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Kanton:	SO
Fallnummer:	SGSTA.1997.120

Instanz:	Steuergericht
Abteilung:	-

Datum:	26.10.1998
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder Pauschalabzug?
Schlagwörter :	Steuerjahr; Pauschalabzug; Liegenschaft; Steuerverordnung; Abzug; Grundregel; Steuerjahre; Kostenabzug; Erwerb; Kostenabzuges; Drittel; Ersatz; Einsprache; Rekurs; Unterhaltskosten; Rekurrent; Urteil; Olten; Miteigentum; Küchen; Waschmaschine; Installationen; Fenstern; Heizung; Versicherungsprämien; Aufwendungen; Veranlagung
Rechtsnorm:	-
Referenz BGE:	-
Kommentar:	-

Urteil St 1997/120 und BSt 1997/24 vom 26.10.1998

Sachverhalt:

1. Der Steuerpflichtige erwarb am 21. Juni 1991 die Liegenschaft GB Olten Nr. ... zu einem Drittel Miteigentum. Die drei Miteigentümer liessen an der offenbar renovationsbedürftigen Liegenschaft in den Jahren 1991 und 1992 verschiedene Arbeiten an Küchen und Bodenbelägen für total Fr. 24'797.50 ausführen. Im Jahr 1996 wurden weitere Sanierungen durchgeführt: Ersatz der Waschmaschine (Fr. 3'300.--), Arbeiten an den elektrischen Installationen (Fr. 8'267.90), Ersatz von Fenstern (Fr. 8'379.--) sowie der Heizung (Fr. 27'122.90), diverse Schreinerarbeiten (Fr. 24'597.--) sowie ein Küchenumbau (Fr. 18'000.--). Hinzu kamen 1996 Versicherungsprämien von total Fr. 764.55.

In der Steuererklärung 1997 machte der Steuerpflichtige den gesamten erwähnten Liegenschaftenaufwand inkl. der Aufwendungen in den Jahren 1991 und 1992 als Abzug zu einem Drittel geltend. In der definitiven Veranlagung vom 27. September 1997 wurde lediglich der Pauschalabzug von 20 % des steuerbaren Eigenmietwertes zum Abzug zugelassen.

2. Mit Einsprache vom 30. Oktober 1997 beantragte der Steuerpflichtige den Abzug der effektiv angefallenen Kosten, insbesondere derjenigen, die mit dem Ersatz von Heizung, Fenstern und Waschmaschine sowie mit der Sanierung der elektrischen Installationen verbunden gewesen waren. Die getroffenen Massnahmen hätten zum Teil auch der Energieeinsparung gedient.

Mit Einspracheentscheid vom 10. November 1997 wurde die Einsprache abgewiesen, da der Steuerpflichtige im Steuerjahr 1996 den Pauschalabzug geltend gemacht habe und ein Wechsel zum Abzug der effektiv angefallenen Kosten nur in einem geraden Steuerjahr möglich sei (§ 9 Abs. 2 Steuerverordnung Nr. 16).

3. Gegen diesen Entscheid erhob der Steuerpflichtige am 12. November 1997 Rekurs und bestätigte sein Rechtsbegehren.

Mit Datum vom 12. Januar 1998 beantragt die Veranlagungsbehörde die Abweisung des Rekurses.

Erwägungen:

1. Gemäss § 39 Abs. 3 StG können bei Liegenschaften Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung sowie Kosten für Energiesparmassnahmen an bestehenden Bauten im Rahmen einer Verordnung des Regierungsrates steuerrechtlich abgezogen werden. Gemäss § 39 Abs. 4 StG kann der Steuerpflichtige für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser Pauschalabzug beträgt 20 % des Bruttoertrages, wenn das fragliche Gebäude zu Beginn des Steuerjahres älter als 10 Jahre ist (§ 11 lit. b Steuerverordnung Nr. 16).

2. Strittig ist im vorliegenden Verfahren, ob der Rekurrent die effektiven Unterhaltskosten in Abzug bringen kann ihm lediglich der Pauschalabzug gewährt werden kann.

a) Gemäss § 9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 kann anstelle der tatsächlichen Kosten ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Der Steuerpflichtige kann gemäss Absatz 2 der genannten Bestimmung alle 2 Jahre jeweils im geraden Steuerjahr zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen. Für die ersten 5 vollen Steuerjahre seit dem Erwerb der betreffenden Liegenschaft kann schliesslich nach Absatz 3 der genannten Bestimmung nur der Pauschalabzug geltend gemacht werden.

b) Nach dem Wortlaut von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 muss die Möglichkeit der effektiven Unterhaltskosten als Grundregel betrachtet werden. Anders ist die Formulierung von § 9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 nicht zu verstehen: "Anstelle der tatsächlichen Kosten ......".

c) Ein Steuerpflichtiger hat gemäss Abs. 2 von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 die Möglichkeit, in einem geraden Steuerjahr anstelle der Grundregel des effektiven Kostenabzuges den Pauschalabzug zu wählen. Wählt er jedoch den Pauschalabzug, kann er lediglich in einem geraden Steuerjahr wieder zum effektiven Abzug zurückkehren.

d) Der Grundsatz des effektiven Kostenabzuges erfährt während der ersten 5 vollen Steuerjahre seit dem Erwerb einer Liegenschaft insofern eine Ausnahme, als gemäss § 9 Abs. 3 Steuerverordnung Nr. 16 während dieser Zeit lediglich der Pauschalabzug geltend gemacht werden kann.

Qualifiziert man jedoch den effektiven Kostenabzug als Grundregel, muss im 6. Steuerjahr nach Erwerb einer Liegenschaft konsequenterweise wieder diese Grundregel gelten, und zwar unabhängig davon, ob es sich beim 6. Steuerjahr nach Erwerb einer Liegenschaft um ein ungerades gerades Steuerjahr handelt. Unabhängig davon gilt ab diesem Zeitpunkt wieder die Grundregel des effektiven Kostenabzuges, es sei denn, der Steuerpflichtige verlange ausdrücklich die Beibehaltung des Pauschalabzuges.

3. Für den vorliegenden Fall führen die vorstehenden Ueberlegungen zu folgenden Schlüssen: Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft GB Olten Nr. ... am 21. Juni 1991 zu einem Drittel Miteigentum. Gemäss § 9 Abs. 3 Steuerverordnung Nr. 16 konnte er für die ersten 5 vollen Steuerjahre, d.h. für die Steuerjahre 1992 - 1996, lediglich den Pauschalabzug geltend machen. Nach Ablauf der ersten 5 vollen Steuerjahre nach dem Erwerb, d.h. vorliegend im Steuerjahr 1997, gelangt wiederum die Grundregel des effektiven Kostenabzuges zur Anwendung. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn der betreffende Steuerpflichtige ausdrücklich den Pauschalabzug geltend macht.

Nachdem der Rekurrent im Steuerjahr 1997 den Pauschalabzug eben gerade nicht geltend machte, gilt die Grundregel des effektiven Kostenabzuges. Der Rekurs ist somit bezüglich der geltend gemachten Unterhaltsarbeiten im Jahr 1996 gutzuheissen.

Dagegen können die geltend gemachten Aufwendungen der Jahre 1991 und 1992 im Steuerjahr 1997 nicht berücksichtigt werden.

Die Akten sind somit an die Vorinstanz zwecks Vornahme einer Neuveranlagung im Sinne dieser vorstehenden Erwägungen zurückzuweisen.

4. ...

Steuergericht, Urteil vom 26. Oktober 1998