Urteil Cour civile (GE)

A. Par acte exp di au greffe de la Cour de justice le 18 janvier 2010, X__ appelle dun jugement du Tribunal de premi re instance du 3 d cembre 2009, lequel lui a t notifi le lendemain.

Selon le dispositif de ce jugement, le Tribunal a d bout X__ de toutes ses conclusions (ch. 1), la condamn aux d pens de la cause, comprenant une indemnit de proc dure de 2500 fr. (ch. 2) et a d bout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).

Devant la Cour, X__ conclut lannulation du jugement entrepris. Principalement, il sollicite la condamnation de Y__ lui verser la somme de 28800 fr. avec int r ts 5% d s le 29 f vrier 2008, sous suite de d pens de premi re instance et dappel. Subsidiairement, il requiert d tre achemin prouver la r alit de ses all gu s.

Y__ conclut la confirmation de la d cision querell e avec suite de d pens.

B. Les faits pertinents suivants r sultent de la proc dure.

a. Par acte notari du 31 janvier 1957, A__, propri taire cette poque de la parcelle no 1 ... de la Commune de B__, sise 50 rue G__, a constitu sur sa parcelle, au profit de la parcelle contig e no 2 ..., sise 48 rue G__, - dont C__, restaurateur, tait propri taire cette poque -, une servitude fonci re inscrite au Registre foncier sous lintitul "Parking, soit stationnement pour cycles et v hicules moteur". Lacte constitutif de cette servitude pr cisait notamment quil sagissait dune servitude de parking, soit de stationnement lusage de C__ et des clients de son tablissement.

b. X__ est propri taire de la parcelle no 2 ... depuis le 21 f vrier 1997, pour lavoir acquise de D__, les pr c dents propri taires
lesquels avaient eux-m mes succ d C__ -, tant tomb s en faillite.

C. a. Entre les ann es 1998 et 2002, X __ a entrepris diff rents travaux.

Ceux-ci ont notamment concern une cour sise sur les parcelles no 2 ..., no 1 ..., no 3 ... (celle-ci tant d pendante raison de parts de copropri t s de 50% de la parcelle no 1 ..., de 25% de la parcelle no 2 ... ainsi que de 25% de la parcelle contig e no 4 ...) et no 5 , laquelle permet dacc der aux parcelles pr cit es; il a galement fait proc der linstallation dune barri re lectrique lentr e de ladite cour, soit sur la parcelle no 3 ....

b. Ces travaux, dont le co t total sest lev 57652 fr. 65, ont donn lieu aux factures suivantes :

(1) une facture dun montant de 24534 fr. 70 tablie le 21 ao t 1998 concernant des "travaux de terrassement pour les canalisations et les services; 48 rue G__";

(2) une facture de 14475 fr. 95, dat e du 26 juillet 1999, relative des "travaux de rev tement de la Cour; 48 rue G__";

(3) une facture dun montant de 8608 fr. tablie le 3 d cembre 2002 concernant la "r fection cour int rieure avec enrob bitumeux; 48 rue G__";

(4) une facture de 6665 fr., dat e du 4 octobre 1999, relative la "fourniture et pose dune barri re acc s parking";

(5) une facture dun montant de 2895 fr. tablie le 10 juin 1999 relative la r paration de la porte pr cit e; ainsi que

(6) une facture de 474 fr. dat e du 9 avril 2002 concernant une intervention sur une barri re lectrique sise 32, av. R__, B.__.

c. A la suite de ces travaux, X__ a constitu 9 places de stationnement sur la parcelle no 1 ..., quil a lou es entre les ann es 1999 ou 2000 et 2007, aux tarifs mensuels de 60 fr. pour trois d entre elles et de 80 fr. pour les six autres.

Il loue galement, en son nom et pour son compte, 2 places de parking constitu es sur la parcelle no 3 ....

D. a. Le 3 juin 2003, E__ SA (ci-apr s : E__ ) a acquis la propri t de la parcelle no 1 ....

b. Par courrier du 25 septembre 2003 adress X__, E__ a indiqu quelle prenait note du fait que le pr cit assumerait lint gralit des frais dinstallation et de maintenance de la barri re automatique, quil sengageait, dans le futur, louer les places de parc en priorit aux habitants de limmeuble sis 50 rue G__ et de ce quil prendrait sa charge les frais dentretien et de nettoyage desdits parkings.

Le 1er avril 2004, X__ et E__ ont sign une convention reprenant les l ments pr cit s.

c. Le 27 mai 2004, Y__ a acquis la propri t de la parcelle no 1 ....

Lacte de vente mentionnait la servitude litigieuse. En outre, sous la clause "disposition sp ciale", lacheteur a d clar avoir pris connaissance de la barri re install e par le propri taire de la parcelle no 2 ..., avoir pris connaissance du courrier du 25 septembre 2003 adress par E__ X__ et bien conna tre les conditions de cette installation quil reprenait lenti re d charge du vendeur, de telle fa on que ce dernier ne puisse jamais tre inqui t , ni recherch ce sujet.

E. a. Le 2 septembre 2005, Y__ a saisi le Tribunal de premi re instance dune demande en radiation de servitude, au motif que ni C___, ni la client le de son restaurant, qui avait ferm , nexer aient plus cette servitude. Celle-ci ne pouvait tre maintenue, faute didentit avec la servitude inscrite et il ne devait pas tre tenu de souffrir son exercice pour un autre but que le but initial. Ayant acquis depuis peu la parcelle grev e, aucun abus de droit ne pouvait lui tre reproch .

Par jugement JTPI/7541/2006 du 16 mai 2006, lAutorit pr cit e a fait droit aux conclusions de Y__; elle a ordonn la radiation de la servitude et requis du Conservateur du Registre foncier quil y proc de.

Cette d cision a t confirm e le 17 novembre 2006 par la Cour de c ans ( ACJC/1301/2006 ).

Le 2 ao t 2007, le Tribunal f d ral a rejet le recours form par X__. Il a retenu que lexploitation commerciale dun parking payant sur le fonds grev n tait conforme ni linscription figurant au Registre foncier, ni au but initial de la servitude, laquelle avait t constitu e lusage dun restaurateur et des clients de son tablissement, l ments qui taient reconnaissables pour lappelant au moment o il avait acquis le fonds dominant. Devant la Haute Cour, X__ a soutenu que lattitude de Y__ contrevenait linterdiction de labus de droit, dans la mesure o ce dernier tait li par les termes de laccord pass entre lui-m me et E__ en 2003 sagissant des modalit s dexercice de la servitude, lacte dachat de limmeuble du 27 mai 2004 sy r f rant express ment; cet gard, le Tribunal f d ral a jug que Y__ pouvait exiger que la servitude soit exerc e conform ment son but initial et, d faut, radi e; au surplus, lengagement de reprendre linstallation de la barri re - "au demeurant une res inter alios acta "- ne comprenait pas lobligation de tol rer lexploitation dun parking commercial, dont le contenu et le but n taient pas couverts par la servitude inscrite.

b. Le 17 ao t 2007, D___, cr anci re gagiste sur la parcelle no 2 ... appartenant X__, a inform le pr pos au Registre foncier du fait quelle sopposait la radiation de la servitude litigieuse, conform ment lart. 964 CC. Larr t du Tribunal f d ral ne lui tait, en effet, pas opposable, Y__ ayant dirig son action contre le propri taire du fonds dominant uniquement et non, comme il aurait d , galement lencontre des cr anciers gagistes ayant acquis des droits sur limmeuble post rieurement linscription de la servitude.

D__ a lev cette opposition le 10 d cembre 2007.

c. Au mois de f vrier 2008, la servitude litigieuse a finalement t radi e.

d. Les divers baux sur les emplacements de stationnement de la parcelle no 1 ... conclus par X__ ont t r sili s les 1er mars et 1er avril 2008.

e. Depuis lors, Y__ loue chacun des emplacements pr cit s, au tarif mensuel de 110 fr.

F. a. Par demande d pos e le 17 octobre 2008 au greffe du Tribunal de premi re instance, X__ a assign Y__ en paiement de la somme de 28800 fr.

Selon lui, dans la mesure o il ne pouvait plus b n ficier de la servitude, ni des emplacements de parking, ceux-ci profitant d sormais Y__, il tait "juridiquement ad quat" que ce dernier sacquitte de la moiti des frais des travaux r alis s dans la cour, y compris ceux relatifs la barri re automatique, ainsi que des d penses li es lentretien de celles-ci. En effet, il avait engag ces frais dans loptique de jouir de la servitude pour une dur e ind termin e. Les d penses concern es constituaient des impenses n cessaires et utiles au sens de lart. 939 CC, dont il pouvait, en sa qualit de "possesseur de bonne foi", r clamer le remboursement au "demandeur en restitution".

Selon lui, les montants r clam s concernaient uniquement la parcelle no 1 ...; il avait estim "grosso modo" quune bonne partie des travaux entrepris profitaient Y__, raison pour laquelle il r clamait la moiti de la totalit des co ts engag s. Il avait proc d un calcul global, et non pr cis, des frais en relation avec les travaux, y compris les emprunts quil avait contract s afin de financer les travaux sur la parcelle concern e. Lors de laudience de comparution personnelle, il a admis quil tait possible que les frais dinstallation de la barri re aient t amortis pendant la p riode durant laquelle il avait joui de la servitude, amortissement dont il navait pas tenu compte dans le calcul du montant r clam Y__.

Il a galement fait valoir que Y__ avait, dans le cadre de lacte dachat du 27 mai 2004, personnellement repris "les obligations accessoires d coulant de la servitude" souscrites par lancien propri taire du fonds, soit E__ . Y__ ayant viol les obligations pr cit s en sollicitant, et obtenant la radiation de la servitude, il devait r tablir la situation d favorable quil avait cr e par son attitude contradictoire (art. 2 CC).

Enfin, il a pr cis avoir agi dans le d lai dun an suivant la connaissance de son dommage, soit le 10 d cembre 2007, date de la lev e de lopposition la radiation de linscription form e par D__, le fonds dominant restant, jusqualors, au b n fice de la servitude litigieuse.

b. Y__ sest oppos la demande.

Il a fait valoir que la cr ance de X__ tait prescrite, que celui-ci ne pouvait tre consid r comme un "possesseur de bonne foi" au sens de lart. 939 CC et que les impenses dont il pourrait ventuellement exiger le remboursement avaient t compens es par les loyers quil avait per us. Au surplus et teneur des factures produites, les travaux concernaient uniquement la propri t de X__, sise, 48 rue G__. Enfin, le co t desdits travaux avait t "largement amorti".

A lissue de laudience de comparution personnelle, Y__ a sollicit louverture denqu tes, demande laquelle le premier juge na pas donn suite.

G. Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a retenu que laction form e par X__ tait prescrite, faute pour ce dernier davoir agi dans le d lai dun an d s la connaissance des circonstances qui lui permettaient d tablir le dommage all gu . En effet et ind pendamment de la radiation de la servitude au Registre foncier, le pr cit savait, d s le jour o larr t du Tribunal f d ral lui avait t notifi , "quil navait aucun droit de poursuivre lexploitation du parking et quil devrait restituer les places de stationnement, n tant plus en mesure dutiliser la servitude selon son but initial".

En tout tat, la demande tait mal fond e, la location des places de parking durant huit ans environ ayant permis X__ de retirer des profits de 63360 fr. au minimum.

Enfin, laccord pass entre E__ et X__ ne liait pas Y__, tant pr cis , au surplus, que E__ s tait limit e ne pas sopposer la pose de la barri re lectrique lentr e de la cour, objet au sujet duquel Y__ ne s tait pas plaint.

H. a. En appel, X__ reprend son argumentation de premi re instance.

Il fait en outre valoir que les d penses faites et venir induites par les travaux d passent largement les profits g n r s par la location des parkings. A cet gard, il pr cise avoir contract un cr dit de construction de 355000 fr. dans le but de r nover la parcelle no 2 ... et obtenu, le 10 f vrier 1999, une rallonge de ce m me cr dit hauteur de 150000 fr., au taux dint r ts de 4.5% par an. Or, ce dernier montant a t utilis en partie pour financer les travaux relatifs aux parkings; "les services et int r ts [y] aff rents" ascendent annuellement 2592 fr. (soit 4.5% sur 57615 fr. 15), somme dont il continue de sacquitter; en lespace de 13 ans, il aura ainsi r gl ce titre une somme totalisant 33696 fr. (2592 fr. x 13), montant sup rieur celui quil r clame Y__; au surplus, la p riode de 13 ans pr cit e est "largement inf rieure ce qui pr vaut normalement", le remboursement de dettes hypoth caires s chelonnant usuellement sur une vingtaine dann es.

A lappui de ses all gations, il produit les deux contrats de pr ts pr cit s; il ressort du second de ces documents, que le contrat est arriv ch ance le 31 mars 2006. Lappelant verse galement la proc dure un courrier de V__, architecte notamment charg des travaux litigieux; le pr cit y indique que le rev tement de la cour ainsi que les canalisations ont t "refait[s] neuf"; le co t de ces travaux, y compris celui de la rampe lectrique, s taient lev s 49000 fr. environ.

b. En r ponse, Y__ persiste dans son argumentation de premi re instance et adh re la motivation du jugement querell .

Il soutient que les travaux effectu s en relation avec les factures (1), (3) et (6)
- dont il a t question la lettre C.b du pr sent arr t - ne concernent pas son immeuble, que les factures (2) et (4) concernent toutes les parcelles num r es la lettre C.a. du pr sent arr t et non seulement son immeuble, enfin que la facture (5) produite, soit celle relative la r paration de la barri re, est ant rieure la pose de cette m me barri re.

Il fait galement valoir que lopposition formelle dD__ la radiation de la servitude constitue une res inter alios acta.

c. A laudience de plaidoiries du 30 avril 2010, les parties ont plaid et persist dans leurs conclusions.