Urteil Cour civile (GE)

1. Interjet dans les d lai et forme prescrits par la loi (art. 291, 296 et 300 LPC), lappel est recevable.

La Cour de c ans statue avec un plein pouvoir dexamen (art. 22 al. 2 LOJ et 291 LPC).

2. 2.1. La loi distingue deux esp ces de contrat de courtage, le courtage dindication et le courtage de n gociation (art. 412 al. 1 CO). La pratique distingue par ailleurs un troisi me type de contrat de courtage qui nest pas pr vu par la loi, soit le courtage de pr sentation, dont lactivit du courtier consiste amener un tiers entrer en relation avec son mandant en vue de n gocier un contrat (Commentaire romand du code des obligations I, art. 412 N. 4 et les r f rences cit es).

Le droit la r mun ration prend naissance lorsque le courtier a indiqu au mandant loccasion de conclure le contrat principal voulu par lui, ou a n goci pour le compte du mandant avec un ventuel cocontractant, et que cette activit aboutit la conclusion de ce contrat (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.4 p. 277; 114 II 357 consid. 3a p. 359). La r mun ration du courtier est donc al atoire et elle d pend essentiellement du r sultat de son activit (Commentaire romand, ch. 1 ad art. 413 CO; cf. ATF 100 II 361 consid. 3c in fine p. 365). Le r sultat doit se trouver dans un rapport de causalit avec lactivit (ATF 97 II 355 consid. 3 p. 357). Il nest pas n cessaire que la conclusion du contrat principal soit la cons quence imm diate de lactivit fournie. Il suffit que celle-ci ait t une cause m me loign e de la d cision du tiers satisfaisant lobjectif du mandant; en dautres termes, la jurisprudence se contente dun lien psychologique entre les efforts du courtier et la d cision du tiers, lien qui peut subsister en d pit dune rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier nait pas particip jusquau bout aux n gociations du vendeur et de lacheteur, ni quun autre courtier ait aussi t mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de lart. 413 al. 1 CO nest d faillante que si lactivit du courtier na abouti aucun r sultat, que les pourparlers cons cutifs cette activit ont t d finitivement rompus et que laffaire est finalement conclue, avec le tiers quil avait pr sent , sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344). Le temps coul entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait d nu de port e (ATF 84 II 542 consid. 3 p. 546).

Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalit entre son activit et la conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89). Le courtier b n ficie toutefois dune pr somption de fait en ce sens que sil a r ellement accompli des efforts objectivement propres favoriser la conclusion du contrat, on peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entra n cette cons quence (ATF 57 II 187 consid. 3 p. 193; 40 II 524 consid. 6a p. 531).

En mati re de courtage de n gociation, lexistence dun lien psychologique nest pas exclu dans les cas o les pourparlers on t interrompus et quils ont t repris par la suite sans que le courtier intervienne, ni m me lorsque le succ s du courtage est d plusieurs courtiers, et que le courtier na pas particip jusqu la fin aux efforts qui ont men la conclusion du contrat. Il suffit que celui-ci ait fait na tre chez le tiers une des raisons qui lont engag conclure (Commentaire romand, art. 413 N. 21; ATF 84 II 542 , JT 1959 I 325 ; ATF 69 II 106 , JT 1943 I 545 ; ATF 62 II 342 , JT 1937 I 93 ; SJ 1991 217).

En cas de courtage dindication, la condition de lexistence du lien psychologique est satisfaite si le courtier prouve quil a t le premier d signer le tiers int ress et que cest sur la base de cette indication que les parties sont entr es en relation et ont conclu le march (Commentaire romand, op. cit., art. 413 N. 22; ATF 72 II 84 ; SJ 1991 217).

Le lien psychologique fait, en principe, d faut, si le contrat est conclu par le mandant avec une contrepartie diff rente de celle indiqu e ou trouv e par le courtier (Commentaire romand, art. 413 N. 25).

En vertu de lart. 8 CC, le fardeau de la preuve pour tablir lexistence dun lien de causalit incombe au courtier (ATF 57 II 187 ; JT 1931 I 585 ). Toutefois, lorsque le courtier accomplit des actes propres amener le tiers conclure, le courtier b n ficie dune pr somption de fait en vertu de laquelle il appartient au mandant de prouver labsence de lien psychologique entre les efforts du courtier et la d cision du tiers (Commentaire romand, art. 413 N. 26; SJ 1991 218; ATF in SJ 260 49; SJ 1977 334).

2.2. En loccurrence,les parties ont t li es par un contrat de courtage consistant aussi bien en un contrat de courtage dindication que de n gociation, voire de pr sentation au sens de lart. 412 al. 1 CO, portant sur la villa dont lappelant tait propri taire Versoix, contrat dont appelant s tait engag payer la r mun ration convenue contractuellement, celle-ci tant par ailleurs due selon lart. 413 al. 1 CO.

Il r sulte des courriers des 23 novembre 1998 et 6 f vrier 1999 quelle a adress s lappelant, que lintim e a t la premi re trouver et pr senter lappelant lEtat de V.__ comme un acqu reur potentiel de sa maison, que lint ress e a fait visiter plusieurs reprises aux repr sentants de ce pays, qui lui ont confirm leur int r t lacqu rir au prix demand , soit 2500000 fr.

En revanche, la th se de lappelant selon lequel cest B.__, alors ambassadeur de la V.__ aupr s des Nations unies, qui d sirait acqu rir la villa pour son compte personnel - ne trouve aucune assise dans la proc dure. Au demeurant, il r sulte des critures m mes de lappelant que cest la V.__ qui sint ressait lacquisition de sa villa (cf. m moire de r ponse du 21.02.2008, p. 2 ch. 7), ce qui r sulte galement des courriers des 23 novembre 1998 et 6 f vrier 1999 susmentionn s ainsi que du t moignage de A.__.

Apr s avoir visit au moins trois reprises la villa et manifest son int r t pour son acquisition au prix propos , la V.__ a finalement pr f r louer la maison pour une dur e de 5 ans. La proc dure na pas tabli les raisons pour lesquelles les autorit s de V.__ ont choisi cette solution, puis ont sollicit la prolongation du bail jusquau mois de mai 2005, poque laquelle les pourparlers en vue de lacquisition de la villa ont eu lieu entre lappelant et la V.__, repr sent e par son ambassadeur nouvellement arriv Gen ve, C.__, pourparlers qui ont abouti, le 13 f vrier 2006, lachat de ladite villa au prix de 3000000 fr.

Lappelant soutient que cette vente tant intervenue apr s la rupture des pourparlers initiaux men s par lintim e soit lacquisition de la propri t par lambassadeur titre personnel, puis sa location par la V.__ et apr s les n gociations subs quentes quil avait initi es, lesquelles reposaient sur des bases totalement nouvelles, le lien de causalit retenu par le Tribunal entre lactivit d ploy e par lintim e, qui avait abouti une simple location de la villa et lachat de cette derni re "huit ans plus tard", ne pouvait amener admettre lexistence dun lien de causalit entre ces deux v nements, rien nindiquant qu l poque la V.__ avait le souhait dacqu rir la propri t . Lappelant fait ainsi grief au premier juge davoir admis le lien de causalit n cessaire pour la perception dune commission du courtier pour le seul motif que lacheteur final avait t celui pr sent par lintim e, se gardant bien danalyser la rupture des pourparlers qui avaient eu lieu en loccurrence et lexistence des bases nouvelles sur lesquelles s taient d roul es les n gociations entreprises post rieurement par lappelant afin de vendre sa propri t . Par ailleurs, lexistence dun lien de causalit devait tre galement ni e lorsque, comme en loccurrence, une longue p riode s tait coul e entre les d marches effectu es par le courtier et lachat final de la propri t , laps de temps qui constituait un indice concret attestant dune rupture des pourparlers, voire de la conclusion de lacquisition sur des bases nouvelles.

Ce point de vue ne saurait tre suivi.

En effet, comme d j vu plus haut, les pourparlers initiaux concernant la vente de la propri t de lappelant men s par lintim e nont pas port sur lacquisition de la villa par lambassadeur de V.__ titre personnel, puis la location de la propri t par la V.__, mais concernaient bien lachat de la villa par ce pays.

Partant, il ny a pas eu rupture des pourparlers du fait dun changement dacqu reur de la propri t de lappelant, comme ce dernier le soutient : cest bien la V.__ qui sest int ress e lacquisition de la propri t en 1998 et 1999, tout comme cest ce pays qui a achet ladite propri t en f vrier 2006. A cet gard, il importe peu que ce soient des repr sentants diff rents de lEtat de V.__ qui se soient int ress s lacquisition de la villa en 1998-1999, puis lont achet e quelques ann es plus tard, lacqu reur restant dans tous les cas la V.__, quels que soient ses agents.

D s lors, le lien psychologique qui doit exister entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat de vente ne fait pas d faut dans le cas desp ce, ledit contrat nayant pas t conclu par lappelant avec une partie diff rente que celle indiqu e ou trouv e par lintim e, savoir lEtat de V.__. Si lon consid re lactivit d ploy e par lintim e en 1998-1999 comme un simple courtage dindication, la condition de lexistence du lien psychologique susmentionn est en loccurrence remplie, dans la mesure o il nest pas contest que lint ress e a t la premi re d signer la V.__ comme tiers int ress lacquisition de la villa de lappelant et que cest sur la base de cette indication que les parties sont entr es en relation et ont conclu la vente de limmeuble.

Dans ces conditions, lintim e b n ficie dune pr somption de fait de lexistence dun lien psychologique entre ses efforts pour vendre la propri t de lappelant et la conclusion du contrat de vente subs quent, pr somption quil appartient audit appelant de d truire, en prouvant labsence de lien psychologique entre les efforts du courtier et la d cision du tiers dacqu rir le bien mis en vente. Or, en lesp ce, force est de constater que lappelant na fourni aucun l ment permettant de retenir que lactivit d ploy e par lintim e en 1998-1999 pour vendre sa propri t lEtat de V.__ na jou aucun r le dans lacquisition par ce pays de la villa en 2006. En particulier, lappelant na pas tabli, ni m me rendu vraisemblable que ce pays avait renonc acqu rir la villa apr s lavoir visit e en vue de lacqu rir, puis lavoir lou e durant quelque cinq ans en ayant renonc lacheter. De m me, lappelant na pas prouv que les n gociations quil a entreprises en 2006 avec lambassadeur de la V.__, C.__, s taient d roul es sur des bases enti rement nouvelles par rapport celles de 1998-1999.

A ce propos, on ne saurait tirer aucune conclusion de lattestation dat e du 6 juin 2006 produite par lappelant relative lint r t quavait manifest la V.__ acqu rir sa propri t , cet int r t existant d j en 1998-1999. Lappelant na fourni aucun change de correspondance avec lEtat de V.__, ni m me na produit le contrat de vente de sa propri t , de sorte que lon ignore tout de la fa on dont les pourparlers de vente se sont d roul s. Lacquisition de la villa un prix sup rieur de 500000 fr. celui auquel elle tait propos e la vente en 1999 ne constitue pas un l ment suffisant pour admettre que les n gociations entreprises par lappelant lont t sur des bases enti rement nouvelles par rapport celles de 1998-1999. Comme la relev le premier juge, cette diff rence de prix doit tre mise sur le compte de l volution la hausse du march immobilier genevois, de sorte quil para t vraisemblable que lappelant na pas eu besoin de longues n gociations avec lEtat de V.__ pour obtenir un tel prix, ce quau demeurant, lint ress nall gue pas.

D s lors, faute davoir prouv que la V.__ avait renonc , apr s lactivit d ploy e par lintim e, acqu rir sa propri t et que cest seulement la suite des n gociations quil avait entreprises en 2005-2006 avec cet Etat, que la vente de sa villa avait pu saccomplir, lappelant na pas d truit la pr somption de lexistence dun lien psychologique entre lactivit de courtage de lintim e en 1998-1999 et la d cision de la V.__ dacheter sa villa quelques ann es plus tard. Linterruption des n gociations, en f vrier 1999, ne change rien au fait que lEtat de V.__ naurait jamais su sans lintervention de lintim e que la propri t de lappelant tait vendre et cest bien gr ce cette indication initiale que la n gociation a pu avoir lieu et a abouti quelques ann es plus tard.

Il d coule ainsi de lensemble de ce qui pr c de que faute de rupture du lien de causalit entre lactivit de courtier de lintim e relative la vente de la propri t de lappelant et la conclusion du contrat de vente de celle-ci, ladite intim e a droit la commission de courtage pr vue dans le contrat ayant li les parties.

Le montant de la commission figurant dans ledit contrat n tant pas remis en cause par lappelant, ce dernier devra, d s lors, sen acquitter.

Lappel est ainsi rejet .

3. En tant quil succombe enti rement, lappelant supportera la totalit des d pens dappel (art. 176 al. 1 LPC).

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