X ist Eigentümer des Grundstücks B. Die Parzelle befindet sich nach dem geltenden Zonenplan in der Gewerbezone II, welche Zone im wesentlichen für gewerbliche Bauten bestimmt ist, die in anderen Zonen nicht zulässig sind. Ein Baugesuch von X für die Erstellung eines Gewerbeund Lagergebäudes auf diesem Grundstück wurde vom Stadtrat abgewiesen. Gegen den ebenfalls abweisenden Beschwerdeentscheid des Regierungsrates reichte X Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein.
Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde abgewiesen.
Aus den Erwägungen:
2. - Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gewerbezone werde durch die Gotthardstrasse in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht hinreichend erschlossen. Das Tiefbauamt habe in seinem Amtsbericht vom 13. Juni 1991 die Auffassung vertreten, dass der durch das Bauvorhaben zu erwartende Mehrverkehr im Verhältnis zum heutigen Verkehrsaufkommen vernachlässigt werden könne. Die Art der Fahrzeuge sei von den vorhandenen kaum zu unterscheiden. Bereits heute sei die Verkehrssicherheit ungenügend. Sie werde durch das Bauvorhaben nicht weiter abnehmen. Als künftige Verbesserung komme allein die längst fällige Sanierung der Gotthardstrasse in Frage. In der Zeit von 1981 bis 1989 seien in der Gewerbezone diverse Bauvorhaben bewilligt worden. Die erste Baubewilligung habe ihm der Stadtrat mit Entscheid vom 13. April 1981 auf der Nachbarparzelle selbst erteilt. Der Stadtrat habe damals festgehalten, dass die bestehende Zufahrt über die Gotthardstrasse für das erschlossene Gebiet (1. Etappe) ausreichend sei. Diesen Standpunkt habe der Stadtrat bis in die jüngste Zeit beibehalten. Dies belegten die Baubewilligungen, welche dieser in der Folge für Bauvorhaben in der Gewerbezone erteilt habe.
Das Baudepartement wendet im wesentlichen ein, die Zufahrt erfülle die Anforde-rungen für eine Sammelstrasse in der Industriezone nicht. Sie sei zu schmal; zwei Lastwagen könnten nicht kreuzen und müssten gegebenenfalls auf Landwirtschaftsland ausweichen. Die Sichtverhältnisse und damit die Verkehrssicherheit für Motorfahrzeuge, Velos, Töffs und Fussgänger seien beeinträchtigt. Auszugehen sei von der möglichen Anzahl Zuund Wegfahrten. Gestützt auf entsprechende Erhebungen könne das mit einer möglichen Nutzung des Baugrundstückes verbundene Verkehrsaufkommen nicht vernachlässigt werden. Der Stadtrat habe nie die Zusicherung abgegeben, dass das geplante Bauvorhaben genügend erschlossen sei.
Der Stadtrat weist in seiner Vernehmlassung darauf hin, dass die Gotthardstrasse nicht bloss der Erschliessung des Gewerbegebietes diene. Die fragliche Strasse werde insbesondere von Velofahrern häufig genutzt. Ihr Zustand sei schlecht. Für Radfahrer und Fussgänger sei die Sicherheit bereits heute nicht mehr gewährleistet. Das Trottoir sei mit einer Breite von 1,50 m zu schmal; Fahrzeuge wichen bei Kreuzungsmanövern immer wieder auf das Trottoir aus. Er (der Stadtrat) habe sich im Baubewilligungsentscheid aus dem Jahre 1981 auf die damaligen Verhältnisse bezogen, als er die Gotthardstrasse als hinreichend bezeichnet habe. Seither habe er kein vergleichbares Objekt zu beurteilen gehabt. Von einer Praxisänderung könne nicht gesprochen werden.
. . .
4. - a) Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn unter anderem für die betreffende Nutzung eine hinreichende Zufahrt besteht. Gebäude dürfen nur auf Grundstücken errichtet werden, die von einer öffentlichen Strasse einem öffentlichen Platz her eine tatsächlich und rechtlich genügende Zufahrt haben. Auf unerschlossenem Land darf nicht gebaut werden (Art. 22 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit Art. 19 RPG sowie § 117 PBG; Erläuterungen des Eidgenössischen Justizund Polizeidepartementes sowie des Bundesamtes für Raumplanung, N 2 zu Art. 19 RPG; Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, N 4 zu § 156 BauG AG; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, N 1 zu Art 7 BauG BE). Art. 19 RPG weist auf «die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt» hin. Hinter diesem wichtigsten Erschliessungserfordernis stehen vorab verkehrs-, gesundheitsund feuer-polizeiliche Überlegungen (zit. Erläuterungen, N 12 zu Art. 19 RPG). Der Begriff der «hinreichenden» gleichbedeutend der «genügenden» Zufahrt ist ein unbestimmter Gesetzesbegriff. Als solcher ist er voller richterlicher Überprüfung zugänglich. Allerdings wird der Verwaltung bei der Auslegung unbestimmter Gesetzesbegriffe in bestimmten Fällen ein gewisser Beurteilungsspielraum zugestanden, bei dessen Überprüfung das Verwaltungsgericht dementsprechend grössere Zurückhaltung übt. Das gilt insbesondere für die Würdigung von örtlichen und persönlichen Verhältnissen, für die Beurteilung von Fachfragen auf Spezialgebieten, in denen die Verwaltung über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung verfügt, wenn ein Grenzfall vorliegt (Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 304 ff.; Bertossa, Der Beurteilungsspielraum, Diss. Bern 1984, insbes. S. 71 ff.; LGVE 1987 II Nr. 4). Mit Recht weist der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid darauf hin, dass bei der Beurteilung der Frage, ob eine hinreichende Erschliessung vorliegt nicht, zweckmässige und angemessene, nicht aber überrissene Massstäbe anzulegen sind. Die Anforderungen, die an eine Zufahrt zu stellen sind, hängen wesentlich von der Art der zu erschliessenden Gebäude ab. Sie sind demnach unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um ein mehrere Gebäude, um Wohnoder Gewerbegebäude, um Lageroder Fabrikationsgebäude mit erheblichem Lastwagenverkehr handelt (Zimmerlin, a.a.O., N 8b zu § 156 BauG AG). Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu beurteilen ist, sind hiefür in der Regel die Normen der Vereinigung der Schweizerischen Strassenfachleute (VSS-Normen) heranzuziehen. Mit Recht hat die Vorinstanz in ihrem Entscheid indessen auf die zutreffende Praxis verwiesen, wonach VSS-Normen nicht verabsolutiert werden dürfen (LGVE 1984 III Nr. 493. Der Begriff der hinreichenden Zufahrt handelt nicht bloss vom Verbindungsstück zwischen einer öffentlich zugänglichen Strasse und einem konkreten Baugrundstück, sondern umfasst die Strasse mit, soweit sie der Benutzer einer fraglichen Parzelle zwingend als Zufahrt benützen muss (zit. Erläuterungen, N 12 zu Art. 19 RPG; BVR 1984 S. 217).
b) Das zu erschliessende Grundstück liegt nach dem geltenden Zonenplan in der Gewerbezone II. Die Zufahrt erfolgt über die Gotthardstrasse. Die Vorinstanz hat diese zu Recht der Kategorie der Sammelstrassen zugeordnet. Die Gotthardstrasse vereinigt den Verkehr des Gewerbegebietes mit dem Verkehr der im Stadtbereich gelegenen Wohnzone und führt diesen der Kantonsstrasse K II 55 zu. Sammelstrassen dienen grundsätzlich einem Verkehr in beiden Fahrtrichtungen. Nach der freilich nicht unwidersprochen gebliebenen Ansicht der VSS wäre hiefür eine Mindestfahrbahnbreite von 7,00 m einzuhalten (vgl. Normblatt-SNV [Normblatt der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute] 40 241).
Der Zustand der Gotthardstrasse ist, wie aus den Akten hervorgeht, zwischen der Kantonsstrasse und dem Zugang zum Baugrundstück des Beschwerdeführers ea. 1,5 km lang. Die einzelnen Abschnitte präsentieren sich in einem unterschiedlichen Zustand. Die Fahrbahn auf dem Teilstück zwischen der Kantonsstrasse und der Liegenschaft Z ist ca. 5,50 m bis 6,00 m breit. Auf dem Teilstück zwischen der Liegenschaft Z und dem Gewerbegebiet verengt sich die Fahrbahn. Dieses letzte Teilstück vor der Gewerbezone hat eine Länge von ca. 550 m; die Breite der Fahrbahn beträgt auf diesem Strassenabschnitt zwischen 4,20 m und 4,80 m. Zwei Lastwagen, die nach heutigem Recht eine maximale Breite von je 2,50 m aufweisen (Art. 9 Abs. 2 SVG), können bei diesen beengten Verhältnissen auf der Fahrbahn offensichtlich nicht kreuzen. Diese Feststellung wird vom Beschwerdeführer zu Recht nicht bestritten. Fahrzeuge müssen bei Gegenverkehr auf der Gotthardstrasse entweder auf den Radund Gehweg fahren auf der gegenüberliegenden Seite in die Allmendwiese ausweichen. Ein Ausweichmanöver auf den Radund Gehweg birgt besondere Gefahren in sich, werden doch die schwächeren Verkehrsteilnehmer auf dem ihnen zugedachten Strassenteil vom Fahrzeugverkehr überrascht. Der Gesetzgeber hat derartige Manöver denn auch verboten (Art. 43 Abs. 1 und 2 SVG).
Damit eine Sammelstrasse als für den Verkehr hinreichend ausgebaut gilt, braucht nicht verlangt zu werden, dass Kreuzungsmanöver auf der gesamten Länge der Strassen mit relativ hoher Geschwindigkeit möglich sein müssten; es ist indessen unabdingbar, dass eine Sammelstrasse mindestens eine hinreichende Anzahl von Ausweichstellen aufweisen muss, damit ein gefahrloses Kreuzen wenigstens an diesen Stellen ermöglicht wird. In ihrem Augenscheinprotokoll hat die Vorinstanz unwidersprochen festgehalten, dass Fahrspuren in der Allmendwiese und im ehemals grünen, nunmehr teilweise bekiesten Streifen zwischen der Fahrbahn und dem Radund Gehweg festgestellt worden sind. Damit ist bewiesen, dass Ausweichmanöver ausserhalb der Fahrbahn der Gotthardstrasse praktiziert werden. Dieser Gesichtspunkt zeigt, dass die Fahrbahn der Gotthardstrasse den anfallenden Fahrzeugverkehr bereits heute nicht aufzunehmen vermag. Mithin kann die Gotthardstrasse nicht als hinreichende Erschliessungsanlage qualifiziert werden. Soweit die Vorinstanzen diese Schlussfolgerung gezogen haben, kann ihnen keine Rechtsverletzung zur Last gelegt werden. Ebensowenig haben sie das ihnen zustehende Ermessen überschritten missbraucht.
c) Des weitern bleibt zu erwähnen, dass der bauliche Zustand der Gotthardstrasse zwischen der Liegenschaft Z und der Gewerbezone bauliche Mängel aufweist. Mit Recht hat der Regierungsrat ebenfalls auf diesen Aspekt hingewiesen. Aus dem Augenscheinsprotokoll vom 13. Mai 1991 ergibt sich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten, dass der trennende «Grünstreifen» zwischen dem Radund Gehweg und der Fahrbahnfläche grösstenteils nicht mehr in tadellosem Zustand ist. Einzig im Bereiche der Einmündung zum Baugrundstück ist ein 4 bis 8 m langer Streifen begrünt übriggeblieben. Im übrigen präsentiert sich dieser Trennbereich heute nurmehr bekiest. Wie bereits dargelegt, wurden anlässlich des Augenscheins Fahrspuren auf diesem schadhaften Trennbereich festgestellt. Da bei Kreuzungsmanövern auf das angrenzende Wiesland den Radund Gehweg ausgewichen werden muss, können derartige Ausweichmanöver weitere Schäden, wie etwa Schlaglöcher, am Fahrbahnrand verursachen. Dass derartige schadhafte Stellen entlang der Fahrbahn ebenfalls besondere Gefahrenherde für den Fahrzeugverkehr darstellen, kann nicht in Abrede gestellt werden.
Mit den im Beschwerdeverfahren getätigten Abklärungen, insbesondere mit dem Augenschein, hat die Instruktionsinstanz den Sachverhalt einlässlich abgeklärt. Weitere Beweismassnahmen könnten an diesem feststehenden Ergebnis nichts ändern. Daher ist auf die Abnahme weiterer Beweise zu verzichten (vorweggenommene [antizipierte] Beweiswürdigung; Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., S. 274; Kummer, Grundriss des Zivilprozessrechts, 4. Aufl., S. 135). In einem solchen Vorgehen liegt kein Verstoss gegen das rechtliche Gehör gemäss Art. 4 BV (BGE 106 Ia 162 Erw. 2b). Zur Vornahme eines weiteren Augenscheins wäre das Gericht lediglich verpflichtet, wenn die tatsächlichen Verhältnisse anders nicht hätten abgeklärt werden können (Imboden/Krähenmann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Nr. 82 B IV b mit Hinweisen; Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 408). Vorliegendenfalls hat es mit der Feststellung sein Bewenden, dass die Gotthardstrasse nicht als hinreichende Erschliessungsanlage für eine Überbauung des Grundstückes qualifiziert werden kann.
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