Es geht um die Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung von Gesamthandverhältnissen. Das Verwaltungsgericht entschied, dass der Verkehrswert massgeblich ist und nicht auf die zwischen den Parteien vereinbarte Gegenleistung abgestellt werden darf. Es wird diskutiert, ob der steuerliche Verkehrswert oder der effektive Verkehrswert herangezogen werden soll. Es wird festgehalten, dass beim Fehlen einer aktuellen Verkehrswertschätzung auf den steuerlichen Verkehrswert zurückgegriffen werden kann. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass die Wertbestimmung aufgrund fehlender Verkehrswertschätzung praktische Schwierigkeiten verursacht. Am Ende wird ein Verkehrswert von Fr. 1'625'000.00 für die Liegenschaft festgelegt, was zu einer Grundbuchabgabe von Fr. 1'625.00 führt.
Urteilsdetails des Verwaltungsgerichts AGVE 2018 37
| Kanton: | AG |
| Fallnummer: | AGVE 2018 37 |
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Abteilung: | Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht |
| Datum: | 29.10.2015 |
| Rechtskraft: | |
| Leitsatz/Stichwort: | AGVE 2018 - Band 37 2018 Übriges Verwaltungsrecht 341 37 Grundbuchabgabe Zur Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung... |
| Schlagwörter: | Verkehrswert; Verkehrswerts; Gesamt; Liegenschaft; Grundbuchabgabe; Verkehrswertschätzung; Verwaltungsgericht; Gesamteigentum; Auflösung; Abgabe; Steuerwert; Auslegung; Recht; Gesetzgeber; Preis; Schätzung; Übriges; Verwaltungsrecht; Obergericht; Abteilung; Botschaft; Belastung; Eigenmietwerte; Gesamthandsverhältnissen; Begründung |
| Rechtsnorm: | - |
| Referenz BGE: | 136 II 149; |
| Kommentar: | - |
Entscheid des Verwaltungsgerichts AGVE 2018 37
37 Grundbuchabgabe Zur Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung von Gesamt- handsverhältnissen (§ 11 GBAG) ist grundsätzlich auf den anteilmässigen effektiven Verkehrswert abzustellen; bei mangelnder Verfügbarkeit einer aktuellen Verkehrswertschätzung darf insbesondere der steuerliche Ver- kehrswert herangezogen werden, wobei sich im Einzelfall Zu- und Ab- schläge rechtfertigen können. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 18. Oktober 2018, in Sachen A. und B. gegen Departement Volkwirtschaft und Inneres (WBE.2018.164). Aus den Erwägungen 3. 3.1. Gemäss § 11 GBAG ist bei vertraglicher Begründung sowie bei ganzer teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen wie Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft einfacher Gesellschaft die Abgabe vom Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten, welche auf die Übernehmer übergehen. Das Verwaltungsgericht ent- schied im Urteil vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198), § 8 Abs. 2 GBAG sei auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht anwendbar. Unter dem Begriff Wert der Gesamteigentumsanteile sei der (anteilmässige) Verkehrswert zu verstehen (Erw. II/2.1 mit Verweisen auf das Gesetzgebungsverfahren). Nicht abgestellt werden dürfe auf die zwischen den Parteien vereinbarte Gegenleistung
(Erw. II/2.2). Bezüglich des massgebenden Verkehrswerts müsse zwischen Steuerwert, steuerlichem Verkehrswert und effektivem Ver- kehrswert unterschieden werden. Der effektive Verkehrswert liege in aller Regel über dem steuerlichen Verkehrswert und dürfte gegenüber dem Jahre 1999 gestiegen sein (Erw. II/2.2). Die Beschwerdeführer kritisieren diese Rechtsprechung. Der VGE vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) stütze sich einseitig auf den (genau betrachtet unklaren) Willen des historischen Gesetz- gebers. Ein prioritäres Abstellen auf die sog. subjektiv-historische Auslegung werde in der Lehre abgelehnt. Die korrekte Gesetzesauslegung ergebe, dass neben § 8 Abs. 1 GBAG betreffend den Promillesatz auch dessen Abs. 2 für die Abgabe gemäss § 11 GBAG massgebend sei. 3.2. Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim- mung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpreta- tionen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berücksichtigen sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Regelung, die dem Text zugrundeliegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, die- nen aber als Hilfsmittel, den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 136 II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5; 129 II 114, Erw. 3.1). Vom Wort- laut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass dieser nicht den wahren Sinn der Regelung wieder- gibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus Sinn und Zweck der Norm aus ihrem Zusammenhang mit ande- ren Gesetzesbestimmungen ergeben. Sind mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu wählen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben am besten entspricht (BGE 136 II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5). 3.3. § 11 GBAG bestimmt, dass die Grundbuchabgabe bei ganzer teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen auf dem Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten ist, welche auf die Übernehmer übergehen. Damit ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut
selbst nicht direkt, ob auf die Übernahmesumme, den Steuerwert, den steuerlichen Verkehrswert den effektiven Verkehrswert abzustellen ist. Der Wortlaut der Bestimmung ist diesbezüglich un- klar und insoweit sind die Beanstandungen der Beschwerdeführer nachvollziehbar. 3.4. 3.4.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, der Wille des historischen Gesetzgebers sei unklar. Zwar erwähne die Botschaft, dass auf einen zunächst vorgesehenen Verweis von § 8 auf § 11 GBAG verzichtet wurde. Indessen stellten die Bestimmungen von §§ 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG - im Gegensatz zu § 11 GBAG - ausdrücklich auf den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage ab. Die Begründung in der Botschaft, wonach es dabei durchwegs um Rechtsgeschäfte gehe, bei welchen entweder allein auf den Boden- wert auf die Angaben der Parteien (Wert der Stockwerkeinheit) abzustellen sei, helfe nicht weiter. 3.4.2. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer lassen die Ge- setzesmaterialien klar darauf schliessen, dass der Gesetzgeber im An- wendungsbereich von § 11 GBAG auf den (anteilmässigen) Ver- kehrswert abstellen wollte. Auf die ursprünglich vorgesehene An- wendung von § 8 Abs. 2 GBAG auf Tauschverträge (§ 10 Abs. 3 GBAG), die Begründung und Auflösung von Gesamteigentum (§ 11 GBAG), die Baulandumlegung (§ 12 GBAG), die Aufnahme selbständiger und dauernder Rechte (§ 18 GBAG), die Begründung von Stockwerkeigentum (§ 20 GBAG), die Parzellierung (§ 21 GBAG) sowie den Eintrag von Pfandvermehrungen bei Gebäuden (§ 24 GBAG) wurde im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens aus- drücklich verzichtet (vgl. Botschaft des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom 23. Dezember 1998, Finanzpaket 98, Massnahmen der Gruppe 2, Gesetz über Massnahmen des Finanzpakets 1998, Bericht und Entwurf zur 2. Beratung [Botschaft 2], 99.2, S. 6). Die Beschwerdeführerin bringt zwar zu Recht vor, dass in §§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG ausdrücklich auf den Verkehrswert verwiesen wird. Und im Gegensatz dazu ist in
§§ 10 Abs. 3 und 11 GBAG lediglich unbestimmt von Werte bzw. Wert die Rede. Aus der massgebenden Botschaft ergibt sich jedoch unmissverständlich, dass für alle erwähnten Tatbestände der Verkehrswert als massgeblich erachtet wurde. Aufgrund der Umstel- lung der Bemessungsgrundlage in § 8 Abs. 2 GBAG wurden Einnah- meausfälle befürchtet, welche offensichtlich dadurch begrenzt wer- den sollten, dass diese neue Bemessungsgrundlage auf die erwähnten Fälle (§§ 10 Abs. 3, 11, 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG) nicht zur An- wendung gelangt. Festzuhalten ist somit, dass ein klarer Wille des Gesetzgebers vorliegt, im Anwendungsbereich von § 11 GBAG auf den Verkehrs- wert abzustellen. Die Ausführungen der Beschwerdeführer zur sog. subjektiv-historischen Auslegung vermögen diese Feststellung nicht zu relativieren: Mit dem Inkrafttreten der Bestimmung am 1. August 1999 liegt ein vergleichsweise junger gesetzgeberischer Wille vor, weshalb sich das historische Verständnis der Norm kaum von einer (objektiv-)geltungszeitlichen Interpretation unterscheiden dürfte. Das Abstellen auf die Materialien verschafft zudem gerade bei jüngerer Gesetzgebung dem Grundsatz der Gewaltenteilung Nachachtung (vgl. § 68 Abs. 2 KV; ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER/DANIELA THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 9. Auflage, Zürich 2016, Rz. 109). Insofern ist zugleich festzuhalten, dass dem Willen des Gesetzgebers bei der Anwendung von § 11 GBAG im Verhältnis zu den übrigen Auslegungsmethoden vor- rangige Bedeutung zukommen muss. 3.5. 3.5.1. Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf die Gesetzessystematik. Die ganze teilweise Auflösung von Gesamthandsverhältnissen sei im zweiten Kapitel Abgabenhöhe geregelt und eine der Handänderungen von §§ 8-17 GBAG. Die unterschiedliche Formulierung von § 11 GBAG ( Wert der Gesamt- eigentumsanteile ) spreche gegen eine Anwendung des Verkehrs- werts auf diese Anteile, wo doch das Gesetz in weiteren Bestim- mungen den Begriff des Verkehrswerts ausdrücklich verwende (in §§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG). Weiter seien auch die
Bezeichnungen Steuerwert , Versicherungswert , Kaufpreis und Entschädigung klar besetzt. Entsprechend § 11 GBAG sei einzig der Wert der übergehenden internen Quote massgebend. § 10 Abs. 3 GBAG enthalte eine vergleichbare Fragestellung. § 8 GBAG halte den Grundsatz und damit die allgemeinen Bemessungsregeln der Abgabe fest. Er sei auch bei der Auflösung von Gesamteigentum anwendbar, wobei gemäss § 8 Abs. 1 GBAG auf die in der Vertrags- urkunde genannte Übernahmesumme abzustellen sei. Nur bei de- ren Fehlen wenn diese tiefer liege als der Steuerwert, sei gemäss § 8 Abs. 2 GBAG auf letzteren abzustellen. Und nur wenn auch ein solcher fehle, sei eine Verkehrswertschätzung einzuholen, welche massgebend sei, falls deren Ergebnis um mehr als 10 % über der Übernahmesumme liege. 3.5.2. Bei der systematischen Auslegung ist die Stellung einer Rege- lung innerhalb der Gesetzgebung zu berücksichtigen. Die Grund- buchabgabe bei ganzer teilweiser Auflösung von Gesamthands- verhältnissen (§ 11 GBAG) ist im zweiten Gesetzeskapitel Ab- gabenhöhe unter 2.1. Handänderungen geregelt. Zwar besteht unter diesem Titel mit § 12 eine Bestimmung, in welcher ausdrück- lich auf den Verkehrswert abgestellt wird. Allein daraus lässt sich je- doch nicht ableiten, dass generell auf diesen Wert abzustellen wäre. Wie vorne ausgeführt (Erw. 3.4.2), handelt es sich bei den Bestimmungen von §§ 10 Abs. 3, 11 und 12 GBAG um Ausnahmen, auf welche die Bemessung gemäss § 8 Abs. 2 GBAG nicht zur An- wendung gelangt. Insoweit ist die systematische Auslegung nicht aussagekräftig. 3.6. 3.6.1. Nach Meinung der Beschwerdeführer spricht schliesslich der Gesetzeszweck für die Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 auf § 11 GBAG. Auch bei Kaufgeschäften stelle § 8 GBAG auf den vereinbarten Preis ab, sofern dieser nicht unter dem Steuerwert liege. Die Übertragung unter dem Verkehrswert möge bei der Erbengemeinschaft und der Gütergemeinschaft zwar häufiger vor- kommen, zwingend üblich sei sie jedoch nicht, insbesondere
nicht bei einfachen Gesellschaften. Zu beachten seien weiter die Unterschiede zwischen gemeinschaftlichem und Alleineigentum so- wie Gesamt- und Miteigentum. § 8 Abs. 2 garantiere auch bei § 11 GBAG eine Abgabe, welche mindestens auf dem Steuerwert des be- treffenden Grundstücks basiere. 3.6.2. Der Gesetzeszweck verlangt nicht, § 8 Abs. 2 auf § 11 GBAG anzuwenden. Wie ausgeführt, war eine gewisse Ungleichbehandlung bestimmter Rechtsgeschäfte unter den Handänderungen vom Gesetz- geber beabsichtigt (vgl. vorne Erw. 3.4.2). Ob bei Kaufgeschäften Übertragungen unter dem Verkehrswert vergleichsweise weniger häufig vorkommen und dieser Umstand für die Gesetzgebung von Bedeutung war, ergibt sich nicht aus den Materialien. Für den Gesetzgeber standen offenbar praktische Gründe im Zusammenhang mit der Wertbestimmung im Vordergrund (vgl. Botschaft 2, S. 6). Wie ebenfalls dargelegt, dient die Annahme von Bruchteilen beim Gesamteigentum der abgaberechtlichen Erfassung von Handänderun- gen. Insoweit kann der sachenrechtlichen Unterscheidung von Mit- und Gesamteigentum bzw. gemeinschaftlichem und Alleineigentum keine Bedeutung zukommen. Mangels Anwendbarkeit kann § 8 Abs. 2 GBAG auch nicht im Sinne einer Garantie verstanden wer- den, dass ersatzweise auf den Steuerwert abzustellen sei. 3.7. Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass § 8 Abs. 2 GBAG auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht zur Anwendung gelangt. Unter dem Begriff Wert der Gesamteigen- tumsanteile ist der anteilmässige Verkehrswert zu verstehen, wel- cher auf die Übernehmer übergeht. Damit ist an der im VGE vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) begründeten Rechtsprechung festzuhalten. 4. 4.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, es ergäben sich erhebliche praktische Schwierigkeiten, wenn bei der Bestimmung der Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG auf den Verkehrswert abge- stellt werde. Die Folgen seien Rechtsunsicherheit sowie eine Ver-
teuerung. Urkundspersonen seien nicht in der Lage, Verkehrswert- schätzungen vorzunehmen. Fraglich sei daher insbesondere, ob sie sich auf die Parteiangaben verlassen dürften ob eine fach- männische Verkehrswertschätzung vorzulegen sei. Die Verkehrs- wertberechnung der Vorinstanz sei fehlerhaft. Die Entwicklung des (steuerlichen effektiven) Verkehrswerts seit der letzten Schätzung lasse sich anhand eines Indexes nicht beurteilen. Weiter könne nicht auf die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise abgestellt werden, insbesondere nicht für ein konkretes Objekt. Auch die effektive hypothekarische Belastung sage wenig über den Ver- kehrswert einer Liegenschaft aus. Eine übliche Belastungsgrenze von 80 % existiere nicht, zumal dann auf den Zeitpunkt der Errich- tung einer Hypothek abgestellt werden müsste. Zu unterscheiden wäre schliesslich zwischen der nominellen und der effektiven Belas- tung mit Grundpfandrechten. 4.2. Das Verwaltungsgericht erwog im Urteil vom 29. Oktober 2015, Grundbuchämter würden die Grundbuchabgabe oftmals behelfsmäs- sig anhand des steuerlichen Verkehrswerts berechnen und nicht auf- grund des (regelmässig höheren) effektiven Verkehrswerts. Dies wirke sich zu Gunsten der Anmeldenden aus. Ob diese Praxis vor § 11 GBAG standhalte, liess das Gericht im Entscheid ausdrücklich offen (vgl. VGE vom 29. Oktober 2015 [WBE.2015.198], Erw. II/2.3.1). 4.3. Bei der Liegenschaft C. handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 876 m2. Darauf lasten Grundpfand- rechte im Umfang von Fr. 1'715'950.00 für eine effektive Forderung von Fr. 1'300'000.00. Der steuerliche Verkehrswert wurde anlässlich der allgemeinen Schätzung vom 1. Januar 1999 auf Fr. 1'266'846.00 festgelegt, der Steuerwert auf Fr. 950'300.00. Der steuerliche Ver- kehrswert wurde von den Parteien des partiellen Erbteilungsvertrags zur Bewertung der Liegenschaft übernommen. Eine aktuelle Ver- kehrswertschätzung liegt nicht vor und weitere Anhaltspunkte für die Wertbestimmung sind nicht vorhanden.
4.4. Für die Feststellung das Sachverhalts gilt im Verwaltungsver- fahren grundsätzlich die Untersuchungsmaxime (vgl. § 17 Abs. 1 VRPG). Diese wird jedoch relativiert durch die Mitwirkungspflicht der Parteien (vgl. § 23 VRPG; § 7 GBAG), welche namentlich inso- weit greift, als eine Partei das Verfahren durch eigenes Begehren ein- geleitet hat darin eigene Rechte geltend macht. Die Mitwir- kungspflicht gilt vorab gerade für solche Tatsachen, welche eine Partei besser kennt als die Behörden und welche diese ohne ihre Mitwirkung gar nicht nicht ohne unvernünftigen Aufwand erhe- ben können (AGVE 2002, S. 431). 4.5. Das Grundbuchamt ging von einem effektiven Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 2'111'410.00 aus. Verwiesen wurde auf die Aus- kunftspflicht gemäss § 7 GBAG sowie darauf, dass der Verkehrswert nicht wie gefordert mitgeteilt worden sei. Dieses Verhalten habe das Grundbuchamt gestützt auf § 23 Abs. 2 VRPG frei gewürdigt. Bei der Berechnung der Grundbuchabgabe sei davon ausgegangen wor- den, der steuerliche Verkehrswert entspreche 60 % des effektiven Ver- kehrswerts. Die Vorinstanz ging zunächst davon aus, dass der steuerliche Verkehrswert im Jahre 1999 80 % des effektiven Verkehrswerts betra- gen habe; unter zusätzlicher Berücksichtigung der Preisentwicklung ergäbe sich ein geschätzter Verkehrswert von Fr. 2'533'692.00. Die- ser Wert entspreche indessen eher nicht der Realität. Massgebend er- scheine demgegenüber ein Mindest-Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 2'144'937.50. Dabei werde davon ausgegangen, dass die übliche Belehnungsgrenze von 80 % des Verkehrswerts nicht über- schritten werde, zudem werde auf den Umfang der Pfandsicherung (Fr. 1'715'950.00) abgestellt. 4.6. Gemäss § 12 Abs. 1 VBG gilt als Verkehrswert eines Grund- stücks der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche persönliche Verhältnisse. Der Verkehrswert wird festgesetzt durch: (a) Gleichsetzung mit dem Kaufpreis, (b) mittelbaren unmittelbaren Preisvergleich, sofern
ein Kaufpreis fehlt dieser nicht dem Verkehrswert entspricht, (c) Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und Realwert, sofern weder Kaufpreis noch Preisvergleiche vorhanden sind, nach folgen- der Formel: Verkehrswert = ([Gewichtung x Ertragswert] + Real- wert) / (Gewichtung + 1) (zur Schätzung des aktuellen Verkehrswerts vgl. VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1-3). 4.7. Bei der Festlegung der Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG ist auf den anteilmässigen Verkehrswert abzustellen, wobei prakti- sche Gründe bei der Wertbestimmung ein pragmatisches Vorgehen erfordern (vgl. vorne Erw. 3.6.2). In erster Linie ist der (anteilmäs- sige) effektive Verkehrswert heranzuziehen. Beim Vorliegen einer ak- tuellen Verkehrswertschätzung sind die anmeldenden Personen im Rahmen der Mitwirkungspflicht (§ 7 GBAG; § 23 VRPG) gehalten, sie dem Grundbuchamt zur Verfügung zu stellen. Der Verkehrswert unbebauten Baulands lässt sich unabhängig davon durch das Grund- buchamt schätzen. Problematisch erweist sich die Wertbestimmung in jenen Fällen, wo bebaute Grundstücke übertragen werden und keine aktuelle Verkehrswertschätzung vorliegt. Dieser Fall dürfte bei der Auflösung von Erbengemeinschaften vergleichsweise häufig vor- kommen. Je nach Höhe der Grundbuchabgabe verursacht das Einho- len einer fachmännischen Verkehrswertschätzung unverhältnismässi- gen Aufwand. Auch würde sich dann die Frage nach der diesbezügli- chen Kostentragung stellen. Mangels Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 GBAG kann von den anmeldenden Personen grundsätzlich nicht ver- langt werden, auf eigene Kosten eine nach den anerkannten Regeln erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen. Daher muss es zulässig sein, beim Fehlen einer aktuellen Verkehrswertschätzung auf verfüg- bare Schätzungswerte abzustellen. In Frage kommt dabei in erster Linie der steuerliche Verkehrswert. Bestehen indessen klare Hin- weise darauf, dass im konkreten Einzelfall der effektive Verkehrswert deutlich höher tiefer liegt, so müssen - da grundsätzlich auf den effektiven Verkehrswert abzustellen ist - Zu- und Abschläge möglich sein.
4.8. Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte beruht auf einer möglichst individuellen Festlegung aufgrund von Einzelschätzungen, welche gemäss den Vorschriften der VBG bei jeder Liegenschaft zahlreiche Parameter berücksichtigen (VGE vom 10. Februar 2017 [WBE.2016.495], Erw. II/1.1). Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten und Vermö- genssteuerwerten werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Be- ginn einer Veranlagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine Neuschätzung von Eigenmietwerten und Vermögenssteuerwerten fand per 1. Januar 1999 statt. Die dabei fest- gelegten Werte gelten weiter bis zur nächsten allgemeinen Neuschät- zung. Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung können die Eigen- mietwerte und Vermögenssteuerwerte nur bei Vorliegen besonderer Umstände im Rahmen einer Einzelschätzung (§ 218 Abs. 2 StG) geändert werden (MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI- WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 218 N 1, 4 f.; VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1). Bezüglich der Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften hat der Grosse Rat per 1. Januar 2016 eine Anpassung auf Basis der Neuschätzung vom 1. Januar 1999 vorgenommen. Für die Gemeinde D. wurde dabei ein Zuschlag von 14 % festgelegt (vgl. Anhang zum Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 vom 24. November 2015 [SAR 651.140]; zur Verfassungsmässigkeit des Dekrets vgl. VGE vom 20. September 2016 [WNO.2016.2], Erw. II/3.3.2). Entsprechende Zu- bzw. Abschläge bestehen für die Vermögenssteuerwerte nicht. 4.9. Ein begründeter Einzelfall, bei dem sich beim Fehlen einer ak- tuellen Verkehrswertschätzung Zuschläge auf dem steuerlichen Ver- kehrswert rechtfertigen, kann unter anderem vorliegen, wenn die hypothekarische Belastung einer Liegenschaft auf einen effektiven Verkehrswert hinweist, der deutlich über dem steuerlichen Verkehrs- wert liegt. Gleich verhalten kann es sich, wenn seit der letzten allge-
meinen Neuschätzung wertvermehrende Investitionen getätigt wur- den, die noch nicht mittels einer Einzelschätzung erfasst wurden. Keine Begründung für eine Abweichung vom steuerlichen Verkehrs- wert liegt hingegen in der allgemeinen regionalen bzw. kommu- nalen Preisentwicklung seit der letzten Schätzung der Vermögens- steuerwerte. Eine entsprechende pauschale Aufrechnung ohne Bezugnahme auf die individuellen Verhältnisse steht im Widerspruch zu den Einzelschätzungen, welche den Steuervermögenswerten zu- grunde liegen. Laut den Akten bestehen für die Liegenschaft pfandgesicherte Forderungen von Bankinstituten über Fr. 1'300'000.00. Diese über- schreiten den im Jahre 1999 festgelegten steuerlichen Verkehrswert von Fr. 1'266'846.00. Eine neue Schätzung ist zwischenzeitlich nicht erfolgt und weitere Angaben für die Wertbestimmung liegen nicht vor. Die verfügbaren Schätzungswerte sind zwar wenig aussagekräf- tig, die Angaben im Erbteilungsvertrag lassen aber auf eine sehr hohe hypothekarische Belastung der Liegenschaft schliessen. Im Sinne einer Faustregel darf davon ausgegangen werden, dass Kreditinstitute eine Liegenschaft mit maximal 80 % des effektiven Verkehrswerts fremdfinanzieren. Aufgrund der aktuellen hypothekarischen Belas- tung bestehen klare Indizien, dass der effektive den steuerlichen Ver- kehrswert übersteigt. Wird auf eine übliche Belehnungsgrenze von 80 % des Liegenschaftswerts abgestellt, liegt zwar eine konservative Bewertung vor, welche insbesondere die Preisentwicklung nicht zwingend erfasst. Ausgehend von einer aktuellen Maximalbelas- tung der Liegenschaft ist dies jedoch unproblematisch, da angenom- men werden darf, dass die Bankinstitute entsprechende Parameter bei der Kreditvergabe berücksichtigten. Der vorliegenden Grundbuchab- gabe kann unter Heranziehung der 80 %-Regel ein Verkehrswert von Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt werden (Fr. 1'300'000.00 / 80 x 100). Entgegen dem angefochtenen Entscheid ist unter den vorlie- genden Umständen nicht auf den ursprünglichen Umfang der Pfandsicherung, sondern die grundpfandgesicherte (Kapital-)Forde- rung abzustellen. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dem Grundbuch- amt sei jeweils nicht bekannt, ob neben den Grundpfandrechten wei-
tere Sicherheiten bestehen, kann diesen Ausführungen vorliegend keine Bedeutung zukommen. Im Rahmen der Mitwirkungspflicht wurde nichts Entsprechendes behauptet beigebracht. 4.10. Der Liegenschaft wird somit ein Verkehrswert von Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt. Gestützt auf § 11 GBAG ergibt sich bei der Übertragung eines Viertels der Gesamthandanteile eine Grundbuchabgabe von Fr. 1'625.00.
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