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Kanton:	BS
Fallnummer:	VD.2016.104 (AG.2018.49)

Instanz:	Appellationsgericht
Abteilung:

Datum:	21.12.2017
Rechtskraft:

Leitsatz/Stichwort:	Bauentscheid [...] (1) vom 5. August 2015 in Sachen Abbruch Werkhofgebäude, Neubau Mehrfamilienhaus mit 36 Wohnungen, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen
Schlagwörter:	Brand; Brandschutz; Rekurrierende; Rekurs; Rekurrierenden; Feuerwehr; Richtlinie; Qualitätssicherung; Brandschutzrichtlinie; Gebäude; Kurve; Bauen; Bauentscheid; Entscheid; Brandschutzkonzept; RichtlinieFKS; Bauvorhaben; Baurekurskommission; Verwaltung; Recht; Rettung; Beigeladene; Brandschutznorm; Rettungs; Verwaltungsgericht; Brandschutzbehörde; Rekursbegründung; Bewegungs; Qualitätssicherungsstufe
Rechtsnorm:	Art. 113 BGG ;Art. 42 BGG ;
Referenz BGE:	-
Kommentar:	-

Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht Dreiergericht

VD.2016.104

URTEIL

vom 21.Dezember2017

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr. Stephan Wullschleger,

Dr. Carl Gustav Mez und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

A____ Rekurrent 1

[...]

B____ Rekurrent 2

[...]

C____ Rekurrentin 3

[...]

D____ Rekurrent 4

[...]

E____ Rekurrentin 5

[...]

F____ Rekurrent 6

[...]

G____ Rekurrentin 7

[...]

H____ Rekurrent 8

[...]

alle vertreten durch [...], Advokat,

[ ]

gegen

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

Rittergasse 4, 4051 Basel

I____ Beigeladene

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[ ]

Gegenstand

Rekurs gegen einen Beschluss der Baurekurskommission

vom 24. Februar 2016

betreffend Bauentscheid [ ] (1) vom 5. August 2015

in Sachen Abbruch Werkhofgebäude, Neubau Mehrfamilienhaus

mit 36 Wohnungen, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen [...]

Sachverhalt

Mit Baubegehren vom 18.August2014 ersuchte die I____ (Bauherrschaft) das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) um Erteilung einer Baubewilligung für einen Neubau mit 36neuen Genossenschaftswohnungen. Das Projekt soll auf einem ehemaligen, vom Tiefbauamt genutzten Werkhof im Innenhof des Geviertes [...] realisiert werden. Gegen das am 17.Dezember2014 publizierte Baubegehren erhoben zahlreiche Anwohner Einsprache. Mit Bauentscheid Nr. [ ] (1) vom 5.August2015 wurde das Baubegehren unter Vorbehalt von Bedingungen und Auflagen bewilligt. Gleichzeitig wurden die Einsprachen - mit Ausnahme der Gutheissung des Einwands betreffend die Fällung einer Esche - abgewiesen.

Gegen den Bauentscheid erhoben verschiedene Anwohner Rekurs bei der Baurekurskommission. Dieser Rekurs wurde mit Entscheid der Baurekurskommission vom 24.Februar2016, versandt am 12.April2016, abgewiesen.

Gegen den Entscheid der Baurekurskommission haben A____, B____ und C____, D____, E____, F____, G____ und H____, alle vertreten durch [...], am 25.April2016 Rekurs beim Verwaltungsgericht erhoben und am 17.Juni2016 begründet. Sie beantragen die Aufhebung des Bauentscheids und damit die Abweisung des Baugesuchs. Das von einer weiteren Person ebenfalls angehobene Rekursverfahren (VD.2016.101) wurde mangels Leistung des Kostenvorschusses als dahingefallen abgeschrieben. Die Bauherrschaft (Beigeladene) hat mit Stellungnahme vom 3.August2016 die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses beantragt. Die Baurekurskommission hat sich mit Eingabe vom 19.August2016 zum Rekurs vernehmen lassen und ebenfalls die Abweisung des Rekurses beantragt. Die Abteilung Feuerpolizei der Gebäudeversicherung Basel-Stadt hat sich mit Schreiben vom 19.August 2016 zum Rekurs geäussert, ohne einen Antrag zu stellen.

Das Verwaltungsgericht hat am 21.Dezember2014 beim Eingang zum und im Innenhof des Geviertes [...] einen Augenschein genommen. Daran haben die Vertreter der Rekurrierenden und der Bauherrschaft sowie die Vertreterin der Baurekurskommission teilgenommen und sich zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern können. In der anschliessenden Gerichtsverhandlung sind sie zum Vortrag gelangt. Des Weiteren ist der Leiter der Feuerpolizei als Auskunftsperson vor Ort und im Gerichtssaal befragt worden. Für ihre Ausführungen wird auf das Protokoll verwiesen. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1 Die Baurekurskommission ist gemäss §2 des Gesetzes betreffend die Baure-kurskommission (BRKG, SG790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission, deren Entscheide nach §10 Abs.1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht unterliegen (vgl. auch §6BRKG). Dementsprechend ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses sachlich und funktionell zuständig.

1.2 Die Rekurrierenden wohnen allesamt in Liegenschaften angrenzend an die Bauparzelle sind Eigentümer von Nachbarparzellen. Sie haben sich als Einsprecher am ursprünglichen Baubewilligungsverfahren sowie als Rekurrierende im vorinstanzlichen Rekursverfahren beteiltigt. Sie sind daher sowohl formell wie auch materiell beschwert und somit gemäss §13 Abs.1VRPG zum Rekurs legitimiert sind. Auf deren frist- und formgerecht erhobenen Rekurs ist somit einzutreten.

1.3 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der Vorschrift von §8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG730.100) sowie die Ausführungsbestimmungen in der Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG730.110), nicht nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- Verfahrensvorschriften verletzt das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler VGE 692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3, in: BJM2008 S.271).

2.

Strittig ist die Erteilung einer Baubewilligung für die Überbauung eines Innenhofs mit 36 Wohnungen auf vier Geschossen auf dem Gebiet des ehemaligen Werkhofes des Tiefbauamtes am [...]. Die Rekurrierenden monieren eine mangelnde Einhaltung der Brandschutzvorschriften (dazu nachstehend E.3), das Fehlen eines Entsorgungskonzepts für den kontaminierten Boden (E.4), rechtswidrige Baustelleneinrichtungen (E.5) und eine Verletzung der Baumschutzvorschriften (E.6).

3.

Die Rekurrierenden rügen verschiedene Verstösse gegen Brandschutzvorschriften, zum Ersten eine ungenügende Kurvenbreite der Feuerwehrzufahrt (dazu nachstehend E.3.2), zum Zweiten die fehlende Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug (E.3.3), zum Dritten ein fehlendes Brandschutzkonzept (E.3.4) und zum Vierten fehlende Massnahmen zur Verhinderung eines Brandschutzüberschlags im Bereich der hölzernen Aussenwandkonstruktion (E.3.5).

3.1

3.1.1 Die basel-städtische Verordnung über den Brandschutz (Brandschutzverordnung, SG735.200) verweist, soweit sie keine eigenen materiellen Brandschutzanforderungen aufstellt, in §2 Abs.1 auf die Schweizerischen Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) und erklärt sie zum kantonalen Recht. Die von der VKF erlassenen Brandschutzvorschriften bestehen gemäss Art.4 Abs.1 der Brandschutznorm VKF (Ausgabe2015, einsehbar im Internet unter www.praever.ch/de/bs/vs [besucht am 2.Januar2018]) aus der Brandschutznorm (lit.a) und den Brandschutzrichtlinien (lit.b). Für den Vollzug werden von der VKF Brandschutzerläuterungen sowie nutzungs- und themenbezogene Arbeitshilfen herausgegeben (Art.4 Abs.2 BrandschutznormVKF). Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden Brandschutz. Sie bestimmt die geltenden Sicherheitsstandards (Art.5 BrandschutznormVKF). Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (Art.6 BrandschutznormVKF).

3.1.2 Im Rahmen des abwehrenden Brandschutzes bestimmt Art.44 BrandschutznormVKF, dass Bauten und Anlagen für den raschen und zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr jederzeit zugänglich sein müssen. In der RichtlinieFKS werden die konkreten, im Standardkonzept geltenden Anforderungen an die Zugänglichkeit von Gebäuden und Anlagen für die Feuerwehr aufgeführt. Art.11 BrandschutznormVKF gestattet allerdings Abweichungen von Standardkonzepten. Anstelle standardmässig vorgeschriebener Brandschutzmassnahmen können alternative Brandschutzmassnahmen als Einzellösungen treten, soweit für das Einzelobjekt die Schutzziele gleichwertig erreicht werden. Über die Gleichwertigkeit entscheidet die zuständige Brandschutzbehörde (Abs.1). Weicht die Brandgefahr im Einzelfall so vom Standardkonzept der Brandschutzvorschriften ab, dass vorgeschriebene Anforderungen als ungenügend als unverhältnismässig erscheinen, sind die zu treffenden Massnahmen angemessen zu erweitern zu reduzieren (Abs.2). In gleicher Weise erlaubt auch die RichtlinieFKS Abweichungen vom Standardkonzept in begründeten Einzelfällen. Dabei wird explizit darauf verwiesen, dass die Anforderungen der Brandschutzvorschriften (Brandschutznorm und Brandschutzrichtlinie) den Planern und der zuständigen Brandschutzbehörde/Feuerwehr einen gewissen Spielraum in der Gestaltung des Feuerwehrzugangs lassen (Ziff.1 RichtlinieFKS). Abweichungen sind in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten Feuerwehreinsatz nachzuweisen (Ziff.3 6.Einzug RichtlinieFKS).

3.2

3.2.1 Die Rekurrierenden beanstanden zunächst eine ungenügende Zufahrt zur Liegenschaft (Rekursbegründung, Rz6). Sie verweisen dabei namentlich auf die Richtlinie der Feuerwehr Koordination Schweiz (FKS) für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (nachfolgend RichtlinieFKS, einsehbar im Internet unter http://docs.feukos.ch/RichtlinieFeuerwehrzufahrten/RichtlinieFeuerwehrzufahrtenDE/?page=2 [besucht am 2.Januar2018]). Nach Ziff.5.1 dieser Richtlinie müssen Zufahrtswege für die Feuerwehr mit 90°-Kurven einen Kurvenradius von mindestens 10,50m und eine Kurvenbreite von mindestens 5m aufweisen. In den vorliegenden Plänen weist die vom Eingangstor am [...] nach rechts zum Bauvorhaben führende 90°-Kurve lediglich eine Breite von 3,50m auf. Die Ausgestaltung dieser Kurve bildete allerdings nicht explizit Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids. Angesichts dessen, dass der angefochtene Entscheid in E.26 jedoch die Zugänglichkeit des Bauvorhabens für die Feuerwehr insgesamt als unproblematisch und ausreichend eingestuft hat, ist das Bauvorhaben auch unter diesem Aspekt der Zufahrtsgestaltung zu prüfen.

3.2.2 Ziff.5.1 der RichtlinieFKS schreibt für 90°-Kurven eine Wegbreite von mindestens 5,00m vor. Diese Minimalbreite wird vorliegend mit einem Zufahrtsweg von durchgehend 3,50m im Bereich der Kurve deutlich unterschritten. Allerdings gilt es zu beachten, dass die Minimalbreite gemäss Ziff.5.1 RichtlinieFKS für 90°-Kurven mit einem äusseren Radius von 10,50m gilt. Vorliegend führt die Hofeinfahrt zwar ebenfalls in einer 90°Kurve nach rechts zum Bauvorhaben. Diese Kurve weist jedoch einen äusseren Radius von 20,50m und damit praktisch das Doppelte des vorgeschriebenen Minimalradius auf. Die Notwendigkeit, Zufahrtswege von 3,50m auf gerader Strecke auf 5,00m im Bereich von 90°-Kurven zu verbreitern, liegt darin begründet, dass bei Feuerwehrfahrzeugen in der Kurve ein Schwenkbereich mitzuberücksichtigen ist. Je grösser der Radius einer Kurve jedoch ist, desto mehr verringert sich dieser Schwenkbereich. Bei weiteren Kurven kann deshalb die Wegbreite entsprechend reduziert werden. Wie der Leiter der Feuerpolizei in seiner im Rahmen des vorinstanzlichen Rekursverfahrens erstatteten Stellungnahme vom 9.November 2015 (auch Beilage5 zur Vernehmlassung der Beigeladenen) ausgeführt hat, bildete die bestehende Wegbreite von 3,50m auch während der Vornutzung des Hofes als Werkhof des Tiefbauamtes Basel-Stadt nie ein Hindernis für die Einfahrt schwerer Fahrzeuge wie etwa Reinigungsfahrzeuge Kunden der Tankstelle. Es ist deshalb nicht zu erkennen, warum es Feuerwehrfahrzeugen bei unveränderter Weganlage nicht möglich sein sollte, das Bauvorhaben ungehindert zu erreichen. Auch die Rekurrierenden tragen nichts vor, was eine andere Einschätzung nahelegen würde. Es kann daher mit der Baurekurskommission (angefochtener Entscheid, E.26) festgehalten werden, dass der Zufahrtsweg zum Bauvorhaben für Feuerwehrfahrzeuge trotz der Kurve unproblematisch ist.

3.3

3.3.1 Die Rekurrierenden monieren, dass die RichtlinieFKS bei Gebäuden in der Grösse des vorliegenden Bauvorhabens zwingend eine Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug sowie zusätzlich eine Stellfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug vorschreibe. Unter Berücksichtigung eines Abstands von 2,00m vom Gebäude bis zum Stellplatz, des Stellplatzes mit einer Breite von 6,00m und einer Fahrgasse von 3,50m müsse ein Mindestabstand von 11,50m vom Baukörper zur Grundstücksgrenze eingehalten werden (Rekursbegründung, Rz6). Abweichungen von dieser Richtlinie seien von der Bauherrschaft in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten Feuerwehreinsatz sei nachzuweisen. Im angefochtenen Entscheid fehle eine nachvollziehbare Begründung. Auch eine Ersatzmassnahme werde nicht genannt (Rekursbegründung, Rz8).

3.3.2 Im vorliegenden Fall geht es um die Überbauung eines Innenhofbereichs. Das geplante Gebäude mit 36 Wohnungen dient alleine der Wohnnutzung und verfügt über keine Tiefgarage für Motorfahrzeuge. Das Gebäude gehört mit einer Höhe von 14,50m gemäss der Einteilung in der RichtlinieFKS zu den Gebäuden mit mittlerer Höhe (über11m bis30m). Aufgrund der reinen Wohnnutzung ohne unterirdische Autoeinstellhalle ist nicht von einer Baute mit erhöhter Gefährdung auszugehen. Gemäss Ziff.6 RichtlinieFKS ergibt sich die Anzahl der geforderten Bewegungs- und Stellflächen für Feuerwehrfahrzeuge aus den gebäudespezifischen Vorgaben der Brandschutzbehörde in Abstimmung mit der Feuerwehr. Bewegungs- und Stellflächen müssen für jedes Fahrzeug mindestens 6,00m Breite und 11,00m Länge aufweisen. Bei Gebäuden mittlerer Höhe wie dem vorliegenden Bauvorhaben sieht die Richtlinie standardmässig eine Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug und eine Stellfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsahrzeug vor (Ziff.9 RichtlinieFKS). Im vorliegenden Fall ist in den Plänen für Feuerwehrfahrzeuge lediglich eine einzelne Aufstellfläche mit den Massen10x6m im Anschluss an die Einfahrtskurve ausgewiesen.

Gemäss übereinstimmenden Äusserungen der Brandschutzbehörden und der Feuerpolizei ist die Einrichtung der genannten Aufstellfläche für den raschen und zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr gemäss Art.44 BrandschutznormVKF genügend. Die Abteilung Feuerpolizei der Gebäudeversicherung hat dazu in ihrer im Rahmen des vorinstanzlichen Rekursverfahrens erstatteten Stellungnahme vom 9.November 2015 ausgeführt:

"Nach Erstellung des Vorprojektes der Aussenraumgestaltung wurden die Bewegungsflächen für Feuerwehr resp. Rettungskräfte mit der Einsatzplanung der Berufsfeuerwehr des Kantons Basel-Stadt eingehend besprochen. Dabei wurde festgelegt und protokolliert, dass die Bewegungsfläche unmittelbar nach der 90° Einfahrtskurve einzuplanen ist und die Besucherparkplätze erst hinter der Aufstellfläche angelegt werden sollen. Im Sinne der FKS 'Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen' kann dadurch sichergestellt werden, dass weitere Rettungsfahrzeuge entlang der Besucherparkplätze vorfahren können. Zu diesem Zweck wird auch der Belag mit einer Traglast von mindestens 18to entsprechend verlängert. Im Weiteren wird ein zusätzlicher Oberflurhydrant zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung im Bereich der Abstellfläche installiert.

[ ]

Als Fazit stellt die Feuerpolizei des Kantons Basel-Stadt nach eingehender Prüfung aller Einsprachepunkte im Zusammenhang mit den Bewegungsflächen für Rettungskräfte und Einhaltung von Gebäudeabständen fest, dass mit dem aktuellen Planungsstand im Bauprojekt BBG [ ] die gesetzlichen Vorschriften und Auflagen bezüglich Sicherstellung von Rettungseinsätzen und Einhaltung von Brandschutzabständen vollumfänglich eingehalten werden."

Dieser Einschätzung hat sich auch die Baurekurskommission angeschlossen (angefochtener Entscheid, E.29). Es besteht kein Grund für eine abweichende Beurteilung der Sache durch das Verwaltungsgericht. Es gilt vielmehr den Beurteilungsspielraum der Brandschutzbehörden in der Gestaltung des Feuerwehrzugangs (Ziff.1 RichtlinieFKS) zu respektieren. Den Ausführungen der Brandschutzbehörde ist zu entnehmen, dass für die Rettungs- und Löscharbeiten nicht nur die auf den Plänen für die Umgebungsgestaltung markierte Aufstellfläche Feuerwehr von 10x6m zur Verfügung steht, sondern auch der weitere Verlauf des Strässchens entlang der nordöstlichen Fassade des Gebäudes. Es bestehen somit genügend Abstell- resp. Bewegungsflächen für das Löschfahrzeug der Feuerwehr und weitere Rettungsfahrzeuge. Die Ausführungen der Feuerpolizei bzw. der Berufsfeuerwehr, wonach bei dieser Gebäudeart (mit einer Höhe von 14,50m) ein Hubrettungsfahrzeug nicht geeignet ist und daher nicht zum Einsatz kommt, basiert auf einer professionellen und plausiblen Einschätzung der Rettungskräfte. Es ist unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes, welcher selbstverständlich auch bei Auflagen betreffend den Brandschutz zu beachten ist (vgl. etwa Ziff.1 RichtlinieFKS), nicht zu beanstanden, dass die Brandschutzbehörden im vorliegenden Fall auf das Erfordernis der Festlegung einer (zweiten) Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug verzichtet haben. Damit entfällt einerseits der gemäss den Rekurrierenden einzuhaltende Abstand dieser Stellfläche zur Gebäudefassade von 2,00m. Da die Feuerwehr nicht mit einem zweiten Lösch- einem anderen schweren Fahrzeug an der vorgesehenen Abstellfläche vorbeifahren können muss, ist auch eine seitliche Rettungsfahrgasse von minimal 3,50m Breite (vgl. dazu die Schaubilder unter Ziff.6 und9 RichtlinieFKS) entgegen den Forderungen der Rekurrierenden entbehrlich. Der vorgesehene Platz reicht jedenfalls aus, damit andere Fahrzeuge wie etwas Sanitätsfahrzeuge bei Bedarf am Löschfahrzeug der Feuerwehr vorbeifahren können. Die geringfügige Verkürzung der Länge der Abstellfläche von 11,00 auf 10,00m erscheint angesichts des den Brandschutzbehörden zustehenden Ermessensspielraums als vertretbar, zumal hinter der Abstellfläche weitere befestigte Flächen zur Verfügung stehen, die dem Aufstellen weiterer Fahrzeuge und für die Bereitstellung von Gerätschaften sowie dem Lösch- und Rettungseinsatz dienen und jederzeit zugänglich sind.

3.4

3.4.1 Nach Auffassung der Rekurrierenden gefährden der Wegfall eines Hubrettungsfahrzeugs sowie der Verzicht auf eine Fahrgasse seitlich des Feuerwehrabstellplatzes eine effiziente Brandbekämpfung sowie die Rettung von Menschenleben. Sie verlangen deshalb die Erstellung eines Brandfallkonzepts, basierend auf einem Brandfallszenario sowie zusätzlich ein Evakuierungskonzept bzw. ein Rettungskonzept (Rekursbegründung, Rz9).

3.4.2 Die einschlägigen Brandschutzvorschriften kennen kein Erfordernis eines eigentlichen Brandfallkonzepts, wie es die Rekurrierenden fordern. Gemäss Art.57 BrandschutznormVKF sind auf Verlangen der Brandschutzbehörde Brandschutzkonzepte und Brandschutzpläne zu erstellen, wenn Brandgefahren, Personenbelegung, Art Grösse von Bauten und Anlagen Betrieben dies erfordern. Gemäss der Brandschutzrichtlinie "Begriffe und Definitionen", S.17 (Ausgabe2015; einsehbar im Internet unter http://www.praever.ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/10-15_rev2016_web.pdf [besucht am 2.Januar2018]) beinhalten Brandschutzkonzepte die aufeinander abgestimmten, objektbezogenen Einzelmassnahmen aus dem vorbeugenden baulichen sowie technischen Brandschutz, dem organisatorischen und dem abwehrenden Brandschutz. Im Brandschutzkonzept werden unter Berücksichtigung insbesondere der Nutzung, des Brandrisikos und des zu erwartenden Schadenausmasses die Einzelkomponenten und ihre Verknüpfungen im Hinblick auf die Schutzziele beschrieben und damit eine zielorientierte Gesamtbewertung des Brandschutzes für das betreffende Bauvorhaben dargestellt.

Mit ihrer Forderung nach einem Brandfallkonzept basierend auf einem Brandfallszenario und einem zusätzlichen Evakuierungs- bzw. Rettungskonzept zielen die Rekurrierenden, wie die Vorinstanz zu Recht bemerkt hat (angefochtener Entscheid, E.22) und von den Rekurrierenden auch nicht bestritten wird, auf den abwehrenden Brandschutz ab. Dazu zählt alles, was die Feuerwehr im Ereignisfall unternimmt, um Personen zu retten, die Umwelt und Sachwerte zu schützen, den Brand zu löschen Begleitschäden zu verringern (Brandschutzrichtlinie "Begriffe und Definitionen", S.11). Allerdings bilden grundsätzlich nur Massnahmen des abwehrenden Brandschutzes, welche einen direkten Zusammenhang mit der Baute Anlage haben (z.B. Aufstellungs- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr, Zugänglichkeit zu Hydranten), Gegenstand des Brandschutzkonzeptes. Aspekte der Feuerwehrorganisation selbst und zur Vorbereitung von Einsätzen (z.B. Einsatzkonzepte) sind dagegen nicht Bestandteil von Brandschutzkonzepten (vgl. Brandschutzrichtlinie "Begriffe und Definitionen", S.38). Die Vorinstanz ist deshalb richtigerweise zum Schluss gekommen, dass das Vorgehen der Feuerwehr in Brandfällen nicht vorgängig in einem Brandschutzkonzept festzulegen ist (angefochtener Entscheid, E.22).

3.4.3 Selbst wenn zum Schutz von Leib und Leben Rettungskonzepte Teil von Brandschutzkonzepten sein könnten, könnten sie vorliegend nicht verbindlich gefordert werden. Gemäss Ziff.5 in Verbindung mit Anhang zu Ziff.5 der Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" (Ausgabe2015; einsehbar im Internet unter http://www.praever.ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/11-15_rev2016_web.pdf [besucht am 2.Januar2018]) sind Brandschutzkonzepte erst ab Qualitätssicherungsstufe (QSS)3 zwingend vorgeschrieben. Bei Bauten und Anlagen der Qualitätssicherungsstufe2 werden Brandschutzkonzepte lediglich empfohlen, während bei Bauten der Qualitätssicherungsstufe1 Brandschutzkonzepte gar nicht erst vorgesehen sind. Das vorliegend umstrittene Bauvorhaben fällt als ausschliesslich dem Wohnen dienendes Gebäude mittlerer Höhe unter die Qualitätssicherungsstufe1 (Ziff.3.3.1 Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz"). Selbst wenn man das Bauvorhaben wegen der Aussenwandbekleidung mit brennbaren Bauprodukten in die Qualitätssicherungsstufe2 einteilen wollte (vgl. Ziff.3.4.1 Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz"), bliebe es bei der blossen Empfehlung, ein Brandschutzkonzept zu verfassen. Die Erstellung könnte jedoch nicht verbindlich vorgeschrieben werden.

Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Rekurrierenden, dass die Einteilung in die Lignum Qualitätssicherungsstufe3 (Q3) aufgrund brennbarer Materialien (Aussenwandverkleidung in Holz und Dämmung) gemäss Ziff.2.3.3 Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" zu einer Höhereinstufung der gesamten Baute führe (Rekursbegründung, Rz5). Die Vorinstanz weist in ihrer Rekursantwort (Rz8) zu Recht darauf hin, dass die Qualitätssicherungsstufe Q3 gemäss dem "Stand der Technik"-Papier Bauen mit Holz - Qualitätssicherung und Brandschutz, Lignum Zürich nicht zu verwechseln ist mit der QualitätssicherungsstufeQSS3 gemäss Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz". Die Einteilung der Qualitätssicherungsstufen in diesen beiden Normen korrespondiert nicht miteinander. Die Einteilung gemäss Lignum-Norm beschränkt sich auf die Anforderungen an die Ausführung der Aussenfassade in Holzbauweise, während die Einstufung nach der Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" nach Nutzung, Gebäudegeometrie (Gebäudehöhe, Ausdehnung), Bauweise und besonderen Brandrisiken erfolgt (zu dieser unterschiedlichen Einteilung s. auch Bauentscheid vom 5.August2014, Ziff.24 und25).

Aus dem Umstand, dass die Fassade mit brennbaren Materialien gestaltet wird, kann nicht geschlossen werden, dass das ganze Bauvorhaben aufgrund der Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" wie von den Rekurrierenden gefordert in die QSS3 eingeteilt werden muss. Bei solchen Konstruktionen besteht wie ausgeführt gemäss Ziff.3.4.1 dieser Richtlinie ("Aussenwand: Bekleidungen und/oder Wärmedämmungen in Aussenwandbekleidungen mit brennbaren Bauprodukten") objektspezifisch die Möglichkeit, die Baute höher in QSS2 einzuteilen. Hierzu besteht indessen kein Anlass. Denn mit der Baubewilligung sind für die brennbare Aussenwandbekleidung verschärfte Brandschutzmassnahmen angeordnet und ein Mindestfeuerwiderstand von El30 vorgeschrieben worden (dazu nachstehend E.3.5). Aufgrund dieser erhöhten Anforderungen an die Ausgestaltung der Fassade kann von einer Höhereinstufung der ganzen Baute in die QualitätssicherungsstufeQ2 nach Ziff.3.4.1 Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" abgesehen werden. Unabhängig davon wäre bei klar abgegrenzten Gebäudeteilen mit unterschiedlichen Einstufungen wie hier auch die Festlegung von unterschiedlichen Qualitätssicherungsstufen zulässig (Ziff.2.3 Abs.3 Satz2 Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz").

3.5 Die Rekurrierenden machen im Zusammenhang mit der Holzfassade zum Einen geltend, dass keine Massnahmen erkennbar seien, welche einen Brandüberschlag vom Erdgeschoss in den 4.Stock verhindern könnten (Rekursbegründung, Rz10). Zum Anderen beanstanden sie, dass die Vorinstanz in keiner Weise die Behauptung verifiziert habe, dass die nichttragende Aussenwandkonstruktion einen Feuerwiderstand von El30 wahren müsse. Sie beantragen zu diesem Zweck die Einholung eines Gutachtens (Rekursbegründung, Rz11).

3.5.1 Die Rekurrierenden berufen sich bezüglich der ersten Rüge auf die Brandschutzrichtlinie "Verwendung von Baustoffen" (Ausgabe2015; einsehbar im Internet unter http://www.praever.ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/14-15_rev2016_web.pdf [besucht am 3.Januar2018]). Gemäss Ziff.3.1.1 Abs.2 dieser Richtlinie sind brennbare Aussenwandbekleidungen und/oder Wärmedämmungen konstruktiv so zu unterteilen, dass sich ein Brand an der Aussenwand vor dem Löschangriff durch die Feuerwehr um nicht mehr als zwei Geschosse oberhalb des Brandgeschosses ausbreiten kann. In den Unterlagen zum Baubegehren der Beigeladenen findet sich eine brandschutztechnische Stellungnahme von [ ] vom 21.August2014. Darin werden unter Ziff.5.5.2 jene vertikalen Brandschutzmassnahmen aufgeführt, die einen vertikalen Brandüberschlag verzögern bzw. verhindern, namentlich vertikale Abschottungen im Bereich der Aussenwandecken, der Hinterlüftung beim Fluchttreppenhaus, der Wohnungstrennwände und Balkone, ferner feuerhemmende Spezialdämmungen im Bereich der Innenwandecken. Aufgrund dessen ist nicht davon auszugehen, dass es bei einem allfälligen Brand der in Holzbauweise erstellten Aussenwand bzw. der Holz-Bekleidung zu einem über zwei Geschosse hinausgehenden Brandüberschlag (Brandweiterleitung in der Hinterlüftung auf die angrenzende Fassadenfläche) kommt, bevor die Feuerwehr eintrifft. Ein Verstoss gegen die Vorschrift von Ziff.3.1.1 Brandschutzrichtlinie "Verwendung von Baustoffen" ist damit nicht zu erkennen.

3.5.2 Die Beigeladene hat zum Baubegehren ein Brandschutzkonzept eines fachlich ausgewiesenen Unternehmens ausarbeiten lassen. Die Ausführungen im Brandschutzkonzept basieren auf den einschlägigen Lignum Dokumentationen, welche den aktuellen Stand der Technik widerspiegeln, was von der VKF anerkannt wird. Die Einhaltung dieses Standards ist als verbindliche Auflage in den Bauentscheid eingeflossen. So schreibt Ziff.33 vor, dass Brandschutzabschlüsse einen Mindestfeuerwiderstand von El30 aufweisen müssen. In gleicher Weise gelten für die Konstruktion der Aussenwände hinsichtlich Brennbarkeit und Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen (Feuerwiderstand El30) mit der Folge, dass keine weiteren Ersatzmassnahmen angeordnet worden sind (vgl. Bauentscheid, Ziff.29). Es obliegt den Brandschutzbehörden, die Angaben der Bauherrschaft im Baugesuch zu plausibilisieren und zu prüfen. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Angaben der von der Bauherrschaft beigezogenen Fachpersonen unzutreffend sein sollen bzw. dass die Brandschutzbehörden diese Angaben nicht geprüft hätten. Auf diese fachliche Beurteilung muss und kann sich das Gericht verlassen. Die Einholung einer zusätzlichen fachlichen Beurteilung in Form eines externen Gutachtens ist unter diesen Umständen weder erforderlich noch angezeigt. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Einhaltung der Auflagen aus dem Bauentscheid im Rahmen der Bauabnahme erfolgen wird.

4.

Unter Rz12 der Rekursbegründung machen die Rekurrierenden geltend, dass festgelegt werden müsse, wann ein Entsorgungskonzept für das Material des kontaminierten Bodens erstellt werde. Zudem sei von Amtes wegen zu prüfen, ob mit dem Aushub der Baugrube die Entsorgung des kontaminierten Erdreiches fachgerecht und gesetzeskonform erfolgen könne.

4.1 Die Vorinstanz wie auch die Beigeladene machen in ihrer Rekursantworten (Rz14 bzw. Rz20) geltend, dass die Rüge eines fehlenden Entsorgungskonzepts in den Einsprachen der Rekurrierenden nicht enthalten gewesen sei und daher gemäss §92 Abs.2BPG nicht mehr vorgebracht werden könne. Nach dieser Bestimmung sind neue Einwände ausgeschlossen, wenn sie bereits im Einspracheverfahren hätten vorgebracht werden können. Dem Vorbringen von Vorinstanz und Beigeladener kann nicht gefolgt werden. In der Einsprache der Rekurrierenden2 und3 vom 15.Januar2015 wurde bereits darauf hingewiesen, dass ein geologisches Gutachten zu den Altlasten fehle (S.3). Zudem wurde in der seinerzeitigen Sammeleinsprache der heutigen Rekurrierenden (zwei sind heute nicht mehr dabei), damals vertreten durch RA [...], ebenfalls geltend gemacht, es müsse geprüft werden, ob der Untergrund des Werkhofes nicht vollständig zu entsorgen sei (Sammeleinsprache vom 16.Januar2015, Rz14). Dementsprechend wurde auch in der Stellungnahme der Beigeladenen zu den Einsprachen auf das Thema Altlastensanierung eingegangen wie auch im Einspracheentscheid betreffend die Rekurrierenden2 und3 vom 5.August2015 (S.4). Es ist zwar richtig, dass das Thema Altlasten von den Rekurrierenden vor der Baurekurskommission nicht mehr thematisiert wurde. Als Rechtsfrage, welche immerhin in der Einsprache angesprochen worden war, darf die Frage der Altlastensanierung bzw. des Zeitpunkts der entsprechenden Bewilligung aber auch im Verfahren vor Verwaltungsgericht vorgebracht werden.

4.2 Es ist allerdings unklar, welche Punkte die Rekurrenten in ihrem Rekurs an das Verwaltungsgericht monieren resp. inwiefern die von ihnen monierten Punkte als Begründung für den Antrag im Rekurs, das Baugesuch sei abzuweisen, dienen sollen. Das Baugrundstück, auf dem früher ein Werkhof mit Autoreparaturwerkstatt und Tankstelle betrieben wurde, ist im Kataster der belasteten Standorte aufgeführt (einsehbar im Internet unter https://www.stadtplan.bs.ch/geoviewer/ [besucht am 5.Janu-ar 2018]). Da aufgrund der bisherigen Untersuchungen bloss mit lokalen Verunreinigungen gerechnet wird, ist dieser Ort als weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig im Sinne von Art.8 Abs.2 lit.c der Altlasten-Verordnung (AltlV, SR814.680) beurteilt worden. Im Bauentscheid wird in Ziff.127ff. ausgeführt, wie mit dem schadstoffbelasteten Boden umgegangen werden muss. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat hat in seiner vorinstanzlichen Stellungnahme vom 13.November2015 zum Rekurs [...] ausgeführt, dass es dem normalen Ablauf des Verfahrens entspreche, dass erst mit der rechtskräftigen Baubewilligung das Entsorgungskonzept erstellt werde (S.3). Die bisherigen Untersuchungen und der Hintergrund der Auflagen im Bauentscheid mit den Vorgaben für das weitere Vorgehen sind im Einsprachenentscheid betreffend die Rekurrierenden2 und3 vom 5.August2015 ausführlich und nachvollziehbar dargestellt (vgl. S.4). Diese Ausführungen wurden denn auch im Rekurs der Rekurrierenden2 und3 an die Baurekurskommission in keiner Weise beanstandet (vgl. Rekursbegründung vom 21.September2015 an die Baurekurskommission). Auf die überzeugenden Darlegungen im angefochtenen Entscheid unter E.41ff., welche auf entsprechende Ausführungen der zuständigen Abteilung des Amts für Umwelt und Energie (AUE) Bezug nehmen, gehen die Rekurrierenden nicht ein; diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu folgen. Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden ist der Zeitpunkt für die Erstellung eines Entsorgungskonzepts im vorliegenden Verfahren genügend definiert. Im Bauentscheid ist festgehalten, dass nach der Freilegung des Baugrundes das AUE zwecks Abnahme der Aushubsohle(n) aufzubieten ist (Ziff.131), wobei mit dem AUE vor Beginn der Aushubarbeiten ein provisorischer Termin zu vereinbaren ist. Weiter ist im Bauentscheid festgehalten, dass verunreinigtes Aushubmaterial separat zu erfassen und gemäss seinem Schadstoffgehalt zu entsorgen ist; die Entsorgungswege sind mit dem AUE abzusprechen (Ziff.145).

Gemäss §51 Abs.2BPV kann ein Bauentscheid mit Bedingungen und Auflagen verbunden werden. Solche sind dann zulässig, wenn Bauvorhaben je nach ihrer genaueren Gestaltung Nutzungsart rechtmässig rechtswidrig sein können. Sie dienen dazu, rechtswidrige Auswirkungen eines Bauprojekts zu verhindern (Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, Die Baubewilligung im Kanton Basel-Stadt, Basel 2014, S.110). Voraussetzung der Zulässigkeit ist eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit des Eintritts der Bedingung (Stalder/Tschirky, in: Griffel et al.[Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf2016, Rz2.47). Da aufgrund der bisherigen Untersuchungen zumindest stellenweise mit belastetem Boden zu rechnen ist, hingegen noch keine definitiven Kenntnisse über Mass und Art der Verunreinigungen vorliegen, hat das Bau- und Gastwirtschaftsinspektorat zu Recht davon abgesehen, bereits im Bauentscheid selbst ein bestimmtes Entsorgungskonzept vorzuschreiben. Vielmehr hat es sich auf die Auflage beschränkt, dass das AUE zur Klärung des weiteren Vorgehens aufzubieten ist, sobald der Baugrund freigelegt ist. Es ist nicht ersichtlich und wird von den Rekurrierenden auch nicht dargetan, inwiefern dieses Vorgehen den anwendbaren Vorschriften widersprechen soll.

5.

Unter Rz13 der Rekursbegründung beanstanden die Rekurrierenden, dass die vorgesehene Baustelleneinrichtung nicht rechtskonform sei. Bei der Einfahrt zur Baugrube bliebe zwischen Container und Lagerplatz gerade einmal ca.70cm Zwischenraum. Auf dieses Vorbringen kann mangels Begründung nicht eingetreten werden. Inwiefern die Baustelleneinrichtung gemäss Plan rechtswidrig sein, wird von den Rekurrierenden in keiner Weise aufgezeigt.

6.

Schliesslich rügen die Rekurrierenden eine Verletzung von Baumschutzvorschriften. Das Einrammen von Spundwänden und ein erheblicher Kronenrückschnittstelle stelle eine Beschädigung fremden Eigentums dar. Die vorhandene Birke werde kaum Überlebenschancen haben (Rekursbegründung, Rz14). Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid (E.61ff.) eingehend mit der Frage auseinandergesetzt, inwiefern die Birke durch das Bauvorhaben bedroht ist, und ist zum Schluss gekommen, dass die Überlebensfähigkeit des Baumes nicht durch die für die Realisierung des Bauprojekts erforderlichen Rückschnitte und Eingriffe im Wurzelraum gefährdet werde. Die Rekurrierenden setzen sich mit diesen Erwägungen nicht substantiiert auseinander, sondern begnügen sich mit einer pauschalen Bestreitung. Insoweit kann auf ihren Rekurs ebenfalls nicht eingetreten werden. Im Bauentscheid, Ziff.70ff. wird im Übrigen die Baubewilligung mit ausgedehnten Auflagen zum Schutz des Baumbestands im Innenhof, namentlich auch der Birke (Ziff.74, 75 und76), verbunden. Privatrechtliche Ansprüche können im Baubewilligungsverfahren nicht berücksichtigt werden (§48 Abs.2BPV). Forderungen aus Beschädigungen der Birke wären, wie die Beigeladene richtig bemerkt (Stellungnahme, Rz23), auf zivilrechtlichem Weg geltend zu machen.

7.

Zusammenfassend erweisen sich sämtliche Rügen der Rekurrierenden als unbegründet, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Rekurrierenden dessen Kosten in solidarischer Verbindung zu tragen (§30 Abs.1VRPG). Der beigeladenen Bauherrschaft ist eine Parteientschädigung zuzusprechen. Mangels Einreichen einer Honorarnote ist der Vertretungsaufwand praxisgemäss vom Gericht zu schätzen (VGEVD.2015.179 vom 16.September2016 E.10.2.3 mit weiteren Hinweisen). In Anbetracht des Aufwandes für die Ausarbeitung der Rekursantwort sowie für Vorbereitung und Teilnahme an der heutigen Verhandlung mit Augenschein erscheint ein Aufwand von rund 15Stunden gerechtfertigt. Bei einem praxisgemässen Überwälzungstarif von CHF250.-/h und unter Einschluss der notwendigen Auslagen erweist sich somit eine Parteientschädigung von CHF3'750.- zu Lasten der Rekurrierenden als angemessen. Nach Aussagen ihres Rechtsvertreters an der heutigen Verhandlung ist die Beigeladene mehrwertsteuerpflichtig. Da sie den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen (Art.28 Abs.1 lit.a des Mehrwertsteuergesetzes [MWSTG, SR641.20]). Die Parteientschädigung ist folglich praxisgemäss ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (VD.2016.153 vom 8.Juni2017 E.4).

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://: Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Die Rekurrierenden tragen die Kosten des Verfahrens mit einer Gebühr von CHF2'500.- in solidarischer Verbindung. Sie werden zudem in solidarischer Verbindung verpflichtet, der Beigeladenen eine Parteientschädigung von CHF3'750.- auszurichten.

Mitteilung an:

- Rekurrierende

- Beigeladene

- Bau- und Gastgewerbeinspektorat

- Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.