr.02 abzubrechen, unter Androhung der Ersatzvornahme.

II.

Dagegen rekurrierte A am 14.Februar 2012 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insbesondere die vollumfängliche Aufhebung des Beschlusses der Planungs- und Baukommission D vom 18.Januar 2012 sowie der Verfügung der Baudirektion vom 24.November 2011 und die Erteilung der Bewilligung für die Sanierungsarbeiten. Nachdem das Baurekursgericht einen Augenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 7.August 2012 ab, wobei ein Gerichtsmitglied einen Minderheitsantrag auf teilweise Gutheissung des Rekurses stellte.

III.

A erhob am 13.September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte wiederum die vollumfängliche Aufhebung der angefochtenen Verfügungen und die Anweisung an die Gemeinde D, die Bewilligung für die Sanierungsarbeiten zu erteilen. Eventualiter verlangte er, der Abbruchbefehl der Gemeinde D sei aufzuheben und sie sei anzuweisen, aus Verhältnismässigkeitsgründen auf einen Wiederherstellungsbefehl zu verzichten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins und die Zustellung sämtlicher Vernehmlassungen zur Stellungnahme; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Kammer erwägt:

1.

2.

3.

Assek.-Nr.02 einander und nehöher gelegte ,und eine neue Wand zwischen Stall und Tenne

3.2 Eine Bewilligung nach Art.22 Abs.2 kann für das Bauvorhaben nicht erteilt werden, da der Beschwerdeführer keinen Landwirtschaftsbetrieb mehr führt. Baueinzig

4.

in der zur Zeit der Baugesuchseingabe geltenden Fassung (GSchG). ; 125 II 431 E.5c In der seit dem 1.November 2012 geltenden Fassung führt Art.41 RPV aus, dass RPG anwendbar ist auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt.

sie

4.4 ,v6 E.4.2.1 21.Juli 2011, 1C_157/2011, E.4.1bereits damit

Zonenkonform sind gemäss Art.16a Abs.1 RPG Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Die Landwirtschaft umfasst die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung, ferner die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse auf den Produktionsbetrieben sowie die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (vgl. Art.3 Abs.1 LwG, Art.34 Abs.1 und2 RPV). Nach Art.7 Abs.1 des Bundesgesetzes vom 4.Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage für die landwirtschaftliche Produktion dienen und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist.

antalZürich etc.2010, )Für die Prüfung,, ist daher (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts St.Gallen vom 16.März 2011, B2010/193, E.5.1.3) (; vgl. auch , S.531; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art.16a Rz.23).

A. Dhabe , weshalb der Betrieb nebenamtlich geführt wurde Der Familie des Beschwerdeführers wurde im Jahr 1975 der Einbau einer 6-Zimmerwohnung in der Remise bewilligt. Damit werde die Eigenbewirtschaftung des ungünstigeren Wieslandes auch zukünftig möglich seinDie Erzielung einer Existenzgrundlage allein konnte für die Bejahung der Zonenkonformität nicht allein den Ausschlag geben (vgl. BGE 121 II 307 E.5d). genutzt wurden, waren weiterhin zonenkonformr,,,

4.5 Damit ergibt sich, dass im Jahr 1975 noch ein landwirtschaftlicher Betrieb, wenn auch bloss nebenamtlich, geführt wurde. Daher hat auch das damalige kantonale Landwirtschaftsamt das Bauvorhaben behandelt. Die Vorinstanzen sind folglich zu Recht davon ausgegangen, dass die Ökonomiebaute Assek.-Nr.02 im Jahr 1975 noch landwirtschaftlich genutzt wurde und daher nicht durch eine Rechtsänderung, sondern durch die spätere Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes zonenwidrig wurde. Wenn im Vorentscheid der Bau- und Planungskommission D bezüglich Werkstatteinbaus in das Ökonomiegebäude vom 3.Juni 1987 erwähnt wird, dass der ehemalige Landwirtschaftsbetrieb mangels ausreichender Existenzgrundlage seit vielen Jahren aufgegeben worden sei, belegt dies entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers die Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes vor 1972 nicht. Selbst wenn der Betrieb erst nach 1975 nicht weitergeführt wurde, war dies im Jahr 1987 schon über zehn (und damit viele) Jahre her. es denn auch ; VGr, 10.Mai2012, , E.5.2 Gemäss den Akten wurde der landwirtschaftliche Betrieb somit nach 1975 und vor 1987 aufgegeben. Der Beschwerdeführer macht zusätzlich geltend, das Grundstück habe mit grosser Wahrscheinlichkeit vor 1980 in einem Gebiet gelegen, für welches ein gewässerschutzkonformes Kanalisationsprojekt bestand, und reicht eine Schlussabrechnung für einen Kanalisationsanschluss von 1983 ein. Diese belegt aber weder das Vorhandensein eines Kanalisationsprojekts vor 1980 noch liefert sie Anhaltspunkte dafür, dass das Grundstück generellen Kanalisationsprojekts lag (vgl.Art.17 Abs.1 aGschG) und damit in einer vorläufigen Bauzone (vgl. BGE100 Ib 208 E.2b)Die Scheune geniesst demgemäss keine Bestandesgarantie nach Art.24c RPG. Da es sich bei ihr um eine freistehende Ökonomiebaute handelt, die nicht an eine landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut ist, fällt sie auch nicht in den Anwendungsbereich des am 1.November 2012 in Kraft getretenen Art.24c Abs.3 RPG, wonach , in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt werden (vgl. dazu BGr, 15.März 2012, 1C_187/2011 in: ZBl 113/2012 S.610ff.).

5.

5.1 N, wenn RP erfordertsofern Gestützt auf Art.22Abs.1 RPG sind Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig.

Der Beschwerdeführer macht geltend, er führe lediglich Sanierungsarbeiten an der Scheune durch. Es handle sich dabei um aufgestauten Unterhalt, womit beschädigte Teile ersetzt repariert würden und der Weiterbestand der Baute sichergestellt werde. Die Vorinstanz erachtete das Bauvorhaben hingegen als einen Ersatzbau. Reine Unterhaltsarbeiten hätten nicht den Abbruch, sondern die Instandsetzung des Bruchsteinmauerwerks erfordert. Auch das erstmalige Einbringen des Betonbodens im Stall, der Einzug der neuen Kalksandsteinmauer zwischen Stall und Tenne und das geplante Ersetzen der bestehenden Holzdecke durch eine höher eingesetzte Betondecke bildeten Erneuerungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer Renovierung hinausgingen und unter Umständen auch zu einer Nutzungserweiterung führten.

5.3 Durch die Abbrucharbeiten wurden statisch wichtige Bestandteile der Scheune entfernt. Daher wurde der Einbau eines neuen Stützpfeilers nötig. Der Ersatz der tragenden Mauer entspricht einem teilweisen Abbruch des Stalls und dessen Wiederaufbau. Für reine Unterhaltsarbeiten hätten die tragenden Elemente nicht entfernt werden dürfen. f (vgl. Merkblatt "Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen" des Der Beschwerdeführer hat überdies begonnen, eine neue Innenwand zwischen Stall und Tenne einzuziehen sowie einen neuen Betonboden einzubringen. Diese Arbeiten gehen ebenfalls über reine Sanierungsarbeiten hinaus. Somit beinhaltet das Bauvorhaben des Beschwerdeführers bauliche Massnahmen, womit eine Ausnahmebewilligung gemäss Art.24a RPG nicht gewährt werden kann.

Dementsprechend haben die Vorinstanzen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben des Beschwerdeführers zu Recht verweigert.

6.

6.1 Die Bau- und Planungskommission D hat daher die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands geprüft und ausgangsgemäss den Beschwerdeführer verpflichtet, innert drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids den nördlichen Teil der Scheune Assek.-Nr.02, F-Hof, abzubrechen. Der Beschwerdeführer verlangt im Eventualantrag die Aufhebung des Abbruchbefehls aus Verhältnismässigkeitsgründen. Er habe sich stets bemüht, den korrekten Weg einzuhalten. Nachdem ihm mitgeteilt wurde, dass er keine Erweiterung seiner Scheune vornehmen dürfe, habe er sich auf reine Sanierungsarbeiten beschränkt. Dabei sei er der festen Überzeugung gewesen, diese Arbeiten ausführen zu dürfen. Zu dieser Einstellung sei er auch aufgrund der Auskünfte gelangt, die er von der Beschwerdegegnerin 1 erhalten habe, die einen Ersatz ohne Nutzungsänderung als möglich ansah.

Nach Ansicht der Vorinstanz habe dem Beschwerdeführer aufgrund der Vorgeschichte bewusst sein müssen, dass der umstrittene Ersatzbau nicht bewilligungsfähig sei. Er liess sich zudem durch einen Baufachmann beraten, dessen Fachwissen ihm zuzurechnen sei. Der Ersatzbau stelle eine schwerwiegende Verletzung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar. Das öffentliche Interesse an der Herstellung des rechtmässigen Zustands sei deshalb gross.

sein umstrittenes Bauvorhaben tsowie einem Ingenieur beraten wurdemvgl.

6.5 Zurist Rückgängigmachung der widerrechtlich vorgenommenen Bauarbeitensowie des Verlusts der Nutzung des betroffenen Scheunenteils zuwägen. Mbesteht grundsätzlich der widerrechtlich erstellten Bauteile. Die Vorinstanz führte aus, dass der rechtmässige Zustand nur durch einen Abbruch des Scheunenteils hergestellt werden könne, da die früheren tragenden Mauern beseitigt worden sind. Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung sind auch mildere Massnahmen zu prüfen. Vorliegend erscheint es möglich, den rechtmässigen Zustand auch mit einem Erhalt des Scheunenteils wiederherzustellen. Das gesamte Scheunendach ist immerhin noch bestehend. Auch bei einem Abbruch wäre wieder eine Giebelfassade zu erstellen, um die Scheune zu schliessen. Um den Scheunenteil zu erhalten, müssen daneben noch die beiden Seitenwände wiederhergestellt werden. Der Beschwerdeführer hat zwar stark in die hinter der Fassade bestehende Tragkonstruktion eingegriffen. Jedoch erscheint es möglich, die frühere Tragkonstruktion wieder zu errichten. Dazu müssen die abgesägten Balken der Tragkonstruktion ergänzt und auf der aufgebauten Mauer abgestützt werden. Der neu aufgezogene Betonpfeiler muss allerdings beseitigt werden. Im Rahmen der Wiederherstellung des vorherigen Zustands rechtfertigt sich keine Erstellung eines neuen Tragkonzepts. Da die neue Mauer auf dem Betonboden steht, wäre es unverhältnismässig, den Betonboden zu entfernen, der als Teil des Fundaments des Scheunenteils gesehen werden kann. im Innern der Scheune Die übrige Mauer kann jedoch erhalten bleiben. Ein Abbruch eines Drittels der Scheune würde ferner dazu führen, dass die Proportionen der Baute zerstört werden. Es liegt jedoch im öffentlichen Interesse, dass das Erscheinungsbild und die Identität der Scheune gewahrt bleiben. Eine um einen Drittel verkürzte Scheune entspricht nicht mehr dem klassischen Baustil und verstösst gegen §238 Abs.1 PBG, wonach Bauten so zu gestalten sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dieses einem Abbruchbefehl entgegenstehende öffentliche Interesse haben weder die Beschwerdegegnerin2 noch die Vorinstanz beachtet, ebenso wenig wie die Frage einer milderen Massnahme.un Insgesamt sind die widerrechtlich erstellten Bauteile wieder an den Zustand vor den baurechtswidrigen Massnahmen anzupassen. Damit kann die Identität der Baute gewahrt werden. Der rechtmässige Zustand ist innert drei Monaten ab Rechtskraft dieses Entscheids wiederherzustellen.

7.

Folglich ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Disp.-Ziff.2 s Beschlusses der Bau- und Planungskommission D vom 18.Januar 2012 aufzuheben und ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7.August 2012 en Abbruchbefehl Disp.-Ziff.2 s Entscheids der Bau- und Planungskommission D vom 18.Januar 2012

Da der Beschwerdeführer bloss teilweise obsiegt er verlangte die Bewilligungserteilung für die Bauarbeiten sind ihm zu zwei Dritteln und der Beschwerdegegnerin2 zu einem Drittel ist ihm Die Beschwerdegegnerinnen haben keine Parteientschädigung verlangt.

Die Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von Fr.5'210.- sind m Beschwerdeführer zu zwei Dritteln und der Beschwerdegegnerin2 zu einem Drittel .

Demgemäss erkennt die Kammer:

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 250.-- Zustellkosten,
Fr. 5'250.-- Total der Kosten.