Urteil Cour civile (GE)

1. Lappel est recevable pour avoir t interjet aupr s de la Cour de justice (art. 120 al. 1 let. a LOJ), dans le d lai utile de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 145 al. 1 let. c et 311 CPC), lencontre dune d cision finale de premi re instance rendue dans une affaire de nature p cuniaire et qui statue sur des conclusions dont la valeur litigieuse, compte tenu de lensemble des pr tentions demeur es litigieuses en premi re instance, est sup rieure 10000 fr. (art. 91 al. 1 ab initio et 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).

2. La cause pr sente un l ment dextran it en raison du si ge Hong Kong de lappelante.

En labsence dun trait international liant la Suisse Hong Kong, la comp tence internationale des tribunaux suisses est r gie par la loi f d rale du 18 d cembre 1987 sur le droit international priv (art. 1 al. 1 let. a et al. 2 LDIP; RS 291 ).

Les immissions polluantes tant qualifi es de d lictuelles en droit international priv contrairement au r gime pr vu en droit interne o les immissions sont r gies par les r gles relatives la propri t fonci re (art. 679 et 684 CC; Bonomi, in Commentaire romand, Loi sur le droit international priv , Convention de Lugano, 2011, n. 3 ad art. 138 LDIP) , les tribunaux suisses sont comp tents pour conna tre du pr sent litige (art. 129 al. 1 LDIP). Le droit suisse est en outre applicable (art. 138 LDIP).

3. Lappelante reproche au premier juge davoir viol lart. 60 CO en consid rant que lintim e navait eu connaissance du dommage qu la fin du chantier, voire lissue de la proc dure de baux et loyers lopposant E__.

Elle soutient que lintim e connaissait parfaitement l tendue de son dommage relatif D__ au moment de la signature de la convention daccord du
26 janvier 2011, et son dommage relatif E__ d s la saisine du Tribunal des baux et loyers par cette derni re le 10 mai 2010.

3.1 Laction en dommages-int r ts se prescrit par un an compter du jour o la partie l s e a eu connaissance du dommage ainsi que de la personne qui en est lauteur et, dans tous les cas, par dix ans d s le jour o le fait dommageable sest produit (art. 60 al. 1 CO).

Le l s conna t suffisamment le dommage lorsquil apprend, relativement son existence, sa nature et ses l ments, les circonstances propres fonder et motiver une demande en justice (ATF 136 III 322 consid. 4.1; 131 III 61
consid. 3.1.1). Le l s nest pas admis diff rer sa demande jusquau moment o il conna t le montant absolument exact de son pr judice, car le dommage peut devoir tre estim selon lart. 42 al. 2 CO (ATF 131 III 61 consid. 3.1.1; 111 II 55 consid. 3a); au demeurant, le dommage est suffisamment d fini lorsque le cr ancier d tient assez d l ments pour quil soit en mesure de lappr cier
(ATF 111 II 55 consid. 3a; 109 II 433 consid. 2). Le d lai de lart. 60 al. 1 CO part du moment o le l s a effectivement connaissance du dommage au sens indiqu ci-dessus, et non de celui o il aurait pu d couvrir limportance de sa cr ance en faisant preuve de lattention command e par les circonstances. Le doute quant lexistence de faits suffisants pour motiver une demande en justice doit tre interpr t au pr judice du d biteur qui invoque lexception de prescription, auquel incombe le fardeau de la preuve (art. 8 CC; ATF 111 II 55 consid. 3a et les r f rences cit es).

Si lampleur du pr judice d pend dune situation qui volue, la prescription ne court pas avant le terme de cette volution (ATF 108 Ib 97 consid. 1c; ATF 93 II 498 consid. 2). Le dommage caus par un acte ou par un tat continu constitue un tout lorsquil sagit de fixer le point de d part du d lai de prescription de lart. 60 CO, quand bien m me il peut sanalyser en l ments homog nes distincts qui surviennent successivement (ATF 92 II 1 consid. 2.7).

Dans un cas o lexistence du dommage tait li e la d cision prise par une autorit de taxation, le Tribunal f d ral a admis que le d lai dun an de lart. 60
al. 1 CO ne pouvait commencer courir avant que cette d cision ne parvienne au contribuable demandeur et ne devienne d finitive, faute de contestation ou de recours (arr t du Tribunal f d ral 4A_34/2014 du 19 mai 2014 consid. 4, in
Pra 2014 n. 93 p. 733).

3.2 En lesp ce, les travaux de transformation et de r novation entrepris par lappelante sur sa parcelle ont eu pour cons quence de mener les locataires du bien-fonds voisin requ rir de lintim e des r ductions de loyer pour les nuisances subies.

L tendue du dommage de lintim e d pendait ainsi du sort r serv ces requ tes.

Relativement E__, lintim e ne disposait pas des l ments suffisants pour estimer son pr judice tant que le Tribunal des baux et loyers navait pas statu sur les pr tentions de son locataire. Lorsque le Tribunal des baux et loyers a statu le 12 janvier 2012 sur les pr tentions de E__, lintim e navait pas encore une connaissance suffisamment s re de la constatation judiciaire, car cette d cision pouvait encore tre d f r e la Cour de justice et annul e ou r form e par cette autorit . Ce nest ainsi qu l ch ance du d lai ordinaire de recours, trente jours plus tard, que lintim e connaissait la r duction de loyer accord e E__.

En ce qui concerne D__, la convention conclue le 26 janvier 2011 pr cisait que la locataire se r servait le droit de solliciter une r duction de loyer plus lev e si un v nement auquel elle ne pouvait raisonnablement pas sattendre se produisait entre la signature de la convention et la fin des travaux et occasionnait des nuisances importantes entravant lusage des locaux lou s. En outre, la r duction de loyer de 10% tait accord e jusqu lenl vement des installations de chantier. Ce nest donc qu la fin du chantier que lintim e a pu conna tre concr tement le montant de la r duction de loyer accord e D__. Enfin, ce nest quen date du 23 ao t 2012 que lintim e a pu d terminer les frais davocat encourus.

Cest d s lors bon droit que le premier juge a consid r que lintim e avait saisi le Tribunal avant l ch ance du d lai de prescription de lart. 60 al. 1 CO.

Le grief de lappelante sera ainsi rejet et le jugement querell confirm sur ce point.

4. Avant de statuer sur les pr tentions de lintim e, il y a lieu, au pr alable, de d terminer le droit applicable celles-ci, aspect que la Cour examine doffice
(art. 57 CPC).

4.1 La modification du Code civil suisse du 11 d cembre 2009 portant sur les c dules hypoth caires de registre et divers autres droits r els est entr e en vigueur le 1er janvier 2012 (RO 2011 4637).

La novelle ne contient aucune r gle de droit transitoire sp cifique relative aux art. 679, 679a et 684 nCC. Cette probl matique doit donc tre tranch e la lumi re de lart. 17 al. 2 Tit. fin. CC, selon lequel l tendue du droit de la propri t aspect qui englobe les dispositions pr cit es (ATF 92 I 236 consid. 4; 64 II 411 consid. 1 in fine, in JdT 1939 I p. 337; Piotet, Le droit transitoire de la r vision du Code civil du 11 d cembre 2009 et la pratique notariale, in Le notaire bernois, Berne, 2010, p. 226) est r gie par la nouvelle l gislation d s son entr e en vigueur.

4.2 En lesp ce, la demande en paiement form e par lintim e ayant t introduite en octobre 2012, soit post rieurement la modification du code civil, et les
art. 679, 679a et 684 nCC tant, en vertu de lart. 17 al. 2 Tit. fin. CC, dapplication imm diate, les pr tentions financi res de lintim e seront examin es la lumi re de la nouvelle l gislation.

5. 5.1 Selon lart. 684 CC, le propri taire est tenu, dans lexercice de son droit, sp cialement dans ses travaux dexploitation industrielle, de sabstenir de tout exc s au d triment de la propri t du voisin (al. 1). Sont interdits en particulier la pollution de lair, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements ou la privation de lumi re ou densoleillement qui ont un effet dommageable et qui exc dent les limites de la tol rance que se doivent les voisins dapr s lusage local, la situation et la nature des immeubles (al. 2).

Celui qui est atteint ou menac dun dommage parce quun propri taire exc de son droit peut agir en cessation ou pr vention du trouble ainsi quen r paration du dommage (art. 679 al. 1 CC).

Lart. 679a CC pr voit que, lorsque par lexploitation licite de son fonds, notamment par des travaux de construction, un propri taire cause temporairement un voisin des nuisances in vitables et excessives entra nant un dommage, le voisin ne peut exiger du propri taire du fonds que le versement de dommages-int r ts. Cette disposition, entr e en vigueur le 1er janvier 2012, comble une lacune de la loi et codifie la jurisprudence du Tribunal f d ral, en ce sens que les immissions in vitables d coulant de lexercice parfaitement conforme la loi du droit de propri t ne peuvent en principe pas tre interdites, mais que le propri taire concern a lobligation dindemniser quitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important (ATF 121 II 317 consid. 4c; 117 Ib 15 consid. 2a; 114 II 230 consid. 5a et les r f rences cit es; 91 II 100 consid. 2; arr t du Tribunal f d ral 5C.117/2005 du 16 ao t 2005 consid. 2.1, in SJ 2006 I p. 237).

En non ant cette disposition, le l gislateur na pas renonc la double exigence dune immission excessive (temporaire et in vitable) et dun dommage en r sultant. En revanche, la condition jurisprudentielle dun dommage important ou notable na pas t reprise dans le nouveau texte. Il sensuit que le dommage doit dor navant n tre appr ci qu laune de lart. 684 CC. De m me, il r sulte du texte clair de lart. 679a CC et des travaux pr paratoires que lindemnisation nest plus r duite une indemnit quitable, mais couvre la perte enti re subie par le voisin. Elle doit donc tre fix e conform ment aux r gles ordinaires applicables en mati re de responsabilit civile, tant pour le surplus rappel que lart. 679 CC fonde une responsabilit objective (Bovey, La propri t fonci re, in La r forme des droits r els immobiliers Les modifications du Code civil entr es en vigueur le 1er janvier 2012, Fo x [ d.], Gen ve 2012, p. 26).

5.2 Pour d terminer si les immissions sont excessives, le juge doit se fonder sur des crit res objectifs, en se mettant la place dune personne raisonnable et moyennement sensible, et en prenant en consid ration lensemble des circonstances du cas particulier pour appr cier les int r ts en pr sence. Il dispose en la mati re dun large pouvoir dappr ciation (arr t du Tribunal f d ral du 5C.117/2005 du 16 ao t 2005 consid. 2.1, in SJ 2006 I p. 237; Werro/Zufferey, Les immissions de la construction, in Journ es du droit de la construction 1997, Tome I, p. 76; Ender, Die Verantwortlichkeit des Bauherrn f r unvermeidbare berm ssige Bauimmissionen, th se Fribourg 1995, n. 758 et 759).

5.3 En vertu de lart. 44 al. 1 CO, le juge peut exclure toute r paration, respectivement r duire la quotit des dommages-int r ts, lorsque le l s , en ne prenant pas les mesures command es par les circonstances pour diminuer son pr judice, a contribu laugmenter.

Lobligation de r duire le dommage peut, dans certaines circonstances, imposer de recourir contre un jugement dont la condamnation des dommages-int r ts ou une r duction de loyer constitue le pr judice dont le remboursement est demand un tiers. Mais cette obligation ne signifie pas quun tel jugement doive a priori faire lobjet dun recours; il faut quil existe de bons motifs pour cela (arr t du Tribunal f d ral 5C.117/2005 du 16 ao t 2005 consid. 3.2, in SJ 2006 I
p. 237).

5.4 En ce qui concerne la casuistique, en mati re de d fauts li s des nuisances provenant dun chantier, les taux de r duction de loyer sont en g n ral compris entre 10% et 25%. Les cas o les nuisances sonores ont conduit des r ductions de loyer de 5% 10% sont plut t des situations de bruits intermittents qui, bien que g nants, nempi tent g n ralement pas sur la p riode nocturne. Une r duction de 15% a galement t retenue dans le cadre dun chantier relatif la construction dun complexe de quatre immeubles proximit de lobjet lou , en raison du bruit, de la poussi re et des tr pidations engendr s par ce type de travaux; ce taux repr sentait une moyenne entre les p riodes objectivement les plus p nibles et celles plus calmes ( ACJC/115/2006 du 6 f vrier 2006).

Une r duction de 37% a t consentie un oculiste dont lactivit a t perturb e par le bruit provenant de deux chantiers; une r duction de 20% a t allou e un locataire en raison de la r fection des fa ades de limmeuble; une r duction identique a t consentie un commerce dont les vitrines ont t obstru es par un chantier des mois durant (ex. cit s par Lachat, Le bail loyer, Lausanne 2008,
n. 11.3.7.2 p. 260).

Lon peut galement citer le cas dune agence de placement, locataire de bureaux dans un immeuble dont le b timent mitoyen a t d moli puis reconstruit, les travaux de gros- uvre du chantier ayant dur environ quinze mois, avec des bruits importants, des vibrations, de forts d gagements de poussi re ayant fortement perturb lactivit de lentreprise. Une r duction de loyer de 60% pendant 14 mois a t octroy e, puis de 25% pendant une deuxi me phase correspondant la construction de parois m talliques et vitr es et lenl vement de l chafaudage, toujours sur limmeuble voisin (arr t du Tribunal f d ral 4C.219/2005 du
24 octobre 2005 consid. 2.5).

Enfin, une r duction de loyer de 60% a t octroy e un locataire lors de lex cution de travaux dune telle envergure qui engendraient des inconv nients, notamment du bruit et de la poussi re. La visibilit de larcade avait t r duite et lacc s celle-ci avait t restreint. Lexploitation du commerce ayant t interrompue, une r duction de 100% pendant cette interruption a t accord e ( ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009).

5.5.1 En lesp ce, lappelante tait au b n fice dune autorisation de transformation/r novation d livr e par lautorit comp tente lorsquelle a proc d aux travaux litigieux et rien nindique quelle naurait pas respect les termes de cette autorisation dans le d roulement des travaux. Il sensuit que les travaux en question doivent tre consid r s comme lexercice licite par lappelante de son droit de propri t , m me si cet exercice a pu entra ner temporairement des immissions excessives et in vitables pour les locataires de lintim e.

Conform ment aux dispositions et principes rappel s ci-dessus, le caract re licite des travaux au regard du droit public nexclut pas une ventuelle indemnisation de lintim e pour les immissions excessives quelle indique avoir subies.

5.5.2 Il convient d s lors de d terminer si les immissions taient excessives et si le pr judice tait important.

Le chantier litigieux tait situ au centre-ville de Gen ve, dans une rue commer ante abritant plusieurs boutiques de commerce de luxe. Les travaux de transformation et de r novation ont dur deux ans et demi et ont consist en de lourds travaux (d montages dint rieurs, d montage des fa ades, d molition lourde, installation des noyaux des cages dascenseur et descaliers, montage des fa ades et autres). Ils ont impliqu linstallation dune importante enceinte de chantier, dont le p rim tre a t d limit par lapplication de hautes palissades. Des barri res de s curit ont t dispos es devant les boutiques situ es au rez-de-chauss e de limmeuble voisin et une partie du trottoir a t condamn e, obligeant les pi tons circuler de lautre c t de la chauss e. Il ressort des divers constats dhuissier (notamment des photographies annex es ceux-ci) et des nombreux t moignages (recueillis tant par le Tribunal des baux et loyers que par le Tribunal de premi re instance) que les camions de chantier stationnaient r guli rement bien que par intermittence devant les boutiques "Da__" et "Ea__", notamment lors des travaux de b tonnage. Or, ainsi immobilis s, ces engins emp chaient les passants dapercevoir les enseignes desdits magasins. La visibilit des boutiques tait galement entrav e par la condamnation dune partie du trottoir jouxtant leurs vitrines et linstallation de hautes palissades jusquau centre de la route, emp chant les pi tons circulant en direction de la Fusterie dapercevoir la boutique "Da__" tant quils ne se trouvaient pas hauteur du chantier et la boutique "Ea__" tant quils ne d passaient pas le chantier. Lacc s aux arcades tait en outre obstru par les fr quents passages de v hicules lourds et la pr sence continue des barri res de s curit et dun panneau de signalisation destin aux pi tons. A cela sajoutaient les nuisances sonores (bruit des
marteaux-piqueurs, tr pidations) ainsi que la poussi re omnipr sente lext rieur et lint rieur des locaux.

Il r sulte de ce qui pr c de que les immissions produites par ce chantier ont t au-del des simples nuisances passag res que les voisins se doivent de tol rer, de sorte quelles doivent tre qualifi es dexcessives.

5.5.3 Reste examiner le dommage en r sultant.

Lintim e r clame la somme de 156000 fr. sur la base du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 janvier 2012 accordant E__ une r duction de loyer de 30% du 15 juin 2009 au 30 septembre 2010, puis de 25% du 1er octobre 2010 au 15 d cembre 2011, soit un montant de 146561 fr. 45. Les taux retenus par le Tribunal des baux et loyers sont conformes la jurisprudence rendue en la mati re sagissant des nuisances r sultant du bruit et de la poussi re, ainsi que des restrictions apport es la visibilit darcades.

Lappelante ne saurait tre suivie en tant quelle soutient que lintim e aurait d appeler de ce jugement afin de r duire son dommage. En effet, au vu de la jurisprudence f d rale rendue en mati re de r duction de loyer cons cutivement aux nuisances dun chantier, les chances de succ s de lintim e devaient tre consid r es comme minces. En outre, m me dans lhypoth se dun gain partiel du proc s dans le sens dune r duction moindre du loyer, les frais engendr s par la proc dure dappel (frais davocat) auraient vraisemblablement compens ce b n fice. De bons motifs pour interjeter appel faisaient ainsi d faut, de sorte quil ne peut tre reproch lintim e de navoir pas contest la d cision du Tribunal des baux et loyers. De m me, la proposition de verser la somme de 156000 fr. faite par lintim e pour mettre un terme au litige appara t justifi e au regard de l conomie g n rale de laccord.

Lintim e fait en outre valoir une pr tention de 143751 fr. 15 correspondant la r duction de loyer quelle a accord e D__ titre transactionnel raison de 12.5% du 1er juin 2009 au 30 septembre 2010 durant les travaux de gros uvre, puis de 10% du 1er octobre 2010 jusqu la fin du chantier. Laccord pass avec D__ se situe dans la fourchette du taux de r duction de loyer r sultant de la jurisprudence sagissant des nuisances de ce genre, tant pr cis que celles subies par D__ sont l g rement moindres que celles de E__ dans la mesure o sa boutique n tait pas mitoyenne de celle de limmeuble r nov , les barri res de s curit nempi taient pas enti rement sur son magasin, lacc s sa boutique tait pr serv et la visibilit tait moins entrav e.

Lintim e a, partant, droit au remboursement des r ductions de loyer quelle a d consentir ses locataires hauteur de 156000 fr. et 143751 fr. 15 en raison des immissions caus es par les travaux ex cut s par lappelante sur son immeuble.

Elle a galement droit au remboursement des frais davocat quelle a d assumer et dont elle naurait, ind pendamment du sort du proc s, pas pu obtenir la couverture dans lautre proc dure (cf. art. 447 aLPC; ATF 117 II 101 , in SJ 1991 p. 576).

Sagissant dun litige portant sur des locaux commerciaux dont la valeur litigieuse tait importante, les frais de d fense se justifiaient sur le principe dans la mesure o lintim e a d se d fendre dans deux proc dures intent es en raison des nuisances excessives provoqu es par lappelante envers les locataires de lintim e, ce que lappelante ne conteste au demeurant pas. Elle ne saurait par ailleurs tre suivie dans son argumentation relative la quotit de ces frais, dont elle consid re que seule la moiti devrait tre rembours e lintim e. Les frais factur s apparaissent raisonnables au vu de lactivit d ploy e par le conseil de lintim e, et aucun l ment au dossier ne permet de retenir que la d fense men e n tait pas justifi e, puisquelle a permis de limiter la r duction de loyer accord e au locataire dans le cadre de la proc dure devant le Tribunal des baux et loyers. Quant la convention conclue avec D__, non seulement celle-ci a permis d viter des frais de proc s, mais les r ductions de loyer ainsi accord es se trouvaient dans la fourchette inf rieure des r ductions devant tre consenties, selon la jurisprudence, pour des nuisances dune telle envergure. Il convient ainsi de consid rer que lactivit de lavocat a t conforme aux int r ts de lintim e, de sorte que tous les frais encourus ce titre (35733 fr. 15) doivent tre pris en consid ration.

Cest d s lors juge titre que le Tribunal a allou des dommages-int r ts lintim e hauteur de 335484 fr. 30.

Le jugement querell sera donc confirm .

6. Les frais judiciaires dappel, arr t s 13000 fr. (art. 13, 17 et 35 RTFMC), seront mis la charge de lappelante, qui succombe int gralement (art. 95 al. 1 let. a et al. 02, 96, 104 al. 1, 105 al. 1 et 106 al. 1 CPC). Ils seront compens s avec lavance de frais de m me montant fournie par lappelante, qui demeure acquise lEtat (art. 111 al. 1 CPC).

Lappelante sera en outre condamn e verser lintim e la somme de 10000 fr., d bours et TVA compris, titre de d pens dappel (art. 95 al. 1 let. b et al. 3, 104 al. 1, 105 al. 2 et 111 al. 2 CPC; art. 84, 85 al. 1 et 90 RTFMC; 20 al. 1, 25 et
26 LaCC).

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