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Kanton:	GR
Fallnummer:	SKA-04-39

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	29.11.2004
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Ersteigerung/betreibungsamtliche Besitzverschaffung
Schlagwörter :	Betreibung; Betreibungsamt; Grundstück; Besitz; Erwerber; SchKG; Steigerung; Über; Recht; Eigentum; Verwertung; Schuldner; Ersteigerer; Zuschlag; Parzelle; Grundbuch; Versteigerung; Liegenschaft; Verfügung; Grundstücke; Maienfeld; Übergabe; Kantonsgericht; Betreibungsamtes; Eintrag; Eigentums; Erwerberin
Rechtsnorm:	Art. 101 KG ;Art. 102 KG ;Art. 129 KG ;Art. 137 KG ;Art. 233 OR ;Art. 234 OR ;Art. 235 OR ;Art. 641 ZGB ;Art. 656 ZGB ;Art. 919 ZGB ;Art. 920 ZGB ;Art. 98 KG ;
Referenz BGE:	113 II 229; 48 III 96; 60 III 142; 61 III 150; 70 III 53;
Kommentar:	Stefan Trechsel, Schweizer, , 2. Aufl., Art. 251 StGB, 2005

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
_____
Ref.:
Chur, 29. November 2004
Schriftlich mitgeteilt am:
SKA 04 39

Entscheid
Kantonsgerichtsausschuss
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Vorsitz Präsident
Brunner
RichterInnen
Rehli und Sutter-Ambühl
Aktuar Conrad
——————
In der Schuldbetreibungsund Konkursbeschwerde
der Z . , Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,
gegen
die Verfügung des Betreibungsamtes Maienfeld vom 10. August 2004, mitgeteilt
am 10. August 2004, in Sachen der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin ge-
gen M. X . - Y . , Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Für-
sprecherin Regula Schlegel, Dufourstrasse 165, 8008 Zürich,
betreffend Ersteigerung/betreibungsamtliche Besitzverschaffung,
hat sich ergeben:

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A.
Im Jahre 1963 liess Architekt E. X. auf dem im Eigentum seiner Ehe-
frau M. X.-Y. stehenden Grundstück Parzelle Nr. 256 in der Gemeinde S. ein
Wohnhaus erbauen. Im Jahre 1966 konnte er die benachbarte Grundstücksparzel-
le Nr. 255 erwerben. Kurze Zeit darauf liess er auf der Parzelle 255, unter Bean-
spruchung der gesamten Ausnützungsziffer der Parzellen 256 und 255 sowie zwei
weiterer Nachbarparzellen, einen Büroanbau (Zimmer, Garagen, Pavillon) erstel-
len, den er mit dem früher auf der Parzelle 256 erstellten Wohnhaus zu einer ge-
bäulichen Einheit, der heutigen Villa "Casa F.", verschmolz. Die Casa F. steht so-
mit quer über die beiden Grundstücke 255 und 256, wobei der grössere, Strom-
und Wasseranschluss sowie Heizungsanlage enthaltende ältere Teil (Gebäude 48
B) auf der Parzelle 256 und der kleinere jüngere Teil (Gebäude 48 B-A), an wel-
chen ein Pavillon (Gebäude 48 B-B) angebaut ist, auf der Parzelle 255 steht. Die
Grenze zwischen den beiden Grundstücken verläuft im Untergeschoss mitten
durch ein Büro, im Erdgeschoss mitten durch die Garagen und im Obergeschoss
mitten durch Zimmer, Korridore und den Balkon der Casa F.. Irgendwelche ge-
genseitigen Rechte und Lasten zwischen den beiden Grundstücken, welche dieser
ungewöhnlichen tatsächlichen Situation Rechnung tragen würden, sind im Grund-
buch nicht eingetragen. 1980 verstarb E. X., wodurch das Grundstück Parzelle
255 (1642 m2 Gebäudefläche und Umschwung/Wiese; Wohnund Geschäftshaus
Vers.-Nr. 48 B-A; Pavillon, Vers.-Nr. 48 B-B) ins Gesamteigentum seiner Erben,
das heisst seiner Witwe M. X.-Y. und deren gemeinsamen 7 Kindern, überging.
Das Grundstück Parz. 255 ist heute noch im Gesamteigentum der Erben X.. Da-
gegen stand das Grundstück Parzelle 256 (1134 m2 Gebäudefläche und Um-
schwung, Wohnund Geschäftshaus, Vers.-Nr. 48 B) seit jeher im Alleineigentum
von M. X.-Y., welche die Liegenschaft, zusammen mit anderen Personen, auch
selbst bewohnt.
B.
In der Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. 2001005 des Be-
treibungsamtes Maienfeld wurde das Grundstück Parzelle 256 anlässlich der öf-
fentlichen zwangsvollstreckungsrechtlichen Versteigerung vom 28. März 2003 der
betreibenden Grundpfandgläubigerin Z. (im folgenden Z.) zugeschlagen.
Auf eine gegen den Zuschlag erhobene Beschwerde von M. X.-Y. trat der
Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Kon-
kurs mit Entscheid vom 25. Juni 2003 rechtskräftig nicht ein. Die von der Z. gegen
den Zuschlag erhobene Beschwerde mit dem Antrag, die Liegenschaft sei an ei-
ner neuen Versteigerung unter Doppelaufruf (mit und ohne Mietverträge) zu ver-
steigern, wies die Aufsichtsbehörde gleichentags ab, soweit sie darauf eintrat, wo-

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bei sie feststellte, dass die ersteigernde Z. mit dem Zuschlag vom 28. März 2003
in der Verwertung des Grundstücks Parzelle Nr. 256, Gemeinde S. (Betreibung
2001005 des Betreibungsamtes Maienfeld), in keine Mietverhältnisse eingetreten
ist. Beide Entscheidungen sind rechtskräftig.
C.
Am 06. Oktober 2003 wurde die Z. als Eigentümerin des Grund-
stücks Parzelle 256 ins Grundbuch der Gemeinde S. eingetragen. Nach der
Rechtskraft des Steigerungszuschlags schickte sich die Bank an, ihre Rechte als
neue Eigentümerin wahrzunehmen, indem sie die ihr bekannten Bewohner des
Hausteils auf der Parzelle 256 (M. X.-Y., D. X., H. (Lebenspartner von M. X.-Y.))
sowie die Mitglieder der Erbengemeinschaft X. am 21. Oktober 2003 aufforderte,
die Casa F.-Ost bis Ende November 2003 zu räumen und der Bank die dazugehö-
rigen Hausschlüssel zu übergeben, unter gleichzeitiger Androhung, im Weige-
rungsfall ohne weitere Vorankündigung die gerichtliche Ausweisung zu beantra-
gen. Die Bewohner weigerten sich das Haus zu räumen und der neuen Eigentü-
merin die Schlüssel zu übergeben.
Am 9. Dezember 2003 gelangte die Z. an den Kreispräsidenten Maienfeld
mit einem Gesuch um Erlass eines Amtsbefehls im Sinne von Art. 146 Abs. 1 Ziff.
2 ZPO in Verbindung mit Art. 927/928 ZGB, mit dem Hauptbegehren, die Ge-
suchsgegner seien unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen gemäss Art.
292 StGB unverzüglich aus der Liegenschaft Casa F. Ost (Grundstück Nr. 256,
Plan 15, Gemeinde S., Wohnund Geschäftshaus Vers.-Nr. 48 B mit 1'134 m2 Ge-
bäudegrundfläche und Umschwung "F.") zu weisen. Am 4. Februar 2004 wies der
Vizepräsident des Kreises Maienfeld das Gesuch kostenfällig ab. Diesen Ent-
scheid bestätigte der Kantonsgerichtspräsident auf Beschwerde der Z. hin mit Ur-
teil vom 03. Mai 2004.
D.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2004 räumte die Z. dem Betreibungsamt
Maienfeld eine Frist bis Ende Juli 2004 ein, sich den Besitz an der Casa F. Ost zu
verschaffen, um ihn alsdann der Z. zu übergeben, das heisst ihr die Schlüssel zu
ausgewechselten Schlössern der geräumten Casa F. Ost auszuhändigen. Zur Be-
gründung führte die Gesuchstellerin aus, im Rahmen des Grundstückerwerbs in
einer Zwangsvollstreckung sei es nicht Aufgabe des Ersteigerers, sich selbst den
Besitz an der ersteigerten Sache zu verschaffen, sondern die Pflicht des Betrei-
bungsamtes, ihm den Besitz zu verschaffen.

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Mit Verfügung vom 10. August 2004 wies das Betreibungsamt Maienfeld
das Gesuch ab, wogegen die Z. innert Frist mit Beschwerde vom 20. August 2004
an die Aufsichtsbehörde gelangte. Sie verlangt die Aufhebung der angefochtenen
Verfügung. Das Betreibungsamt Maienfeld sei unter Fristansetzung anzuhalten,
sich den Besitz an der Parzelle 256, Casa F. Ost, S., zu verschaffen und diesen
der Z. zu übertragen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Nichteintreten beziehungsweise auf
Abweisung der Beschwerde. Eventuell seien -bevor die Z. an der Casa F. Ost,
Parzelle 256, S., den Besitz antreten könnedie nachbarrechtlichen Verhältnisse
zu klären und den Eigentümern und Besitzern der Casa F. West, Parzelle 255, S.,
sei die bisherige ungestörte Nutzung zu gewährleisten.
Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :
1.a. Zwecks Sicherung der Gläubigerrechte und Vorbereitung der Ver-
wertung sind bewegliche Sachen gemäss Art. 98 SchKG durch das Betreibungs-
amt in Gewahrsam zu nehmen. Bei Grundstücken erfolgt die analoge Siche-
rungsmassnahme durch die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im
Grundbuch (Art. 101 SchKG/97 VZG). Des Weiteren bestimmt Art. 102 Abs. 3
SchKG (welcher auch im Pfandverwertungsverfahren gilt, Art. 155 Abs. 1
SchKG/101 VZG) lediglich, dass das Betreibungsamt für die Verwaltung und Be-
wirtschaftung des Grundstücks zu sorgen habe. Was unter "Verwaltung und Be-
wirtschaftung" zu verstehen ist, konkretisieren Art. 16-18 VZG. Auch wenn ein be-
trächtlicher Teil der dort genannten amtlichen Verwaltungsund Bewirtschaftungs-
handlungen eine Ausübung der tatsächlichen Gewalt über die Sache durch das
Betreibungsamt im Sinne des Besitzes gemäss Art. 919 Abs. 1 ZGB quasi voraus-
setzen dürften, ist eine solche Inbesitznahme gesetzlich nicht ausdrücklich vorge-
schrieben.
Es ist vorliegend unbestritten, dass das Steigerungsobjekt die Wohnung der
Beschwerdegegnerin war und daher die Ausnahmebestimmung von Art. 19 VZG
zum Tragen kam, wonach der Schuldner bis zur Verwertung des Grundstücks we-
der zur Bezahlung einer Entschädigung für die von ihm selbst benutzten Wohn-
und Geschäftsräume verpflichtet noch zu deren Räumung genötigt werden kann.
Dessen ungeachtet macht die Beschwerdeführerin geltend, das Betreibungsamt
hätte sich bereits "im Vorfeld" der Versteigerung den Besitz an dem zu verstei-
gernden Grundstück verschaffen müssen, um es nach dem Zuschlag spätes-

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tens nach vollständiger Bezahlung des Zuschlagpreises dem Ersteigerer überge-
ben zu können.
b.
Im Stadium des Vollzugs eines Steigerungszuschlags bestimmt das
das Gesetz, dass die Versteigerung gegen Barzahlung zu geschehen hat. Der
Betreibungsbeamte kann zwar einen Zahlungstermin von höchstens 20 Tagen
gestatten; die Übergabe [des Steigerungsobjekts] darf aber in jedem Fall nur ge-
gen Erlegung des Kaufpreises stattfinden (Art. 129 Abs. 3 SchKG). Bei den Spezi-
albestimmungen betreffend Grundstücke beschränkt sich das Gesetz im Wesentli-
chen auf die Regelung dessen, was das Betreibungsamt hinsichtlich des Grund-
buchs zu veranlassen hat. Es hat den Eigentumsübergang nach rechtskräftigem
Zuschlag von Amtes wegen im Grundbuch anzumelden, dem Ersteigerer also den
Buchbesitz (Eintrag im Grundbuch) zu verschaffen (Art. 102/66 ff. VZG). Über die
Verschaffung der tatsächlichen Sachherrschaft (Naturalbesitz) sagt das Vollstre-
ckungsrecht nichts.
c.
Für eine allgemeine Pflicht des Betreibungsamtes, dem Erwerber
nach erfolgter Verwertung die zugeschlagene Sache zu übergeben, kann sich die
Beschwerdeführerin scheinbar auf folgende Lehrmeinungen stützen:
aa.
Gemäss Fehlmann (Die Einflüsse des Sachenrechts auf Pfändung und
Verwertung, Diss. Zürich 1976, S. 84) ist es Aufgabe des Betreibungsbeamten, die
verwerteten Objekte, die sich noch in der Gewalt des Schuldners und früheren
Eigentümers befinden, herauszuverlangen und dem Ersteigerer zuzuweisen.
bb.
Gemäss Jaeger (Bundesgesetz betreffend Schuldbetreibung und Konkurs,
Zürich 1911, N 5 zu Art. 129) sowie Jaeger/Walder/Kull/Kottmann (SchKG, 4. A.
Zürich 1997, N 7 zu Art. 129) ist die Übergabe der Sache eine Amtspflicht des Be-
treibungsbeamten, zu deren Erfüllung er daher durch Beschwerde an die Auf-
sichtsbehörde gezwungen werden kann. Eine Klage beim Richter gegen ihn ist
ausgeschlossen. Auch braucht sich der Ersteigerer vom Betreibungsbeamten
nicht an den Schuldner weisen zu lassen, sondern die Übergabe durch diesen hat
der Betreibungsbeamte nötigenfalls mit Polizeigewalt selbst zu vollstrecken.
cc.
Gemäss Rutz (Basler Kommentar zum SchKG, N 27 f. zu Art. 126, bezug-
nehmend auf Jaeger, a.a.O., N 5 zu Art. 129) ist das Betreibungsamt nach Ertei-
lung des Zuschlags und Eingang der Zahlung, von Amtes wegen zur Übergabe
der Sache an den Erwerber verpflichtet. Es ist auch Aufgabe des Betreibungsam-
tes, die Sache beim Schuldner, nötigenfalls unter Anwendung von Zwangsmass-

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nahmen zu beziehen. Gegen die Unterlassung kann Rechtsverzögerungsbe-
schwerde an die Aufsichtsbehörde erhoben werden.
In der Praxis wird bei "schwierigen Schuldnern" in den Steigerungsbedingungen
die Verschaffung des effektiven Zugangs zur erworbenen Sache dem Erwerber
überbunden, dies namentlich bezüglich der Ausweisung des Schuldners aus ei-
nem zwangsversteigerten Grundstück. Bei der Fahrhabeversteigerung sind die zu
versteigernden Sachen, wenn immer möglich, vor Durchführung der Steigerung
beim Schuldner abzuholen. Eine Überbindung der Verschaffungspflicht an den
Erwerber kommt höchstens dort in Betracht, wo der Bezug der Sache wegen ihrer
Beschaffenheit für das Betreibungsamt mit unverhältnismässigem Aufwand ver-
bunden ist im Fall eines schwierigen, sich der Abholung von Sachen wider-
setzenden Schuldners, wenn es dem Amt nicht möglich war, ihm die Sache bis
zum Steigerungstermin wegzunehmen. Sie muss vom Betreibungsbeamten vor
der Durchführung der eigentlichen Steigerung (d.h. der Einholung der Kaufange-
bote aus dem Publikum) mitgeteilt werden. Unterbleibt eine solche Mitteilung, so
ist eine Überbindung der Verschaffungspflicht ohne Einwilligung des Erwerbers
nicht statthaft.
d.
Festzustellen ist, dass sich diese Autoren an den genannten Stellen
nicht mit dem materiellen Eigentumsund Besitzesrecht beschäftigen. Der Spezi-
alfall von Art. 19 VZG (Wohnung des Schuldners, Räumungsverbot) wird ebenso
wenig erörtert.
2.
Zusätzlich zu den üblichen (vorformulierten) Steigerungsbedingun-
gen hat vorliegend das Betreibungsamt Maienfeld in Ziffer 18 speziell angefügt:
"Die Liegenschaft wird durch die Schuldnerin, ihren Lebenspartner sowie eine
Tochter der Schuldnerin mit ihrem Kind bewohnt". Darin kann wohl noch keine
ausdrückliche Überbindung der Verschaffungspflicht an den Erwerber (i.S.v. Rutz,
a.a.O., N 28) erblickt werden. Immerhin stellt sich die Frage, ob die erwerbende
Bank bezüglich einer allfälligen Erwartungshaltung, die Schuldnerin werde die Lie-
genschaft nach der Steigerung ohne weiteres verlassen das Betreibungsamt
werde dies von sich aus bewerkstelligen, noch guten Glaubens war, denn nur die
nicht ins Lastenverzeichnis und nicht in die Steigerungsbedingungen aufgenom-
menen Lasten erlöschen gegenüber dem gutgläubigen Erwerber. Mit Ziffer 18 der
Steigerungsbedingungen hat das Amt zumindest Aufschluss über eine bestehen-
de "Last des faktischen Besitzes" erteilt, und die Beschwerdeführerin hat diese
Bedingung nachweislich zur Kenntnis genommen (act. 03.1.21). Anstatt das Prob-

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lem bloss aus der Sicht einer allgemeinen Pflicht des Betreibungsamtes zu be-
trachten, kann man an die Gewährleistungsbestimmung von Art. 234 OR anknüp-
fen, wonach bei Zwangsversteigerung, abgesehen von besonderen Zusicherun-
gen von absichtlicher Täuschung der Bietenden, eine Gewährleistung nicht
stattfindet und der Ersteigerer die Sache in dem Zustand und mit den Rechten und
Lasten erwirbt, die durch die öffentlichen Bücher die Versteigerungsbedin-
gungen bekannt gegeben sind von Gesetzes wegen bestehen. Die Ziffer 18
der Steigerungsbedingungen hätte einen interessierten Bieter nach Treu und
Glauben zumindest dazu anhalten müssen, nachzufragen, was es damit auf sich
habe, beziehungsweise ob es denn an ihm liege, sich die tatsächliche Gewalt über
die Liegenschaft zu verschaffen - dies um so mehr, als eine Belastung mit Miet-
verträgen nicht ersichtlich war. Einen anderen Sinn, als die Bekanntgabe der herr-
schenden Besitzesverhältnisse und des damit verbundenen Risikos für einen Er-
werber, kann man der Aufnahme dieser Ziffer 18 in die Steigerungsbedingungen
kaum beimessen.
3.
Die Auffassung der Beschwerdeführerin, das Betreibungsamt hätte
"bei anstehender Verwertung", "als es auf die Verwertung zuging", "kurz vor der
Versteigerung" die Liegenschaft räumen sollen, verletzt Art. 19 VZG klar. Dass
sich das Betreibungsamt grundsätzlich den Gewahrsam/Besitz am Vollstre-
ckungssubstrat zu verschaffen hat, ist als Sicherungsmassnahme (zu Gunsten der
Gläubiger) und zwecks Bewirtschaftung (zu Gunsten des Schuldners und der
Gläubiger) zu verstehen. Bei Grundstücken ist die Sicherung mittels buchlicher
Inbesitznahme durch das Betreibungsamt selbst kein Thema; es erfolgt nur die
Anmerkung einer Verfügungsbeschränkung (Art. 101 SchKG/97 VZG). Für weiter-
gehende Massnahmen (Verwaltung mit tatsächlicher Sachherrschaft) statuiert Art.
19 VZG im Fall der vom Schuldner selbst benutzten Wohnund Geschäftsräume
ein Verbot, welches Art. 102 Abs. 3 SchKG ausser Kraft setzt. Die Verbotsnorm
von Art. 19 VZG schafft ein Individualrecht des Schuldners; er darf entschädi-
gungslos bis zur Verwertung in seiner Wohnung bleiben. Wohnen ist Besitz in op-
tima forma. Die Beschwerdegegnerin hatte somit ein vom Betreibungsamt zu be-
achtendes Recht auf den Besitz. "Bis zur Verwertung" kann nur heissen bis zum
Eigentumsübergang an einen Erwerber. Bei ihrer Argumentation übersieht die Be-
schwerdeführerin im Übrigen, dass eine Räumung der Liegenschaft "kurz" vor der
Versteigerung schon deshalb nicht möglich war, weil es sich um ein geräumiges
Wohnund Geschäftshaus (1'143 m2 Gebäudefläche und Umschwung, betrei-
bungsamtliche Schätzung Fr. 1'363'000.--) handelt. Ferner war nicht sicher, dass
die Liegenschaft an dem angeordneten Steigerungstermin auch zugeschlagen

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werden würde. "Bis zur Verwertung" hätte es unter Umständen noch sehr lange
dauern können. Entgegen der Beschwerdeführerin kann sich daher von vorneher-
ein nur die Frage stellen, ob das Betreibungsamt die Liegenschaft nach dem Zu-
schlag hätte räumen sollen. Als Sicherungsmassnahme und/oder zur Bewirtschaf-
tung der Liegenschaft war solches indessen obsolet, nachdem es eine neue Ei-
gentümerin gab.
4.
Der Ersteigerer erwirbt das Eigentum unmittelbar durch den Zu-
schlag des Steigerungsgegenstandes (Art. 656 Abs. 2 ZGB, Art. 66 VZG) und
kann gestützt auf Art. 641 ZGB die Räumung des Objekts verlangen (BGE 113 II
229 E. 3c). Unter Übergabe (traditio) gemäss Art. 129 Abs. 2 SchKG ist die Ein-
räumung der körperlichen Gewalt im Sinne von Art. 919 ZGB zu verstehen. Eine
Art. 129 Abs. 2 SchKG analoge Bestimmung für Grundstücke fehlt. Sie wird er-
setzt durch Art. 66 VZG. Daraus ist abzuleiten, dass das Betreibungsamt mit der
Verschaffung des Buchbesitzes seinen diesbezüglichen Vollzugspflichten gegen-
über dem Erwerber hinreichend nachgekommen ist. Zumindest muss solches
dann gelten, wenn das Betreibungsamt selbst keine tatsächliche Herrschaft über
das Grundstück erlangt und das Steigerungspublikum über diesen Umstand in den
Steigerungsbedingungen nicht im Unklaren gelassen hat. Die Pflicht des Betrei-
bungsamtes erstreckt sich von Amtes wegen auf die Verschaffung des Buchbesit-
zes durch Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch nach Art. 66 VZG, nicht aber
auf die Einräumung der tatsächlichen Sachherrschaft corpore et animo. So kann
es beispielsweise über die Anmeldung des Eigentumsübergangs hinaus auch
nicht dem Betreibungsamt obliegen, zu Gunsten des Erwerbers eine nach dem
Zuschlag erfolgte Entwehrung der Sache durch einen Dritten abzuwenden. Mit
dem Zuschlag geht unmittelbar das Eigentum und mit dem Grundbucheintrag un-
mittelbar die Verfügungsgewalt auf den Erwerber über. Die Befugnisse und Pflich-
ten des Betreibungsamtes leiten sich aus dem vollstreckungsrechtlichen Beschlag
ab. Das Betreibungsamt handelt dabei anstelle des Schuldners; das ist indessen
spätestens dann nicht mehr möglich, wenn ein anderer durch Eintragung im
Grundbuch verfügungsberechtigter Eigentümer geworden ist. Das Amt handelt
dannzumal auch nicht anstelle des Erwerbers. Ab der Eintragung der Erwerberin
ins Grundbuch kann sie -und nur noch sie- über das Grundstück verfügen. Es ist
nicht einzusehen, warum es ab diesem Moment noch dem Betreibungsamt oblie-
gen soll, der Erwerberin den tatsächlichen Zugang (Naturalbesitz) zu verschaffen.
Denn damit würde das Betreibungsamt im Grunde genommen in die nach materi-
eller Rechtslage dem neuen Eigentümer zustehende Verfügungsgewalt eingreifen.

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Dafür benötigte es einen -privatrechtlichenAuftrag, auf den sich das Betrei-
bungsamt nicht einzulassen braucht.
5.a.
Nach dem Zuschlag bleibt das Grundstück bis zur Zahlung der Kauf-
summe auf Rechnung und Gefahr des Erwerbers in der Verwaltung des Betrei-
bungsamtes (Art. 137 SchKG). Die Gefahrtragung muss hier umso mehr beim Er-
steigerer liegen, als das Betreibungsamt keine Verwaltung innehat und nie eine
solche innehatte. Der vorliegende Fall ist vergleichbar demjenigen, in welchem
sich nach dem Zuschlag in einer zuvor leeren Liegenschaft ungebetene Gäste
einnisten (Besitzesentzug). Auch diesfalls kann es nicht Aufgabe des Betrei-
bungsamtes sein, solches abzuwehren. Diese Gefahr trägt der Ersteigerer.
b.
In BGE 70 III 53 E. 3 wurde ausgeführt: "Das Verwertungsbegehren
ist nicht wirksam, solange der Gläubiger den Pfandgegenstand dem Betreibungs-
amt, sei es dem die Betreibung durchführenden, sei es einem von diesem um
Rechtshilfe ersuchten, nicht vorlegt. Denn die zufolge des Verwertungsbegehrens
vorzunehmende Schätzung eines Wertpapiers gleichwie einer Sache nach Art.
97/155 SchKG setzt voraus, dass der Betreibungsbeamte den betreffenden Ge-
genstand in Augenschein nehmen kann (BGE 60 III 142 f.). Ebenso hängt die
Verwertung selbst von der Möglichkeit der körperlichen Übergabe an den Erwer-
ber ab. Überhaupt treffen beim Vollzug des Verwertungsbegehrens in der Faust-
pfandbetreibung alle Gründe zu, welche in der Betreibung auf Pfändung, wenn
auch nicht unbedingt von vornherein den amtlichen Gewahrsam (Art. 98 SchKG,
dazu BGE 48 III 96, 60 III 139, 63 III 67, 67 III 11), so doch den amtlichen Augen-
schein für die Schätzung und sodann die Besitzergreifung durch das Amt mindes-
tens für die Veräusserung unerlässlich machen; wie denn insoweit die für die Be-
treibung auf Pfändung aufgestellten Vorschriften analog anwendbar sind (Art. 155-
156 SchKG)."
Für Grundstücke gelten diese Überlegungen gerade nicht, denn für die
Verwertung eines Grundstücks ist eine vorgängige Besitzergreifung -tatsächlich
und/oder buchlichdurch das Betreibungsamt nicht unerlässlich. Es erfolgt eine
Verfügungssperre im Grundbuch, aber das Grundstück wird selbstredend nicht auf
den Namen des Betreibungsamtes im Grundbuch eingetragen; und auch ein rein
faktischer Sachgewahrsam des Betreibungsamtes ist nicht unabdingbar. Im Fall
der vom Schuldner selbst bewohnten Liegenschaft (Art. 19 VZG) ist er geradezu
unzulässig.

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c.
Der Hinweis der Beschwerdeführerin auf Pestalozzi (Der Steige-
rungskauf, Zürich 1997, Rz 1209) und BGE 61 III 150 E. 2 geht fehl. Im genannten
Entscheid wurde erwogen: "Aus Art. 235 OR, wonach der Ersteigerer das Eigen-
tum an einer ersteigerten Fahrnis mit deren Zuschlag, also vor beziehungsweise
ohne Übergabe erwirbt, ergibt sich nichts für die Zulässigkeit der Versteigerung
einer Sache, welche zu übergeben dem Betreibungsamt unmöglich ist, eben weil
gemäss Art. 129 SchKG das Betreibungsamt sich nicht darauf beschränken darf,
dem Ersteigerer das Eigentum an der ersteigerten Sache zu verschaffen, sondern
ihm ausserdem den Besitz daran vermittelst Übergabe verschaffen muss. Ander-
seits darf Art. 235 OR nicht etwa dahin ausgelegt werden, dass der Ersteigerer
von Fahrnis unter allen Umständen das Eigentum mit dem Zuschlag erwerbe. Vo-
raussetzung solchen Eigentumserwerbs ist, dass der Veräusserer beziehungswei-
se das Steigerungsamt die Sache besitzt, um sie dem Ersteigerer sofort überge-
ben zu können; denn anders könnte nicht die in Art. 233 OR vorangestellte Regel
Platz greifen, dass bei der Versteigerung der Erwerber Barzahlung zu leisten hat.
Dagegen wäre der Eigentumserwerb an Fahrnis durch blossen Steigerungszu-
schlag unmöglich in einem Falle wie dem vorliegenden, in welchem ungewiss ist,
ob die betreffende Sache überhaupt noch existiert (nicht etwa inzwischen zerstört
worden ist), an welchem Ort sich befindet, ob (in der Schweiz aber) im Aus-
land, wo eine in der Schweiz durchgeführte Zwangsversteigerung keine Wirkung
entfaltet, ob sie nicht etwa von einem Dritten in gutem Glauben zu Eigentum
erworben worden ist. Gerade um zu verhindern, dass der Ersteigerer aus dem
einen andern dieser Gründe ein Nichts erwerbe, verpönt das Gesetz die Ver-
steigerung von Fahrnissachen, welche dem Ersteigerer nicht übergeben werden
können."
Diese Überlegungen sind für den hier vorliegenden Sachverhalt nicht ein-
schlägig, beziehen sie sich doch ausdrücklich nur auf Fahrnis und die genannten
Gründe bilden allesamt keine Gefahr bei der Verwertung von Grundstücken.
d.
Gemäss ZR 49 (1950) Nr. 110, S. 198 soll das Bundesgericht mit
dem vorgenannten BGE 61 III 150 eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der
Rechtserwerb mit dem Zuschlage erfolge, für den Fall gemacht haben, dass der
versteigerte Gegenstand sich nicht im Besitz des Betreibungsamtes befindet und
dem Ersteigerer nicht sofort übergeben werden kann. In diesem Falle bilde der
Zuschlag nur die obligationenrechtliche Grundlage für die erst noch vorzuneh-
mende Übertragung des Rechts, die nach den allgemeinen Regeln zu erfolgen

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habe, bei Fahrnis durch Tradition, bei Ordrepapieren durch die schriftliche Abtre-
tungserklärung verbunden mit der Übergabe des Wertpapiers.
Ganz abgesehen davon, dass dies dogmatisch verfehlt erscheint (vgl. Gi-
ger, Berner Kommentar, N 13 ff. zu Art. 235 OR; Pestalozzi, a.a.O., Rz 1202
ff./12010: Bei einer Versteigerung von Fahrnis ist die traditio keine Voraussetzung
für den Eigentumsübergang. Die besondere Art (Versteigerung) macht den Kauf
zu einem Konsensualkontrakt, da der Zuschlag coram publicum die Besitzübertra-
gung ersetzt), braucht es eine entsprechende Ausnahme bei der Verwertung von
Grundstücken in jedem Fall nicht, denn das Betreibungsamt muss nicht Besitz
haben -weder Buchbesitz noch tatsächliche Sachherrschaft-, um ein Grundstück
zu versteigern, das heisst, Eigentum daran samt Nebenrechten auf einen anderen
zu übertragen. Dass das Betreibungsamt auch die tatsächliche Sachherrschaft
dem Erwerber zu übertragen habe, ist für die Verwertung nicht unabdingbar. So-
lange jedenfalls das Betreibungsamt selbst keine tatsächliche Verfügungsgewalt
erlangt hat -was hier zutrifft und der Ersteigerin sattsam bekannt warkann es
auch nicht dazu angehalten werden, sie der Ersteigerin zu übertragen. Mit der Ein-
räumung der rechtlichen Verfügungsgewalt durch die Eintragung im Grundbuch ist
die Beschwerdeführerin, als konsequente Folge der nun neu herrschenden mate-
riellen Rechtslage, selbst dazu aufgerufen -und rechtlich zweifellos in der Lage-
sich Besitz zu verschaffen (vgl. auch BGE 113 II 229 E. 3c).
e.
Das SchKG ist letztlich auf der Basis des materiellen Rechts zu ver-
stehen. Die Zwangsversteigerung als zweckgerichtete Wettbewerbsveranstaltung
führt zu einer besonderen Art des Kaufabschlusses, welcher seine normativen
Wurzeln in Art. 229 ff. OR hat. Unbestreitbar finden auf die Zwangsvollstreckung
zwar primär die Normen des SchKG Anwendung und das OR ist lediglich ergän-
zend heranzuziehen (zum Verhältnis siehe Giger, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art.
229-236 OR). Dass sich der spezifische Rechtsübertragungsvorgang (ausrufen,
bieten, zuschlagen) bei der Zwangsvollstreckung im Rahmen eines amtlichen Ver-
fahrens abspielt und nicht einen Kauf sondern einen staatlichen Hoheitsakt dar-
stellt, ändert nichts daran, dass die Wirkung letztlich auch bei der Zwangsverstei-
gerung in der Schaffung eines privaten Rechts, nämlich Eigentum, liegt. Es wird
ein zivilrechtlich relevanter Status begründet. In Bezug auf die aus dem privaten
Recht Eigentum fliessenden Befugnisse ist spätestens nach dem Grundbuchein-
trag die Rechtsstellung des Ersteigerers an einer Gant gleich wie jene des Ver-
tragskäufers. Kann der Ersteigerer eines Grundstücks nach seinem Eintrag als
Eigentümer ins Grundbuch im Rahmen der Privatrechtsordnung frei darüber ver-

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fügen, kann es parallel dazu nicht noch eine Verfügungszuständigkeit des Betrei-
bungsamtes in Bezug auf die aus Art. 641 ff./926 ff. ZGB fliessenden Eigentums-
freiheitsund Besitzesrechte geben. Neben der uneingeschränkten privaten
Rechtszuständigkeit des Erwerbers kann es nicht noch eine (konkurrierende)
Rechtszuständigkeit der Zwangsvollstreckungsbehörden geben. Würde das Be-
treibungsamt nach der Eintragung der Erwerberin im Grundbuch an der Sache
Veränderungen vornehmen (zum Beispiel sämtliche Türschlösser auswechseln,
wie dies die Beschwerdeführerin der Vorinstanz beantragt hat), Mietverträge kün-
digen dergleichen, würde es die privaten Rechte der Erwerberin verletzen.
Die Überlegung, dass die Räumung offensichtlich im Interesse der Erwerberin liegt
und ihrem Wunsch entspricht, vermag an dieser Rechtslage nichts zu ändern.
Dieser Wunsch ist Ausfluss aus ihrem privaten Recht, für dessen Durchsetzung
sie selbst zu sorgen hat; sie kann damit nicht das Betreibungsamt beauftragen.
Wenn das Betreibungsamt eine Sache pfändet und in Gewahrsam nimmt,
ist es unselbständiger unmittelbarer Besitzer (Stark, Berner Kommentar, N 14/69
zu Art. 920 ZGB; a.M. ZR 44 (1945) Nr. 21 E. 3). Eine solche Inbesitznahme im
Sinne einer faktischen Herrschaftsausübung durch das Betreibungsamt durfte hier
vor der Versteigerung nach ausdrücklicher Gesetzesvorschrift nicht stattfinden und
hat auch nach der Versteigerung nicht stattgefunden, so dass das Amt den Besitz
nicht weitergeben konnte. Nach der erfolgten Eintragung der Erwerberin ins
Grundbuch darf sich das Betreibungsamt den Besitz nicht mehr verschaffen, weil
ein amtlicher Beschlag einerseits nicht mehr besteht und andererseits mit einer
betreibungsamtlichen Inbesitznahme in die Privatrechte der alleinverfügungsbe-
rechtigten Erwerberin eingegriffen würde. Einen entsprechenden privatrechtlichen
Auftrag der Erwerberin musste beziehungsweise durfte das Betreibungsamt Mai-
enfeld nicht annehmen.
6.
Entgegen der nicht weiter motivierten Ansicht der Beschwerdegegne-
rin dürfen im Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG gemäss ausdrücklicher
gesetzlicher Vorschrift weder Kosten erhoben -vorbehältlich mutwilliger und tröle-
rischer Beschwerdeführung (Art. 20a Abs. 1 Satz 2 SchKG)- noch Verfahrensent-
schädigungen zugesprochen werden (Art. 20a Abs. 1 Satz 1 SchKG, Art. 61 Abs.
2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG in Verbindung mit Art. 26 der kantonalen
Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs,
GVV zum SchKG).

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Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :
1.
Die Beschwerde der Z. wird abgewiesen.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Gegen diesen Entscheid kann innert zehn Tagen seit seiner schriftlichen
Mitteilung beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde geführt wer-
den, sofern Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden will. Die
Beschwerde ist schriftlich im Doppel beim Kantonsgerichtsausschuss einzu-
reichen.
4. Mitteilung
an:
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Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Der Präsident:
Der Aktuar:

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