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93 Arealüberbauung
- Zonenkonformität der Erweiterung eines bestehenden Einkaufszent- rums; massgebende Nettoladenflächen (Erw. 1).
- Sinn und Zweck dieser besonderen Überbauungsform (Erw. 4.1.) - Der Energieeffizienz-Nachweis ist spätestens vor Baubeginn zu er- bringen (Erw. 4.4.).
- Qualitative Anforderungen an Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gar- tenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen (Erw. 4.5.).
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 16. August 2006 i.S. R.S. ge- gen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeindera- tes F.
Aus den Erwägungen
1. Zonenkonformität 1.1. Die Bauherrschaft plant den Bau von zwei viergeschossi- gen Wohn- sowie eines Wohn-/Gewerbegebäudes mit insgesamt 29 Eigentumswohnungen, einer Tiefgarage mit 255 Parkplätzen, eines Marktplatzes und eines Spielplatzes. Die geplante, gewerblich ge- nutzte Bruttogeschossfläche (BGF) beträgt den Bauplänen zufolge insgesamt 2'116 m2. Davon werden 368 m2 als Anlieferungs- und Lagerraum benötigt, 1'036 m2 durch die Migros und 100 m2 bzw. 612 m2 durch weitere Ladengeschäfte als Verkaufsfläche, d.h. den Kunden zugängliche Fläche genutzt. Das Bauvorhaben liegt gemäss dem geltenden Zonenplan der Gemeinde F. (von der Gemeindeversammlung am 13. Juni 2003 be- schlossen und vom Regierungsrat am 14. Januar 2004 genehmigt) in der Kernzone (KN). Nach § 6 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde F. ist die Kernzone für private und öffentliche Dienstleistungsbetriebe (Läden, Praxen, Restaurants) und Wohnun- gen bestimmt. Mässig störende Betriebe sind zulässig (§ 6 Abs. 6 BNO). Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Handwerks- und Öffnungszeiten beschränkt sind
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und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig stö- rend (§ 24 Abs. 2 BNO). Die in dieser Formulierung enthaltenen Kriterien der ,,Herkömmlichkeit" und der ,,Üblichkeit" verweisen dabei auf einen Massstab, der in der breiten Bevölkerung aufgrund einer längeren Übung auf Akzeptanz stösst. Da bereits zum heutigen Zeitpunkt in der Kernzone sowohl die Migros und die Coop ein Le- bensmittelgeschäft betreiben, ist davon auszugehen, dass auch das geplante Vorhaben, insbesondere die beabsichtigte Erweiterung der gewerblich genutzten Fläche, als zonenkonform gilt (vgl. auch den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. März 2005 [BE.2004.00160-K3] i.S. C.H.-P. und F.J., Erw. 2). Dass das projek- tierte Bauvorhaben bzw. die geplanten Nutzungen in Anbetracht des genannten Zonenzwecks als zonenkonform einzustufen ist, bestreitet auch der Beschwerdeführer nicht in grundsätzlicher Weise; jedoch benötige die strittige Arealüberbauung eine besondere Grundlage im kommunalen Zonenplan, da die Nettoladen- bzw. Verkaufsfläche des gesamten Zentrums ,,G." mit der Realisierung der geplanten Erweite- rung die ohne eine besondere planerische Grundlage zulässige Net- toladenfläche von 3'000 m2 überschreite. 1.2. 1.2.1. § 13 Abs. 2 des Gesetzes über Raumplanung, Umwelt- schutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 sieht vor, dass Vorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf die räumli- che Ordnung und die Umwelt wie grosse Einkaufszentren und grosse Materialabbaustellen einer besonderen Grundlage in einem Nut- zungsplan bedürfen. Diese Gesetzesvorschrift wird in Kapitel S 4.3 Ziff. 1.2 des geltenden Richtplanbeschlusses (,,Einkaufszentren, Fachmärkte und weitere Bauten mit grossem Publikumsverkehr") konkretisiert. Danach benötigen Einkaufszentren und Fachmärkte mit einer Nettoladenfläche von mehr als 3'000 m2 eine besondere Grundlage im kommunalen Nutzungsplan. Die Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Ver- kehr und Umwelt definiert auf S. 5 in der von ihr herausgegebenen Vollzugshilfe ,,Einkaufszentren und Fachmärkte" vom Mai 2005 (fortan Vollzugshilfe) den Begriff ,,Einkaufszentrum" wie folgt:
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,,Einkaufszentren sind ein mehrere Verkaufsgeschäfte und/oder Dienstleistungsbetriebe wie Banken, Reisebüros und Restaurants, die in enger räumlicher Beziehung zueinander stehen. Sie bilden unter sich eine bauliche planerische Einheit, welche in der Regel eine gemeinsame Erschliessung und gemeinsame Parkplätze enthält. Ein- kaufszentren bieten in der Regel vor allem Güter und Dienstleistun- gen des täglichen (z.B. Lebensmittel) und periodischen (z.B. Texti- lien) Bedarfs an. Es können aber auch Güter des aperiodischen Be- darfs (Fachmarktartikel) angeboten werden. Die Güter werden an Selbstverbraucher verkauft." Güter Dienstleistungen des tägli- chen periodischen Bedarfs werden vom Verbraucher alltäglich mit einer gewissen Regelmässigkeit wiederkehrend benötigt (Lebensmittel, Kioskwaren, Verbrauchsmaterial im Haushalt, Artikel von Drogerien und Apotheken, Coiffeur, Post, Bank usw.). Güter des aperiodischen Bedarfs werden nur sehr unregelmässig benötigt (Au- tos, Möbel, Elektronik- und Gartengeräte, Do-it-yourself-Artikel, Bau- und Hobbyartikel [Vollzugshilfe, S. 5]). Der Begriff ,,Nettoladenfläche" entspricht dem unter Nr. 80.5 des Anhangs zur Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprü- fung (UVPV) vom 19. Oktober 1988 verwendeten Begriff ,,Ver- kaufsfläche". Als Verkaufsfläche in diesem Sinne gelten nicht sämtli- che gewerblich genutzten Flächen wie Büro-, Lagerräume der- gleichen, sondern nur die dem Kunden zugänglichen Flächen (inkl. Lager mit Selbstbedienung, Treppen, Verkehrsflächen und Kunden- WC) sowie Bedienungs-, Pult-, Gestell- und Auslageflächen; unab- hängig davon, ob sie überdacht sind nicht, ob sie zeitlich beschränkt nur dem saisonalen Verkauf dienen (Vollzugshilfe, S. 6). 1.2.2. Es ist offensichtlich und von den Verfahrensbeteiligten unbestritten, dass das Zentrum ,,G.", in welchem u.a. die Migros, ein Blumen- und Kleiderladen, das Restaurant ,,G." sowie eine Bank und eine Poststelle ansässig sind, sowie dessen geplante Erweiterung als Einkaufszentrum im umschriebenen Sinn zu verstehen sind. Zu klä- ren ist jedoch, welche Verkaufsgeschäfte bzw. Dienstleistungsbe- triebe aufgrund der von ihnen angebotenen Produkte und Dienstleis- tungen die in raumplanerischer Hinsicht relevante, für ein Einkaufs- zentrum charakteristische Publikumsintensität (wie Banken, Restau-
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rants und Reisebüros) aufweisen und wegen ihrer baulichen planerischen Einheit als Bestandteil des Zentrums ,,G." aufzufassen sind bzw. welche massgebende Nettoladen- bzw. Verkaufsfläche das Zentrum ,,G." aufweist. Anlässlich der Augenscheinsverhandlung reichte die Bauherr- schaft eine planlich ausgewiesene Berechnung der nach ihrer Auffas- sung massgebenden Nettoladenflächen (NLF) im Umfang von 1'656 m2 zu den Akten. Dies mit der Begründung, dass die Baupläne die BGF und nicht die vorliegend zu beachtenden Nettoladenflächen enthielten. Der Gemeinderat legte seiner Beurteilung für die Berech- nung der interessierenden Verkaufsflächen demzufolge die auf den Bauplänen eingetragene BGF zugrunde. Grundsätzlich sind dem Ent- scheid des Regierungsrats die durch den Gemeinderat aufgelegten Baupläne zu Grunde zu legen. Vorliegend kann die Frage, welche Planangaben der Regierungsrat zu berücksichtigen hat, offen gelas- sen werden, da - wie nachfolgend dargelegt wird - auch unter Be- rücksichtigung der in den Bauplänen angegebenen BGF die im vor- liegenden Beschwerdeverfahren massgebende Nettoladen- bzw. Ver- kaufsfläche unter 3'000 m2 liegt. Die nachfolgenden Ausführungen basieren folglich auf den in den Bauplänen ausgewiesenen BGF. 1.2.3. Unbestritten ist, dass die für die Kunden zugänglichen Verkaufsflächen von 1'748 m2 im geplanten Erweiterungsbau (Mi- gros 1'036 m2, andere Ladengeschäfte 100 m2 bzw. 612 m2) sowie die öffentlich zugänglichen Verkaufsflächen des bestehenden Zen- trums ,,G." (Migros [435 m2], Blumenladen [56 m2], Apotheke [83 m2], Kleiderladen [116 m2], Restaurant ,,G." [210 m2]) in die Be- rechnung der massgebenden Nettoladenfläche des Einkaufszentrums ,,G." mit einzubeziehen sind. Denn die geplante Erweiterung und das bestehende Zentrum ,,G." weisen die für ein Einkaufszentrum cha- rakteristische bauliche und planerische Einheit im eingangs erwähn- ten Sinn auf; insbesondere verfügen sie über eine gemeinsame Er- schliessung und eine gemeinsame Parkierungsanlage. Entgegen der Ansicht des Gemeinderates sind die den Kunden zugänglichen La- denflächen der Post (32 m2) und der Bank (42 m2) im Zentrum ,,G." ebenfalls zu beachten (vgl. Vollzugshilfe, S. 5; Stellungnahme der Abteilung Raumentwicklung [...]), da auch diese Dienstleistungsbe-
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triebe die für ein Einkaufszentrum typische Publikumsintensität auf- weisen. Diese Beurteilung wird denn auch durch die Bauherrschaft nicht bestritten. 1.2.4. Der Beschwerdeführer beanstandet, dass der Gemeinderat auch die Innenhoffläche des Zentrums ,,G." hätte berücksichtigen müssen, da sie sowohl von der Migros, dem Blumenladen als auch der Post als dem Kunden zugängliche Aussenverkaufsfläche genutzt würde. Der Ansicht des Beschwerdeführers ist insofern zuzustimmen, als auch eine Innenhoffläche bei der Berechnung der Verkaufsfläche zu berücksichtigen sein kann; dafür ist jedoch vorauszusetzen, dass eine solche denn auch tatsächlich als Aussenverkaufsfläche genutzt wird. Andernfalls liegen keine sachlichen Gründe vor, die eine Gleichbehandlung mit Verkaufsflächen im Ladeninnern zu rechtferti- gen vermögen. Reine Verkehrsflächen gelten somit nicht als Ver- kaufsflächen. Die Bauherrschaft bestreitet nicht, dass ein Teil der In- nenhoffläche durch die Migros, den Blumenladen, die Post (Postfä- cher, Postomat) sowie das Restaurant ,,G." für den Verkauf ihrer Wa- ren bzw. das Erbringen ihrer Dienstleistungen genutzt werde; die Nutzung durch das Restaurant ,,G." sei indessen nur vorübergehender Natur und falle mit dem Abschluss des Restaurantumbaus wieder dahin. Aufgrund des bei den genannten Verkaufsgeschäften wechseln- den Warenangebots ist eine genaue Bestimmung der Aussenver- kaufsfläche kaum möglich; zumal die Migros mit der Fertigstellung der Erweiterung über genügende Verkaufsinnenflächen verfügt, so dass eine Nutzung des Innenhofs als Aussenverkaufsfläche wegfallen wird. Hinzu kommt, dass der Innenhof mit einem öffentlichen Weg- recht belegt ist, welches nach seiner Zweckbestimmung einer Nut- zung des gesamten Innenhofs als Aussenverkaufsfläche ebenfalls entgegensteht. Die Bauverwaltung F. veranschlagte in Anbetracht dieser Gründe die Aussenverkaufsflächen auf rund 30 m2 (Migros) bzw. 8 m2 (Blumenladen) bzw. 4 m2 (Post), wobei die Nutzung durch das Restaurant ,,G." mit gutem Recht unberücksichtigt blieb (Be- rechnung der Bauverwaltung, kommunale Vorakten). Diese Festle- gung erscheint auch dem Regierungsrat aufgrund der anlässlich der
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Augenscheinsverhandlung gewonnen Erkenntnisse und in Anbetracht der besonderen Kenntnisse der örtlichen Begebenheiten der Bauver- waltung als plausibel. Der Auffassung des Beschwerdeführers kann im Lichte dieser Ausführungen jedenfalls nicht beigepflichtet wer- den. 1.2.5. Nach der Ansicht des Beschwerdeführers sind auch die Büroflä- chen der im bestehenden Zentrum ,,G." ansässigen Massage- und Er- nährungsberatungspraxis (Erdgeschoss) sowie der Physiotherapie-, Arzt- und Zahnarztpraxen (Obergeschoss) als Verkaufsflächen des Einkaufszentrums zu veranschlagen. Es trifft zwar zu, dass diese Dienstleistungsbetriebe ihre Ge- schäftsniederlassung im Zentrum ,,G." haben und demzufolge mit den übrigen Verkaufsgeschäften und Dienstleistungsbetrieben die für ein Einkaufszentrum typische, enge räumliche Beziehung aufweisen. Wie bereits oben ausgeführt, sind jedoch nicht sämtliche gewerblich genutzten Flächen als Verkaufsfläche im Sinne der Vollzugshilfe zu verstehen. Vielmehr sind nur jene Gewerbeflächen bei der Berech- nung der vorliegend interessierenden Nettoladen- bzw. Verkaufsflä- che zu berücksichtigen, die dem Kunden ohne Weiteres zugänglich sind (Erw. 1.2.1.). Dementsprechend sind bei der Bank und der Post nur die während der Öffnungszeiten allgemein zugänglichen Flächen (z.B. Schalterhalle) nicht jedoch die nur einem beschränkten Benut- zerkreis offen stehenden Büroflächen mit in die Berechnung einzu- beziehen. Im Unterschied zu den in der Vollzugshilfe (S. 5) exempli- fikativ genannten Banken, Reisebüros und Restaurants fehlt es bei den hier strittigen Dienstleistungsbetrieben bzw. den von diesen ge- nutzten Gewerbeflächen gerade an dieser allgemeinen Zugänglich- keit. Diesem Gedanken folgend sind nach der Begriffsdefinition der Vollzugshilfe (S. 5) denn auch nicht sämtliche Dienstleistungsbe- triebe für Einkaufszentren typisch und folglich bei der Berechung der Nettoladenfläche zu berücksichtigen. Vielmehr müssen sie qualitativ den beispielhaft genannten Banken, Reisebüros und Restaurants ent- sprechen. Solche den genannten Betrieben qualitativ gleichartige Betriebe sind durch ihre allgemeine Zugänglichkeit typisiert und er- bringen analog den Verkaufsgeschäften Dienstleistungen des tägli-
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chen und periodischen Bedarfs und werden daher vom Verbraucher mit einer gewissen Regelmässigkeit wiederkehrend benötigt (Voll- zugshilfe, S. 5). Hinzu kommt, dass sie sich im Wesentlichen durch ihre Publikumsintensität, ihre Laufkundschaft sowie ihre funktionelle Nähe zu den ein Einkaufszentrum charakterisierenden Verkaufsge- schäften auszeichnen. Im Lichte dieser Ausführungen erweist sich die Auffassung des Beschwerdeführers als unzutreffend. Folglich hat der Gemeinderat F. die Massage- und Ernährungsberatungspraxis sowie die Physiotherapie-, Arzt- und Zahnarztpraxen zu Recht bei der Berechnung der massgebenden Verkaufsfläche des Zentrums ,,G." nicht berücksichtigt. (...) 4. Anforderungen an Arealüberbauungen 4.1. Das Institut der Arealüberbauung schöpft seinen Sinn aus den Mängeln der Regelbauweise, die sich an die vorhandene und aus der Sicht der Planung zufällige, meist kleinräumige Grundstücksein- teilung halten muss und daher tendenziell zu einer monotonen, ge- stalterisch wenig hervorstechenden Überbauung, zu einer unzurei- chenden Ausnützung des Bodens und zu einem mittelmässigen Stan- dard der Infrastrukturanlagen führt. Mit der Arealüberbauung soll und kann dagegen auf einem grösseren Areal, das die Ausmasse der gewöhnlichen Einzelparzellen überschreitet, eine einheitliche, städ- tebaulich und architektonisch sowie infrastrukturmässig überdurch- schnittliche Lösung mit guter, d.h. rationeller und funktionsgerechter Ausnützung des Bodens erreicht werden (AGVE 2002, S. 255 m.w.H.). Diese Qualitätsziele sind in § 21 Abs. 2 ABauV detailliert aufgelistet. Die Bauherrschaft, die sich ihnen unterzieht, darf regel- mässig einen Bonus, etwa hinsichtlich der zulässigen Ausnützung, der Gebäudehöhe der Anzahl Geschosse in Anspruch nehmen (§ 21 Abs. 4 und 5 ABauV, § 33 BNO). (...) 4.4. 4.4.1. Der Beschwerdeführer bemängelt weiter, dass die Bau- herrschaft den gemäss § 21 Abs. 2 lit. e ABauV erforderlichen Ener- gieeffizienz-Nachweis nicht erbracht habe, so dass die Baubewilli- gung schon deswegen aufzuheben sei.
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4.4.2. Gemäss § 21 Abs. 2 lit. e ABauV ist die Erstellung von energieeffizienten Bauten, welche den MINERGIE-Standard errei- chen den zulässigen Wärmebedarf gemäss § 7 Abs. 1 der Ver- ordnung zu den Energiesparvorschriften des Energiegesetzes (Ener- giesparverordnung, ESpaV) vom 15. Oktober 2003 um mindestens 20% unterschreiten und höchstens 64% des zulässigen Wärmebe- darfs für Heizung und Warmwasser mit nicht erneuerbaren Energien decken (§ 7 Abs. 2 ESpaV) nur erneuerbare Energien Ab- wärme nutzen, eine Bewilligungsvoraussetzung für Arealüberbauun- gen. Demgegenüber verpflichtet Auflageziffer 6 der Baubewilligung vom 6. März 2006 die Bauherrschaft, den Nachweis über die Ein- haltung der Wärmeschutzvorschriften erst vor Baubeginn zu erbrin- gen. Der Argumentation des Beschwerdeführers ist insofern beizu- pflichten, als die Regelung in § 21 Abs. 2 lit. e ABauV, wonach der Energieeffizienz-Nachweis durch die Bauherrschaft eine Bewilli- gungsvoraussetzung für Arealüberbauungen bildet, aufgrund des Ge- setzeswortlauts nicht weiter auslegungsbedürftig erscheint. Der Ge- meinderat macht demgegenüber geltend, dass es üblich sei, den Nachweis über die Einhaltung der Wärmeschutzvorschriften erst vor Baubeginn zu verlangen. Denn die Bauherrschaft könne einen sol- chen Nachweis nur dann korrekt und ohne besonderen Aufwand er- bringen, wenn sie auch Kenntnis von allen das Bauvorhaben und al- lenfalls die Wärmedämmung beeinflussenden Auflagen habe. Da mit der Erteilung der Baubewilligung die Aussenmasse der geplanten Bauten in einer für die Bauherrschaft verbindlichen Weise festgelegt würden, könnten für den Fall, dass zur Einhaltung des gesetzlichen Wärmenachweises bauliche Änderungen (z.B. eine zusätzliche Iso- lation) notwendig würden, solche nur zu Lasten der Gestaltung der Innenräume erfolgen. Der Vertreter der Fachstelle Energie des De- partements Bau, Verkehr und Umwelt erachtet die vom Gemeinderat gehandhabte Praxis aus fachspezifischer Sicht und in Anbetracht der dargelegten Begründung als üblich und tolerierbar; zumal vorliegend keine Anzeichen vorhanden seien, wonach die Wärmeschutzvor- schriften nicht eingehalten werden könnten.
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Die Materialien äussern sich nicht zur Frage, zu welchem Zeit- punkt der Energieeffizienz-Nachweis zu erbringen ist. Folglich ist nach dem Sinn und Zweck dieser Verordnungsvorschrift zu fragen und damit zu klären, ob das Rechtsschutzinteresse des legitimierten Nachbarn die mit dieser Vorschrift verfolgten umweltschützeri- schen und energiepolitischen Interessen der kommunalen Praxis ent- gegensteht. Da die Bauherrschaft zur Einhaltung der Wärmeschutz- vorschriften nicht ohne die Durchführung eines erneuten Baubewilli- gungsverfahrens in jenen Punkten wesentlich von den bewilligten Plänen abweichen darf, welche auch die Interessen der Nachbarn wahrnehmen (z.B. hinsichtlich Gebäudehöhe und -länge sowie des Grenz- Gebäudeabstandes), steht das Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers der vom Gemeinderat F. gehandhabten Praxis nicht entgegen. Denn letztlich trägt die Bauherrschaft das Risiko, wenn zur Einhaltung der Energieeffizienzbestimmungen nachträglich eine baubewilligungspflichtige Projektänderung erforderlich wird. Den umweltschützerischen und energiepolitischen Interessen an der Erstellung energieeffizienter Bauten kann unter den gegebenen Um- ständen durch die vom Gemeinderat getroffene Auflage genügend Rechnung getragen werden, so dass der Nachweis über die Einhal- tung der Wärmeschutzvorschriften nicht bereits im Zeitpunkt der Bewilligung eines Baugesuches vorzuliegen hat. Somit erscheint die vorliegend strittige kommunale Praxis, auch wenn sie sich nicht ohne Weiteres aus dem Wortlaut der Verordnungsvorschrift ergibt, durch- aus zulässig. Folglich erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet. 4.5. 4.5.1. Der Beschwerdeführer vertritt die Meinung, dass in den Bauplänen weder Erholungs-, Grün- noch ökologische Ausgleichs- flächen ausgewiesen seien. Solche zu schaffen sei auch gar nicht mehr möglich, da die Bauparzellen bereits zu weitgehend ausgenützt und überbaut seien. 4.5.2. Der Umgebungsplan weist neben einem Spielplatz mit 461 m2 Grundfläche, etliche Grünflächen, einige Hecken sowie pri- vate Gärten aus. Zudem soll ein asphaltierter und mit Natursteinein- lagen versehener, verschiedenen Funktionen zugänglicher Markt-
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platz, dessen konkrete Gestaltung noch mit dem Gemeinderat abzu- sprechen ist, gebaut werden. Überdies hat der Gemeinderat zur Schaffung von ökologischen Ausgleichsflächen angeordnet, dass die Dächer extensiv zu begrünen seien. Dem Beschwerdeführer ist zu Gute zu halten, dass eine Angabe in den Bauplänen darüber, wie die ökologischen Ausgleichsflächen konkret gestaltet werden sollten, wünschenswert gewesen wäre. Deswegen aber die Baubewilligung aufzuheben eine ergänzende Anordnung zu treffen, erscheint je- doch unverhältnismässig, da - wie nachfolgend dargelegt wird - den gesetzlichen Anforderungen Genüge getan wird. Nach § 21 Abs. 2 lit. f ABauV sind das Vorliegen guter Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologischer Aus- gleichsflächen eine weitere Bewilligungsvoraussetzung für Areal- überbauungen. Bei der Anwendung dieser Vorschrift, die anhand der jeweils gegebenen örtlichen Verhältnisse, des Zwecks der betreffen- den Zone und der geplanten Nutzung der Gebäude, zu konkretisieren ist, kommt der Baubewilligungsbehörde ein gewisser Entscheidungs- spielraum zu. Entsprechend auferlegen sich Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide eine gewisse Zurückhaltung. Jedenfalls hat der Gemeinderat bei der Aus- legung dieser kantonalen Vorschrift auch die Regelung in § 42 Abs. 2 BNO zu beachten, wonach die Grundfläche der Kinderspielplätze und Spielflächen gesamthaft mindestens 15% der anrechenbaren Ge- schossfläche zu betragen hat. Diese Voraussetzung ist nach Auffas- sung des Gemeinderates durch das strittige Bauvorhaben erfüllt. Die konkrete Gestaltung des Spielplatzes bzw. die geplanten Spielgeräte ist zudem im Bauplan ,,Sockelgeschoss" aufgezeigt. Die vom Gemeinderat verlangte extensive Begrünung der Dachflächen zur Schaffung von ökologischen Ausgleichsflächen er- scheint in der vorliegenden Kernzone, die sich durch eine relativ dichte Bebauungsstruktur auszeichnet und neben Wohn- auch Ge- werbezwecken dienen soll, zweckmässig und sinnvoll. Der Wortlaut von § 21 Abs. 2 lit. f ABauV verlangt denn auch nicht, dass die öko- logischen Ausgleichsflächen auf dem gewachsenen Terrain auszu- scheiden sind. Im Lichte der vorliegenden Zonierung und der ge- planten Nutzung der geplanten Bauten vermag die Argumentation
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des Beschwerdeführers deshalb nicht zu überzeugen. Die übrigen Freiräume - Marktplatz, Spielplatz, Grün- und Gartenflächen - sind ihrer Funktion nach sinnvoll angeordnet und gut proportioniert. Mit der im nördlichen Teil der Arealüberbauung konzentrierten Erschlies- sungs-/Anlieferungsanlage wird ein sehr attraktiver Marktplatz im südlichen Teil ermöglicht. Dieser auf dem Erdgeschossniveau geplante Marktplatz kann für verschiedene Spiel-, Freizeit- und Erholungsaktivitäten genutzt werden. Da an dessen südlichem Rand zudem eine Baumreihe gepflanzt werden soll, wird eine klare Zäsur gegenüber der südlich gelegenen Parzelle 570 geschaffen und die Attraktivität des Marktplatzes gesteigert. Der im Süden, Westen und Osten im Bereich der Wohnbauten der Arealüberbauung geplante Grünflächen- und Gartengürtel mit einzelnen Hecken und einer durchschnittlichen Breite von rund 5.5 bis 8 m Breite bildet einen gut formulierten und ansprechenden Übergang zu den in den angrenzen- den Wohnzonen gelegenen Parzellen. Der Regierungsrat gelangt somit zur Auffassung, dass das strit- tige Bauvorhaben im Lichte des Entscheidungsspielraums des Ge- meinderates und in Anbetracht der bestehenden Bebauungsstruktur und des Zonenzwecks die Anforderungen von § 21 Abs. 2 lit. f ABauV erfüllt. Somit erweisen sich die Behauptungen des Be- schwerdeführers als unzutreffend und die Beschwerde auch in die- sem Punkt als unbegründet.
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