HOME ➔

Übersicht der Kantone

Kanton:	GR
Fallnummer:	ZK2-12-11

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	17.12.2012
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Mietstreitigkeit (Kündigung)
Schlagwörter :	Kündigung; Berufung; Miete; Mieter; Mieter; Berufungsbeklagte; Recht; Untermiete; Urteil; Untermieter; Berufungsbeklagten; Kantons; Bundesgericht; Vermieter; Verfahren; Kantonsgericht; Mietverhältnis; Stellung; Kündigungsgr; Untervermietung; Entscheid; Berufungskläger; Bezirks; Hinterrhein
Rechtsnorm:	Art. 122 ZPO ;Art. 223 ZPO ;Art. 226 ZPO ;Art. 253a OR ;Art. 262 OR ;Art. 266l OR ;Art. 271 OR ;Art. 271a OR ;Art. 274e OR ;Art. 274f OR ;Art. 29 BV ;Art. 404 ZPO ;
Referenz BGE:	135 III 112; 136 III 190; 138 III 59;
Kommentar:	Peter Higi, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Art. 271 OR, 1995 Spühler, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 321 ZPO ; Art. 311 ZPO, 2017

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
____

Ref.:
Chur, 17. Dezember 2012
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 12 11

28. Dezember 2012
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
RichterInnen
Michael Dürst und Pritzi
Redaktion
Aktuarin ad hoc Bäder Federspiel

In der zivilrechtlichen Berufung
der I., Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marc Wollenmann,
Hafner & Hochstrasser, General-Guisan-Quai 30, 8002 Zürich,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein vom 16. Juni 2010, mitgeteilt am 13. Juli
2010, in Sachen des Y., Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechts-
anwalt lic. iur. Thomas Hess, Casa Sulegl, 7413 Fürstenaubruck, gegen X. sel.,
Beklagter,

betreffend Mietstreitigkeit (Kündigung),
hat sich ergeben:

---

I. Sachverhalt
A/1. A. war Eigentümer des Ferienhauses "B." (Parzelle Nr. C., Plan 2) in der
Gemeinde D.. Ca. ab dem Jahr 1997 vermietete er das Ferienhaus zu einem mo-
natlichen Mietzins von Fr. 500.-an X., ohne einen schriftlichen Mietvertrag abzu-
schliessen. X. war zum Zeitpunkt des Antritts des Mietverhältnisses hälftiger Mitei-
gentümer der mit einem Einfamilienhaus überbauten Nachbarparzelle (Parzelle
Nr. G., Plan 2). Am 16. November 2007 verkauften er und die Miteigentümerin, H.,
diese Parzelle an I..
Mit Abtretungsvertrag auf Rechnung künftiger Erbschaft vom 12. Juni 2009 trat A.
das Ferienhaus rückwirkend auf den 1. Juni 2009 seinem Sohn Y. ab. Dabei über-
nahm der Letztgenannte das Mietverhältnis mit X.. Am 16. Juni 2009 kündigte Y.
dieses Mietverhältnis auf dem amtlichen Formular per 30. September 2009, ohne
Angabe von Gründen. Gleichzeitig, mit Mietvertrag vom 16./19. Juni 2009, vermie-
tete Y. das Ferienhaus per 1. Oktober 2009 an E. und F..
A/2. Ab 1. November 2008 hatte X. das von ihm gemietete Ferienhaus gegen
ein Entgelt von Fr. 500.-pro Monat E. und F. zur Verfügung gestellt, wobei das
Untermietverhältnis die Garage des Hauses nicht umfasste. Eine vorgängige Zu-
stimmung des damaligen Eigentümers A. war nicht eingeholt worden. Am 13. Mai
2009 kündigte X. das Untermietverhältnis ordentlich auf den 30. September 2009.
Da die Untermieter nicht auszogen, instanzierte X. am 28. Oktober 2009 ein Aus-
weisungsverfahren. Die Kreispräsidentin D. wies das Ausweisungsbegehren mit
Verfügung vom 25. November 2009 ab.
B.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 ersuchte X. Y. um eine Begründung für die
ihm gegenüber am 16. Juni 2009 ausgesprochene Kündigung. Am gleichen Tag
wurde die Kündigung von X. bei der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Be-
zirkes Hinterrhein angefochten. Der Genannte beantragte hierbei, die Kündigung
aufzuheben, eventualiter das Mietverhältnis für die Dauer von 15 Monaten bis zum
30. September 2010 zu erstrecken. Y. stellte in seiner Vernehmlassung vom 25.
August 2009 den Antrag, es sei die Gültigkeit der Kündigung vom 16. Juni 2009
festzustellen bzw. die Klage auf Ungültigkeit abzuweisen. Ebenfalls abzuweisen
sei die Klage auf Mieterstreckung. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom
24. September 2009 konnte keine Einigung erzielt werden. Mit Entscheid vom 29.
September 2009, mitgeteilt gleichentags, erkannte die Schlichtungsbehörde die
angefochtene Kündigung als missbräuchlich und erklärte sie für ungültig.
Seite 2 — 20

---

C/1. Am 29. Oktober 2009 instanzierte Y. beim Bezirksgericht Hinterrhein eine
Klage gegen X.. Er stellte folgende Rechtsbegehren:
„1. Die Kündigung vom 16. Juni 2009 sei für gültig zu erklären.
2.
Unter voller vermittleramtlicher und gerichtlicher Kostenund Entschä-
digungsfolge zu Lasten des Beklagten.“
X. beantragte in seiner Prozessantwort vom 23. November 2009, was folgt:
„1. Die Klage sei abzuweisen.
2.
Unter Kostenund Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.“
C/2. Mit Urteil vom 16. Juni 2010, mitgeteilt am 13. Juli 2010, erkannte das Be-
zirksgericht, wie folgt:
„1. Die Klage wird gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die am 16. Juni
2009 per 30. September 2009 ausgesprochene Kündigung des Miet-
verhältnisses zwischen Y. und X. gültig ist.
2.
Die Kosten des Bezirksgerichtes Hinterrhein, bestehend aus:
-
Gerichtsgebühren
CHF
5'791.15
-
Barauslagen
CHF
20.00
total
CHF
5'811.15
gehen zu Lasten des Beklagten.
Der Beklagte hat den Kläger überdies ausseramtlich mit CHF 5'141.75
zu entschädigen.
3.
(Mitteilung)“
D/1. Gegen das Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein liess X. mit Eingabe vom
31. August 2010 die Berufung zu Handen des Kantonsgerichts von Graubünden
erklären. Er stellte folgende Berufungsanträge:
„1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein vom 16. Juni 2010 in
Sachen der Parteien aufzuheben und
2.
die angefochtene Kündigung des Klägers und Berufungsbeklagten sei
als missbräuchlich zu erkennen und damit als ungültig zu erklären;
3.
alles unter Kostenund Entschädigungsfolge zulasten des Klägers und
Berufungsbeklagten.“
Y. beantragte anlässlich der mündlichen Berufungsverhandlung vor dem Kantons-
gericht von Graubünden vom 7. Dezember 2010 die kostenfällige Abweisung der
Berufung.
D/2. Mit Urteil vom 7. Dezember 2010 (ZK2 10 54), mitgeteilt am 7. März 2011,
erkannte das Kantonsgericht, wie folgt:
Seite 3 — 20

---

„1. Die Berufung wird gutgeheissen und das angefochtene Urteil aufgeho-
ben.
2.
Die Klage wird abgewiesen.
3.
Die Kosten des Bezirksgerichts Hinterrhein von Fr. 5'811.15 gehen zu
Lasten des Klägers und Berufungsbeklagten, der den Beklagten und
Berufungskläger für das vorinstanzliche Verfahren mit Fr. 9'065.95
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
4.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 5'304.--, bestehend aus
der Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-sowie einer Schreibgebühr von Fr.
304.--, gehen zu Lasten des Berufungsbeklagten, der den Berufungs-
kläger für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'500.-aussergerichtlich zu
entschädigen hat.
5.
(Rechtsmittelbelehrung)
6.
(Mitteilung)“
D/3. Der Berufungskläger X. verstarb am 24. Dezember 2010.
E/1. Gegen das Urteil des Kantonsgerichts liess Y. mit Eingabe vom 7. April
2011 beim Bundesgericht eine Beschwerde in Zivilsachen einreichen, wobei er
beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, das Urteil des Bezirksge-
richts Hinterrhein vom 16. Juni 2010 zu bestätigen und die Kündigung vom 16.
Juni 2009 für gültig zu erklären. Mit Verfügung vom 24. Mai 2011 wurde das bun-
desgerichtliche Verfahren bis zum Entscheid über den Antritt der Erbschaft des
verstorbenen Beschwerdegegners X. sistiert. Am 26. Juli 2011 teilte die testamen-
tarische Alleinerbin I. mit, sie habe die Erbschaft angenommen. In der von ihr am
1. November 2011 eingereichten Beschwerdeantwort stellte sie den Antrag auf
Abweisung der Beschwerde.
E/2. Mit Urteil vom 10. Januar 2012 (4A_227/2011, publiziert in BGE 138 III 59
ff.), mitgeteilt am 23. Februar 2012, erkannte die I. zivilrechtliche Abteilung des
Bundesgerichts, wie folgt:
„1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kan-
tonsgerichts von Graubünden vom 7. Dezember 2010 aufgehoben und
die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer für das bundes-
gerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-zu entschädigen.
4.
(Mitteilung)“
F.
Am 11. Mai 2012 räumte der Vorsitzende der II. Zivilkammer den Parteien
die Gelegenheit ein, zu den gemäss bundesgerichtlichem Urteil zu entscheiden-
Seite 4 — 20

---

den Punkten schriftlich Stellung zu nehmen. Y. reichte seine Stellungnahme am
11. Juni 2012 ein, währenddem sich I. mit Eingabe vom 11. Juli 2012 zur Sache
äusserte. Obwohl ein weiterer Schriftenwechsel nicht angeordnet wurde, reichte Y.
am 25. Juli 2012 eine ergänzende Stellungnahme ein. I. beantragte mit Schreiben
vom 7. August 2012, diese aus dem Recht zu weisen.
Auf die Erwägungen in den Urteilen des Bezirks-, des Kantonsund des Bundes-
gerichts sowie auf die Ausführungen der Rechtsvertreter der Parteien in den
Rechtsschriften und anlässlich der Berufungsverhandlung wird, soweit erforder-
lich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1a.
Mit Urteil vom 10. Januar 2012 erliess das Bundesgericht im vorliegenden
Mietrechtsstreit einen Rückweisungsentscheid, aufgrund dessen das Kantonsge-
richt eine Ergänzung des Sachverhalts vorzunehmen und anschliessend in der
Sache neu zu entscheiden hat. Gegenstand des Verfahrens bildet die ordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Y. und X. vom 16. Juni 2009 bzw. die
Frage, ob sich diese als missbräuchlich erweist.
b.
An Stelle des am 24. Dezember 2010 verstorbenen Mieters X. ist seine Al-
leinerbin I. in das Verfahren eingetreten (vgl. E. 1.1 des bundesgerichtlichen Ur-
teils).
c.
Der Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts führt dazu, dass das Ver-
fahren vor dem Kantonsgericht bei Inkrafttreten der schweizerischen ZPO am 1.
Januar 2011 nicht abgeschlossen war, mit der Folge, dass das kantonale Prozess-
recht anwendbar bleibt (Art. 404 Abs. 1 ZPO). Für die neuerliche Entscheidung
sind somit die Bündnerische Zivilprozessordnung (ZPO-GR) und die dazu ergan-
gene Praxis massgeblich (Entscheid des Bundesgerichts vom 27. Januar 2012,
4A_641/2011, E. 2.2.). Dies bedeutet unter anderem, dass die Neubeurteilung des
Falles aufgrund der vorhandenen Akten zu erfolgen hat und keine neuen Beweise
abzunehmen sind. Nach bündnerischem Verfahrensrecht gelangt im Rechtsmittel-
verfahren die mietprozessrechtliche Untersuchungsmaxime gemäss aArt. 274d
Abs. 3 OR nämlich nicht zur Anwendung. Vielmehr gilt nach Art. 226 Abs. 1 ZPO-
GR ein Novenverbot (PKG 2001 Nr. 3, E. 4; Urteil des Kantonsgerichts vom 13.
Juli 2010, ZK2 09 63, E. 3a).
Seite 5 — 20

---

d/aa. Am 11. Mai 2012 wurde den Parteien die Gelegenheit eingeräumt, zu den
gemäss bundesgerichtlichem Urteil vom 10. Januar 2012 zu entscheidenden
Punkten schriftlich Stellung zu nehmen, wovon sowohl die Berufungsklägerin als
auch der Berufungsbeklagte Gebrauch machten. Mit Schreiben vom 16. Juli 2012
überliess der Vorsitzende der II. Zivilkammer den Parteien die jeweilige Stellung-
nahme der Gegenpartei zur Kenntnis und teilte mit, dass weder ein weiterer
Schriftenwechsel noch eine mündliche Verhandlung vorgesehen sei. Der Beru-
fungsbeklagte reichte am 25. Juli 2012 dennoch eine weitere Stellungnahme ein,
wobei er festhielt, dass er sich aufgrund der Ausführungen des gegnerischen
Rechtsvertreters in seiner Eingabe vom 11. Juli 2012 zu einer Ergänzung seiner
Ausführungen veranlasst sehe. Mit Schreiben vom 7. August 2012 beantragte die
Berufungsklägerin, die Eingabe des Berufungsbeklagten vom 25. Juli 2012 aus
dem Recht zu weisen.
d/bb. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6
Ziff. 1 EMRK räumt den Parteien das Recht ein, von jeder dem Gericht eingereich-
ten Rechtsschrift der Gegenpartei der Vorinstanz Kenntnis zu nehmen und
sich dazu zu äussern, sofern sie dies für erforderlich halten. Die Partei, die eine
Stellungnahme zu einer ihr zur Kenntnisnahme zugestellten Rechtsschrift für er-
forderlich hält, muss diese indessen grundsätzlich unverzüglich einreichen
beantragen, ansonsten davon auszugehen ist, sie verzichte auf eine Stellungnah-
me (Urteil des Bundesgericht vom 11. Juli 2012, 4A_410/2011, E. 4.1; BGE 133 I
100 ff.). Zur Frage, was noch als unverzüglich gilt, existiert bisher keine einheitli-
che Praxis. Die Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere
von der beweisrechtlichen Bedeutung und der Komplexität einer zugestellten Ein-
gabe (vgl. das Urteil des Bundesgerichts vom 14. April 2009, 2C_794/2008, E. 3.4
f.). Jedenfalls darf die betreffende Instanz gemäss Bundesgericht nicht vor dem
Ablauf von zehn Tagen seit Zustellung der Rechtsschrift einen Verzicht auf eine
Stellungnahme annehmen (Urteil des Bundesgerichts vom 25. November 2010,
6B_629/2010, E. 3.3.2; Verfügung des Kantonsgerichts von Graubünden vom 24.
Oktober 2012, ZK2 12 37).
In casu wurde dem Berufungsbeklagten die Stellungnahme der Berufungsklägerin
vom 11. Juli 2012 seitens des Kantonsgerichts am 16. Juli 2012 zugestellt. Die
Eingabe ging dem Berufungsbeklagten somit frühestens am 17. Juli 2012 zu. Acht
Tage später, am 25. Juli 2012, reichte er seine ergänzenden Äusserungen zur
Rechtsschrift der Berufungsklägerin ein, was aufgrund des im vorangehenden Ab-
schnitt Ausgeführten als zulässig sowie rechtzeitig zu gelten hat. Unter diesen
Seite 6 — 20

---

Umständen besteht kein Anlass, die Eingabe des Berufungsbeklagten vom 25. Juli
2012 aus dem Recht zu weisen.
2a.
Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe vo-
raus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhal-
tung der vertraglichen gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine
Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der
Miete von Wohnund Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung eines Miet-
verhältnisses anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR). Als treuwidrig gilt im Allgemeinen jede Kündigung, die ohne objekti-
ves, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane
erfolgt Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beur-
teilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE
138 III 59 ff. [61 f.], E. 2.1, m.w.H.; BGE 136 III 190 ff. [192 f.], E. 2; Anita Thanei,
in: Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009 [im Folgenden:
Lachat/Thanei], N 29/1.1, N 29/3.10 u. N 29/4.4, m.w.H.; Das schweizerische Miet-
recht, SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich 2008, N 20 f. zu Art. 271 OR).
b/aa. Es obliegt dem Empfänger einer Kündigung, zu beweisen, dass diese aus
einem verpönten ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat
jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin
zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c der
Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäfts-
räumen [VMWG; SR 221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung
des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Sofern die angege-
benen Kündigungsgründe bestritten sind, hat in diesem Sinn die kündigende Par-
tei deren Richtigkeit zu beweisen. Für das Bundesgericht genügt es aber, dass der
Kündigende die Gründe zumindest glaubhaft macht. Ein strikter Beweis, dass sich
die Kündigungsgründe realisiert haben, kann vom Kündigenden nur dann verlangt
werden, wenn es sich um äussere Tatsachen wie bspw. Vertragsverletzungen
handelt. Beruht die Kündigung dagegen auf inneren Tatsachen, so sind die Kündi-
gungsgründe lediglich glaubhaft zu machen. Eine mangelnde fehlerhafte Be-
gründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der
Kündigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der an-
gegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht fest-
stellbar ist (BGE 138 III 59 ff. [61 f.], E. 2.1, m.w.H.; BGE 135 III 112 ff. [119], E.
4.1; Lachat/Thanei, a.a.O., N 29/3.11 u. N 29/4.4; Roger Weber, in: Basler Kom-
mentar zum Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 5. A., Basel 2011, N 30 zu Art.
Seite 7 — 20

---

271/271a OR; SVIT-Kommentar, N 40a ff. zu Art. 271 OR, mit Hinweisen auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung).
b/bb. Werden mehrere Kündigungsgründe genannt, so genügt es für die Gültig-
keit der Kündigung, dass einer dieser Gründe sich als nicht treuwidrig erweist (Ur-
teil des Bundesgerichts vom 16. Januar 2007, 4C.365/2006, E. 3.2; SVIT-
Kommentar, N 54 zu Art. 271 OR, m.w.H.).
c/aa. Das Kantonsgericht führte in seinem Entscheid vom 7. Dezember 2010 ge-
stützt auf die mietrechtliche Lehre aus, dass die kündigende Partei an die von ihr
gegebene Begründung der Kündigung gebunden sei. Zwar sei es zulässig, die
ursprünglich genannten allgemeinen Kündigungsgründe im Laufe des Verfahrens
zu präzisieren und zu konkretisieren, doch sei es grundsätzlich ausgeschlossen,
im Laufe eines Verfahrens andere zusätzliche als die ursprünglich genannten
Kündigungsgründe anzuführen. Das eigentliche Nachschieben von Kündigungs-
gründen sei nur ausnahmsweise möglich, wenn ein legitimes Interesse daran be-
stehe, den Kündigungsgrund nicht nicht vollständig zu nennen, beispielswei-
se wenn der Kündigungsgrund ehrenrührig ist um die gekündigte Partei zu
schützen (ZK2 10 54, E. 3b/bb).
In diesem Sinn prüfte das Kantonsgericht lediglich die vom Vermieter in seiner
Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde vom 25. August 2009 angeführte
Begründung, dass bei ihm aufgrund der Untervermietung ohne Zustimmung und
zu missbräuchlichen Bedingungen ein Vertrauensverlust eingetreten sei (ZK2 10
54, E. 5). Darüber hinaus befand es, die von Y. erst in der Prozesseingabe an das
Bezirksgericht Hinterrhein genannten Gründe der freien Mieterwahl, eines weite-
ren Vertrauensverlustes aufgrund unkorrekten Verhaltens von X. gegenüber sei-
nen Untermietern sowie der Schaffung klarer Verhältnisse könnten nicht gehört
werden (ZK2 10 54, E. 6).
c/bb. Das Bundesgericht hält nun in seinem im Entscheid vom 10. Januar 2012
fest, dass das Gesetz bei der ordentlichen Kündigung nicht vorschreibe, bis wann
Gründe für die Kündigung vorgebracht werden könnten. Es schreibe insbesondere
nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Gegen-
partei um Angabe der Gründe spätestens im Schlichtungsverfahren zu ge-
schehen habe. Da die Schlichtungsbehörde und der erstinstanzliche Richter den
Sachverhalt in Mietstreitigkeiten von Amtes wegen zu ermitteln hätten, könnten
Gründe für die Kündigung grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen
Richter vorgebracht werden. Das Gesetz schliesse sodann unter dem Vorbehalt
Seite 8 — 20

---

rechtsmissbräuchlichen Verhaltes auch ein späteres Nachschieben zusätzlicher
Kündigungsgründe nicht aus. Das Nachschieben könne allenfalls ein Indiz zu Un-
gunsten der kündigenden Partei sein Kostenfolgen nach sich ziehen, schlies-
se aber die Berücksichtigung der neuen Gründe nicht von vornherein aus. Die Er-
gänzung und Präzisierung schon vorgebrachter Kündigungsgründe schliesslich sei
an sich ohne weiteres zulässig (vgl. E. 2.3 des bundesgerichtlichen Urteils, m.H.
auf Lachat/Thanei, a.a.O., N 29/3.3; SVIT-Kommentar, N 51 f. zu Art. 271 OR;
Peter Higi, Zürcher Kommentar zu Art. 271-274g OR, 4. A., Zürich 1996, N 121 u.
N 140 ff. zu Art. 271 OR). Nachfolgend sind somit sämtliche vom Berufungsbe-
klagten bis und mit dem bezirksgerichtlichen Verfahren vorgebrachten Gründe zu
prüfen.
3a.
Y. begründete die am 16. Juni 2009 per 30. September 2009 ausgespro-
chene Auflösung des Mietverhältnisses im Zeitpunkt der Kündigung nicht. Erst in
seiner Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde des Bezirks Hinterrhein vom
25. August 2009 (ZK2 10 54, KB 17) nahm er zu den Kündigungsgründen Stel-
lung. Bei dieser Gelegenheit führte er im Wesentlichen aus, X. habe das Ferien-
haus ohne Orientierung und Zustimmung des Vermieters untervermietet. Dabei
habe er denselben Mietzins verlangt, wie er selbst bezahlen müsse, obwohl er
nicht das ganze Haus untervermietet habe. Das Erdgeschoss mit Garage und Kel-
ler, welches die halbe Nutzfläche des Hauses umfasse, beanspruche er weiterhin
selbst. Die Untervermietung ohne Zustimmung und zu missbräuchlichen Bedin-
gungen habe zu einem Vertrauensverlust geführt, so dass das Mietverhältnis auf
den nächsten ortsüblichen Termin gekündigt worden sei. Im Plädoyer vor erster
Instanz räumte Y. ein, dass der Untermietzins angesichts der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung wohl rechtmässig sei. Dessen ungeachtet halte er den Zins in
moralischer Hinsicht als fragwürdig. Dieser Umstand sei somit zweifellos mit ein
Grund, dass er habe kündigen dürfen (ZK2 10 54, Plädoyer, S. 5).
In der Prozesseingabe vom 29. Oktober 2009 hatte der Berufungsbeklagte ferner
als zusätzlichen Grund für die Kündigung angeführt, der Mieter habe sich gegen-
über seinen Untermietern unkorrekt verhalten und versucht, diese unter rechtswid-
riger Androhung einer Ausweisung zum Auszug auf den 31. März 2009 zu bewe-
gen. Das habe ebenfalls zum Vertrauensverlust beigetragen (ZK2 10 54, Pro-
zesseingabe, S. 3 Ziff. 5, S. 5 Ziff. 10).
b/aa. Art. 271a Abs. 1 OR zählt exemplarisch einzelne Gründe auf, bei deren
Vorliegen die durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung anfechtbar ist. So
ist die Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird,
Seite 9 — 20

---

weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend
macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Zu den Ansprüchen, die unter den Schutz von
Art. 271a Abs. 1 lit. a OR fallen, gehört auch das Recht zur Untervermietung unter
den Voraussetzungen von Art. 262 OR. Damit eine Kündigung anfechtbar ist,
muss ein Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung des Anspruchs
und der Kündigung bestehen, wobei dieser Zusammenhang von der Mieterschaft
zu beweisen ist (BGE 138 III 59 ff. [62 f.], E. 2.2.1, m.w.H.; Lachat/Thanei, a.a.O.,
N 29/5.1.3 u. N 5.1.4; Weber, a.a.O., N 10 zu Art. 271/271a OR).
Das Kantonsgericht prüfte im Entscheid vom 7. Dezember 2010, ob X. zur Unter-
vermietung berechtigt war und ob er sein Recht nach Treu und Glauben ausgeübt
hat. Dies wurde bejaht. So war das Gericht zum Schluss gelangt, dass X. es in
casu zwar unterlassen habe, im Sinne von Art. 262 Abs. 1 OR die ausdrückliche
Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung einzuholen, und damit eine Ver-
tragsverletzung begangen habe. Dies bleibe jedoch ohne konkrete Folgen, da die
Voraussetzungen für die Erteilung der Zustimmung erfüllt gewesen seien und sich
die Vermieterschaft einer Untermiete demzufolge nicht hätte wirksam widersetzen
können. Ferner habe der Vermieter gegen die ihm bekannte Untermiete keinen
Widerspruch erhoben und dadurch das Untermietverhältnis konkludent geduldet
(ZK2 10 54, E. 5b). Das Untermietverhältnis zwischen X. und E. sowie F. ist ge-
mäss bundesgerichtlichem Entscheid vom 10. Januar 2012 nun aber noch unter
einem weiteren Aspekt zu prüfen:
b/bb. Der Mieter ist zur Untervermietung, abweichende vertragliche Abmachung
vorbehalten, nur dann berechtigt, wenn er beabsichtigt, das Mietobjekt in abseh-
barer Zeit wieder selber zu nutzen. Ansonsten setzt er im Ergebnis auf dem Um-
weg über die Untermiete einen Nachmieter ein, als wäre er selber Eigentümer;
darin liegt ein Rechtsmissbrauch und es kann sich der Mieter nicht auf das gesetz-
lich vorgesehene Recht zur Untervermietung berufen. Hierbei ist ein relativ stren-
ger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet
werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die
Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten
Auslandaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Ab-
wesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, für Fälle, in de-
nen eine Wohnung infolge Wegzuges Todes von Familienangehörigen zu
gross geworden ist und deshalb teilweise Dritten überlassen wird. Der Mieter, der
eine Mietwohnung verlässt, weiss nicht, ob er, je nach Entwicklung der Dinge,
nicht dort wieder einziehen möchte; er kann deshalb, insbesondere in Zeiten der
Wohnungsknappheit, ein Interesse haben, die Wohnung nicht definitiv aufzuge-
Seite 10 — 20

---

ben. Daraus aber folgt das Risiko, dass zahlreiche Mieter ausziehen, ohne den
Mietvertrag zu kündigen, das Mietobjekt auf unbestimmte Zeit untervermieten und
so anstelle des Eigentümers den wahren Bewohner der Mietwohnung bestimmen.
Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen,
rechtfertigt eine Untervermietung nicht; eine solche ist umso mehr ausgeschlos-
sen, wenn eine allfällige Rückkehr überhaupt nicht in Betracht fällt. Die Überhand-
nahme langdauernder Untermietverhältnisse sukzessiver Untermietverträge
(Kettenverträge) wäre im Übrigen weder im Interesse der Eigentümer noch in je-
nem der Mieter. Da der Mieter die Beweislast für die Treuwidrigkeit der Kündigung
trägt, hat er auch zu beweisen, dass er im vorliegenden Fall zur Untervermietung
berechtigt war, insbesondere dafür, dass er das Mietobjekt später wieder selbst
nutzen wollte (vgl. BGE 138 III 59 ff. [62 f.], E. 2.2, m.w.H., u.a. auf BGE 134 III
446 ff. [450], E. 2.4).
b/cc. X. behauptete im vorinstanzlichen Verfahren, er habe das Wohnhaus E.
und F. ab 1. November 2008 kurzfristig und vorübergehend zur Verfügung gestellt
(ZK2 10 54, Prozessantwort, S. 5 Ziff. 6b in fine, S. 6 ff. Ziff. 8a). Der Beweis da-
für, dass dem so war und er das Mietobjekt folglich später wieder selbst nutzen
wollte, gelingt ihm allerdings nicht: Zunächst steht fest, dass die ursprüngliche Ab-
sicht von X. offenbar auf ein unbefristetes Untermietverhältnis gerichtet war. So
sprach er in seinem Schreiben vom 17. Februar 2009 an E. nämlich selbst davon,
dass er dem Letztgenannten seine Wohnräume am 1. November 2008 auf unbe-
stimmte Zeit zur Verfügung gestellt habe (ZK2 10 54, KB 4). Dies schloss eine
Rückkehr seinerseits in absehbarer Zeit aus. Erst nachdem es zwischen Mieter
und Untermieter zum Streit gekommen war, berief sich X. dann darauf, dass mitt-
lerweile ein Ende des Untermietverhältnisses auf den 31. Januar 2009 bzw. auf
den 31. März 2009 vereinbart worden sei (ZK2 10 54, KB 4, BB 5). Die Untermie-
ter bestritten eine solche Vereinbarung und behaupteten eine fixe Minimaldauer
von zwei Jahren (ZK2 10 54, KB 6, BB 6). Nach den erwähnten verschiedentlichen
Diskussionen zwischen Mieter und Untermietern über die Frage, ob per Ende Ja-
nuar 2009 bzw. per Ende März 2009 eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen
worden war (vgl. ZK2 10 54, KB 5, KB 6, BB 5, BB 6), kündigte X. seinen Unter-
mietern am 13. Mai 2009 auf dem amtlichen Formular per Ende September 2009
(ZK2 10 54, KB 7, KB 8) und instanzierte am 25. November 2009 bei der Kreis-
präsidentin D. auch ein Ausweisungsverfahren, nachdem die Untermieter auf den
Kündigungszeitpunkt nicht auszogen waren (ZK2 10 54, KB 18). Damit steht fest,
dass X. bereits rund zwei Monate nach Beginn des Untermietverhältnisses den
Entschluss fasste, dieses wieder aufzulösen. Zu beachten ist allerdings, dass die
Seite 11 — 20

---

Bestrebungen, die X. anfangs 2009 im Hinblick auf die Auflösung des Untermiet-
verhältnisses unternahm, offenbar nicht zum Ziel hatten, das Ferienhaus wieder
selbst zu bewohnen, sondern von der Absicht getragen waren, dieses weiterhin
anderen Personen zur Verfügung zu stellen. In einem Schreiben an A. vom 17.
Februar 2009 (ZK2 10 54, BB 4) hielt X. jedenfalls selbst fest, er habe für die Zeit
ab April 2009 diverse Neuanschaffungen getätigt, um ab diesem Datum wieder
Freunde einquartieren zu können. X. selbst hatte im Nachbarhaus der heutigen
Berufungsklägerin I. zwei Zimmer zur Verfügung bzw. konnte deren Haus nach
Belieben nutzen (ZK2 10 54, Zeugenaussage I., S. 3 f., S. 5). Die Berufungskläge-
rin bestätigt in ihrer Stellungnahme vom 11. Juli 2012 grundsätzlich, dass X. die
Absicht hatte, das Mietobjekt künftig seinen Gästen zur Verfügung zu stellen (vgl.
S. 9 Ziff. 13 der Stellungnahme). Zwar relativiert sie kurz darauf, es habe sich le-
diglich um ein gelegentliches Unterbringen von Gästen gehandelt (vgl. die Stel-
lungnahme vom 11. Juli 2012, S. 10 Ziff. 14). Davon war im erwähnten Schreiben
von X. an A. vom 17. Februar 2009 (ZK2 10 54, BB 4) allerdings nicht die Rede.
Als Indiz, dass es nicht die Absicht von X. war, definitiv ins Nachbarhaus umzu-
ziehen, und er eine allfällige Rückkehr daher durchaus in Betracht zog, ist die Tat-
sache, dass der Genannte seine Möbel im Ferienhaus liess und sich zudem die
Garage zur Nutzung als Abstellraum vorbehielt, zu werten. Dieser Umstand liesse
sich aber durchaus auch dadurch erklären, dass sich das Nachbarhaus von I. im
Umbau befand. Auf die Absicht von X., in absehbarer Zeit selbst ins gemietete
Haus zurückzukehren, deutet ferner die Aussage der heutigen Berufungsklägerin
I. hin. Nach deren Angaben hatte sich X. dahingehend geäussert, E. könne bis
längstens Ende April 2009 bleiben, danach werde er wieder zurück ins Haus ge-
hen (ZK2 10 54, Zeugenaussage I., S. 6). Diese Aussage steht allerdings in kla-
rem Widerspruch zum im vorangehenden Abschnitt geschilderten Verhalten von
X. selbst und ist daher mit Zurückhaltung zu würdigen, unabhängig davon, ob es
sich bei I. nur um eine gute Freundin handelte, wie dies jene selbst vorbringt (vgl.
die Stellungnahme vom 11. Juli 2012, S. 9 Ziff. 11), ob sie, wie von Y. gel-
tend gemacht (vgl. die Stellungnahme vom 11. Juni 2012, S. 2), die Lebenspartne-
rin von X. war. Selbst wenn sich aus der vom Berufungsbeklagten am 1. März
2010 eingereichten Todesanzeige von X. (act. C/2) sowie aus dem Umstand, dass
I. die Alleinerbin des Verstorbenen ist, schliessen lässt, dass eine sehr enge Be-
ziehung bestand, steht nämlich nicht fest, ob dies im massgeblichen Zeitpunkt von
Ende 2008/anfangs 2009 auch schon der Fall war.
Die Berufungsklägerin bringt vor, der Wille von X., das Mietobjekt auf lange Sicht
selber zu nutzen, manifestiere sich auch darin, dass er auf eigene Kosten erhebli-
Seite 12 — 20

---

che Investitionen getätigt habe. Dieser Argumentation kann so nicht gefolgt wer-
den. Zwar kann ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass X. zum Zeit-
punkt des Antritts des Mietverhältnisses ca. im Jahr 1997 die Absicht hegte, das
Mietobjekt auf lange Frist selbst zu nutzen und im Hinblick darauf erhebliche In-
vestitionen tätigte. So baute er im Dezember 1997 eine neue Küche und im Jahr
1999 eine neue Eingangstüre sowie eine Täferung beim Windfang ein. Auch wur-
den zu Beginn des Mietverhältnisses offenbar neue Spannteppiche gelegt (ZK2 10
54, Zeugenaussage A., S. 2 f. Ziff. 3, S. 6 f. Ziff. 10; BB 17). Vorliegend ist aller-
dings der Zeitpunkt massgeblich, in dem X. das Mietobjekt untervermiete, also
derjenige von Ende 2008. Dass er zu dieser Zeit irgendwelche Investitionen getä-
tigt hätte, ist nicht nachgewiesen.
Zusammenfassend führt eine Gesamtwürdigung der Umstände zur Erkenntnis,
dass nach dem gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung anwendbaren stren-
gen Massstab eine konkrete Absicht von X., in absehbarer Zeit in das Mietobjekt
zurückzukehren und dieses wieder selbst zu nutzen, nicht nachgewiesen ist, son-
dern dass hierfür lediglich eine vage Möglichkeit bestand. Im Übrigen kann aus
dem Umstand, dass A. im Oktober 2008 der gelegentlichen Unterbringung von
Gästen im Mietobjekt zugestimmt hatte (vgl. ZK2 10 54, Zeugenaussage A., S. 2
Ziff. 2), entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin keine vertragliche Vereinba-
rung abgeleitet werden, wonach der Mieter das Recht hatte, das Mietobjekt dau-
ernd unterzuvermieten. Unter diesen Umständen ist nicht bewiesen, dass der Mie-
ter zur Untervermietung berechtigt war und in diesem Sinn nach Treu und Glau-
ben einen Anspruch aus dem Mietvertrag wahrgenommen hat. Die Berufungsklä-
gerin als Rechtsnachfolgerin des Mieters kann sich daher nicht auf Art. 271a Abs.
1 lit. a OR berufen.
c/aa. Damit verbleibt zu prüfen, ob sich die vorliegende Kündigung unter dem
Blickwinkel von Art. 271 Abs. 1 OR als missbräuchlich erweist, das heisst, ob die
Auflösung des Mietverhältnisses mit der Begründung, die fehlende Zustimmung
zur Untermiete und das Verhalten des Mieters gegenüber seinen Untermietern
habe beim Vermieter einen Vertrauensverlust bewirkt, gegen Treu und Glauben
verstösst.
Bei dieser Prüfung kann die Frage, ob der Vater des Berufungsbeklagten die Un-
termiete konkludent geduldet hatte, offen gelassen werden, wobei anzumerken ist,
dass aus Sicht des Kantonsgerichts durchaus auf eine konkludente Genehmigung
des Untermietverhältnisses geschlossen werden dürfte. Zwar hatte A. X. gegen-
über am 15. Februar 2009 mündlich in Aussicht gestellt, das Mietverhältnis per 30.
Seite 13 — 20

---

Juni 2009 auflösen zu wollen (vgl. das Schreiben von X. vom 17. Februar 2009,
ZK2 10 54, BB 4). Der Grund für die damals beabsichtigte Kündigung geht aus
dem erwähnten Schreiben nicht hervor. Der Umstand, dass es nach eigenen An-
gaben von A. mit dem Mieter bis auf die Frage der Untermiete keine Auseinander-
setzungen gab (ZK2 10 54, Zeugenaussage A., S. 2 Ziff. 2, S. 4 Ziff. 3), deutet
aber darauf hin, dass die mündlich ausgesprochene Kündigung mit der Untermiete
im Zusammenhang stand und A. insoweit auch Widerspruch gegen diese erhob.
In der Folge setzte der Vermieter seine Kündigungsabsicht aber nicht um, wurde
doch keine schriftliche Kündigung ausgesprochen. A. gab als Zeuge denn auch
an, er habe gegen die Zurverfügungstellung des Hauses an E. und F. nichts ein-
gewendet, weil er diese mittlerweile kennengelernt habe und sie ihm und seinem
Sohn willkommen gewesen seien (ZK2 10 54, Zeugenaussage A., S. 5 Ziff. 5). In
diesem Sinn kann durchaus von einer nachträglichen konkludenten Genehmigung
des Untermietverhältnisses ausgegangen werden, zumal dies letztlich auch vom
Berufungsbeklagten anerkannt wurde (ZK2 10 54, Plädoyer Berufungsbeklagter
vor Vorinstanz, S. 4 Ziff. 5; Prozesseingabe, S. 5 Ziff. 10). Wie erwähnt braucht
diese Frage aber nicht abschliessend entschieden zu werden, schliesst doch der
Umstand, dass der Vater des Berufungsbeklagten die fehlende Zustimmung zur
Untervermietung nicht zum Anlass für eine Kündigung nahm und das vertragswid-
rige Verhalten von X. in diesem Sinne duldete, nicht aus, dass das unkorrekte
Verhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis zum Berufungsbeklagten dennoch
beeinträchtigt hat. Es ist daher nachfolgend zu prüfen, ob das Vertrauensverhält-
nis zwischen den Parteien durch die ohne vorgängiges Einholen der Zustimmung
erfolgte Untervermietung massgeblichen Schaden nahm, so dass eine ordentliche
Kündigung deswegen nicht treuwidrig wäre (vgl. E. 2.2 u. E. 3 des bundesgericht-
lichen Urteils). Da der Berufungsbeklagte noch einen weiteren Grund anführt, der
aus seiner Sicht zu einem Vertrauensverlust gegenüber X. führte, nämlich dessen
Verhalten gegenüber den Untermietern, ist auch dieser Aspekt in die Beurteilung
des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und (neuem) Vermieter einzubezie-
hen.
c/bb. Die Vertragsbzw. Gesetzesverletzung, die der Mieter beging, indem er das
Ferienhaus untervermietete, ohne im Sinne von Art. 262 Abs. 1 OR die Zustim-
mung des Vermieters einzuholen, ist als solche unbestritten. Ferner ist aktenkun-
dig, dass es bereits kurz nach Beginn der Untermiete, im Januar 2009, zum Streit
zwischen X. und seinen Untermietern kam. Dessen Ursache ist nicht bekannt, er
führte aber jedenfalls zu weiteren Auseinandersetzungen hinsichtlich Dauer bzw.
Beendigung des Untermietverhältnisses sowie den Auszug der Untermieter (vgl.
Seite 14 — 20

---

ZK2 10 54, KB 4-6, BB 5-8). Ob dabei Mieter Untermieter im Recht waren,
kann aufgrund der Akten nicht abschliessend beurteilt werden; diese Frage ist
auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Fest steht aber, dass der
Streit in den kleinräumigen ländlichen Verhältnissen im D. nicht unbemerkt blieb,
zumal der damalige Vermieter in unmittelbarer Nachbarschaft sowohl des vermie-
teten Ferienhauses als auch des Ferienhauses von I. wohnte. A. war in die er-
wähnten Auseinandersetzungen denn auch direkt involviert. So gab der Genannte
in seiner Zeugenaussage auf die Frage hin, ob das Mietverhältnis bis zum Eigen-
tumswechsel an den Kläger ohne Streit gelebt worden sei, an, dies sei abgesehen
von der Sache mit der Untervermietung der Fall gewesen. Am 3. Januar 2009 ha-
be ihm X. telefonisch mitgeteilt, er werde den Untermieter auf Ende Januar 2009
rauswerfen, wobei er ihm gesagt habe, das könne er nicht machen (ZK2 10 54,
Zeugenaussage A., S. 4 Ziff. 3). Diese Aussage erscheint grundsätzlich glaubhaft,
stimmt sie doch unter anderem mit der Tatsache überein, dass sich X. gegenüber
E. in einem Schreiben vom 7. Januar 2009 auf ein mit Letzterem geführtes Ge-
spräch vom 3. Januar 2009 berief bzw. darauf, dass dabei vereinbart worden sei,
E. werde die Ferienwohnung bis zum 31. Januar 2009 räumen (ZK2 10 54, BB 5).
Die Tatsachen, die gemäss Berufungsbeklagtem zum Vertrauensverlust führten,
sind unter diesen Umständen nachgewiesen. Sowohl die Vertragsverletzung als
auch die besagten Streitigkeiten ereigneten sich allerdings noch während des Ver-
tragsverhältnisses von X. mit A. und nicht mit dem Berufungsbeklagten selbst. Für
den damaligen Vermieter war der dadurch allenfalls bewirkte Vertrauensverlust
offenbar nicht derart gross, dass es ihn zu einer definitiven Kündigung veranlasst
hätte. Immerhin zog er eine solche aber zumindest in Betracht (vgl. E. 3c/aa). Y.
übernahm die Liegenschaft im Juni 2009, zu einem Zeitpunkt, in dem das Unter-
mietverhältnis bereits wieder aufgelöst war. Auf den ersten Blick erscheint es da-
her nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die genannten Umstände das Ver-
trauensverhältnis zwischen X. und Y. beeinträchtigten. Zu beachten ist allerdings,
dass der Letztgenannte die Liegenschaft nicht von einem ihm unbekannten Dritten
übernahm, sondern von seinem Vater, mit dem er in regelmässigem persönlichen
Kontakt stand. Zweifellos hatte er damit auch Kenntnis davon, dass X. das Ferien-
haus ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet hatte, dass es zwischen
Mieter und Untermieter erhebliche Auseinandersetzungen gab sowie dass sein
Vater im Zusammenhang mit der Untervermietung eine Kündigung zumindest in
Betracht gezogen hatte. Ferner stand der Berufungsbeklagte offenbar schon vor
dem Eigentumsübergang selbst auch mit den Untermietern in Kontakt, schloss er
doch mit diesen zeitgleich zur Kündigung gegenüber X. einen Mietvertrag ab.
Seite 15 — 20

---

Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen einen Vertrauensverlust als glaub-
haft erachtete ein strikter Beweis kann nicht verlangt werden (vgl. E. 2b/bb) ist
nicht zu beanstanden. Das Motiv für die Kündigung kann daher nicht als treuwidrig
bezeichnet werden.
4a.
Schliesslich ist noch das vom Berufungsbeklagten vorgebrachte Argument,
die Freiheit, an ihm genehme Mieter zu vermieten, stelle ein schützenswertes
Kündigungsinteresse des Vermieters dar, zu beurteilen. So hatte Y. in der Pro-
zesseingabe vom 29. Oktober 2009 ausführen lassen, es sei zulässig, einem Mie-
ter auch nur deshalb zu kündigen, um mit einem anderen Mieter ein neues Miet-
verhältnis einzugehen, sei es zur Ertragsoptimierung auch ohne solche. Vor-
liegend habe er das Ferienhaus neu direkt an die Untermieter vermietet. Weil es
dem Kläger bekannt gewesen sei, dass Mieter und Untermieter Differenzen ge-
habt hätten, sei dies nie speziell erwähnt worden, um in diesem Fall nicht unnötige
Emotionen zu schüren (ZK2 10 54, Prozesseingabe, S. 5 f. Ziff. 10).
b.
Es ist nachgewiesen, dass der Berufungsbeklagte am gleichen Tag, an
dem er gegenüber X. die Kündigung aussprach, nämlich am 16. Juni 2009, einen
Mietvertrag mit E. und F., den bisherigen Untermietern von X., unterzeichnete
(ZK2 10 54, KB 10, BB 10/2). Er zog es somit vor, die Letztgenannten an Stelle
von X. als Mieter zu haben. Dem Berufungsbeklagten ist beizupflichten, dass es
sich grundsätzlich als zulässig erweist, einen Mietvertrag ordentlich zu kündigen,
mit dem Ziel, dem Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzuzie-
hen (Higi, a.a.O., N 60 zu Art. 271 OR). Art. 271 Abs. 1 OR verankert keine Treu-
epflicht der Parteien, namentlich kein aus dieser Pflicht fliessendes Recht des Mie-
ters eines unbefristeten Mietverhältnisses auf grundsätzlichen Verbleib im Mietob-
jekt (Higi, a.a.O., N 59 u. 79 zu Art. 271 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar zum
Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Art. 266-268b OR, 4. A., Zürich 1995,
N 150 f. Vorb. zu Art. 266-266o OR). In diesem Sinn beurteilte auch das Kantons-
gericht in einem früheren Entscheid eine Kündigung als gültig, die von den Ver-
mietern mit der Begründung ausgesprochen worden war, über eine neu erworbe-
ne Liegenschaft frei und nach ihren Interessen verfügen und sich die Mieter selbst
aussuchen zu wollen (Urteil des Kantonsgerichts vom 11. Juni 2008, ZF 08 17, E.
3, bestätigt im Urteil des Bundesgerichts vom 19. November 2008, 4A_483/2008).
Nicht nur im Grundsatz, sondern auch unter den konkreten Umständen erscheint
die Kündigung unter dem Aspekt des Mieterwechsels nicht missbräuchlich. Die
Kündigung brachte dem Berufungsbeklagten den Nutzen, dass er die neu über-
nommene Liegenschaft nach seinen Interessen an die ihm wohlgeneigten Unter-
Seite 16 — 20

---

mieter vermieten konnte. Dies versetzte ihn gleichzeitig in die Lage, klare Verhält-
nisse zu schaffen und weiteren Streitereien zwischen Mieter und Untermietern aus
dem Weg gehen zu können, wer auch immer hierfür die Ursache gesetzt hatte.
Nachdem ihm bekannt war, dass X. das Ferienhaus während des Vertragsverhält-
nisses mit seinem Vater ohne vorgängige Zustimmung untervermietet und damit
eine Vertragsbzw. Gesetzesverletzung begangen hatte, liegt zudem ein sachli-
cher Grund vor, dass er den Untermietern und nicht dem bisherigen Mieter den
Vorrang gab. Damit besteht ein objektiv schützenswertes Interesse an einer Kün-
digung, und es kann nicht gesagt werden, dass diese aus reiner Schikane erfolgte.
Dass ein offenkundiges Missverhältnis der auf dem Spiel stehenden Interessen
vorliegen würde, wurde von der berufungsklägerischen Partei nie geltend ge-
macht; solches ist denn auch nicht ersichtlich. Wenngleich die Kündigungsschutz-
bestimmungen auch für Ferienwohnungen gelten (Art. 253a Abs. 2 OR e contra-
rio), so darf bei der Interessenabwägung im Rahmen der Beurteilung der Miss-
bräuchlichkeit durchaus berücksichtigt werden, dass es sich vorliegend um eine
Ferienwohnung handelte, die der Mieter lediglich an Wochenenden und zu Ferien-
zwecken aufsuchte und auf die er nicht zuletzt infolge der Unterbringungsmöglich-
keit im Nachbarhaus nicht zwingend angewiesen war.
5a.
Zusammenfassend steht fest, dass der Berufungsklägerin der Beweis, dass
die vom Berufungsbeklagten angegebenen Kündigungsgründe nur vorgeschoben
unwahr sind dass die Vertragsauflösung aus anderen Gründen gegen
Treu und Glauben verstösst, nicht gelingt. Die Kündigung ist daher in Überein-
stimmung mit der Vorinstanz als gültig zu qualifizieren.
b.
Das Kantonsgericht prüfte vorliegend im Gegensatz zum Entscheid vom
7. Dezember 2010 (ZK2 10 54) auch die vom Vermieter geltend gemachten
Kündigungsgründe des infolge der Auseinandersetzungen zwischen Mieter und
Untermietern eingetretenen Vertrauensverlustes sowie der freien Mieterwahl. Da
der Berufungsbeklagte diese Gründe explizit erst in der Prozesseingabe an das
Bezirksgericht Hinterrhein aufführte, verbleibt zu prüfen, ob sein Verhalten Kosten-
folgen nach sich zieht (vgl. E. 2c/bb).
Das Bundesgericht erachtete die vom Vermieter vor Bezirksgericht vorgebrachten
Gründe als im Zusammenhang mit der Untervermietung stehend und daher ten-
denziell als Ergänzungen eines schon vorgebrachten Grundes, nicht als zusätzli-
che Gründe (Urteil vom 10. Januar 2012, E. 2.3 in fine). Nimmt man das Unter-
mietverhältnis als Anknüpfungspunkt, kann dem gefolgt werden, im weitesten Sinn
auch, was das Recht auf freie Mieterwahl betrifft, nahm der Vermieter dieses letzt-
Seite 17 — 20

---

lich doch zum Anlass, die bisherigen Untermieter als neue Vertragspartei zu wäh-
len. Selbst wenn man den letztgenannten Grund als zusätzlichen und in diesem
Sinn nachgeschobenen Grund betrachten würde, ist immerhin zu beachten, dass
der Berufungsbeklagte in der Prozesseingabe ausdrücklich auf die erheblichen
Differenzen zwischen Mieter und Untermietern sowie darauf, dass nicht zusätzli-
che Emotionen geschürt werden sollten, hinwies. Unter diesen Umständen er-
scheint es nicht gerechtfertigt, den Berufungsbeklagten mit Kostenfolgen zu belas-
ten, sei es im vorinstanzlichen Verfahren im Berufungsverfahren.
6.
Wird eine Klage auf Anfechtung einer Kündigung abgewiesen, hat das Ge-
richt von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist (aArt.
274f Abs. 3 OR in Verbindung mit aArt. 274e Abs. 3 OR). Nachdem das Bezirks-
gericht Hinterrhein die Klage von Y. guthiess und die Kündigung für gültig erklärte,
hätte es somit trotz Fehlens eines entsprechenden Eventualantrags von X. - die
Frage der Erstreckung prüfen müssen. Da das Gericht dies nicht tat, erweist sich
der vorinstanzliche Entscheid als fehlerhaft. Obwohl aArt. 274f Abs. 3 OR und
aArt. 274e Abs. 3 OR grundsätzlich nur den erstinstanzlichen Richter verpflichten
(Urteil des Bundesgerichts vom 9. Dezember 2009, 4A_414/2009, E. 4), stellt sich
unter diesen Umständen die Frage, ob im Rechtsmittelverfahren von Amtes we-
gen eine Erstreckung zu prüfen zumindest eine Rückweisung der Sache an
die Vorinstanz vorzunehmen ist. Dies ist zu verneinen, ist das von X. im Schlich-
tungsverfahren erhobene Erstreckungsbegehren doch infolge Zeitablaufs gegen-
standslos geworden. So hatte der Genannte damals das Begehren auf eine Er-
streckung bis zum 30. September 2010 gestellt. Da sich ein Mieter nicht in Wider-
spruch zu seinen eigenen Anträgen setzen darf (Irène Spirig, in: Lachat et al., Das
Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, N 30/13.13), muss bzw. darf eine über
diesen Zeitpunkt hinausgehende Erstreckung nicht geprüft werden. Aus diesem
Grund verzichtete X. wohl auch darauf, in der Berufung eine entsprechende Rüge
zu erheben bzw. ein Erstreckungsoder ein Rückweisungsbegehren an die Vo-
rinstanz zu stellen.
7a.
Nach Art. 122 Abs. 1 ZPO-GR wird der in einem zivilrechtlichen Verfahren
unterliegende Teil in der Regel zur Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens
verpflichtet. Die unterliegende Partei wird nach Art. 122 Abs. 2 ZPO-GR zudem in
der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechtsstreit ver-
ursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Diese Grundsätze gelten nicht nur für
das erstinstanzliche Verfahren, sondern gestützt auf Art. 223 ZPO-GR in Verbin-
dung mit Art. 122 ZPO-GR auch für das Berufungsverfahren.
Seite 18 — 20

---

b.
Aufgrund der vorangehenden Erwägungen ist die Berufung von I. vollum-
fänglich abzuweisen, weshalb die Genannte die Kosten des Berufungsverfahrens
von Fr. 6'000.-zuzüglich Schreibgebühren zu tragen hat. Ausserdem hat sie den
Berufungsbeklagten Y. für das Berufungsverfahren ausseramtlich zu entschädi-
gen. Anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht vom 7. Dezember
2010 reichte der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten eine Honorarnote über
Fr. 1'926.50 ein. Sodann macht dieser für die Stellungnahme, die er nach der
Rückweisung durch das Bundesgericht zu Handen der Berufungsinstanz verfasst
hat, einen Aufwand von 6 Stunden geltend (vgl. die Eingabe vom 25. Juli 2012, in
fine), was einem Honorar von Fr. 1'601.90 entspricht (6 h x Fr. 240.-- = Fr. 1'440.--
zuzüglich Spesenpauschale von 3 % [Fr. 43.20] sowie Mehrwertsteuer [8% von Fr.
1'483.20 = Fr. 118.70]). Der geltend gemachte Aufwand erscheint angemessen,
weshalb die ausseramtliche Entschädigung auf insgesamt Fr. 3'528.40 festgesetzt
wird.
Seite 19 — 20

---

III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'352.--, bestehend aus der
Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-sowie Schreibgebühren von Fr. 352.--, ge-
hen zu Lasten der Berufungsklägerin, die den Berufungsbeklagten ausser-
amtlich mit insgesamt Fr. 3'528.40 inklusive Spesen und Mehrwertsteuer zu
entschädigen hat.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist
dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollstän-
digen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorge-
schriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegi-
timation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde
gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an:
Seite 20 — 20

---