Mit Kaufvertrag vom 28. Mai 2003 erwarb die A. GmbH, vertreten durch B., von der C. SA, vertreten durch D., die Grundstücke Nrn. yyyy-xxxx (eine Vielzahl von Stockwerkseinheiten und Miteigentumsanteilen auf Stammgrundstück Nr. wwww), Grundbuch Z. Der Kaufpreis betrug Fr. 5''500''000.--; er wurde dadurch beglichen, dass die Käuferin die auf den Grundstücken lastenden Grundpfandschulden von nominal Fr. 7''800''000.-- übernahm. Wenige Tage später, am 3. Juni 2003, wurde über die C. SA (Verkäuferin) der Konkurs eröffnet. In der Folge wurde der Kaufvertrag von der Konkursmasse der C. SA in Liq. gestützt auf Art. 286 SchKG angefochten.
Der Gemeinderat Z. veranlagte die Handänderungssteuer auf Fr. 134''250.--, wobei er als Bemessungsgrundlage den Katasterwert der verkauften Grundstücke in der Höhe von total Fr. 8''950''000.-- als subsidiären Handänderungswert heranzog. Die A. GmbH verwehrt sich gegen diese Veranlagung und beantragt, dass die Handänderungssteuer auf Fr. 82''500.-- (1,5 Prozent des beurkundeten Erwerbspreises von Fr. 5''500''000.--) festzusetzen sei. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:
1.- Gemäss § 1 des Handänderungssteuergesetzes (HStG) erheben der Staat Luzern und die Einwohnergemeinden eine Handänderungssteuer. Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück im Sinn von Art. 655 Abs. 2 ZGB und damit auch die vorliegend in Frage stehende Grundstücksveräusserung ist eine steuerbegründende Handänderung und löst die Steuerpflicht aus (§ 2 Ziff. 1 HStG). Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerber (§ 4 Abs. 1 HStG). Das Steuermass beträgt 1,5 Prozent des Handänderungswerts (§ 6 HStG).
Umstritten und angefochten ist im vorliegenden Fall der der Veranlagung zugrunde gelegte Handänderungswert. Die Beschwerdegegnerin bemass die Handänderungssteuer gestützt auf den Katasterwert von Fr. 8''950''000.--, welcher der im Verkaufszeitpunkt gültigen Katasterschatzung von September 1998 entsprach. Die Beschwerdeführerin hingegen vertritt den Standpunkt, dass die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 5''500''000.-- festzusetzen sei, weil der Katasterwert nicht den tatsächlichen Verkehrswert der Grundstücke wiedergebe.
2.- a) Nach § 7 HStG besteht der Handänderungswert aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, z.B. bei Tausch, Schenkung oder Erbgang, ist die Steuer bei Grundstücken mit einer landoder forstwirtschaftlichen Ertragswertschatzung von dem um 200 Prozent erhöhten Katasterwert, bei den übrigen Grundstücken vom Katasterwert zu berechnen. Das gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis diese Werte nicht erreicht (Abs. 2).
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits mehrmals einlässlich zum Verhältnis zwischen dem vereinbarten Erwerbspreis und dem (höheren) Katasterwert geäussert (LGVE 2003 II Nr. 24, 2000 II Nr. 32; Urteil A 04 14 vom 25.8.2004, Erw. 2a; Urteil A 97 136 vom 14.10.1997). Nach dieser Rechtsprechung betrachtet der Gesetzgeber den Verkehrswert als den massgeblichen Handänderungswert im Sinn von § 7 HStG. Bei einem normalen Kaufgeschäft kommt der vereinbarte Preis, der im Geschäftsverkehr im Spiel von Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist, dem Verkehrswert gleich. Gemäss § 17 des Schatzungsgesetzes (SchG, SRL 626) entspricht der Katasterwert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert. Liegt der vereinbarte Erwerbspreis allerdings unter dem durch die Schatzungsbehörden ermittelten Katasterwert (Verkehrswert) des Grundstücks, ist grundsätzlich gemäss ausdrücklichem Wortlaut von § 7 Abs. 2 HStG der Katasterwert als subsidiärer Handänderungswert heranzuziehen. Der Gesetzgeber geht somit davon aus, dass der im Rahmen des Schatzungsverfahrens ermittelte Wert dem objektiven Verkehrswert eher entspricht, als ein unter diesem Wert zwischen den Parteien vereinbarter Preis (vgl. LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d). Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob es sich bei Käuferund Verkäuferschaft um unabhängige Dritte oder aber um Nahestehende (z.B. Familienangehörige, wirtschaftlich abhängige oder verbundene Gesellschaften) handelt.
b) Von der Vorgehensweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG kann dann abgewichen und der subsidiäre Handänderungswert (Katasterwert) ausser Acht gelassen werden, wenn der Katasterwert den Verkehrswert nicht wiedergibt bzw. weit über jenem Preis liegt, der für den Gegenstand der Handänderung auf dem freien Markt vernünftigerweise erzielt werden kann. Diesfalls verliert der Katasterwert seine Funktion für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswerts (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e). Grundsätzlich ist der im Schatzungsgesetz definierte Verkehrswert als Bezugsgrösse geeignet, um festzustellen, ob ein vereinbarter Handänderungswert vom Verkehrswert abweicht oder nicht (LGVE 1989 II Nr. 25 Erw. 3). Das Abstellen auf pauschale und schematische Bemessungsgrundlagen für die Handänderungssteuer ist aus Gründen der Praktikabilität im Prinzip zulässig und vom Gesetzgeber gewollt. Der Gesetzgeber hat dadurch gewisse Abweichungen zwischen dem Handänderungswert und dem Verkehrswert in Kauf genommen. Der Steuerpflichtige hat diese Abweichung hinzunehmen, wenn sie auf der Anwendung der gesetzlichen Ordnung beruht. Nur wenn die Rechtsgleichheit in krasser Weise verletzt wird oder die Steuerfolgen besonders stossend sind, ist die "generalisierte Steuerfestsetzung" unzulässig (Urteil A 04 14 vom 25.8.2004, Erw. 2b; LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e; vgl. LGVE 2000 II Nr. 32 Erw. 2b; Urteil A 97 136 vom 14.10.1997 mit Hinweis auf die Materialien).
c) Im Kaufvertrag vom 28. Mai 2003 vereinbarten die Vertragsparteien einen Kaufpreis von Fr. 5''500''000.--, zahlbar durch die Übernahme der auf den Kaufsobjekten lastenden Grundpfandschulden von insgesamt Fr. 7''800''000.--. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses betrugen die rechtsgültigen und auf einer Neuschatzung im Jahre 1998 beruhenden Katasterwerte der verkauften Grundstücke insgesamt Fr. 8''950''000.--. Dieser Katasterwert liegt weit über dem zwischen der Verkäuferin und der Beschwerdeführerin vereinbarten Erwerbspreis. Nach der klaren Regelung von § 7 Abs. 2 HStG ist somit als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer grundsätzlich vom Katasterwert von Fr. 8''950''000.-- auszugehen, es sei denn, es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass dieser Katasterwert nicht den Verkehrswert wiedergibt und weit über einem vernünftigerweise erzielbaren Preis liegt.
3.- a) Gemäss den Weisungen zum HStG ist für die Bemessung der Handänderungssteuer der Katasterwert als Ersatzwert heranzuziehen, wenn der vereinbarte Erwerbspreis den Katasterwert nicht erreicht und es sich bei den Vertragspartnern um einander nahe stehende Personen (z.B. Familienangehörige, Lebenspartner/in, Freund/in oder wirtschaftlich abhängige und verbundene Gesellschaft etc.) handelt. Nach den Weisungen ist ebenfalls vom Katasterwert auszugehen, wenn der Kaufpreis zwischen zwei unabhängigen Dritten bis 20 Prozent unter dem subsidiären Handänderungswert (Katasterwert) liegt. Liegt der Kaufpreis jedoch mehr als 20 Prozent unter diesem subsidiären Handänderungswert, verliert der Katasterwert seine Funktion als Ersatzwert für die Bestimmung des objektiv richtigen Handänderungswerts, weshalb ein Abweichen von der Regelung nach § 7 Abs. 2 HStG angezeigt ist. In diesem Fall ist nicht mehr auf den subsidiären Handänderungswert, sondern auf den Erwerbspreis als vermutlichen Handänderungswert abzustellen, es sei denn, es bestünden Anzeichen dafür, dass der Erwerbspreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspricht (z.B. wegen vermuteter Schwarzgeldzahlungen, gemischter Rechtsgeschäfte mit verschiedenen vertraglichen Leistungen, Dreioder Mehreckgeschäfte; vgl. Luzerner Steuerbuch, Weisungen HStG, § 7 Abs. 2 Rz. 10).
b) (...)
c) Der Beschwerdeführerin ist insofern beizupflichten, als sie vorbringt, dass der Katasterwert nicht alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls mitberücksichtigt. In der Tat gibt der Katasterwert gemäss SchG den Verkehrswert einer Liegenschaft über einen bestimmten Zeitraum gesehen wieder (vgl. § 8 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 SchG), nicht aber spezifisch den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Handänderung. Wie bereits gezeigt wurde, muss die Steuerpflichtige im Handänderungssteuerrecht solche Pauschalisierungen und Schematisierungen jedoch grundsätzlich hinnehmen, wenn diese auf der Anwendung der gesetzlichen Ordnung beruhen und der Gesetzgeber die schematischen Steuerveranlagungen durch die Wahl der Bemessungsmethode bewusst in Kauf genommen hat (s. oben Erw. 2b).
d) Der Katasterwert verliert seine Funktion als Ersatzwert allerdings dann, wenn er weit über dem vernünftigerweise erzielbaren Verkaufspreis für das Grundstück liegt. Wird die Rechtsgleichheit krass verletzt und sind die Steuerfolgen stossend, so ist die Handänderungssteuer auch zwischen nahe stehenden Personen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Verkehrswertes auf der Grundlage des Katasterwertes festzusetzen (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d). Somit steht der Steuerpflichtigen, auch bei nahe stehenden Vertragsparteien, der Beweis offen, dass der Katasterwert dem Verkehrswert offensichtlich nicht entspricht (Urteil A 04 14 vom 25.8.2004 Erw. 3d).
aa) Hinsichtlich der Beweislastverteilung präsentiert sich die Rechtslage wie folgt: Der Gesetzgeber ging, wie gesagt (s. oben Erw. 2a), davon aus, dass der im Rahmen des gesetzlichen Schätzungsverfahrens ermittelte Katasterwert dem objektiven Verkehrswert eher entspricht als ein unter diesem Wert zwischen den Parteien vereinbarter Erwerbspreis (vgl. LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d). Um diese gesetzliche Vermutung umzustossen, muss die Steuerpflichtige beweisen, dass der tiefere Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht und die Steuerfolgen bei einer Bemessung der Steuer auf Grundlage des Katasterwertes stossend sind und in krasser Weise die Rechtsgleichheit verletzen.
bb) Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegt der Erwerbspreis knapp 40 Prozent unter dem Katasterwert. Es handelt sich bei den Vertragsparteien nicht um unabhängige Dritte: Aus den unbestrittenen Ausführungen im angefochtenen Entscheid geht vielmehr hervor, dass die Vertreterin der Verkäuferin, D., die Lebenspartnerin von B. ist, der die Beschwerdeführerin bei der Beurkundung des Kaufvertrags vertrat. Sodann sind B. mit Fr. 34''000.-- und D. mit Fr. 1''000.-- an der Beschwerdeführerin beteiligt; ausser ihnen sind keine weiteren Personen beteiligt. Umgekehrt war B. bis zum 1. April 2003 als Direktor mit Einzelunterschrift der Verkäuferin im Handelsregister eingetragen, deren einzige Verwaltungsrätin wiederum D. war. Angesichts dieser engen persönlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen ihren jeweiligen Vertretern liegt es auf der Hand, auch die Parteien des Kaufvertrags als einander nahe stehende Personen zu betrachten. Somit kann auch nicht vermutet werden, der vereinbarte Erwerbspreis entspreche dem Verkehrswert der Liegenschaft, sondern es verdichtet sich im Gegenteil die Vermutung des Gesetzgebers, dass der im Rahmen des gesetzlichen Schätzungsverfahrens ermittelte Katasterwert den objektiven Verkehrswert besser wiedergibt als der von den Parteien vereinbarte, tiefere Kaufpreis (Urteil A 04 14 vom 25.8.2004 Erw. 3c/bb; vgl. LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d).
cc) Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungstag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist dann anzunehmen, wenn jede Vertragspartei ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung ihrer Interessen zu handeln in der Lage ist (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N 93 zu § 220 StG). Nun aber stehen die Vertragsparteien zum einen, wie gesagt, in einer engen Beziehung zueinander. Zum andern wurde über die Verkäuferin nur wenige Tage nach dem Vertragsschluss der Konkurs eröffnet. Sodann wurde der Erwerbspreis sogar noch tiefer als der Nominalbetrag aller auf den Liegenschaften lastenden Pfandschulden angesetzt. Diese Umstände lassen den Schluss zu, dass der Verkauf der Liegenschaften offensichtlich im Zusammenhang mit dem drohenden Konkurs der Verkäuferin stand und nicht freiwillig und ohne Not erfolgte. Dies zeigt sich auch darin, dass die Konkursmasse der Verkäuferin den steuerauslösenden Kaufvertrag gestützt auf Art. 286 Abs. 1 SchKG anfocht.
dd) Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass trotz der grossen Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Katasterwert keine Beweislastumkehr zu Gunsten der Beschwerdeführerin stattfindet. Deshalb ist aufgrund der klaren gesetzlichen Regelung für die Berechnung der Handänderungssteuer grundsätzlich vom Katasterwert auszugehen. Davon darf nur abgewichen werden, wenn die Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der amtliche Katasterwert entweder weit über dem Wert der veräusserten Liegenschaften liegt oder aber dass bei der Schatzung des Verkehrswerts bestimmte Faktoren nicht berücksichtigt wurden, sodass die Steuerfolgen bei der Bemessung der Steuer auf Grundlage des Katasterwertes stossend wären oder die Rechtsgleichheit in krasser Weise verletzt würde.
4.- a) Nach § 17 SchG entspricht der Katasterwert der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dem Verkehrswert. Der Verkehrswert wiederum entspricht dem durchschnittlichen Wert, der nach den Ergebnissen des Grundstückverkehrs Schatzungsgegenständen von gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit während einer angemessenen Zeitspanne zukommt (§ 18 Abs. 1 SchG). Dabei sind die üblichen, an den Marktgesetzen orientierten Verhältnisse massgebend; ausserordentliche Gegebenheiten, die den Verkaufswillen und die Preisbildung in besonderer Weise beeinflussen, werden dagegen nicht berücksichtigt (z.B. Kauf unter Verwandten, Liebhaberoder ähnliche Ausnahmepreise; vgl. § 18 Abs. 2 SchG). Der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke wird grundsätzlich nach den anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Bewertungssätzen aus Realund Ertragswert ermittelt (§ 6 Abs. 1 der Vollziehungsverordnung über die amtliche Schatzung von unbeweglichem Vermögen [Schatzungsverordnung; SchV, SRL 267]).
b) Die Beschwerdeführerin beruft sich in ihrer Rechtsschrift auf verschiedene Faktoren, die bei der Katasterschatzung nicht berücksichtigt worden seien und die ihrer Meinung nach zur Folge hätten, dass der tatsächliche Verkehrswert nicht dem Katasterwert von Fr. 8''950''000.--, sondern dem Erwerbspreis von Fr. 5''500''000.-- entspreche. Insbesondere nennt sie den baulichen Zustand der Immobilie, Mietzinsausfälle und den Vergleich mit Verkäufen von anderen Grundstücken der fraglichen Gesamtüberbauung. Als Beweis offeriert sie namentlich die Edition verschiedener Akten (vgl. § 63 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]). Das Verwaltungsgericht gelangt allerdings anhand von bereits aktenkundigen Tatsachen zum Schluss, dass sich weitere Beweismassnahmen erübrigen (vgl. § 55 Abs. 3 VRG; LGVE 1998 II Nr. 46 Erw. 6b mit weiteren Hinweisen). Das Gericht stützt seine Überzeugung auf folgende Umstände:
aa) (...)
bb) Aus der Steigerungsanzeige vom 19. Mai 2006 geht hervor, dass die betreibungsrechtliche Schätzung für die verkauften Grundstücke insgesamt Fr. 10''032''200.-- beträgt und somit klar über dem seinerzeitigen Erwerbspreis, sowie über dem damaligen und dem heute gültigen Katasterwert liegt. Für Grundstücke bestimmt Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42), dass die Schätzung den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Katasteroder Brandassekuranzschätzung, bestimmen soll.
Im Pfandverwertungsverfahren kommt der Schätzung zwar eine eher untergeordnete Bedeutung zu, da ihre Hauptfunktionen bei der Betreibung auf Pfändung (Bestimmung des Deckungsumfanges und Orientierung der Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung) hier weitgehend entfallen, und sie nur (aber immerhin) der Aufklärung allfälliger Steigerungsinteressenten dient. Daher wird sie in der Regel auch nur summarisch vorgenommen (vgl. BGE 110 III 67 Erw. 2a; Känzig/Bernheim in Staehelin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG II, Art. 88-220, Basel/Genf/München 1998, N 9 zu Art. 155 SchKG). Erfahrungsgemäss wird der Wert des zu versteigernden Objekts in der betreibungsrechtlichen Schätzung eher tief angesetzt. Dennoch ist es bezeichnend, dass der Wert der Liegenschaften sogar in einer summarischen Schätzung, unabhängig von der Katasterschatzung, auf einen Betrag beziffert wird, der Fr. 4''532''200.-- über dem seinerzeitigen Erwerbspreis liegt (anders ausgedrückt 182,4 Prozent des Erwerbspreises beträgt) und selbst die Katasterschatzung von 1998 um Fr. 1''082''200.-- übersteigt (und somit 112,09 Prozent des Katasterwerts ausmacht). Dies lässt darauf schliessen, dass der Katasterwert den Verkehrswert der Liegenschaften doch eher widerspiegelt als der zwischen den Parteien vereinbarte, bedeutend tiefere Erwerbspreis.
cc) Gemäss dem Gemeinderat Z. wurde im Jahr 2004 eine neue Katasterschatzung der vom vorliegenden Rechtsstreit betroffenen Liegenschaften durchgeführt; dabei wurde der Katasterwert auf Fr. 8''970''700.-- festgesetzt, sodass er neu um Fr. 20''700.-- höher ist als bei der Schatzung von 1998. Als Eigentümerin der Liegenschaften hatte die Beschwerdeführerin im Schatzungsverfahren Parteistellung (§ 33 SchG) und war somit über die Neuschatzung informiert.
Schatzungen werden in der Regel aufgrund eines Augenscheins vorgenommen (§ 37 Abs. 1 SchG), daher kann davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft vor der Festlegung des Katasterwerts besichtigt und ihr baulicher Zustand in der Bewertung mitberücksichtigt worden ist. Die Beschwerdeführerin war als Partei berechtigt, am Augenschein teilzunehmen und sich zur Schatzung zu äussern (§ 37 Abs. 2 SchG).
Überdies hätte die Beschwerdeführerin die Möglichkeit gehabt, den Entscheid der Schatzungsbehörde anzufechten (vgl. § 42 Abs. 1 SchG). Dass sie dies getan hätte, wird von ihr nicht vorgebracht. Ebenso wenig macht sie geltend, dass sie seit dem Erwerb der Liegenschaften bedeutende Investitionen getätigt hätte, die den neuen (höheren) Katasterwert von 2004 als realistisch, den früheren Wert von 1998 dagegen als massiv übersetzt erscheinen liessen. Auch daraus lässt sich unschwer schliessen, dass der Katasterwert dem Verkehrswert der Liegenschaften bereits zur Zeit des Verkaufs besser entsprach als der tiefer angesetzte Erwerbspreis.
Die Bemessung der Handänderungssteuer richtet sich allerdings nicht nach dem neuen Katasterwert, sondern weiterhin nach dem im Veräusserungszeitpunkt gültigen Katasterwert von Fr. 8''950''000.--.
dd) Hinzu kommt schliesslich, dass die Beschwerdeführerin im Verfahren um paulianische Anfechtung des steuerauslösenden Kaufvertrags (vgl. Art. 286 SchKG) selbst ebenfalls von einem höheren Grundstückswert, nämlich von (mindestens) Fr. 7''800''000.-- ausging. Dieser Wert liegt zwar unter der Katasterschatzung von 1998, übersteigt aber den beurkundeten Erwerbspreis von Fr. 5''500''000.-- ebenfalls deutlich. Indem die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren den Erwerbspreis von Fr. 5''500''000.-- wiederum als angemessen bezeichnet, setzt sie sich somit in Widerspruch zu ihrem eigenen, früheren Verhalten.
c) Gemäss diesen Ausführungen bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Katasterwert vom September 1998 in der Höhe von Fr. 8''950''000.-- den Verkehrswert der Grundstücke nicht korrekt wiedergäbe. Die Umstände sprechen vielmehr dafür, dass der von der Beschwerdeführerin bezahlte Kaufpreis von Fr. 5''500''000.-- nicht dem wahren Verkehrswert der Liegenschaften entspricht und diese daher nicht zu einem im normalen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis verkauft wurden.
Ein Abweichen von der Vorgehensweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG kommt somit nicht in Betracht, weshalb als Handänderungswert der im Verkaufszeitpunkt gültige Katasterwert von Fr. 8''950''000.-- heranzuziehen ist.
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