10 Grundstückschätzung
Kognition des Verwaltungsgerichts (E. I./2.)
Berücksichtigung einer im Zusammenhang mit der Erschliessung vorzu-
nehmenden Bachöffnung (E. II./2.3.)
Feststellung bundesrechtswidrig tiefer Schätzwerte (E. II./2.5.)
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 6. November
2019, in Sachen F. gegen KStA und Stadtrat Q. (WBE.2019.167).
I.
1. (...)
2.
Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das
Verwaltungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende
schätzerische Ermessen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen
korrigiert das Verwaltungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein
unzutreffender Sachverhalt zugrunde gelegt wurde wenn aus der
Verletzung von Normen (insbesondere den Bestimmungen der VBG)
bzw. allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft ge-
sehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultierte (vgl. zuletzt Urteil
des Verwaltungsgerichts WBE.2016.495 vom 10. Februar 2017
E. I./2. m.w.N.).
II.
1. (...)
2.
2.1-2.2 (...)
2.3.
2.3.1.
Das KStA und in der Folge auch die Vorinstanz sind davon aus-
gegangen, dass ein Teil der Parzelle X. infolge der Bachöffnung nicht
überbaubar sein wird. Dabei hat das KStA im Einspracheentscheid
angenommen, dass der Landstreifen Bach eine Breite von maximal 8
m aufweisen werde, was dem üblichen Grenzabstand entspreche. Mit
dieser Begründung hat das KStA für die von der Bachöffnung be-
troffene Teilfläche eine Wertminderung von 50% angenommen.
Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, dass bei einer nicht durch
einen Bach eingeschränkten Überbauung ohnehin der normale
Grenzabstand von 4 m (bei Berücksichtigung des Bachlaufs 8 m) zu
berücksichtigen sei. Für diesen Landanteil wäre so so der volle
Preis zu bezahlen gewesen. Bei einer Verdoppelung des üblichen
Grenzabstands wegen des verlegten Bachlaufs sei es folgerichtig,
den üblichen Grenzabstand von der Wertminderung in Abzug zu
bringen. Die Halbierung des Landpreises sei daher nicht zu bean-
standen.
Dagegen macht der Beschwerdeführer geltend, gemäss Art. 41a
der GSchV sei für fliessende Gewässer mit einer Gerinnesohle von
weniger als 2 m (recte 1 m) natürlicher Breite ein Gewässerraum von
mindestens 11 m auszuscheiden. Angenommen worden seien ledig-
lich 8 m. Die Baulinie sei somit mindestens um weitere 3 m zurück-
zuversetzen.
2.3.2.
Der Beschwerdeführer übersieht - wie auch bereits das KStA -,
dass auf dem von ihm selbst eingereichten Plan der Ingenieurbüro Y.
AG auf der Parzelle X. nicht etwa nur der auf die Seite des freizu-
legenden Bachs entfallende Abstand von 4 m vorgesehen wurde,
sondern ein Abstand von 6.50 m zuzüglich 1 m für die Gerinnesohle.
Dies entspricht dem, was im Entwurf des Gestaltungsplans vorge-
sehen ist. Im Gestaltungsplan soll danach ein Freihaltebereich
Fliessgewässer definiert werden, innerhalb dessen der mutmasslich
erforderliche Gewässerraum im nachfolgenden Nutzungsplanverfah-
ren mittels Festlegung einer Gewässerraumzone umgesetzt werden
soll. Dieser Freihaltebereich übersteigt das gesetzlich minimal Ge-
forderte klar. Auf die Parzelle X. entfällt damit ein nicht überbau-
barer und nur sehr beschränkt nutzbarer Abstand zum freizulegenden
Bach von 6.5 m zuzüglich eines auf die Gerinnesohle entfallenden
Streifens (wie auf dem Plan der Ingenieurbüro Y. AG verzeichnet).
Für diese Fläche von insgesamt (840m2 + 348m2 =) 1'188 m2 trifft
die von der Vorinstanz angestellte Überlegung offensichtlich zu:
Zwar werden allfällige spätere Käufer von von der Parzelle X. ab-
parzellierten Baulandgrundstücken diesen Teil des Grundstücks -
wie bei einem zu beachtenden Grenzabstand - nicht überbauen und
höchstens beschränkt nutzen können. Daraus folgt indessen nicht,
dass diese Fläche, wie der Beschwerdeführer geltend macht, über-
haupt keinen Verkehrswert hat. Es ist vielmehr ohne weiteres nach-
vollziehbar, wenn die Vorinstanz auch für diesen Parzellenteil von
einem Verkehrswert in der Höhe der Hälfte des für das ansonsten
überbaubare Grundstück zu bezahlenden Preises ausgegangen ist, ist
doch auch sonst infolge von Grenzabstandsvorschriften ein bisher
unüberbautes Grundstück nie vollständig überbaubar. Das ent-
sprechende Vorbringen des Beschwerdeführers erweist sich daher als
unbegründet.
2.4. (...)
2.5.
2.5.1. (...)
2.5.2.
Abschliessend rechtfertigt sich ein allgemeiner Hinweis betref-
fend die Festlegung des Steuerwerts von Grundstücken: Im vorlie-
genden Fall resultiert für Zwecke der Vermögenssteuer - auch ange-
sichts der erst noch herzustellenden Baureife sowie der damit ver-
bundenen Beschränkungen, Landverluste und Erschliessungskosten -
ein Vermögenssteuerwert von (CHF 464'100.00 / 6'314) rund
CHF 74 pro m2, der auch bei angemessener Berücksichtigung des
(bei unüberbautem Land naturgemäss fehlenden) Ertragswerts mit
der Realität von im Kanton Aargau 2015 für Bauland zu bezahlenden
Preisen nichts mehr zu tun hat. Damit hält sich im vorliegenden Fall
die Besteuerung - auch unter Berücksichtigung des den Kantonen
bei der Vermögenssteuer gemäss Art. 13 ff. StHG zustehenden ge-
setzgeberischen Freiraums (vgl. dazu zuletzt Urteil des Bundesge-
richts 2C_632/2018 vom 29. August 2019 E. 2.1) - offensichtlich
nicht mehr an den dem Kanton Aargau durch das Steuerharmonisie-
rungsgesetz bundesrechtlich vorgegebenen Rahmen. Hinzu kommt,
dass eine solche Behandlung von Grundeigentum bei der Vermö-
genssteuer zu einer offensichtlich rechtsungleichen Bevorzugung der
Grundeigentümer gegenüber den Eigentümern mobiler Werte (insbe-
sondere jeglicher Art von Wertschriften) führt. Es ist daher durch den
Gesetzgeber ernsthaft zu prüfen, wie die systematischen Fehler, die
in diesem und anderen Fällen zu offensichtlich bundesrechtswidrigen
und mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbarenden zu tiefen Ver-
mögenssteuerwerten von Grundstücken führen (darunter insbeson-
dere auch der Umstand, dass seit der auf den Stichtag 1. Mai 1998
bezogenen allgemeinen Neuschätzung im Kanton Aargau keine all-
gemeine Neuschätzung mehr durchgeführt wurde), möglichst rasch
behoben werden können.
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