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Kanton:	GR
Fallnummer:	PZ-08-238

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	18.12.2008
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Ausweisung bei Miete
Schlagwörter :	Miete; Ausweisung; Recht; Mieter; Gesuch; Frist; Liegenschaft; Mietverhältnis; Gesuchs; Zahlung; Kantons; Kantonsgericht; Verfügung; Vermieter; Kündigung; Kreispräsident; Entscheid; Ausweisungsverfügung; Kantonsgerichtspräsidium; Rheinwald; Beschwerdegegner; Gesuchsgegner; Gesuchsteller; Mietverhältnisses
Rechtsnorm:	Art. 122 ZPO ;Art. 145 ZPO ;Art. 257d OR ;Art. 292 StGB ;
Referenz BGE:	117 IV 178;
Kommentar:	Hauser, Schweri, Kommentar zum zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz, Zürich, 2002

Kantonsgericht
von
Graubünden
Dretgira
chantunala
dal
Grischun

Tribunale cantonale dei Grigioni
_____

Ref.:
Chur, 18. Dezember 2008
Schriftlich mitgeteilt am:
PZ 08 238

Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Vorsitz Präsident
Brunner
Aktuarin ad hoc
Ankes
——————
In der zivilrechtlichen Beschwerde
des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Diego Quinter, Postfach 553, Goldgasse 11, 7002 Chur,

gegen

die Verfügung des Kreispräsidenten Rheinwald vom 1. Dezember 2008, in Sachen
des Y., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Andrea Wieser, Chesa Wieser, 7524 Zuoz, gegen den Gesuchsgegner und
Beschwerdeführer,
betreffend Ausweisung bei Miete,
hat sich ergeben:

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A.
X. ist seit 1. November 2002 Mieter des im Eigentum von Y. stehen-
den Hotels A. in B. (Mietvertrag vom 1. November 2002/28. März 2003). Art. 13.2
dieses Mietvertrags sieht Folgendes vor:

"Vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages bei Zahlungsunfähigkeit
-verzug des Mieters:
Das Mietverhältnis kann ferner durch den Vermieter aufgelöst werden:
a)
( )
b) ist der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses zwei Monate und
mehr im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zah-
lungsfrist setzten und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis unter Beachtung einer 2-monatigen Kündi-
gungsfrist aufgelöst wird."
Nachdem das Mietverhältnis bereits im Jahr 2007 gekündigt worden war
und die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirkes C. mit Entscheid vom
11. Dezember 2007 eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. April 2009 ver-
fügt hatte, wurde aufgrund von Mietzinsrückständen in erheblicher Höhe das Miet-
verhältnis durch den Vermieter mit amtlichem Formular für die Kündigung von
Wohnund Geschäftsräumen am 27. Februar 2008 per 30. April 2008 gemäss Art.
257d des Obligationenrechts (OR; SR 220) erneut gekündigt. Aufgrund eines
Ausweisungsgesuchs des Vermieters vom 14. Mai 2008 wurde X. mit Verfügung
des Kreisamtes Rheinwald vom 3. Juli 2008 richterlich befohlen, die Liegenschaft
bis spätestens 18. Juli 2008 zu räumen und Y. in vertragsgemässem Zustand zu
übergeben. In der Folge vereinbarten die Parteien, dass die Liegenschaft erst per
Ende Oktober 2008 zu räumen sei. Eine Räumung der Liegenschaft ist jedoch
nicht erfolgt.
B.
Mit Gesuch betreffend Ausweisung bei Miete gemäss Art. 146 Abs. 1
Ziff. 2 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO; BR 320.000) vom
3. November liess Y. beim Kreispräsidenten Rheinwald die Zwangsräumung der
Liegenschaft beantragen. X. beantragte die Abweisung des Gesuchs mit der Be-
gründung, er habe mittlerweile, wenn auch schleppend, die Mietschulden begli-
chen.
C.
Am 1. Dezember 2008 verfügte der Kreispräsident Rheinwald wie
folgt:
"1. Dem Gesuchsteller wird richterlich befohlen, die Liegenschaft Hotel A.
in B. bis spätestens am 12. Dezember 2008 um 12.00 Uhr zu verlas-
sen und dem Gesuchsteller in ordentlichem Zustand gemäss Mietver-
trag zu übergeben.

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2. Bei Missachtung dieser Anordnung wird der Gesuchsgegner nach Art.
292 StGB mit Busse bestraft. Die Zwangsräumung ist sofort mittels Po-
lizeigewalt zu vollziehen.
3. Die Kosten des Verfahrens von Fr. 300.00 gehen zu Lasten des Ge-
suchsgegners.
4. Ausseramtlich hat der Gesuchsgegner den Gesuchsteller mit Fr.
1'000.00 nebst 7.6% MwSt zu entschädigen.
5. (Rechtsmittelbelehrung)
6. (Mitteilung)"
D.
Hiergegen wandte sich X. mit Beschwerde vom 11. Dezember 2008
an das Kantonsgerichtspräsidium, mit der er Folgendes beantragte:
"1. Aufhebung der angefochtenen Verfügung.
2. Vorliegender Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerken-
nen.
3. Unter kreisamtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kostenund
Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdegegners."
E.
Der Beschwerdegegner liess mit Beschwerdeantwort vom 17. De-
zember 2008 kostenfällige Beschwerdeabweisung und Verweigerung der auf-
schiebenden Wirkung beantragen.
Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid, die Darlegungen der
Parteien in den Rechtsschriften und den Inhalt der Gerichtsakten wird, soweit er-
forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung :
1.
Der Kreispräsident kann gemäss Art. 145 ZPO auf Gesuch hin durch
Amtsbefehl die zum Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn je-
mand durch eine beabsichtigte begonnene Handlung eines andern
durch die Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt gefährdet
wird. Insbesondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO
auch für die Ausweisung bei Miete zulässig. Gegen solche Entscheide des Kreis-
präsidenten kann gemäss Art 152 Abs. 1 ZPO innert zehn Tagen seit der Mittei-
lung beim Kantonsgerichtspräsidenten Beschwerde geführt werden. Auf das frist-
und formgerecht eingereichte Rechtsmittel ist deshalb einzutreten.
2.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälli-
ger Mietzinse Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter nach
Art. 257d Abs.1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass

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bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist
beträgt bei Wohnund Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Nach Art. 257d
Abs. 2 OR kann der Vermieter bei Wohnund Geschäftsräumen mit einer Frist von
mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter innert
der gesetzten Frist nicht bezahlt. Die Parteien haben in Art. 13.2 des Mietvertra-
ges vereinbart, dass bei Zahlungsverzug des Mieters von 2 Monaten mehr
diesem eine schriftliche Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung gesetzt werden
kann; bei unbenütztem Ablauf dieser Frist könne das Vertragsverhältnis unter Be-
achtung einer 2-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden. Y. liess mit Ein-
schreiben seines Rechtsanwalts vom 11. Januar 2008 X. eine solche Zahlungsfrist
bis zum 22. Februar 2008 setzen, womit die gesetzliche Zahlungsfrist von 30 Ta-
gen eingehalten ist. Eine Bezahlung innert dieser Frist erfolgte nicht, woraufhin die
Kündigung unter Beachtung der vertraglichen Kündigungsfrist von 2 Monaten er-
folgte. Somit hat der Beschwerdegegner die formellen Voraussetzungen von Art.
257d OR unbestrittenermassen eingehalten; der Beschwerdeführer hat sich auch
nicht gegen diese Kündigung als solche zur Wehr gesetzt, wodurch sie rechtskräf-
tig wurde. Hierauf gestützt erging auch die Ausweisungsverfügung des Kreispräsi-
denten Rheinwald vom 3. Juli 2008 zu Recht.
3.a. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die hierauf beruhende
Vollstreckungsverfügung vom 1. Dezember 2008. Er macht geltend, er habe mitt-
lerweile, wenn auch schleppend, die bestehenden Mietzinsrückstände beglichen,
wodurch der Grund für die seinerzeitige Ausweisungsverfügung hinfällig geworden
sei. Dieser Ansicht ist nicht zu folgen; Grund für die Ausweisungsverfügung war
nicht der Zahlungsverzug, sondern die rechtskräftige Kündigung des Mietverhält-
nisses. Der vom Beschwerdeführer zitierte BGE 117 IV 178 ändert die Sachlage
nicht: in diesem wird zwar auf einen (unveröffentlichten) Entscheid des Kassati-
onshofs Bezug genommen, in dem festgestellt wird, dass die "Wahrung berechtig-
ter Interessen" zwar kein Rechtfertigungsgrund dafür sei, sich gegen eine rechts-
kräftige Ausweisungsverfügung zu wehren; die Leistung von Widerstand könne
unter Umständen angesichts der Art und Weise und insbesondere des Zeitpunkts
des Vollzugs der Ausweisungsverfügung gerechtfertigt sein. Dies sei etwa dann
der Fall, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Vollzugs schwer erkrankt sei. Eine
vergleichbare Situation ist im vorliegenden Fall keinesfalls gegeben; es sind kei-
nerlei in der Person des Mieters liegende andere aussergewöhnliche Um-
stände ersichtlich, die eine tatsächliche Ausweisung ungerechtfertigt erscheinen
liessen. Es darf nicht übersehen werden, dass die Verpflichtung, ausstehende
Zahlungen zu leisten, unabhängig von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses

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besteht; allein dieser Verpflichtung ist der Beschwerdeführer nachgekommen, in-
dem er die Rückstände ob vollständig, ist streitig geblieben beglichen hat. Dies
kann jedoch nicht dazu führen, die rechtskräftige Beendigung des Mietverhältnis-
ses bzw. die hierauf gestützte Räumungsverfügung hinfällig werden zu lassen.
Auch besteht keine tatsächliche Unmöglichkeit, die Liegenschaft zu räumen, wes-
halb die Ausweisungsverfügung bzw. die hierauf gestützte Vollstreckungsverfü-
gung gültig sind.
b.
Entsprechend ist das Vorbringen des Beschwerdeführers, er gehe
von der Begründung eines neuen Mietverhältnisses aus, nachdem sämtliche Miet-
zinsen nunmehr bezahlt seien, nicht überzeugend. Abgesehen davon, dass der
Mieter den Nachweis schuldig geblieben ist, dass tatsächlich sämtliche Ausstände
beglichen sind (was der Vermieter bestreitet), handelt es sich bei der Miete um
einen synallagmatischen Vertrag, der durch übereinstimmende Willenserklärung
beider Parteien begründet wird. Zwar mag der Beschwerdeführer selbst am Neu-
abschluss eines solchen Vertrages interessiert gewesen sein; der Beschwerde-
gegner indes war es offensichtlich nicht. So bringt der Beschwerdeführer denn
auch nicht einmal vor (geschweige denn vermag er zu beweisen), dass der Be-
schwerdegegner Hand zu einem erneuten Vertragsschluss geboten hätte. Aus
dessen Gesamtverhalten ist vielmehr zu schliessen, dass sein einziges Interesse
darin besteht, den Beschwerdeführer schnellstmöglich zum Verlassen der Liegen-
schaft zu bewegen. Wenn auch zunächst die Auszugsfrist bis Ende Oktober 2008
verlängert worden war, war doch angesichts des Gesamtverhaltens des Be-
schwerdegegners von vornherein klar, dass von seiner Seite die Angelegenheit
schnellstmöglich zu einem Abschluss gebracht werden sollte und kein Weg daran
vorbei führen würde, dass X. die Liegenschaft zu räumen hat. Zudem entbehrt der
Vorwurf des Rechtsmissbrauchs jeder Grundlage.
c.
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist gemäss Art. 272a Abs. 1
lit. a OR ausgeschlossen.
4. Bei
den
vorgebrachten Rügen handelt es sich demnach um reine
Schutzbehauptungen, welche offensichtlich in der Absicht vorgebracht werden, die
Ausweisung des Mieters weiter hinauszuzögern; sie sind daher nicht zu hören. Ob
der Beschwerdeführer tatsächlich beabsichtigt, die Liegenschaft zu kaufen, spielt
keine Rolle, da der Liegenschaftseigentümer offensichtlich hieran nicht interessiert
ist. Der Kreispräsident hat X. somit offensichtlich zu Recht gestützt auf Art. 146
Ziff. 3 ZPO per 12. Dezember 2008, 12.00 Uhr, aus dem Mietobjekt ausgewiesen;
dieser Anordnung hätte der Mieter ohne weiteres nachkommen können, weshalb

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sich die Beschwerde als trölerisch und unbegründet erweist und daher abzuwei-
sen ist.

5.a. Der vom Kreispräsidenten angesetzte Räumungstermin ist mittler-
weile verstrichen; es ist daher eine neue angesichts des bisherigen Verhaltens
des Beschwerdeführers kurze - Frist anzusetzen, der Anordnung des Kreispräsi-
denten Folge zu leisten. Angesichts der bevorstehenden Feiertage wird eine Frist
bis 5. Januar 2009 gewährt. Diese Anordnung ergeht unter dem ausdrücklichen
Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn ge-
richteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet. Weigert sich der
Beschwerdeführer, die Mietliegenschaft auf den gesetzten Termin freiwillig zu ver-
lassen, kann der Kreispräsident die unverzügliche zwangsweise Räumung anord-
nen.
6.
Da hiermit ein Entscheid in der Sache selbst gefällt wurde, ist der An-
trag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung obsolet.

7.
Bei diesem Verfahrensausgang ist die vorinstanzliche Kostenzutei-
lung nicht zu beanstanden; auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe
von Fr. 1'200.00 gehen zu Lasten des Beschwerdeführers (Art. 122 Abs. 1 ZPO).

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Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium :
1. Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Dem Beschwerdeführer wird von Amtes wegen eine neue Frist bis zum 5.
Januar 2009 angesetzt, um die Liegenschaft Hotel A., B., in geräumtem und
gereinigtem Zustand an den Beschwerdegegner zu übergeben.
3.
Vorliegende Verfügung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art.
292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten
Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet.
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200. (inkl. Schreibgebüh-
ren) gehen zu Lasten des Beschwerdeführers.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundes-
gerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische
Bundesgericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, in-
nert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entschei-
dung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen.
Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vorausset-
zungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und
90 ff. BGG.
6. Mitteilung
an:
__
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden
Der Präsident:
Die Aktuarin ad hoc:

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