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94 Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler; Geschäfts-/Privatvermögen
(§ 22 Abs. 1 lit. b StG)
- An den Nachweis, dass die Beteiligung an einer Immobiliengesell-
schaft zum Privatvermögen des gewerbsmässigen Liegenschaften-
händlers gehört, sind strenge Anforderungen zu stellen.
3. Februar 2000 in Sachen H., RV.1997.50219/K 3460
2. a) Der Rekurrent, der hauptberuflich unselbstständig
Erwerbender war, hat sich seit längerer Zeit als (nebenamtlicher)
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler betätigt. So hat er aus den
Bemessungsjahren 1977/78 durchschnittliche Einkünfte von
Fr. 60'624.50 aus Liegenschaftenhandel deklariert (namentlich, aber
nicht ausschliesslich den Gewinn aus der Abtretung seines Mit-
eigentumsanteils an GB K. Nr. 4407, Parzelle Nr. 37/96, an die
S.-Immobilien AG). Auch in den Folgeperioden deklarierte der
Rekurrent entsprechende Einkünfte (Bemessungsjahre 1979/80
Fr. 50'750.--; Bemessungsjahre 1983/84 Fr. 76'647.--; Bemes-
sungsjahre 1985/86 Fr. 180'632.--). Daneben versteuerte der Re-
kurrent laufende Liegenschaftserträge. Es kann nicht bezweifelt wer-
den, dass er steuerlich als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler
zu betrachten ist.
b) In seiner neueren Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht
festgehalten, dass bei Liegenschaftenhändlern grundsätzlich alle
Liegenschaften zum Geschäftsvermögen zu zählen seien. Bei der
Annahme von Privatvermögen sei, mit Ausnahme der privat
bewohnten Liegenschaft, daher eine entsprechend grosse Zu-
rückhaltung geboten. Dem Steuerpflichtigen müsse aber die Mög-
lichkeit offen stehen, den Nachweis anzutreten, dass es sich bei ei-
nem Grundstück entgegen der Vermutung doch um Privatvermögen
handle. An diesen Gegenbeweis seien jedoch strenge Anforderungen
zu stellen, und es bedürfe dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und
objektiver Umstände (VGE vom 16. Juli 1999 in Sachen KStA/Z.
sowie in Sachen KStA/W.).
c) Im vorliegenden Fall steht nicht die Qualifizierung eines
Grundstückes zur Diskussion, sondern eine Beteiligung an einer
Immobiliengesellschaft. Immobiliengesellschaften werden in
steuerlicher Hinsicht vielfach ähnlich behandelt wie Grundstücke. So
gilt die Uebertragung der Mehrheit der Aktien einer Immobilienge-
sellschaft als wirtschaftliche Handänderung im Sinne von § 68
Abs. 2 lit. a StG und unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (vgl.
RGE vom 17. November 1993 in Sachen S.; Baur/Klöti/Koch/
Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern
1991, N 14 und 15 zu § 68 StG). Bei Minderheitsbeteiligungen liegt
eine wirtschaftliche Handänderung vor, wenn die Minderheitsaktio-
näre in bewusstem Zusammenwirken ihre Beteiligungen auf einen
Käufer übertragen und diesem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt
verschaffen (Baur/Klöti/Koch/Meier/Ursprung, a.a.O., N 15 zu § 68
StG). Die Grundstückgewinnsteuer kommt aber, wie bei Grund-
stücken allgemein, nur zum Zuge, wenn es um eine Beteiligung im
Privatvermögen des Verkäufers geht. Die Veräusserung eines Aktien-
paketes einer Immobiliengesellschaft, das zum Geschäftsvermögen
des Verkäufers gehört, unterliegt der Einkommenssteuer (Baur/
Klöti/Koch/Meier/Ursprung, a.a.O., N 15 zu § 68 StG). Das StRG
hat bereits früher so entschieden (AGVE 1978 S. 333). In diesem
Entscheid ist jedoch ausdrücklich von Mehrheitsbeteiligungen an
Immobiliengesellschaften im Geschäftsvermögen des Verkäufers die
Rede. Hingegen haben StRG und Verwaltungsgericht auf Grund der
konkreten Verhältnisse im Einzelfall auch die Minderheitsbeteiligung
eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers an einer Holdingge-
sellschaft zu seinem Geschäftsvermögen gerechnet (RGE vom
4. September 1996 in Sachen R., bestätigt durch VGE vom 12. Juni
1998). Obwohl sich der Sachverhalt in jenem Verfahren nicht mit der
hier zur Diskussion stehenden Frage vergleichen lässt, kann daraus
abgeleitet werden, dass auch eine Minderheitsbeteiligung an einer
Immobiliengesellschaft Geschäftsvermögen darstellen kann.
3. a) Die Grundsätze, die das Verwaltungsgericht für die
Grundstücke im Eigentum eines gewerbsmässigen Liegenschaf-
tenhändlers entwickelt hat, kommen auch zur Anwendung, wenn es
um die Qualifizierung einer Beteiligung an einer Immobiliengesell-
schaft geht. Es ist somit davon auszugehen, dass der Rekurrent nach-
zuweisen hat, dass sich die Beteiligung in seinem Privatvermögen
befunden hat, wobei daran strenge Anforderungen zu stellen sind.
b) aa) Der Rekurrent weist vorab darauf hin, dass er bei der
Einbringung seines Miteigentumsanteils an GB K. Nr. 4407, Parzelle
Nr. 37/96 in die S.-Immobilien AG einen Kapitalgewinn versteuert
habe. Dies trifft an sich zu, sagt aber nichts darüber aus, ob die
Beteiligung an der S.-Immobilien AG zum Geschäftsvermögen
gehört nicht. Der Miteigentumsanteil wurde nicht ins Pri-
vatvermögen überführt, sondern veräussert. Zu einer doppelten Be-
steuerung des Substrats kommt es ebenfalls nicht, da die Anlage-
kosten von GB K. Nr. 4407, Parzelle Nr. 37/96 bei der S.-Immobilien
AG dem Uebernahmepreis entsprachen.
bb) Daneben macht der Rekurrent geltend, er habe mit der
S.-Immobilien AG keine Geschäfte getätigt, sondern lediglich ein
Mandat als Verwaltungsrat ausgeübt. Damit wird sinngemäss
behauptet, die Beteiligung an der S.-Immobilien AG könne
technisch-wirtschaftlich nicht seinem Geschäftsbetrieb zugerechnet
werden (vgl. BGE 120 Ia 354; RGE vom 3. Februar 2000 in Sachen
B.; RGE vom 7. Oktober 1999 in Sachen F., je mit Hinweisen zur
Rechtsprechung). Dies trifft in dieser absoluten Form jedoch nicht
zu. Gemäss Beleg der Kontrollstelle der S.-Immobilien AG vom
21. Januar 1985 bezog der Rekurrent im Jahre 1981 eine Entschädi-
gung von Fr. 51'655.- als Honorar für die Erstvermietung von Block
C und der Geschäftsräume von Block A, sowie als Pauschalabfin-
dung für ein nicht zustande gekommenes Geschäft. Somit diente die
Beteiligung an der S.-Immobilien AG dem Rekurrenten nicht nur als
blosse Vermögensanlage. Dass der Rekurrent bei der von der
S.-Immobilien AG realisierten Ueberbauung seine Kenntnisse als
Liegenschaftenhändler ebenfalls zur Verfügung gestellt hat, lässt sich
vermuten, kann auf Grund der Akten aber nicht als nachgewiesen
gelten.
cc) Schliesslich hat sich gezeigt, dass der Rekurrent unter
entsprechenden Umständen durchaus bereit war, seine Beteiligung
gewinnbringend zu veräussern, wie es für Liegenschaftenhändler
charakteristisch ist.
dd) Für den Standpunkt des Rekurrenten spricht eigentlich nur
die Besitzesdauer der Aktien von rund 13 Jahren für die
ursprüngliche Beteiligung.
c) Gesamthaft gesehen kann nicht davon gesprochen werden,
dass die Indizien, welche für Privatvermögen sprechen, gewichtiger
sind, als jene, die auf Geschäftsvermögen hindeuten. Die hohen
Anforderungen an den Gegenbeweis sind deshalb nicht erfüllt,
sodass sich der Rekurs grundsätzlich als unbegründet erweist.
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