Urteil Obergericht, Abteilung Zivilgericht - Entscheid vom 27.05.2003 (AGVE 2003 8)

Urteil Obergericht, Abteilung Zivilgericht (AG - AGVE 2003 8)

Zusammenfassung des Urteils AGVE 2003 8: Obergericht, Abteilung Zivilgericht

Der Text behandelt die Wirkungslosigkeit einer Kündigung aufgrund einer zu kurz bemessenen Zahlungsfrist bei Mietrückständen gemäss Art. 257d OR. Es wird erklärt, dass eine zu kurz gesetzte Frist nicht in eine gesetzlich vorgeschriebene Frist umgedeutet werden kann und somit eine ausgesprochene ausserordentliche Kündigung unwirksam ist. Der Entscheid des Obergerichts vom 27. Mai 2003 betrifft den Fall E. L. gegen H. S. Gemäss Art. 257d OR kann der Vermieter bei Zahlungsrückstand eine angemessene Frist setzen, bevor das Mietverhältnis gekündigt werden kann. Es wird betont, dass eine korrekt angesetzte Zahlungsfrist dem Zweck der gesetzlichen Vorschrift gerecht wird. Eine trotz nicht erfüllter Voraussetzungen ausgesprochene ausserordentliche Kündigung kann nur gültig sein, wenn zusätzliche Kündigungsgründe vorliegen oder der Kündigungswille eindeutig ist.

Urteilsdetails des Verwaltungsgerichts AGVE 2003 8

Kanton:	AG
Fallnummer:	AGVE 2003 8

Instanz:	Obergericht, Abteilung Zivilgericht
Abteilung:	-

Obergericht, Abteilung Zivilgericht Entscheid AGVE 2003 8 vom 27.05.2003 (AG)

Datum:	27.05.2003
Rechtskraft:

Leitsatz/Stichwort:	8 Art. 257d OR.Wirkungslosigkeit der Kündigung nach zu kurz bemessener Zahlungsfrist. Die dem sich mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Rückstand befindenden Mieter vom Vermieter zu kurz bemessene Zahlungsfrist kannnicht in eine der gesetzlichen Bestimmung von Art. 257d Abs. 1 OR entsprechende Frist...
Schlagwörter:	Kündigung; Zahlung; Frist; Mieter; Zahlungsfrist; Vermieter; Obergericht; Mietzins; Wirkungslosigkeit; Mietzinse; Geschäftsräumen; Auffassung; Zürcher; Lachat/Stoll/; Brunner; Kün-; Zahlungsverzugs; Obergericht/Handelsgericht; Zahlungs-; Rückstand; Entscheid; Obergerichts; Zivilkammer; Sachen; Nebenkosten; Mietverhältnis
Rechtsnorm:	Art. 257d OR ;Art. 266a OR ;
Referenz BGE:	-
Kommentar:	Higi, Zürcher zu Art. 257d OR; , Art. 257 OR, 2003

Entscheid des Verwaltungsgerichts AGVE 2003 8

[...]

8 Art. 257d OR.
Wirkungslosigkeit der Kündigung nach zu kurz bemessener Zahlungs-
frist. Die dem sich mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Rückstand be-
findenden Mieter vom Vermieter zu kurz bemessene Zahlungsfrist kann
nicht in eine der gesetzlichen Bestimmung von Art. 257d Abs. 1 OR ent-
sprechende Frist umgedeutet werden und hat die Wirkungslosigkeit einer
trotzdem ausgesprochenen ausserordentlichen Kündigung gemäss Art.
257d Abs. 2 OR zur Folge.

Aus dem Entscheid des Obergerichts, 4. Zivilkammer, vom 27. Mai 2003 in
Sachen E. L. gegen H. S.

1. a) Gemäss Art. 257d Abs. 1 OR kann der Vermieter bei Zah-
lungsrückstand fälliger Mietzinse Nebenkosten dem Mieter eine
Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ab-
lauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Frist beträgt
bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens dreissig Tage. Bezahlt
der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei
Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens dreissig
Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
In Lehre und Rechtsprechung wird teilweise die Auffassung
vertreten, eine zu kurz bemessene Zahlungsfrist bewirke nicht die
Nichtigkeit der Androhung, sondern sei in eine erweiterte, den ge-
setzlichen Bestimmungen entsprechende Frist umzudeuten (Higi,
Zürcher Kommentar, N 39 zu Art. 257d OR; Zürcher Obergericht,

ZR 90 [1991] Nr. 54). Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet
werden. Die Analogie, welche Higi (a.a.O.) zu Art. 266a Abs. 2 OR
zieht, wonach bei Nichteinhaltung einer Kündigungsfrist eines
Kündigungstermins die Kündigung für den nächstmöglichen Termin
gilt, ist deshalb nicht schlüssig, weil die Kündigung ihre Wirkung un-
abhängig von der Reaktion des Vertragspartners entfaltet, während es
für die Rechtswirkungen der Zahlungsfrist von Art. 257d OR gerade
auf das Verhalten des Mieters ankommt. Die Frist von 30 Tagen soll
dem Mieter ermöglichen, den rückständigen Mietzins doch noch zu
begleichen und so die Kündigung zu vermeiden. Ist die Frist zu kurz
bemessen, so wird der grundsätzlich zahlungswillige Mieter seine
Bemühungen zur Beschaffung der erforderlichen Mittel vorzeitig ab-
brechen sie zum vornherein für unnütz erachten, obwohl die
Anstrengungen bei korrekt angesetzter Frist hätten erfolgreich sein
können. Deshalb wird nur eine korrekt angesetzte Zahlungsfrist dem
Zweck der gesetzlichen Vorschrift gerecht (so auch Lachat/Stoll/
Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 201;
Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich
2000, § 44 N 146, S. 438; Urteil des Kantonsgerichts Waadt vom
9. Mai 1989 in: SJZ 86 [1990] S. 182).
Sind die Voraussetzungen von Art. 257d Abs. 1 OR nicht erfüllt,
kann eine trotzdem ausgesprochene ausserordentliche Kündigung
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR keine Wirkungen entfalten und auch
nicht in eine ordentliche Kündigung mit entsprechend längerer Kün-
digungsfrist umgedeutet werden (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 205
und 471; Higi, a.a.O., N 57 zu Art. 257d und N 72 zu Art. 257f). Die
Kündigung bleibt nur dann gültig, wenn ausser dem Kün-
digungsgrund des Zahlungsverzugs noch andere Kündigungsgründe
geltend gemacht der unbedingte Kündigungswille ungeachtet
des Vorliegens eines Zahlungsverzugs aus der Kündigung explizit
hervorgeht.

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