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Kanton:	GR
Fallnummer:	KSK-11-75

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	14.12.2011
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	provisorische Rechtsöffnung
Schlagwörter :	Recht; Rechtsöffnung; Schuld; Miete; SchKG; Mieter; Mietvertrag; Betreibung; Mietzins; Verrechnung; Vermieter; Betrag; Mieterin; Vertrag; Vermieterin; Forderung; Höhe; Mängel; Parteien; Kanton; Mietobjekt; Forderung; Einwendung; Schuldner; Kantons; Kantonsgericht; Zahlung; Schuldanerkennung
Rechtsnorm:	Art. 105 ZPO ;Art. 120 OR ;Art. 124 OR ;Art. 125 OR ;Art. 126 OR ;Art. 257g OR ;Art. 259a OR ;Art. 265 OR ;Art. 320 ZPO ;Art. 321 ZPO ;Art. 68 KG ;Art. 82 KG ;Art. 95 ZPO ;
Referenz BGE:	132 III 480;
Kommentar:	-

Kantonsgericht von Graubünden

Dretgira chantunala dal Grischun

Tribunale cantonale dei Grigioni
_____

Ref.:
Chur, 14. Dezember 2011
Schriftlich mitgeteilt am:
KSK 11 75

15. Dezember 2011


(Auf die gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit
Urteil vom 22. März 2012 nicht eingetreten worden).

Urteil
Schuldbetreibungsund Konkurskammer
Vorsitz
Schlenker
Richter
Brunner und Hubert
Aktuar ad hoc
Luzi

In der Schuldbetreibungsund Konkurssache
der C . A G , Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsan-
walt Dr. iur. Dominik Infanger, Werkstrasse 2, 7000 Chur,
gegen
den Entscheid des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom
13. September 2011, mitgeteilt am 12. Oktober 2011, in Sachen der Gesuchstelle-
rin und Beschwerdeführerin gegen die Z . A G , Gesuchsgegnerin und Beschwer-
degegnerin, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Hart-
bertstrasse 11, 7002 Chur,
betreffend provisorische Rechtsöffnung,
hat sich ergeben:

---

I. Sachverhalt
A.
Die C. AG (im Folgenden C. AG) als Vermieterin und die Z. AG (nachfol-
gend: Z. AG) als Mieterin schlossen am 26. November 2010 einen Mietvertrag ab
für das "Haus X." _ in M.. Für das erste Vertragsjahr wurde die Jahresmiete auf
Fr. 1'450'000.festgesetzt, wobei folgende, jeweils auf Anfang der entsprechen-
den Monate zu bezahlende Beträge vereinbart wurden:
Dezember 2010 bis Februar 2011
je Fr.
90'000.-
März bis Mai 2011
je Fr.
110'000.-
Juni bis August 2011
je Fr.
130'000.-
September und Oktober 2011
je Fr.
150'000.-
November 2011
Fr.
160'000.-

Auf die ersten beiden Monate sollte zudem gemäss Mietvertrag 1/4 der „Y.-
Miete“ angerechnet werden. Die Z. AG hatte von der C. AG das Y. (nachfolgend
Y.) als Mieterin des Haus X. während des Jahrestreffens 2011 in M. übernommen.
Das Y. hatte dafür bereits im Vorfeld für die Mietdauer von 20 Tagen Fr. 572'000.-
an die C. AG bezahlt.
B.
Mit Vertrag vom 24. Dezember 2010 mietete die Z. AG zudem die Liegen-
schaft Haus Z. in M. von der Einzelunternehmung F. (nachfolgend F.) ab dem 1.
Januar 2011 zu einer Jahresmiete im ersten Jahr von Fr. 120'000.-. Inhaber der
Einzelunternehmung F. ist E., welcher auch Verwaltungsratspräsident der C. AG
ist. Da die F. gemäss der im Schreiben vom 6. Januar 2011 festgehaltenen Ne-
benabrede zwischen den Parteien drei der 20 Appartements des Haus Z. selber
belegt, reduzierte sich der monatlich zu leistende Mietzins für das Haus Z. auf
Fr. 8’500.-.
C.
Mit Schreiben vom 4. Mai 2011 teilte die C. AG der Z. AG mit, dass der
Mietzins für den Monat Mai 2011 nicht vollständig beglichen worden sei. Dargelegt
wurde der Ausstand anhand einer Aufstellung, in welcher den Mieten für Dezem-
ber 2010 bis Mai 2011 für das Haus X. (Totalbetrag Fr. 600'000.-) die Y.-
Zahlungen im Betrage von Fr. 572'000.gegenüber gestellt wurden, woraus zu-
nächst ein Saldo zu Gunsten der C. AG von Fr. 28'000.resultierte. Ferner wur-
den auch die Miete für das Haus Z. für Januar 2011 bis Mai 2011 (Fr. 42'500.-)
sowie die Kaution für das Haus Z. von Fr. 60'000.aufgelistet. Diesbezüglich wur-
de die Z. AG im Schreiben darüber informiert, dass mit Zession vom 3. Mai 2011
die Einzelunternehmung F., E., die betreffenden Mietzinsforderungen für das Haus
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Z. sowie die Forderung auf Leistung der Kaution an die C. AG zediert habe. Der
von der C. AG ausgewiesene Ausstand betrug somit total Fr. 130'500.-, zu des-
sen Bezahlung, samt Zins zu 5 % seit dem 2. Mai 2011, die Z. AG bis am 9. Mai
2011 aufgefordert wurde.
D.
In ihrem Antwortschreiben vom 16. Mai 2011 präsentierte die Rechtsvertre-
terin der Z. AG ihrerseits eine „Übersicht Kontokorrent mit C. AG“. Darin wurden
als Verbindlichkeiten die Mietzinse für das Haus X. (Dezember 2010 bis Mai 2011)
und für das Haus Z. (Januar 2011 bis Mai 2011; zusammen mit den Mietzinsen für
das Haus X.) angeführt und diesen zunächst der „vorenthaltene Umsatz Y.“ im
Gesamtbetrag von Fr. 572'000.- (aufgeteilt in zwei hälftige Tranchen, die erste
datiert auf den 1. Dezember 2010, die zweite auf den 15. Dezember 2010) gegen-
übergestellt. Daneben wurden zwei Rechnungen im Betrag von Fr. 2'530.- („an C.
AG, Firmenanlass“) bzw. Fr. 48'720.- („an E., Hochzeitsanlass“) sowie „weiterzu-
belastende Aufwendungen“ für Reparaturarbeiten im Betrag von Fr. 11'661.88 zu
Gunsten der Z. AG ausgewiesen. Auf sämtlichen Posten wurde ein Zins von 5 %
berücksichtigt und die Aufstellung wurde geschlossen mit einem „Saldo“ von
Fr. 1'625.12 zu Gunsten der Z. AG, weshalb im Schreiben denn auch ausgeführt
wurde, vom geltend gemachten Zahlungsrückstand könne keine Rede sein. So-
dann wurde festgehalten, dass gemäss Vereinbarung zwischen Herrn D., Verwal-
tungsrat der Z. AG, und Herrn E. die Kaution für das Haus X. über Fr. 860'000.-
auch diejenige für das Haus Z. über Fr. 60'000.beinhalte. Zudem könne rund ein
Drittel der Mietfläche nicht benutzt werden, da diese von der Vermieterin nicht ge-
räumt worden sei, und aufgrund der fehlenden definitiven Betriebsbewilligung sei
die vorgesehene Nutzung des Haus X. künftig auch nicht möglich. Schliesslich
hielt die Rechtsvertreterin der Z. AG fest, dass gemäss Vereinbarung der Parteien
nur ein Viertel der Y.-Zahlungen hätte zur Verrechnung gelangen können, die an-
deren drei Viertel dagegen hätten ausbezahlt werden müssen und dass die Miete-
rin aufgrund des diesbezüglichen Ausstandes ihr Marketingkonzept nicht habe
umsetzen können, was zu einer Umsatzeinbusse von rund Fr. 3 Mio. führe.
E.
Am 25. Mai 2011 forderte der Rechtsvertreter der C. AG die Z. AG erneut
zur Zahlung von Fr. 130'500.samt Verzugszins auf, binnen 30 Tagen, unter
gleichzeitiger Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses. Bezug nehmend
auf das Schreiben vom 16. Mai 2011 bestritt der Rechtsvertreter der C. AG die
Ausführungen der Z. AG betreffend die Betriebsbewilligung, die unterlassene
Räumung eines Drittels der Mietfläche und die Mietkaution für das Haus Z.. Ferner
führte er aus, dass die von der Z. AG geltend gemachten Fr. 11'661.88 für Repa-
raturarbeiten aufgrund der Regelungen im Mietvertrag von der Mieterin zu tragen
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seien und die Rechnung an Herrn E. in der Höhe von Fr. 48'720.- nicht gegenüber
der C. AG geltend gemacht werden könne. Zu den Y.-Geldern schliesslich wurde
ausgeführt, dass deren Rückbehalt bereits aufgrund der bislang nicht erbrachten
Kaution angezeigt gewesen sei; die geltend gemachte Umsatzeinbusse in der Hö-
he von Fr. 3 Mio. wurde als nicht haltbar zurückgewiesen.
F.
Mit Schreiben vom 7. Juni 2011 mahnte der Rechtsvertreter der C. AG
Herrn D. für den Mietzins für den Monat Juni 2011 im Betrage von Fr. 130'000.-,
wiederum unter Androhung der Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen für den
Fall, dass die angesetzte Zahlungsfrist ungenützt ablaufe.
G.
In der Folge leitete die C. AG die Betreibung gegen die Z. AG ein. Auf Ge-
such hin stellte das Betreibungsamt N. am 24. Juni 2011 einen Zahlungsbefehl
gegen die Z. AG über Fr. 260'703.- (Betreibungs-Nr. _) aus, wobei als Forde-
rungsgrund „Teilmietzins für den Monat April 2011, Mietzins für die Monate Mai
und Juni 2011 gemäss Mietvertrag“ angegeben wurde. Ein zweiter Zahlungsbefehl
gegen die Z. AG über Fr. 130'203.- (Betreibungs-Nr. _) wurde sodann am 8. Juli
2011 ausgestellt mit dem Forderungsrund „Mietzins für den Monat Juli 2011 ge-
mäss Mietvertrag [ ]“. Gegen beide Zahlungsbefehle erhob die Z. AG als Betrei-
bungsschuldnerin Rechtsvorschlag.
H.
Mit Rechtsöffnungsgesuch vom 23. August 2011 liess die C. AG beim Be-
zirksgericht Prättigau/Davos Folgendes beantragen:
„ 1. Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen der
Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von CHF
260'500.00 nebst Zins zu 5 % auf CHF 20'500 seit 2. April 2011, Zins
zu 5 % auf CHF 110'000 seit 2. Mai 2011 und Zins zu 5 % auf CHF
130'000 seit 2. Juni 2011 zuzüglich Betreibungskosten im Umfang von
CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
2.
Es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen der
Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang von CHF
130'000 nebst Zins zu 5% seit 2. Juli 2011 zuzüglich Betreibungskos-
ten im Umfang von CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung zu ertei-
len.
3.
Unter Kostenund Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgeg-
nerin."
I.
In ihrer Stellungnahme vom 12. September 2011 beantragte die Z. AG, das
Rechtsöffnungsgesuch sei unter Kostenund Entschädigungsfolge zu Lasten der
Gesuchstellerin vollumfänglich abzuweisen.
Seite 4 — 23

---

J.
Am 13. September 2011 fand die mündliche Rechtsöffnungsverhandlung
vor dem Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos statt, wobei ledig-
lich der Rechtsvertreter der Gesuchstellerin daran teilnahm. Mit Rechtsöffnungs-
entscheid vom selben Tag, mitgeteilt am 12. Oktober 2011, verfügte der Einzel-
richter SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos Folgendes:
" 1.
Das Gesuch betreffend Rechtsöffnung in den Betreibungen Nr. _ und
_ des Betreibungsamtes N. wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 600.00
gehen zulasten der C. AG und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto
70-3922-1 des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos zu überweisen.
3.
Ausseramtlich hat die C. AG die Z. AG für ihre Umtriebe mit pauschal
CHF 1'200.00 (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]"
K.
Gegen diesen Entscheid erhob die C. AG mit Eingabe vom 19. Oktober
2011 Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden, mit folgenden Rechts-
begehren:
" 1.
Der angefochtene Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG
am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 13. September 2011 in Sa-
chen der Parteien sei aufzuheben und
a) es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen
der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang
von CHF 260'500.00 nebst Zins zu 5 % auf CHF 20'500 seit 2. Ap-
ril 2011, Zins zu 5 % auf CHF 110'000 seit 2. Mai 2011 und Zins
zu 5 % auf CHF 130'000 seit 2. Juni 2011 zuzüglich Betreibunsg-
kosten im Umfang von CHF 203.00 provisorische Rechtsöffnung
zu erteilen, und
b) es sei in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. in Sachen
der Parteien der Rechtsvorschlag zu beseitigen und im Umfang
von CHF 130'000.00 nebst Zins zu 5 % seit 2. Juli 2011 zuzüglich
Betreibungskosten im Umfang von CHF 203.00 provisorische
Rechtsöffnung zu erteilen.
2.
Eventualiter zur Ziffer 1 hiervor: Der angefochtene Rechtsöffnungsent-
scheid des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos
vom 13. September 2011 in Sachen der Parteien sei aufzuheben und
die Sache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Unter Kostenund Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde-
gegnerin."
L.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 2. November 2011 beantragt die Be-
schwerdegegnerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin und Gesuchstellerin.
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M.
Auf den weiteren Inhalt der Vereinbarungen zwischen den Parteien, die
Ausführungen im Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG am Bezirks-
gericht Prättigau/Davos sowie in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1.
Gegen Entscheide des Einzelrichters SchKG am Bezirksgericht im summa-
rischen Rechtsöffnungsverfahren (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bun-
desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in
Verbindung mit Art. 251 lit. a der schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO;
SR 272] und Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur schweizerischen Zi-
vilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art.
309 lit. b Ziff. 3 ZPO Beschwerde erhoben werden. Beschwerdeinstanz ist das
Kantonsgericht von Graubünden (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO). Die Beschwerde ist in-
nert zehn Tagen seit der Zustellung des Entscheides (Art. 321 Abs. 2 ZPO) bei der
Rechtsmittelinstanz einzureichen, schriftlich und begründet sowie unter Beilegung
des angefochtenen Entscheides (Art. 321 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO).
1.1.
Mit der zivilrechtlichen Beschwerde können gemäss Art. 320 ZPO unrichti-
ge Rechtsanwendung (lit. a) einerseits und offensichtlich unrichtige Feststellung
des Sachverhaltes durch die Vorinstanz (lit. b) andererseits geltend gemacht wer-
den. Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen
geschriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft
entsprechende Rügen mit freier Kognition, wogegen für die Beschwerde hinsicht-
lich der Sachverhaltsfeststellung eine beschränkte Kognition gilt (vgl. Frei-
burghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, N 3 ff. zu Art. 320 ZPO;
Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 2010, N 2 zu Art. 320 ZPO).
1.2.
Die vorliegende Beschwerde vom 19. Oktober 2011 gegen den am 12. Ok-
tober 2011 mitgeteilten Rechtsöffnungsentscheid des Einzelrichters SchKG am
Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 13. September 2011 wurde rechtzeitig bei der
zuständigen Instanz eingelegt. Auf die im Übrigen formgerecht erhobene Be-
schwerde ist folglich einzutreten. Der Beschwerdeführer rügt vorliegend eine un-
richtige Rechtsanwendung betreffend Substantiierungslast im Zusammenhang mit
Art. 82 Abs. 1 und Abs. 2 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Kon-
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kurs (SchKG; SR 281.1), weshalb das Kantonsgericht von Graubünden die Be-
schwerde mit freier Kognition prüft.
2.
Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens gemäss Art. 80 ff. SchKG bildet
die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der
die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlags zu beseitigen vermag. Das
Rechtsöffnungsverfahren hat rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den ma-
teriellen Bestand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu
entscheiden (vgl. PKG 1996 Nr. 24 S. 107 und PKG 1995 Nr. 25 S.100).
2.1.
Nach Art. 82 Abs. 1 SchKG ist der Rechtsvorschlag richterlich zu beseitigen
und provisorische Rechtsöffnung zu erteilen, wenn die Forderung auf einer durch
öffentliche Urkunde festgestellten durch Unterschrift bekräftigten Schuldaner-
kennung beruht und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaub-
haft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG).
Die Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel ist vom betreibenden Gläubiger
urkundlich zu beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich grundsätzlich darauf
beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu
bestreiten, beziehungsweise Entkräftungsoder Untergangsgründe gegen eine an
sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen be-
deutet dabei weniger als beweisen, aber mehr als behaupten; der Richter muss
überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemach-
ten Umstände zu glauben, es muss somit dargetan werden, dass eine gewisse
Wahrscheinlichkeit für die Einwendungen spricht (vgl. Urteil des Bundesgerichtes
5A_845/2009 vom 16. Februar 2010, E. 6.1.; D. Staehelin, in: Staehe-
lin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetrei-
bung und Konkurs I, 2. Aufl. 2010, N 87 zu Art. 82 SchKG mit weiteren Hinwei-
sen). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit seiner
Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt (Urteil des Kan-
tonsgerichtsausschusses Graubünden SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005, E. 2a).
2.2.
Neben öffentlichen Urkunden können auch vom Schuldner seinem
Vertreter unterschriebene Privaturkunden, wie Briefe, Verträge, Schuldscheine
und dergleichen Schuldanerkennungen im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG sein
(vgl. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungsund Konkursrechts,
8. Aufl. 2008, § 19 N 74). Wesentlich ist, dass daraus der vorbehaltund bedin-
gungslose Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine bestimmte
leicht bestimmbare Geldsumme zu zahlen (Bundesgerichtsentscheid
5A.273/2009 vom 25. Januar 2010, E. 2.2; BGE 132 III 480 E. 4.1 S. 480 f.). Ein
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synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag, bei welchem regelmässig
die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass
die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsverspre-
chen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung dar. Ein solcher Vertrag
kann nur dann als Rechtsöffnungstitel dienen, wenn der Rechtsöffnungskläger
seinerseits die Gegenleistung vertragskonform erbracht hat wenn der Beklag-
te gemäss Vertrag vorleistungspflichtig ist. Zum Klagefundament des aus einem
synallagmatischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der
Beweis dafür, dass er selber vertragskonform erfüllt hat, beziehungsweise allen-
falls der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen vertraglichen Gründen
nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zwei-
seitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitels (PKG 1989 Nr. 31 S. 134).
2.3.
Der an sich vom Gläubiger zu erbringende Beweis der Vertragskonformität
der erbrachten Leistung, also des Fehlens von Erfüllungsmängeln, kann jedoch
kaum je ohne Mitwirkung des Schuldners erbracht werden. Diesem Umstand wird
in der Praxis mit einer Umkehr der Beweislast Rechnung getragen. So hat der
Schuldner seinerseits allfällige Erfüllungsmängel zunächst rechtsgenüglich darzu-
legen, worauf der Gläubiger den positiven Beweis seiner ordnungsgemässen Ver-
tragsleistung zu erbringen hat (Urteil des Kantonsgerichtsausschusses Graubün-
den SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005, E. 2b). Die Einwendungen sind vom
Schuldner zwar nicht zu beweisen, der Praxis des Kantonsgerichts von Graubün-
den nach genügt jedoch für die Einrede der nicht ordnungsgemässen Erfüllung
blosses Behaupten nicht (PKG 1989 Nr. 31 E. 1 S. 135; PKG 1970 Nr. 24 mit wei-
teren Hinweisen; vgl. auch D. Staehelin, a.a.O., N 105 zu Art. 82 SchKG mit Be-
zugnahme auf die verlangte Substantiierung der Einreden in der Praxis der ver-
schiedenen Kantone; vgl. auch Vock, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar
SchKG, Basel 2009, N 19 zu Art. 82 SchKG mit ausdrücklicher Bezugnahme zur
Praxis im Kanton Graubünden).
2.4. Vorliegend ruft die C. AG als Betreibende den Mietvertrag mit der Z. AG
vom 26. November 2010 (vorinstanzliches act. 1.1) sowie jenen vom 24. Dezem-
ber 2010 (vorinstanzliches act. 1.2) als Schuldanerkennungen an. Die betroffenen
Ansprüche der Vermieterin aus dem Vertrag vom 24. Dezember 2010 wurden mit
Zession vom 3. Mai 2011 (vorinstanzliches act. 1.4) rechtsgültig an die Beschwer-
deführerin abgetreten. Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt als
synallagmatischer Vertrag grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgeleg-
ten fälligen Mietzinse und bezifferten Nebenkosten. Als Mietvertrag ist dabei jede
schriftliche Vereinbarung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltli-
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chen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. Stü-
cheli, Die Rechtsöffnung, Zürich 2000, S. 362 f.). Entstehen während der Mietdau-
er an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene
Kosten zu beseitigen hat, wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch
der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. des Obligationenrechts (OR;
SR 220) gegen den Vermieter vorgehen und unter anderem verlangen, dass der
Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt
Schadenersatz leistet; zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen.
Gleiches gilt für Mängel, welche bereits bei der Übergabe des Mietobjekts beste-
hen, wenn der Mieter die Mietsache trotz dieser Mängel übernimmt (Art. 258
Abs. 2 OR). Es obliegt somit dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Ver-
mieter vorzugehen. Nicht möglich ist in jedem Fall eine eigenständige Kürzung
des Mietzinses seitens des Mieters.
Macht nun der Mieter im Rechtsöffnungsverfahren die nicht gehörige Erfül-
lung durch den Vermieter aufgrund von Mängeln an der Mietsache einer Stö-
rung im vertragsgemässen Gebrauch der Sache geltend, so hat er die allfälligen
Mängel am Mietobjekt sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsan-
spruch substantiiert darzutun (Entscheid der Schuldbetreibungsund Konkurs-
kammer KSK 11 70 vom 14. Oktober 2011, E. 6a; Urteil des Kantonsgerichtsaus-
schusses Graubünden SKG 05 48 vom 5. Oktober 2005, E. 2c; D. Staehelin,
a.a.O., N 117 zu Art. 82 SchKG; Vock, a.a.O., N 23 zu Art. 82 SchKG). Zudem
muss der Mieter, den eine Meldepflicht bezüglich der Mängel trifft (Art. 259a OR in
Verbindung mit Art. 257g OR), glaubhaft machen, dass er rechtzeitig Mängelrüge
erhoben hat. Das Bestreiten der Ordnungsmässigkeit ohne Glaubhaftmachung der
rechtzeitigen Mängelrüge ist eine offensichtlich haltlose Behauptung (vgl. D.
Staehelin, a.a.O., N 104 zu Art. 82). Glaubhaft zu machen sind sodann Schaden-
ersatzforderungen, andere Gegenforderungen und weitere Einwendungen im Sin-
ne von Art. 82 Abs. 2 SchKG, welche sich nicht gegen die Schuldanerkennung
richten, sondern allein gegen die Schuld als solche. Folglich sind je nach dem, ob
die ordnungsgemässe Erfüllung der Gegenleistung bestritten und deshalb eine
Herabsetzung geltend gemacht wird, eine Gegenforderung beispielsweise in
Form einer Schadenersatzforderung vorgebracht wird, die Voraussetzungen an
die Art der Einwendungen nicht identisch. Allerdings kommt dieser Abgrenzung in
der Praxis nur eine geringe Bedeutung zu, da der Unterschied zwischen substanti-
iert darlegen und glaubhaft machen gering ist (Urteil des Kantonsgerichtsaus-
schusses Graubünden SKG 08 49 vom 12. Dezember 2008, E. 4d; D. Staehelin,
Seite 9 — 23

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a.a.O., N 105 zu Art. 82 SchKG). Festzuhalten ist jedoch, dass blosses Behaupten
für die Vorbringen nicht genügt.
3.
Der Vorderrichter hat in seinem Entscheid vom 13. September 2011 die
Rechtsöffnung verweigert mit der Begründung, dass sich die Einwendungen der
betriebenen Mieterin nicht als völlig haltlos erweisen würden und die in Betreibung
gesetzte Forderung zu wenig liquid sei. Die Beschwerdeführerin sieht darin eine
Verletzung der Anforderungen an die Substantiierungspflicht.
3.1.
Die betriebene Mieterin macht vorliegend verschiedene Mängel am Mietob-
jekt und Beeinträchtigungen der Nutzung des Mietobjekts geltend, wirft somit die
Frage der nicht ordnungsgemässen Erfüllung seitens der Vermieterin auf und leitet
daraus einen Herabsetzungsanspruch ab. Ferner macht sie verschiedene Gegen-
forderungen geltend. Der Vorderrichter hat diese Vorbringen teils ausdrücklich,
teils summarisch, als nicht offensichtlich haltlos gewürdigt und in der Folge die
Rechtsöffnung verweigert. Mit Blick auf das oben Gesagte zu den Anforderungen
an die Einwendung der nicht gehörigen Erfüllung bei einem synallagmatischen
Vertrag gemäss der Praxis des Kantonsgerichts im Allgemeinen und der Einwen-
dungen gegen einen Mietvertrag als angerufene Schuldanerkennung im Besonde-
ren sowie unter Berücksichtigung des Einwendungsregimes von Art. 82 SchKG ist
der Beschwerdeführerin dahingehend zu folgen, als die von der Vorinstanz vorge-
nommene Prüfung der Einwendungen der Beschwerdegegnerin als nicht genü-
gend erscheint.
3.2.
Im Zusammenhang mit den Einwendungen gegen die Schuldanerkennung
stellt sich vorab die Frage der Vorleistungspflicht. Die Beschwerdeführerin macht
geltend, dass die Mieterin vorleistungspflichtig sei und ihr deshalb die Einwendun-
gen der nicht gehörigen Erfüllung nicht zustehen würden (Beschwerdeschrift vom
19. Oktober 2011, Ziff. 7 S. 14); die Beschwerdegegnerin sieht dagegen eine Vor-
leistungspflicht der Vermieterin insbesondere in Bezug auf die Übergabe des Mie-
tobjekts (Beschwerdeantwort vom 2. November 2011, Ziff. 5 S. 6). Aus dem Miet-
vertrag vom 26. November 2010 und jenem vom 24. Dezember 2010 kann eine
Vorleistungspflicht der Mieterin dahingehend gesehen werden, als die Übergabe
der Mietsache erst nach Leistung der Kaution erfolgen soll (Ziff. 7a bzw. Ziff. 6a).
Zudem wurde vereinbart, dass der anteilige Mietzins jeweils auf Anfang des Mo-
nats geschuldet ist (Ziff. 5a bzw. Ziff. 4a). Diesbezüglich wird jedoch die Auffas-
sung vertreten, dass der Mietvertrag zumindest in Bezug auf die Hauptleistungen
- das heisst die Überlassung des Mietobjekts in vertragsgemässem Zustand sei-
tens des Vermieters und die Bezahlung der Mietzinse seitens des Mieters als
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Ganzes auf eine ratenweise Zug-um-Zug-Erfüllung ausgerichtet ist, auch wenn der
Mieter den Zins für die einzelnen Mietzinsperioden in der Regel vorgängig zu leis-
ten hat (Stücheli, a.a.O., S. 369). Der Vermieter habe bei einem Dauerschuldver-
hältnis wie dem Mietvertrag seine Leistung dauernd zu erbringen und die Schuld-
anerkennung des Mieters erfolge unter der selbstverständlichen Voraussetzung,
dass der Vermieter seinerseits den Vertrag erfülle (vgl. Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich vom 20. März 1978, ZR 1987 Nr. 10 E. 2 S. 16). Der Einwendung
der nicht gehörigen Erfüllung kann der betreibende Vermieter deshalb nicht ent-
gegenhalten, der Mieter sei vorleistungspflichtig betreffend die Mietzinszahlung (D.
Staehelin, a.a.O., N 117 zu Art. 82 SchKG; Vock, a.a.O., N 23 zu Art. 82 SchKG).
3.3.
Nachfolgend gilt es somit zu prüfen, ob der zwischen den Parteien abge-
schlossene Mietvertrag vom 26. November 2010 sowie jener vom 24. Dezember
2010 gültige Schuldanerkennungen für die in Betreibung gesetzten Forderungen
darstellen, ob die Beschwerdegegnerin Einwendungen gegen den Rechtsöff-
nungstitel gegen die Schuld an sich im Sinne der vorangehenden Erwägun-
gen genügend substantiiert vorbringt und so die Rechtsöffnung zu Fall bringen
vermag.
4.
Die Beschwerdegegnerin bestreitet vorab in verschiedener Hinsicht die
ordnungsgemässe Erbringung der vertraglichen Leistungen durch die betreibende
Vermieterin:
4.1.
Zunächst wird geltend gemacht, dass eine ordnungsgemässe Übergabe
des Mietobjektes nie stattgefunden habe und die Vermieterin diesbezüglich auch
abgemahnt worden sei. Nicht bestritten werden kann jedoch, dass das Mietobjekt
überhaupt übergeben wurde; der Einwand kann somit nur die in den Mietverträgen
bezüglich der Übergabe vorgesehenen Formalitäten wie das Abnahmeprotokoll
die Erstellung eines Inventars betreffen. Die Beschwerdegegnerin weist dies-
bezüglich zwar zu Recht darauf hin, dass entsprechende Dokumente sich nicht in
den Akten befinden, gleichzeitig ist jedoch auch festzuhalten, dass der Einwand
ihrerseits in keiner Weise substantiiert worden ist.
4.2.
Sodann macht die Beschwerdegegnerin geltend, dass das Mietobjekt nicht
betriebsbereit und zum vorausgesetzten und vertraglich vereinbarten Gebrauch
nie geeignet gewesen sei, dass rund ein Drittel der Mietfläche (2'500 m2) nicht be-
nutzt werden könne, da diese Fläche mit Gegenständen der Vermieterin verstellt
und auch auf Aufforderung hin nicht geräumt worden sei und dass zudem die er-
Seite 11 — 23

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forderliche definitive Betriebsbewilligung für einen Hotelbetrieb fehle, deren Erwir-
ken Aufgabe der Vermieterin sei.
4.2.1. Betreffend die Einwendung, dass das Mietobjekt nicht betriebsbereit gewe-
sen sei, ist der Beschwerdeführerin beizupflichten, wenn sie ausführt, diese pau-
schale Behauptung sei ungenügend substantiiert, insbesondere mit Blick auf die
vertraglichen Vereinbarungen und das Verhalten der Beschwerdegegnerin zu Be-
ginn des Vertragsverhältnisses. Zunächst ist festzuhalten, dass die betriebene
Mieterin mit der Unterzeichnung des Mietvertrages bestätigt hatte, dass sich das
Mietobjekt in einem für den vorgesehenen Gebrauch einwandfreien Zustand be-
findet (Ziff. 2b des Mietvertrages vom 26. November 2010 und Ziff. 1b des Miet-
vertrages vom 24. Dezember 2010). Es finden sich denn auch keine entsprechen-
den Beanstandungen seitens der Mieterin aus der ersten Phase der Vertragsdau-
er. Insbesondere die von der Beschwerdegegnerin diesbezüglich geltend gemach-
ten E-Mails vom 14. Januar 2011 und vom 7. Februar 2011 (vorinstanzliche act.
3.3 und 3.4) enthalten keinerlei Rügen dahingehend, dass das Mietobjekt nicht
betriebsbereit sei. Zudem ist auch der Umstand zu beachten, dass die Mieterin im
Haus X. offenbar durchaus Gastronomieund Hoteldienstleistungen erbracht hat,
zumindest diesbezügliche Forderungen für einen Hochzeitsund einen Firmenan-
lass geltend macht und auf der Weiterleitung der Gelder für die Bewirtung der Y.-
Gäste beharrt. Unter diesen Umständen hätte sie ihr Vorbringen, das Mietobjekt
sei nicht betriebsbereit gewesen, näher ausführen müssen, um eine dahingehen-
de nicht vertragsgemässe Erfüllung seitens der Vermieterin darlegen zu können.
4.2.2. Zum Vorbringen, dass ein Drittel der Mietfläche von der Vermieterin nicht
geräumt worden sei, hielt der Vorderrichter fest, dass diese Behauptung nicht als
offensichtlich haltlos erscheine. Abgesehen davon, dass dem Gesagten nach eine
blosse Behauptung der mangelhaften Erfüllung ohnehin nicht genügen kann, kann
dem mit Blick auf die Vereinbarungen im Mietvertrag vom 26. November 2010
nicht gefolgt werden. Gemäss Ziff. 2 übernahm die Mieterin das Objekt mit dem
sich in der Liegenschaft befindlichen Mobiliar (vgl. auch Ziff. 1c des Mietvertrages
vom 24. Dezember 2010). Sodann ist es gemäss Ziff. 2b Sache der Mieterin, alle
gelagerten Gegenstände umzulagern; nur in Bezug auf die Archivschränke und
Werkstätten ist eine Räumungspflicht seitens der Vermieterin vorgesehen. Wenn
die Mieterin nun den betreffenden Einwand bringt, ohne näher auszuführen, um
welche Gegenstände es sich handelt, welche Räume und Flächen verstellt sind
(ob beispielsweise auch die Archivschränke und Werkstätten betroffen sind) und
inwiefern die Nutzung der angeblich betroffenen Mietfläche gänzlich unmöglich
sein soll, kann aus dieser blossen Behauptung in keiner Weise der Schluss gezo-
Seite 12 — 23

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gen werden, dass ein nicht vertragsgemässer Zustand bzw. eine Vertragsverlet-
zung seitens der Vermieterin vorliegt. Ferner kommt auch hier wiederum hinzu,
dass die Mieterin bestätigte, das Mietobjekt befinde sich in einem für den vorge-
sehenen Gebrauch einwandfreien Zustand (vgl. Ziff. 2b des Mietvertrages vom 26.
November 2010 und auch Ziff. 1b des Mietvertrages vom 24. Dezember 2010).
4.2.3. Zu der behaupteten fehlenden Betriebsbewilligung ist sodann festzuhalten,
dass für die im vorliegenden Fall relevante Periode von Vertragsbeginn bis Juli
2011 eine Betriebsbewilligung unbestrittenermassen vorgelegen hat. Nicht über-
sehen werden kann des Weiteren, dass gemäss Ziff. 3a des Mietvertrages vom
26. November 2010 die Hotelnutzung sowie die übrigen angeführten Hauptnut-
zungen, zu welchen das Mietobjekt der Mieterin zur Verfügung steht, unter dem
ausdrücklichen Vorbehalt stehen, dass die dazu erforderlichen Bewilligungen
durch die zuständigen Behörden erteilt werden. Ferner wird in Ziff. 3c.cc ebenfalls
ausdrücklich festgehalten, dass die Einholung dieser Bewilligungen und die Tra-
gung der damit verbundenen Kosten und Gebühren der Mieterschaft obliegt (vgl.
auch Ziff. 2b.cc des Mietvertrages vom 24. Dezember 2010). Aus den von der Be-
schwerdegegnerin eingereichten Schreiben vom 26. November 2010 und vom
3. Dezember 2010 (vorinstanzliche act. 3.11 und 3.12) ergibt sich zwar, dass die
Vermieterin bei der Einholung des Baugesuches im Zusammenhang mit der Nut-
zungsänderung und deren angestrebter Bewilligung behilflich war, nicht jedoch,
dass die erwähnte vertragliche Bestimmung dahingehend abgeändert worden wä-
re, dass die Einholung der Bewilligung fortan in der Verantwortlichkeit der Vermie-
terin liegen würde. Dies wäre jedoch erforderlich, wenn die Beschwerdegegnerin
in der behaupteten fehlenden Betriebsbewilligung eine unterbliebene vertragliche
(Gegen-) Leistung seitens der Beschwerdeführerin geltend machen will.
4.3.
Eine nicht gehörige Erfüllung seitens der Vermieterin wird von der Be-
schwerdegegnerin ferner gerügt, soweit sie verschiedene Mängel am Mietobjekt
geltend macht. So würden die Zimmer wesentliche Mängel aufweisen, das Warm-
wassersystem funktioniere nicht, über dem Speisesaal habe sich Schmutzwasser
angesammelt, das Schliesssystem sei unvollständig, da kein Schliessplan und nur
ein unvollständiges Schlüsselset übergeben worden sei und zudem würden die
Schlüssel für die Zimmersafes fehlen. Eine nicht gehörige Erfüllung könnte dies-
bezüglich freilich nur dann vorliegen, wenn die Vermieterin diese Mängel zu ver-
antworten und dafür aufzukommen hätte.
4.3.1. Der Mietvertrag vom 26. November 2010 (vgl. Ziff. 10b) und auch jener vom
24. Dezember 2010 (vgl. Ziff. 9b) enthalten nun ausführliche Bestimmungen über
Seite 13 — 23

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die Verantwortlichkeit und Kostentragung von Mängeln und Reparaturen. So hat
die Mieterschaft die Kosten für Ausbesserungen und Reparaturen bis zum Betrage
von Fr. 5'000.pro Einzelfall zu tragen. Ferner werden für verschiedene Bereiche
die Verantwortlichkeit und Kostentragungspflicht der Mieterschaft ohne Rücksicht
auf die Kostengrenze und Schadenursache statuiert, so auch für das Reparieren
und Ersetzen von Wasserhähnen und Dichtungen an sanitären Installationen, das
Beheben von Verstopfungen an sanitären Anlagen sowie die periodische Reini-
gung von Wasserabläufen auf Balkonen und Terrassen.
4.3.2. Unter Berücksichtigung dieser vertraglichen Bestimmungen wären nähere
Darlegungen der geltend gemachten Mängel unabdingbar, da der Rechtsöffnungs-
richter andernfalls in keinster Weise beurteilen kann, inwiefern diese Mängel die
vertraglichen Unterhaltsund Reparaturpflichten der Mieterin übersteigen und die
Vermieterin dafür einzustehen hätte, folglich also, ob und inwieweit darin ein Erfül-
lungsmangel bzw. eine Vertragsverletzung der Vermieterin als wahrscheinlich an-
gesehen werden könnte.
4.3.3. Mit Blick auf diese vertraglichen Bestimmungen über die Kostentragung von
Reparaturarbeiten ist an dieser Stelle ebenfalls festzuhalten, dass die von der Z.
AG in diesem Zusammenhang geltend gemachte Gegenforderung in der Höhe
von insgesamt Fr. 11'661.88 für von ihr bezahlte Reparaturarbeiten nicht rechts-
genüglich dargelegt ist. Die beigelegten (Handwerker-) Rechnungen (vorinstanzli-
ches act. 3.18) betreffen Beträge zwischen gut Fr. 100.- und knapp Fr. 3'000.-
und es fehlen jegliche Hinweise, weshalb entgegen der vertraglichen Bestimmun-
gen die Mieterin von der Vermieterin dafür entschädigt werden müsste. Es fehlt
insbesondere an Ausführungen in Bezug auf den Grund beziehungsweise die Ur-
sache, welche diese Handwerkerarbeiten nötig gemacht haben. Schliesslich fehlt
es auch am Nachweis, dass diese Rechnung auch tatsächlich bezahlt worden
sind. Zudem ist festzuhalten, dass die Verrechnung von Ansprüchen aus allfälligen
Mängeln mit dem Mietzins vertraglich wegbedungen wurde (Mietvertrag vom 26.
November 2010, Ziff. 5e sowie Mietvertrag vom 24. Dezember 2010, Ziff. 4d).
4.4.
Eine nicht ordnungsgemässe Erfüllung des Mietvertrages vom 26. Novem-
ber 2010 kann sodann auch im Zusammenhang mit der Nichtauszahlung der Y.-
Gelder nicht hergeleitet werden. Betreffend die Vermietung des Haus X. an das Y.
für das Jahrestreffen 2011 findet sich in den Akten lediglich die Vereinbarung zwi-
schen der C. AG und dem Y. vom 3./4. August 2010 (vorinstanzliches act. 3.5),
worin für die Überlassung des Haus X. für 14 Tage ein pauschaler Preis von total
Fr. 572'000.vereinbart wurde. Unbestritten ist, dass die C. AG die Zahlung von
Seite 14 — 23

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Fr. 572'000.im Voraus eingenommen und sich offenbar verpflichtet hat, diese
Summe der Z. AG in vollem Betrage weiterzuleiten bzw. gutzuschreiben. In den
Mietvertrag vom 26. November 2010 zwischen der C. AG und der Z. AG hat die-
ses Geschäft jedoch nur insoweit Eingang gefunden, als bei den Bestimmungen
über die Mietzinszahlungen für das erste Vertragsjahr vereinbart wurde, dass ein
Viertel dieser Gelder (das heisst ein Betrag von Fr. 143'000.-) an die ersten bei-
den Monate angerechnet würde. Der Vorderrichter hat aber zu Recht festgehalten,
dass der restliche Betrag, das heisst drei Viertel Fr. 429'000.-, im Vertrag
keine Erwähnung finden und sich aus den Akten nicht ergibt, was damit gesche-
hen soll. Selbst wenn man nun davon ausgehen würde, dass dieser Betrag von
Fr. 429'000.bereits im Dezember 2010 fällig geworden ist und eine Verrechnung
mit ausstehenden Mietzinsen nicht zulässig war, wie dies die Beschwerdegegnerin
geltend macht, so kann in der Nichtauszahlung dieses Betrages keine Verletzung
des Mietvertrages erblickt werden, da diese Zahlung nicht Gegenstand dieses
Vertrages ist.
4.5.
Die Beschwerdegegnerin macht in Bezug auf den Mietzins einen Herabset-
zungsanspruch geltend. Sie verlangt eine Reduktion der vertraglich geschuldeten
Jahresmiete gemäss „realistischem Verkehrswert“ auf 40 % bzw. Fr. 580'000.-
und macht ferner geltend, dass der Mietzins um einen weiteren Drittel zu reduzie-
ren sei, da die Mietfläche nur zu 2/3 nutzbar sei. Daraus ergibt sich ihrer Ansicht
nach ein geschuldeter Mietzins von Fr. 289'999.für die Dauer von Dezember
2010 bis August 2011 (Stellungnahme vom 12. September 2011, Ziff. 4.6 S. 6).
4.5.1. Es steht fest, dass die betriebene Mieterin der Beschwerdeführerin ein Ge-
such um Herabsetzung des Mietzinses unterbreitet hat (vgl. zu diesem Sachver-
halt auch Urteil der II. Zivilkammer am Kantonsgericht von Graubünden ZK2 11 56
vom 17. November 2011, E. 4b). Dies ergibt sich aus dem Schreiben der Be-
schwerdeführerin vom 16. Juni 2011 (vorinstanzliches act. 4.17), in welchem sie
eine Mietzinsreduktion von 40 % zurückweist sowie aus dem Schreiben der Be-
schwerdegegnerin vom 22. Juni 2011 (vorinstanzliches act. 4.18), worin die Her-
absetzung erneut eingefordert wird. Dem bereits Gesagten nach ist die Rechtsöff-
nung zu verweigern, wenn ein bezifferter und substantiierter Herabsetzungsan-
spruch gegeben ist. Wie allfällige Mängel am Mietobjekt muss der betriebene Mie-
ter auch seinen daraus abgeleiteten Herabsetzungsanspruch substantiiert dartun
(D. Staehelin, a.a.O., N 117 zu Art. 82 SchKG; Vock, a.a.O., N 23 zu Art. 82
SchKG). Es ist somit im Folgenden zu prüfen, ob und inwieweit ein genügend
substantiierter Herabsetzungsanspruch gegeben ist.
Seite 15 — 23

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4.5.2. Die Mieterin verlangte eine Reduktion auf 40 % des vereinbarten Mietzin-
ses, da der Mietvertrag auf der Grundlage einer Verkehrswertschätzung von
Fr. 25'000'000.- der A. AG beruhe, es sich später aber herausgestellt habe, dass
der „realistische Verkehrswert“ des Mietobjektes höchstens Fr. 13'000'000.be-
trage (Stellungnahme vom 12. September 2011, Ziff. 4.6 S. 6). Wieso die Be-
schwerdegegnerin zu diesem Schluss gelangte, dass die vorgenommene Ver-
kehrswertschätzung falsch ist und der effektive Verkehrswert nur gut die Hälfte
davon betrage, wird nicht ansatzweise dargelegt. Gleiches gilt bezüglich der weite-
ren Reduktion um einen Drittel aufgrund der eingeschränkt nutzbaren Mietfläche
im entsprechenden Umfang (vgl. dazu oben Erwägung 4.2.2.). Bei den weiteren
geltend gemachten Mängeln am Mietobjekt wird ferner jeweils nicht dargetan, ob
und wie sie sich auf die verlangte Reduktion auswirken. Mangels materieller Prü-
fungsbefugnis kann im Rechtsöffnungsverfahren im Übrigen der tatsächlich allen-
falls als Abzug zu berücksichtigende Betrag nicht ermittelt werden (vgl. Stücheli,
a.a.O., S. 369). Ein genügend substantiierter Herabsetzungsanspruch ist vorlie-
gend nicht gegeben, die Behauptungen insbesondere in Bezug auf die Höhe sind
geradezu als haltlos zu bezeichnen.
4.6.
Somit kann festgehalten werden, dass der zwischen den Parteien abge-
schlossene Mietvertrag vom 26. November 2010 sowie jener vom 24. Dezember
2010 als gültige provisorische Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1
SchKG zu qualifizieren sind. Die Vorbringen der Beschwerdegegnerin betreffend
die mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch die Beschwerdeführerin erweisen
sich allesamt als ungenügend substantiiert und vermögen den Anforderungen an
die Einrede der nicht gehörigen Erbringung der Gegenleistung bei zweiseitigen
Verträgen nicht zu genügen.
5.
Steht fest, dass unterschriebene Schuldanerkennungen im Sinne von
Art. 82 Abs. 1 SchKG vorliegen, so ist auch bei einem synallagmatischen Ver-
trag - des Weiteren zu prüfen, ob der betriebene Schuldner durch das sofortige
Glaubhaftmachen von Einwendungen im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG, welche
die Schuldanerkennung entkräften, die provisorische Rechtsöffnung zu Fall brin-
gen kann. Die Beschwerdegegnerin bringt weitere Gegenforderungen ihrerseits
gegenüber der betreibenden C. AG vor. Diese Gegenforderungen wären insoweit
von Bedeutung, als die Schuldnerin durch deren Verrechnung die in Betreibung
gesetzte Forderung als teilweise getilgt darzutun vermöchte. Dabei müssen Be-
stand, Höhe und Fälligkeit der Verrechnungsforderungen glaubhaft gemacht wer-
den, genauso wie die erfolgte Verrechnungserklärung, da die Verrechnung nicht
ipso iure geschieht (D. Staehelin, a.a.O., N 93 f. zu Art. 82 SchKG).
Seite 16 — 23

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Die Z. AG macht offene Forderungen in der Höhe von Fr. 48'720.für einen
„Hochzeitsanlass E.“ und in der Höhe von Fr. 2'530.für einen „C. AG Firmenan-
lass“ geltend. In den Akten finden sich zwei entsprechende Rechnungen (vo-
rinstanzliche act. 3.16 und 3.17), diejenige über Fr. 2’530.adressiert zu Handen
eines B., die andere zu Handen von E.. Die Beschwerdeführerin bestreitet die
Rechnung über Fr. 48'720.insofern, als diese Forderung nicht gegenüber der C.
AG, sondern gegenüber E. bestehe. Dafür spricht die Bezeichnung dieser Forde-
rung durch die Mieterin auf der Rechnung („G., Familie E.“) und in ihren Schreiben
und Rechtsschriften („Hochzeitsanlass E.“). Dass die C. AG Schuldnerin dieser
Forderung ist, ergibt sich aus den Akten nicht und ist insofern nicht glaubhaft dar-
getan. Besteht die Forderung aber nicht gegenüber der C. AG, so fehlt es an der
für die Verrechnung notwendigen Gegenseitigkeit, weshalb die Tilgung der betrie-
benen Forderung im Umfang dieser Forderung durch Verrechnung nicht glaubhaft
erscheint. Dasselbe gilt für die Rechnung über Fr. 2'530.-.
6.
Strittig ist zwischen den Parteien, ob die Vermieterin die von ihr offenbar
weiterzuleitenden Y.-Gelder über den im Mietvertrag vorgesehenen Anteil von ei-
nem Viertel (das heisst Fr. 143'000.-) hinaus mit den Mietzinsforderungen ver-
rechnen durfte. Bereits dargelegt wurde in diesem Zusammenhang, dass aus die-
ser von der C. AG vorgenommenen Verrechnung - unabhängig der Frage derer
Zulässigkeit von vornherein keine Verletzung des Mietvertrages vom 26. No-
vember 2010 hergeleitet und die Gültigkeit des Mietvertrages als Schuldanerken-
nung damit nicht umgestossen werden kann (vgl. dazu oben Erwägung 4.3.). Aber
auch in Bezug auf Bestand und Höhe der betriebenen Forderungen kann die Be-
schwerdegegnerin aus der behaupteten unzulässigen Verrechnung nichts zu ihren
Gunsten ableiten.
6.1.
Geht man mit der Beschwerdeführerin von der Zulässigkeit dieser Verrech-
nung aus, so ist die Forderung der Z. AG im Gesamtbetrag von Fr. 572'000.-
durch die Verrechnung getilgt worden. Andernfalls würde der Z. AG zwar nach wie
vor eine Gegenforderung in der Höhe von Fr. 429'000.zustehen, was aber auch
zur Folge hätte, dass die Forderung der C. AG für den ausstehenden Mietzins um
diesen Betrag höher wäre, hat die C. AG doch diesen Betrag verrechnet, weshalb
die noch ausstehende und im vorliegenden Verfahren geltend gemachte Mietzins-
forderung entsprechend tiefer ausfällt.
6.1.1. Der Einwand der Beschwerdegegnerin, dass die Verrechnung unzulässig
sei, ist aber vorliegend ohnehin nicht zu hören. Bestehen zwischen zwei Personen
gegenseitige, gleichartige und fällige Forderungen, so kann jede dieser Personen
Seite 17 — 23

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durch einseitige Willenserklärung die Verrechnung erklären (vgl. Art. 120 Abs. 1
OR und Art. 124 Abs. 1 OR). Der Schuldner einer Forderung kann dabei die Ver-
rechnung mit einer ihm zustehenden Gegenforderung auch dann erklären, wenn
letztere bestritten wird (Art. 120 Abs. 2 OR). Die Verrechnung ist nur dann ausge-
schlossen, wenn ein gesetzlicher Ausschlussgrund besteht (vgl. Art. 125 OR)
der Schuldner im Voraus auf die Verrechnung Verzicht geleistet hat (Art. 126 OR;
vorliegend steht nicht die Verrechnung von zwei im Mietvertrag begründeten For-
derungen in Frage, weshalb die Unzulässigkeit einer entsprechenden Abrede ge-
mäss Art. 265 OR nicht beachtlich wäre).
Vorliegend hat die C. AG in ihrer - unbestrittenen - Stellung als Schuldne-
rin der Y.-Gelder diese Verbindlichkeit gegenüber der Z. AG mit den ihr aus den
Mietverträgen vom 26. November 2010 und vom 24. Dezember 2010 zustehenden
Forderungen verrechnet und dies der Z. AG mit Schreiben vom 4. Mai 2011 zu
erkennen gegeben. Dass dieser Verrechnung ein gesetzlicher Ausschlussgrund
(vgl. Art. 125 OR) entgegenstehen würde dass die C. AG als Schuldnerin der
Y.-Gelder auf die Verrechnung zum Voraus Verzicht geleistet hätte (im Sinne von
Art. 126 OR), ist weder ersichtlich noch wird dies von der Beschwerdegegnerin
behauptet. Die Beschwerdegegnerin verweist diesbezüglich lediglich auf Ziff. 5b
des Mietvertrages vom 26. November 2010, wonach die Parteien die Verrechnung
von einem Viertel der Y.-Gelder vereinbart haben. Daraus kann nun jedoch in kei-
ner Weise ein vertragliches Verrechnungsverbot für den restlichen Betrag in der
Höhe von Fr. 429'000.hergeleitet werden. Neben dem Umstand, dass die fragli-
chen drei Viertel der Y.-Gelder keinerlei Erwähnung finden in den Vertragsbe-
stimmungen, wäre es ohnehin nicht schlüssig, weshalb bei den Bestimmungen
über die Zahlungsmodalitäten des Mietzinses, das heisst über die von der Mieterin
geschuldete Vertragsleistung, die Verrechnungsmöglichkeit seitens der Vermiete-
rin betreffend ausserhalb des Mietvertrages begründeten Verbindlichkeiten hätte
ausgeschlossen werden sollen.
6.1.2. Ihrem Wesen als einseitiges Rechtsgeschäft entsprechend bedarf die Ver-
rechnung keiner Zustimmung der Gläubigerin der Hauptforderung. Die Wirkungen
der Verrechnung werden durch die entsprechende Erklärung des Verrechnenden
ausgelöst und sind von der Zustimmung des Verrechnungsgegners unabhängig
(Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl. Zürich
1988, S. 428). Der Frage, ob die Z. AG als Gläubigerin der Y.-Gelder die von der
C. AG vorgenommene Verrechnung akzeptiert habe nicht, kommt vorliegend
keine Bedeutung zu. Die diesbezüglichen Vorbringen der Parteien sind deshalb
nicht von Relevanz und es ist nicht zu entscheiden, ob die Behauptung der Be-
Seite 18 — 23

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schwerdeführerin, die Verrechnung sei seitens der Z. AG akzeptiert worden, eine
im Beschwerdeverfahren unzulässige neue Tatsachenbehauptung darstelle (wie
dies die Beschwerdegegnerin geltend macht, vgl. Beschwerdeantwort vom 2. No-
vember 2011, Ziff. 2 S. 4).
Mit Blick auf die bereits vor der Vorinstanz eingelegten Unterlagen und die
Rechtsschriften der Parteien kann der Vollständigkeit halber dazu jedoch Folgen-
des festgehalten werden: Zwar enthält das Schreiben der Rechtsvertreterin der Z.
AG vom 16. Mai 2011 (vorinstanzliches act. 1.6) lediglich eine Übersicht der Aktiv-
und Passivposten gegenüber der C. AG und es geht daraus entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführerin keine ausdrückliche Erklärung hervor, dass
eine Verrechnung akzeptiert würde (vgl. dazu auch Urteil der II. Zivilkammer des
Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 11 56 vom 17. November 2011, E. 4c). Al-
lerdings hat die Beschwerdegegnerin in der Folge ihrerseits aus der Gegenüber-
stellung der Y.-Gelder und anderer behaupteter Gegenforderungen mit den ihrer
Auffassung nach geschuldeten Mietzinsen ein Saldo zu ihren Gunsten ausgewie-
sen (Stellungnahme vom 12. September 2011, Ziff. 4.6. S. 6). Zudem forderte D.,
Verwaltungsrat der Z. AG, im Schreiben vom 14. Januar 2011 (vorinstanzliches
act. 3.3) den Rechtsvertreter der C. AG zur Überweisung des "abzüglich der ver-
rechneten Beträge" noch offenen Betrages in der Höhe von Fr. 383'000.auf. Of-
fenbar schien auch D. davon auszugehen, dass die Y.-Gelder über den vertraglich
vereinbarten Anteil von einem Viertel hinaus seitens der Vermieterin zur Verrech-
nung mit den fälligen Mietzinsen gebracht werden können. Jedenfalls entspricht
der von ihm genannte Betrag exakt der Differenz zwischen dem Gesamtbetrag Y.
von Fr. 572'000.- und den bis Anfang Januar 2011 gemäss den Mietverträgen
fällig gewordenen Mietzinse in der Höhe von Fr. 188'500.- (zwei Monatsmietzinse
à Fr. 90'000.für das Haus X. und ein Monatsmietzins à Fr. 8'500.für das Haus
Z.). Der gleiche Schluss lässt sodann das Schreiben D.s vom 7. Februar 2011 (vo-
rinstanzliches act. 3.4) zu, worin er gegenüber E. einen noch offenen Betrag in der
Höhe von Fr. 285'000.geltend macht, was wiederum der Differenz zwischen dem
Y.-Gesamtbetrag und den bis Anfang Februar fällig gewordenen Mietzinsen für
das Haus X. und das Haus Z. (gesamthaft Fr. 287'000.-) entspricht.
6.2.
Im Zusammenhang mit der Verrechnung beziehungsweise der Nichtaus-
zahlung von drei Vierteln der Y.-Gelder macht die betriebene Mieterin darüber
hinaus einen Schadenersatzanspruch geltend, da infolge der ausgebliebenen
Auszahlung sie ihr Marketingkonzept für das Haus X. nicht hätte umsetzen können
und daraus massive Ertragseinbussen in der Höhe von Fr. 3 Mio. resultieren wür-
den.
Seite 19 — 23

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6.2.1. Die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden hat bezüglich die-
ses Sachverhaltes festgehalten, dass die im Raum stehenden Schadenersatzan-
sprüche nicht als blosse Schutzbehauptungen abgetan werden könnten (Urteil der
II. Zivilkammer am Kantonsgericht von Graubünden ZK2 11 56 vom 17. November
2011, E. 4e). Aufgrund der beim dort zu beurteilenden Ausweisungsgesuch
(Rechtsschutz in klaren Fällen) die Gesuchstellerin (heutige Beschwerdeführerin)
treffenden Beweislast hatte das Gericht in der Folge nicht zu prüfen, inwieweit die
Vorbringen der Z. AG glaubhaft gemacht wurden. Diesbezüglich stellt sich die
Rechtslage vorliegend anders dar, verlangt Art. 82 Abs. 2 SchKG gerade die
Glaubhaftmachung der Einwendungen durch den Betreibungsschuldner.
6.2.2. Die Beschwerdegegnerin hat verschiedene Unterlagen zur Darlegung ihres
Schadensersatzanspruches eingelegt. Diesen Unterlagen kann entnommen wer-
den, dass die Mieterin über ein Marketingkonzept verfügt (vorinstanzliches act.
3.7) und sich die dafür monatlich vorgesehenen Ausgaben (in der Periode Januar
bis Juli 2011) im Rahmen zwischen Fr. 2'455.- und Fr. 11'180.bewegen, also
eher geringe Beträge betreffen. Sodann hat die Beschwerdegegnerin eine „Aus-
fallberechnung“ beigelegt (vorinstanzliches act. 3.8). Darin werden für jeden Monat
Ausfälle beziffert, allerdings nicht Ertragsausfälle in der Höhe von Fr. 3 Mio., wie
zunächst geltend gemacht (Schreiben vom 16. Mai 2011, vorinstanzliches act.
3.14), sondern Umsatzausfälle. Diese Umsatzausfälle werden aber lediglich be-
hauptet, ohne sie näher zu konkretisieren. Damit werden aber weder Bestand,
Höhe Fälligkeit dieser behaupteten Forderung glaubhaft gemacht.
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Mietverträge zwischen der C. AG
und der Z. AG gültige Schuldanerkennungen im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG
für die in Betreibung gesetzten Mietzinse im Betrage von Fr. 390'500.- darstellen,
und die Rechtsöffnung mangels rechtsgenüglich substantiierter Einwendungen
seitens der betriebenen Z. AG zu Unrecht verweigert wurde. Die Beschwerde ist
folglich im Grundsatz gutzuheissen und der Rechtsöffnungsentscheid des Einzel-
richters SchKG am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 13. September 2011 ist
aufzuheben.
7.1.
Die Beschwerdeführerin beantragt Rechtsöffnung auch für die Kosten der
beiden Betreibungen Nr. _ und Nr. _ von je Fr. 203.-. Gemäss Art. 68 SchKG ist
der grundsätzlich vorschusspflichtige Gläubiger berechtigt, die entstandenen Be-
treibungskosten von den Zahlungen des Schuldners vorab zu erheben. Die Kos-
tentragungspflicht des Schuldners ergibt sich somit bereits von Gesetzes wegen,
zur Durchsetzung der Kostenersatzpflicht bedarf es folglich weder eines Urteils
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noch eines Rechtsöffnungsentscheides (vgl. Emmel, in: Staehelin/Bauer/Staehelin
[Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,
2. Aufl. 2010, N 16 zu Art. 68 SchKG mit Hinweisen). Das Kantonsgericht von
Graubünden hat denn auch wiederholt festgehalten, dass für die Betreibungskos-
ten keine Rechtsöffnung zu erteilen ist (PKG 1982 Nr. 14 S. 45; PKG 1991 Nr. 28
S. 112 und Nr. 30 S. 116). Insoweit, als der Beschwerdeführer provisorische
Rechtsöffnung für die Kosten der beiden Zahlungsbefehle in der Höhe von
Fr. 406.verlangt, ist die Beschwerde abzuweisen.
7.2.
Somit ergibt sich, dass in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. für
den Betrag von Fr. 260'500.- nebst Zins zu 5% auf Fr. 20'500.seit dem 2. April
2011, Zins zu 5% auf Fr. 110'000.seit dem 2. Mai 2011 und Zins zu 5% auf Fr.
130'000.seit dem 2. Juni 2011 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen ist. Eben-
so ist in der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. für den Betrag von Fr.
130'000.- nebst Zins zu 5% seit dem 2. Juli 2011 provisorische Rechtsöffnung zu
erteilen.
7.3.
Der Z. AG bleibt es indessen zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfah-
ren um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 15 GVV zum SchKG in Ver-
bindung mit Art. 251 lit. a ZPO) - unbenommen, mit allen zur Verfügung stehen-
den Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2
SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben. Ob die Beschwerdeführerin mit ei-
ner solchen Klage durchzudringen vermag, kann an dieser Stelle nicht beantwortet
werden und wird ausdrücklich offen gelassen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Beschwerde-
verfahrens in der Höhe von Fr. 900.zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 106
Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 48 und Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung
zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebV SchKG;
SR 281.35]). Der Umstand, dass das Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin
betreffend die verlangte Rechtsöffnung für die Betreibungskosten in der Höhe von
Fr. 406.abgewiesen wird, vermag eine andere Kostenverteilung nicht zu recht-
fertigen. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin sodann für die im
Beschwerdeverfahren entstandenen Auslagen und die Kosten der Rechtsvertre-
tung zu entschädigen (Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 ZPO). Da der
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin keine Kostennote eingereicht hat, ist die
Parteientschädigung nach Ermessen festzusetzen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Dabei
erscheint eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 1'500.- (inkl. MWSt und Spesen)
als angemessen.
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Ebenso gehen die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens vor der Vo-
rinstanz in der Höhe von Fr. 600.zulasten der Z. AG, welche die C. AG zudem
mit Fr. 1'200.- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu entschädigen hat.

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III. Demnach wird erkannt
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Ent-
scheid wird aufgehoben.
2.
a) In der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. wird für den Betrag von
Fr. 260'500.- nebst Zins zu 5 % auf Fr. 20'500.seit dem 2. April 2011,
Zins zu 5 % auf Fr. 110'000.seit dem 2. Mai 2011 und Zins zu 5 % auf Fr.
130'000.seit dem 2. Juni 2011 provisorische Rechtsöffnung erteilt.

b) In der Betreibung Nr. _ des Betreibungsamtes N. wird für den Betrag von
Fr. 130'000.- nebst Zins zu 5 % seit dem 2. Juli 2011 provisorische Rechts-
öffnung erteilt.
3.
Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens von Fr. 600.gehen zu Lasten
der Z. AG, welche die C. AG mit Fr. 1'200.- (inkl. Barauslagen und MWSt)
zu entschädigen hat.
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 900.gehen zu Lasten der
Z. AG, welche die C. AG mit Fr. 1'500.- (inkl. Barauslagen und MWSt) zu
entschädigen hat.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das
Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die
Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit,
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
6.
Mitteilung an:
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