92 Nachträglicher Beitragsplan nach § 37 Abs. 2 BauG
- Die Grenze zwischen überwälzbaren Bauzinsen und nicht im nach-
träglichen Beitragsplan zu verteilenden Vorfinanzierungszinsen muss
nach objektiven Gesichtspunkten bestimmt werden (Erw. 3.4.).
- Am Stichtag für das Bauende muss die Erschliessungsanlage im We-
sentlichen erstellt sein und allen Grundeigentümern im Bei-
tragsperimeter zur Benutzung freistehen (Erw. 3.5. ff.).
Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom
6. September 2005 in Sachen Erschliessungsgesellschaft G. gegen Einwohner-
gemeinde B.
3.4. Der öffentlich-rechtliche Erschliessungsvertrag
(ÖREV) sieht ausdrücklich vor, dass die vorfinanzierenden Grundei-
gentümer die gesamten Kosten vollumfänglich und zinslos
bevorschussen (...). Dies entspricht der gesetzlichen Konzeption der
Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen durch Private (...). Die
während der Bauphase anfallenden Zinskosten, die ja auch im Falle
eines ursprünglichen Beitragsplans auf alle Grundeigentümer zu ver-
teilen wären, gehören dagegen zu den ordentlichen, auf sämtliche
Grundeigentümer zu verteilenden Erschliessungskosten. Entschei-
dend ist nun, wann die Bauphase bzw. die in dieser Zeitspanne anfal-
lenden Bauzinsen enden. Dieser Zeitpunkt ist sowohl im Interesse
der vorfinanzierenden Grundeigentümer wie auch im Interesse der
nicht vorfinanzierenden Grundeigentümer nach objektiven Gesichts-
punkten zu bestimmen. Es kann nicht im Belieben der Vertragspar-
teien des ÖREV stehen, den Zeitpunkt der Bauvollendung "nach hin-
ten" zu verschieben, indem sie beispielsweise im Voraus und abstrakt
ein für die Bauzinsen relevantes Bauende zwei Jahre nach Baubeginn
festlegen würden. Aus der Sicht der nicht vorfinanzierenden
Grundeigentümer läge ein unzulässiger echter Vertrag zu Lasten
Dritter vor. Wird die "Bauzinsgrenze" dennoch vertraglich "nach hin-
ten" verschoben, so kann dieser Regelung lediglich eine Bedeutung
zwischen den Vertragsparteien zukommen. Ebenso muss
ausgeschlossen werden, dass das Bauende von Tatsachen abhängig
gemacht wird, die nicht unmittelbar mit der Bauausführung zusam-
menhängen und von den Beschwerdeparteien beliebig verzögert wer-
den können. Eine zeitliche Anknüpfung an die endgültige Vorlage
der Kostenzusammenstellung durch die vorfinanzierenden Grundei-
gentümer ist ebenso abzulehnen wie jene an die Feststellungsverfü-
gung zur Eigentumsübertragung der Erschliessungsanlagen an das
Gemeinwesen.
3.5. Das Ergebnis der Erschliessung - die Erschliessungs-
anlage - kann dem Werkbegriff des Art. 363 des Schweizerischen
Obligationenrechts (OR; SR 220) vom 30. März 1911 untergeordnet
werden. Die Bestimmung in Art. 367 Abs. 1 OR schreibt vor, dass
der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist,
die Beschaffenheit des Werkes zu prüfen und den Unternehmer von
allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen hat. Ablieferung und Ab-
nahme eines Werkes setzen immer dessen Vollendung voraus.
Vollendet ist ein Werk, sobald sämtliche vereinbarten Arbeiten
ausgeführt sind, das Werk also fertig gestellt ist. Nichts ändert an der
Vollendung des Werkes, wenn Nachbesserungsarbeiten zur Beseiti-
gung von Werkmängeln ausstehen. Das fertig gestellte Werk ist vor
der Nachbesserung vollendet (vgl. Gaudenz G. Zindel / Urs Pulver,
in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,
Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel / Genf / München
2003; Art. 367 N 3; Peter Gauch, Der Werkvertrag, 3. Aufl., Zürich
1985, N 94). Anzufügen bleibt allerdings, dass das Ausbleiben ganz
unbedeutender, völlig nebensächlicher Arbeiten, die im Verhältnis
zum ganzen Werk geringfügig sind, unter dem Gesichtspunkt der Ab-
lieferung so zu halten ist, wie wenn das Werk vollendet wäre (Gauch,
a.a.O., N 95).
Ist der Moment der Vollendung der Erschliessungsanlage
festzulegen, so erscheint es sachgerecht, sich mangels gesetzlicher
Regelung im Kanton Aargau an eine Formel des bernischen
Erschliessungsabgaberechts anzulehnen. Das Berner Dekret über die
Beiträge der Grundeigentümer an Erschliessungsanlagen und an wei-
tere öffentliche Werke und Massnahmen vom 12. Februar 1985
(Bernische Systematische Gesetzessammlung 732.123.44) bestimmt
in Art. 5 Abs. 2 Folgendes: "Ein Werk gilt als vollendet, wenn es im
wesentlichen erstellt (bei Strassen Einbau des Deckbelages der
Verschleissschicht) und zur Benützung freigegeben ist." Massgebli-
che Merkmale der Bauvollendung sind somit die Erstellung der we-
sentlichen Teile und die Freigabe zur Benützung. Dass der Zeitpunkt
der Benützung der neu erstellten Anlage durch die nicht vorfinanzie-
renden Grundeigentümer relevant sein muss, folgt indirekt auch aus
§ 38 BauG. Ein Anspruch auf Mitbenutzung der erstellten Erschlies-
sungsanlagen ist erst ab diesem Moment denkbar und ein Begehren
der vorfinanzierenden Grundeigentümer auf vorläufige Kostenbe-
teiligung kann frühestens ab der tatsächlichen Benutzung durch die
übrigen Grundeigentümer im Erschliessungsperimeter gestellt wer-
den. So lassen sich abseitsstehende, aber dennoch begünstigte
Grundeigentümer, welche die Erschliessungsanlage nach Vollendung
mitbenutzen, ohne zeitliche Lücke in die Pflicht nehmen, falls die
Gemeinde die Anlage vorerst nicht übernimmt und keinen
nachträglichen Beitragsplan erlässt.
3.6.2. (...) Das Datum der definitiven Rechnungsstellung
ist nicht mit dem Bauende gleichzusetzen. Dass insgesamt über 40
Rechnungen erst im Oktober und November 2001 [Anmerkung:
Stichtag in casu: 30. Juni 2001] vorlagen, ist für die Bauvollendung
nicht massgebend. Vielmehr entspricht es dem üblichen Geschäfts-
gang, dass die Endabrechnungen erst nach Vollendung der Bauarbei-
ten zugestellt werden. Betrachtet man im Weiteren die "noch nicht
ausgeführten Arbeiten" der Bauabrechnung (...), so handelt es sich
um Begrünungsarbeiten (...), Grab- und Verlegearbeiten an Hydrant
Nr. 44 (...), Grabarbeiten für Leitung Beleuchtung bei noch fehlen-
den Kandelabern (...), zusätzliche Hecke bei Parz. 2106 (...) sowie
Strassenbeleuchtung (...). Alle diese Positionen im Gesamtumfang
von Fr. 44'297.25 sind im Verhältnis zum Total der Erschliessungs-
kosten von Fr. 2'396'500.95 marginal. Auch haben sie mit den Er-
schliessungsanlagen (Strassen, Abwasserkanalisation, Wasserversor-
gung, Elektrische Energie, Telekommunikation und Kabelnetz Ra-
dio/TV) nur am Rande unwesentlich zu tun (...). Diese Restar-
beiten vermögen die Bauvollendung - die Erstellung der Erschlies-
sungsanlagen im Wesentlichen - nicht aufzuschieben. Der Zinsenlauf
für die gesamten Bauarbeiten im Umfang von circa Fr. 2.4 Mio. kann
nicht durch restliche Begrünungsarbeiten u.ä. von einigen Zehntau-
send Franken in die Länge gezogen werden.
3.6.3. Wesentlich ist hingegen, dass die im vorangehend
umschriebenen Sinne vollendeten Bauten der Benützung zugänglich
sind. Die Beschwerdeführer haben nichts vorgebracht, was an der
Benutzbarkeit der Anlagen per 30. Juni 2001 Zweifel erweckt. Im
Gegenteil machen sie geltend, dass eine allfällige Nutzung der Er-
schliessung schon vor dem Abrechnungsdatum allen Grundeigentü-
mern, nicht nur den Mitgliedern der Erschliessungsgesellschaft offen
gestanden habe, weshalb es unverständlich sei, dass die Grundeigen-
tümer ausserhalb der Erschliessungsgesellschaft weniger belastet
würden (...). Die Beschwerdeführer verkennen damit aber das
System der Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen, welches
vorsieht, dass die erschliessungswilligen Grundeigentümer auf ei-
gene Kosten erschliessen und den Vorschuss zinslos erbringen (...).
Die Beschwerdeführer haben sich mit anderen Worten die Vorzeitig-
keit mit einem Zinsverzicht "erkauft". (...) Auf die anderen Grundei-
gentümer, die von den Erschliessungsanlagen profitieren, ihrer
vorzeitigen Errichtung aber nicht zugestimmt haben, können in je-
dem Fall nur die ordentlichen Bauzinsen bis zur - nach objektiven
Gesichtspunkten zu bestimmenden - Bauvollendung verteilt werden.
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