Urteil Verwaltungsgericht (ZH - SB.2016.00109)

SB.2016.00109

Urteil

der 2. Kammer

vom 21.Dezember2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber Felix Blocher.

In Sachen

beide vertreten durch RA C,

betreffend Direkte Bundessteuer 2009,

hat sich ergeben:

I.

Die Eheleute A/B (nachfolgend die Pflichtigen) verkauften in der Steuerperiode 2009 folgende Liegenschaften:

-Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung an der D-Strasse01 in F gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 25.März 2009;

- Verkauf einer Liegenschaft an der E-Strasse02 in G gemäss öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17.Juli 2009;

- Verkauf von zwei Stockwerkeigentumseinheiten (bestehend aus Untergeschoss/Erdgeschoss des früheren -Hauses) an der H-Strasse04 in I gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 26.Oktober 2009.

.

Am 11.Dezember 2014 rechnete das kantonale Steueramt den Verkaufsgewinn von Fr. aus dem Verkauf der Zürcher Wohnung beim steuerbaren Einkommen auf und berücksichtigte im Gegenzug den Verlust von Fr. aus dem Verkauf der Liegenschaft in G, da es die Transaktionen als gewebsmässigen Liegenschaftenhandel qualifizierte.

Die dagegen erhobene Einsprache wies es am 5.April 2016 ab und erhöhte den aufzurechnenden Betrag um den Gewinn aus dem Verkauf der beiden Stockwerkeigentumseinheiten in I in Höhe von Fr. . Hieraus resultierte ein steuerbares Einkommen von Fr. .

II.

Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Steuerrekursgericht am 27.September 2016 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 9.November 2016 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei das steuerbare Einkommen für die Zwecke der direkten Bundessteuer 2009 auf Fr. festzusetzen. Weiter ersuchten sie um die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.2 Art (VGr, 22.Juni 2016, SB.2015.00118/119, E.1.2)

Auch wenn die Beschwerdeschrift vereinzelt Bezug auf den vorinstanzlichen Entscheid nimmt, entsprechen sichin grossen Teilen den entsprechenden Hinweis in der vom 28.November 2016. Wo auf den vorinstanzlichen Entscheid Bezug genommen wird, werden teilweise die bereits vor dem Steuerrekursgericht vorgetragenen Argumente wortgleich wiederholt, ohne dass die Beschwerdeschrift substanziell ergänzt angepasst wird. Auf die Beschwerde ist damit nur insoweit einzutreten, als dass sie sich auch tatsächlich setztIndes wäre sie im Sinn nachfolgender Erwägungen auch bei einem vollumfänglichen Eintreten abzuweisen gewesen.

2.

4.Juli 20121200001,.2)wiederum

BGr,

zumindest im Vergleich zur technisch-wirtschaftlichen Funktion des Vermögensgegenstands und der objektiv erkennbaren Verwendung für Geschäftszwecke ; 4.Juli 20121200001,5.1

VGr, 4.Juli 2012, SB.2012.00001, E.3.2). Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand, dass die gekauften Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu parzelliert überbaut werden (vgl. Felix Richner et al. [Hrsg.], Handkommentar, 3.A., Zürich 2016, Art.18 AuG N.22).

Regelmässig werden auch die von den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum Geschäftsvermögen gezählt , E.2b.bb; VGr, 4.Juli 2012, SB.2012.00001, E.4.2.3.

3.

3.1 strittigzu sindbzw. als Praxisstandort und Wohnort für ihre Tochter

f

bzw. als Praxis- und Wohnräumlichkeit für die Tochter zudem nicht: So soll die Liegenschaft an der E-Strasse in G 1999 als Standort für die Praxis der Tochter erworben, dieses Vorhaben jedoch vor Einrichtung einer entsprechenden Praxis aufgrund der hohen Praxisdichte im Einzugsgebiet G wieder aufgegeben worden sein. Die Wohnung D-Strasse in F sollte gemäss den Angaben der Pflichtigen ursprünglich als Alterswohnsitz dienen, jedoch hernach als hierfür ungeeignet befunden worden sein, da die Pflichtigen näher zu ihrer Tochter ziehen wollten. Das frühere -Haus in I soll danach ebenfalls als Altersresidenz erworben worden sein, jedoch während den Umbauarbeiten als zu gross für diesen Zweck befunden und deshalb in mehrere Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt worden sein. Die Pflichtigen bewohnten sodann ab 2011 die beiden oberen Stockwerke, während das Untergeschoss/Erdgeschoss bereits 2009 verkauft und somit nie durch die Pflichtigen bewohnt wurde. Damit wurde keine der 2009 verkauften Liegenschaften dem angeblich vorgesehenen Zweck zugeführt bzw. von den Pflichtigen deren Tochter selbst genutzt. Dies wurde von der Vorinstanz entgegen der Ansicht der Pflichtigen korrekt und widerspruchsfrei festgestellt, zumal die ab 2011 durch die Pflichtigen bewohnten oberen Geschosse des früheren -Hauses I in der strittigen Steuerperiode 2009 gerade nicht verkauft wurden und deshalb auch nicht Gegenstand der im Streit stehenden Aufrechnung sein können. Sodann war auch nach Einschätzung der Pflichtigen keines der 2009 verkauften Objekte letztlich hinreichend für die angedachten Zwecke geeignet, wenngleich sie dies jeweils erst nachträglich eingesehen haben wollen.

Bei der bereits 3.Juni 2003 gekauften Wohnung an der D-Strasse in F ist sodann auch kein enger zeitlicher Konnex zur Pensionierung der Pflichtigen ersichtlich. Es ist zudem auch nicht nachvollziehbar, weshalb die bereits in der Bauphase gekaufte Wohnung an der D-Strasse zunächst "altersgerecht" für die Pflichtigen umgebaut werden musste, wenn diese eine Nutzung als Altersresidenz von Beginn weg geplant haben wollen. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weshalb das altersgerechte Wohnen auf einer Ebene zwar wesentlich für den Kauf der Wohnung an der D-Strasse in F gewesen sein soll, dieser Aspekt aber beim Kauf des mehrstöckigen ehemaligen -Hauses in I offenbar keine kaufentscheidende Rolle mehr gespielt hat. Generell ist keine kohärente Strategie zur Begründung eines Alterswohnsitzes ersichtlich, vielmehr unterscheiden sich die angeblich hierfür gekauften Liegenschaften bezüglich Lage und Beschaffenheit fundamental.

Es ist im vorliegenden Verfahren zwar grundsätzlich nicht zu klären, ob die Liegenschaftentransaktionen ausserhalb der Steuerperiode 2009 als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel qualifizieren. Diese sind jedoch insoweit von Relevanz, als dass sie Rückschlüsse auf die generelle Tätigkeit des Pflichtigen auf dem Liegenschaftenmarkt zulassen.

Diesbezüglich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass bereits die Anzahl der Transaktionen auf eine gewerbsmässige Tätigkeit hindeutet und der Pflichtige auch schon bei früherer Gelegenheit als gewebsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wurde. Die Pflichtigen räumen sodann selbst ein, dass "im Rahmen der Gesellschaft/Geschäftstätigkeit (bis 2008/2009)" steuerbare Liegenschaftentransaktionen stattgefunden haben, wenngleich sie deren Qualifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel nicht durchwegs als sachgerecht empfinden. gemäss Handelsregistereintrag kann Auch seine Ehefrau war bis zum genannten Datum Verwaltungsratsmitglied . Es ist damit nicht ersichtlich, weshalb sich die Natur der Liegenschaftengeschäfte der Pflichtigen gerade auf die hier strittige Steuerperiode hin verändert haben sollte, obwohl sich die Pflichtigen erst zwei Jahre später aus dem Verwaltungsrat der zurückgezogen haben.

, jedoch ihrerseits eine gewerbsmässige Tätigkeit indiziereneinzelne andere/oder

So wurden bei der Renovation und dem Umbau des früheren -Hauses in I in den Jahren 2009 bis 2010 erhebliche Arbeiten durch die MAG ausgeführt und von dieser ein Architekturhonorar in Höhe von Fr. abgerechnet. Die wertvermehrenden Aufwendungen durch die MAG betrugen insgesamt allein mit Bezug auf diese Liegenschaft Fr. . Inwiefern der Pflichtige hierbei wie in der Beschwerdeschrift behauptet "während der Arbeitszeit Eigenleistungen" erbracht hat, ist ohne Relevanz, zumal sich der Pflichtige ohnehin auf die buchhalterische Behandlung und seine eigene Deklaration behaften lassen muss.

Auch bei der Liegenschaft an der D-Strasse in F installierte die MAG die Heizanlagen. Es erscheint widersprüchlich, wenn der Pflichtige diesbezüglich einerseits geltend macht, dass sich die von ihm kontrollierte MAG lediglich mit einer konkurrenzfähigen Offerte und ohne Vorzugsbedingungen um den Auftrag zur Installation der Heizungsanlage beworben habe, er aber andererseits den Auftrag als unliebsame Last für den angeblich "ohnehin schon mit (lukrativeren) Drittaufträgen" ausgelasteten Betrieb darstellt: Wäre der Auftrag der MAG nicht lukrativ erschienen und wäre diese damit überlastet gewesen, hätte sie hierfür als gewinnstrebige Unternehmung kaum offeriert. Falls die MAG hierbei keine Vorzugskonditionen gewährte, spricht dies nicht gegen gewerbsmässige Motive des Pflichtigen, kann doch bereits eine bessere Auslastung des Betriebs Ziel eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sein.

Das Stockwerkeigentum an der D-Strasse in F wurde zudem von der JAG geplant und an die Pflichtigen verkauft, einem Architekturbüro, welches wiederum von J, einem befreundeten Architekten der Pflichtigen, kontrolliert wurde. Der Pflichtige konnte aufgrund dieser Umstände wohl damit rechnen, den Auftrag für die Erstellung der Heizanlage der Liegenschaft zu erhalten.

Damit nutzte der Pflichtige einen Teil der erworbenen Liegenschaft zur Auftragsausweitung für die von ihm kontrollierte MAG, was bereits auf eine gewerbsmässige Tätigkeit hindeutet. Weiter verfügt er über besondere Branchenkenntnisse, welche seine Käufe und Verkäufe ebenfalls in die Nähe einer gewerbsmässigen Tätigkeit rücken.

-sund/oder der besseren Betriebsauslastung nichtoder eine bessere Auslastung der MAG

Die Tätigkeit des Selbständigerwerbenden erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3.A., Zürich 2016, Art.18 DBG N.11). Indiz hierfür kann etwa der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dabei dürfte die Grenze für die Fremdfinanzierung von Wohneigentum bei rund 80% liegen; bei Ferien- Zweitwohnsitzen bei 65% (vgl. VGr, 31.Oktober 2012, SB.2012.00073, E.3.1). Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1.Hypothek in der Regel bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts und die 2.Hypothek zwischen 67% bis 80% des Verkehrswerts (VGr, 20.August 2014, SB.2014.00051, E.4.1 mit Hinweisen).

Der Fremdfinanzierungsgrad betrug gemäss den Angaben der Pflichtigen bei der Liegenschaft in G 66,4% und bei der Wohnung D-Strasse in F 69,8%. Ansonsten soll die Fremdfinanzierung unter 50% gelegen haben. Zu beachten ist indessen, dass es sich bei diesen Liegenschaften bis auf den oberen Stock des früheren -Hauses in I nicht um fremdfinanzierte Hauptwohnsitze der Pflichtigen handelte, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert werden (VGr, 31.Oktober 2012, SB.2012.00073, E.3.1). Sodann haben die Pflichtigen zumindest in der Vergangenheit einen Teil ihrer Einnahmen aus den Liegenschaftenverkäufen reinvestiert, wenngleich sie ihre Hypothekenlast in den letzten Jahren reduziert haben. Der Fremdfinanzierungsgrad der strittigen Liegenschaftentransaktionen schliesst damit zwar eine private Vermögensverwaltung nicht geradezu aus, spricht aber auch keineswegs gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel.

3.9 weiter bereits beträchtlichenzweifelhaft (vgl. auch Markus Reich in Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Teil I/Band 2a, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], Art.182, 2.A., Basel 2008, Art.18 DBG N.16b)Dass eine solche vorliegend fehlte, ist nicht ersichtlich und ergibt sich auch nicht allein aus dem Umstand, dass die Liegenschaften teilweise an die bisherigen Mieter an einem an den Umbauten beteiligten Handwerker verkauft wurden. Zudem bestand das wirtschaftliche Interesse im Sinn der gemachten Ausführungen nicht allein in der Erzielung eines möglichst hohen Verkaufserlöses, sondern auch in der Arbeitsbeschaffung für den Betrieb der MAG.

Auch wenn die Pflichtigen hierbei allenfalls auch günstige Gelegenheiten für den Weiterverkauf genutzt haben, schliesst dies eine gewerbsmässige Tätigkeit nicht aus: Auch beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel werden günstige Gelegenheiten zu Verkäufen genutzt und Verkaufsobjekte bei entsprechenden Anfragen an bereits bekannte Personen veräussert. Ein Wohnungsverkauf an frühere Mieter ist für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler zwar nicht alltäglich, aber bei entsprechender Gelegenheit auch keineswegs aussergewöhnlich. Sodann deutet nichts darauf hin, dass die Pflichtigen nicht auch bereit gewesen wären, die Liegenschaften an beliebige Dritte zu verkaufen. Vielmehr wollen sie auch gemäss eigenen Angaben befürchtet haben, auf den Objekten "sitzen zu bleiben" und waren entsprechend froh, jeweils einen Käufer gefunden zu haben.

3.11 Kein besonderes Gewicht ist sodann dem Umstand zuzumessen, dass die Pflichtigen die Liegenschaften stets als Privateigentum gehalten und im Liegenschaftenverzeichnis ihrer privaten Steuererklärung deklariert haben.

Die Vorinstanz ist stets davon ausgegangen, dass es sich bei der verkauften Liegenschaft an der D-Strasse in F um eine einzelne Stockwerkeigentumswohnung handelt, weshalb die allenfalls missverständliche Bezeichnung der Liegenschaft im Rekursentscheid ("D-Strasse0103") nicht erheblich erscheint und im Gesamtkontext der vorinstanzlichen Erwägungen insbesondere auch nicht den Verkauf einer Reihe von Mehrfamilienhäusern an der D-Strasse suggeriert.

3.13 Die Vorinstanz hat den Pflichtigen sodann nicht generell die Möglichkeit abgesprochen, Liegenschaften im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung zu erwerben respektive bei sich spontan bietender Gelegenheit zu verkaufen. Jedoch erscheint aufgrund der angeführten Indizien zumindest für die vorliegend im Streit stehenden Liegenschaften ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel erstellt und sind die von den Pflichtigen angegebenen Erwerbs- bzw. Veräusserungsmotive nicht glaubhaft.

4.

das Verfahren bereits spruchreif scheint und die beantragte Parteibefragung der Pflichtigen keine neuen Erkenntnisse verspricht, kann von der Abnahme weiterer Beweise abgesehen werden.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten wird.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (Art.144 Abs.1 in Verbindung mit Art.145 Abs.2 DBG) und steht diesen keine Parteientschädigung zu (Art.64 Abs.13 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20.Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art.144 Abs.4 und Art.145 Abs.2 DBG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

Fr. 3'200.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 100.-- Zustellkosten,
Fr. 3'300.-- Total der Kosten.