Urteil Cour civile (GE)

1. Lappel a t form dans le d lai l gal (art. 296 LPC).

Lintim en conteste tort la recevabilit , au motif quil serait insuffisamment motiv et quil nindiquerait pas clairement en quoi le jugement attaqu est contest .

Certes, lacte dappel est r dig de mani re sommaire. Sa lecture attentive permet toutefois de comprendre que lappelant reproche au premier juge davoir viol son droit la preuve, en nordonnant pas de probatoires alors que chacune des parties avait offert en preuve des faits contest s et davoir retenu, sur le plan du droit, que le bail conclu avec X.__ tait toujours en vigueur, alors m me que la succession de celui-ci avait t r pudi e et liquid e par voie de faillite, que les h ritiers taient inconnus et quil nexistait aucun lien juridique entre lui-m me et loccupant des lieux. Lappel respecte d s lors galement la forme prescrite (300 LPC) et sa recevabilit doit tre admise.

Le jugement entrepris, statuant sur une action en revendication fond e sur lart. 641 CC portant sur un bien immobilier dont la valeur est manifestement sup rieure 8000 fr., a t rendu en premier ressort (art. 22 LOJ), ce qui ouvre la voie de lappel ordinaire. La cognition de la Cour est d s lors compl te.

2. 2.1 A teneur de lart. 641 al. 2 CC, le propri taire dune chose peut la revendiquer contre quiconque la d tient sans droit et repousser toute usurpation. Pour agir en revendication, il suffit que le demandeur tablisse tre propri taire de la chose revendiqu e et que le d fendeur ne puisse lui opposer un droit pr f rable, quil soit de nature r elle ou personnelle; dans ce dernier cas, le droit, qui a un caract re relatif, nest opposable au propri taire que sil a t conc d par celui-ci ou par une personne autoris e le faire (STEINAUER, Les droits r els I, 2007, pp. 356 s.).

Plus sp cifiquement, cette disposition l gale peut tre invoqu e par le bailleur, propri taire de la chose lou e, pour obtenir le d part du sous-locataire la fin du bail principal, puisquil nest pas li avec ce dernier par un lien contractuel (LACHAT, Le bail loyer, 2008, p. 580). Tant la Cour de justice civile ( ACJC/471/2008 ; ACJC/1375/2007 ; ACJC/230/2005 ; ACJC/1334/2002 ; ACJC 1064/2001; ACJC/1417/1997 ) que la Chambre dappel en mati re de baux et loyers ( ACJC/757/2000 ; ACJC/1207/1998 ) consid rent ainsi que cest la juridiction civile ordinaire, et non la juridiction des baux et loyers, qui est comp tente ratione materiae pour statuer sur une action en expulsion du sous-locataire l ch ance du bail principal ou en cas de sous-location non autoris e au regard de lart. 262 CO.

2.2 Le d c s du locataire ne met pas fin au contrat de bail et celui-ci continue avec les h ritiers, qui assument les droits et obligations du d funt (art. 560 CC; arr ts du Tribunal f d ral 4C.252/2005 , consid. 3 et 4C.149/2004 , du 18 mai 2004, consid. 3 et r f. cit es). La libert contractuelle permet toutefois de pr voir, dans le bail, que celui-ci prendra fin au d c s du preneur (bail terme fixe). En outre, les h ritiers disposent dun droit de r siliation anticip e, lart. 266i CO leur conf rant la possibilit de r silier le bail en observant le d lai de cong l gal pour le prochain terme l gal.

2.3 La succession pr sum e r pudi e en raison de son insolvabilit ou r pudi e par tous les h ritiers l gaux du rang le plus proche est liquid e par loffice des faillites (art. 566 et 573 al. 1 CC). Inform par lautorit comp tente pour recevoir les d clarations de r pudiations (art. 193 al. 1 et 2 ch. 1 LP), le juge ordonne la liquidation de la succession selon les r gles de la faillite, par un jugement de faillite au sens de lart 175 LP, auquel renvoie lart 194 al. 1 LP. La liquidation est ensuite effectu e conform ment aux titres sixi me et septi me de la LP. Ainsi, les effets de louverture de la faillite de la succession r pudi e sont les m mes que ceux de louverture de nimporte quelle faillite (arr t du Tribunal f d ral 4C.252/2005 , consid. 4 et r f. cit es).

2.4 Le droit suisse ne contient aucune disposition g n rale selon laquelle louverture de la faillite met automatiquement fin aux contrats auxquels le failli est partie, mais seulement quelques dispositions particuli res pr voyant la caducit de tels contrats, voire la possibilit pour lautre partie de le r silier, que lart. 211 al. 3 LP r serve express ment.

En mati re de bail loyer, la faillite du locataire naboutit ainsi pas forc ment lextinction du contrat (ATF 104 III 84 consid. 2 p. 87; plus r cemment arr t du Tribunal f d ral 4C.252/2005 , consid. 4 et r f. cit es). Lart. 266h CO permet toutefois au bailleur dexiger du locataire quil lui fournisse des s ret s pour les loyers choir et, d faut, de r silier le contrat avec effet imm diat; si le bailleur ne fait pas usage de cette facult de r silier, le bail se poursuit avec la masse en faillite. En revanche, la loi ne reconna t pas au locataire, respectivement sa masse en faillite la possibilit de r silier le bail en cours au moment de louverture de la faillite (ATF 104 III 84 consid. 3b p. 90 s.; plus r cemment arr t du Tribunal f d ral 4C.252/2005 , consid. 4 et r f. cit e).

Dans le cas particulier de la liquidation par voie de faillite dune succession r pudi e, le Tribunal f d ral, dans larr t 4C.252/2005 pr cit , a rappel , sans toutefois trancher cette question, que la jurisprudence cantonale et une partie de la doctrine admettaient n anmoins que le droit de r siliation anticip conf r par lart. 266i CO aux h ritiers du locataire d funt appartenait galement ladministration de la faillite.

2.5 En cas de faillite, ladministration de la masse peut choisir de poursuivre elle-m me les contrats en cours, que le failli doive fournir une prestation en nature (art. 211 al. 2 LP) ou en argent, comme cest le cas pour le locataire, qui est tenu de payer le loyer (ATF 104 III 84 consid. 3a p. 88; plus r cemment JEANNERET, Comm. romand, n. 26 ad art. 211 LP). La reprise du contrat est une possibilit et non une obligation et elle peut d couler tant dune d claration formelle du sens de lart. 211 al. 2 LP que dactes concluants (ATF 107 III 106 consid. 3c p. 109; arr t du Tribunal f d ral 4C.236/1995 , paru in Mietrechtpraxis 1996 p. 207, consid. 2a et r f. cit es; plus r cemment arr t du Tribunal f d ral 4C.252/2005 , consid. 5 et r f. cit es).

Plus sp cifiquement, verser des s ret s, continuer sacquitter du loyer ou encore ne pas r pondre aux interpellations du bailleur sans restituer les locaux, constituent des actes concluants permettant de retenir que ladministration de la masse reprend le contrat son compte. Tel nest en revanche pas le cas si elle restitue les locaux imm diatement et de mani re anticip e (arr t du Tribunal f d ral 4C.236/1995 paru in Mietrechtpraxis 1996 p. 207, consid. 2a; plus r cemment arr t du Tribunal f d ral 4C.252/2005 , consid. 5 et r f. cit es; ACJC/847/2005 ).

Lorsque ladministration de la masse ne reprend pas le contrat, sa d cision nentra ne pour autant pas la fin au bail, mais les loyers venant ch ance apr s le prononc de la faillite demeurent des dettes du failli et doivent tre colloqu es comme telles; au cas contraire, seuls les loyers ant rieurs au prononc de la faillite doivent tre colloqu es comme dettes du failli, les dettes de loyer chues post rieurement au prononc de la faillite constituant des dettes de la masse (ATF 124 III 41 , JdT 1999 II 114 ; 115 III 65 , JdT 1991 II 130 ; 104 III 84 consid. 3b).

3. En lesp ce, conform ment aux principes qui pr c dent et le bail ne contenant aucune clause en ce sens, le bail liant lappelant et feu C.__ na pas pris fin au d c s de ce dernier et sest poursuivi avec ses h ritiers.

Il na t ni all gu , ni tabli que lesdits h ritiers auraient, avant de r pudier la succession, fait usage du droit de r siliation anticip e que leur conf re lart. 266i CO et lappelant na pas davantage all gu , ni tabli, quil aurait fait usage, leur gard et avant louverture de la faillite, de son propre droit de r siliation au sens de lart. 266h CO. Partant, le contrat de bail tait encore en vigueur au jour de louverture de la faillite et celle-ci ny a pas mis fin.

Apr s louverture de la faillite, publi e le 13 janvier 2008, lappelant a inform ladministration de la masse que le d funt tait locataire du studio litigieux, destin lusage dhabitation pour un membre de son personnel, que le loyer tait jour et quil ne disposait daucune garantie de loyer, demandant quand il pourrait "disposer" du logement. Ladministration de la masse lui ayant r pondu quelle nentendait ni "entrer dans le contrat, ni fournir des s ret s", lappelant ne lui a adress aucune r siliation anticip e au sens de lart. 266h CO, tant rappel quune r siliation, acte formateur sujet r ception, pr supposait dadresser ladministration de la masse une d claration de volont en ce sens.

Une telle r siliation tait dautant plus n cessaire que ladministration de la masse ne se d clarait aucunement pr te restituer les locaux objet du bail (auquel cas un accord par actes concluants sur la fin du bail aurait pu tre retenu), mais proposait uniquement lappelant de le nommer "gardien de biens", sil d m nageait lui-m me tout le contenu du studio dans un garde-meubles ses frais et risques.

La masse en faillite na pas davantage r sili le bail, sa d claration informant le bailleur quelle nentendait pas "entrer" dans le contrat n tant cet gard pas suffisante, teneur de la jurisprudence cit e supra (consid. 2.4. in fine).

Ainsi, au moment de lintroduction de la pr sente action en revendication, lappelant tait toujours li par le contrat de bail, comme la juste titre retenu le premier juge.

Lappelant fait valoir que, les h ritiers du locataire ayant r pudi la succession et la faillite de cette derni re ayant t cl tur e apr s avoir fait lobjet dune liquidation sommaire, il na plus "dinterlocuteur" auquel adresser une r siliation de bail.

Sur le sujet, la solution la plus logique serait vraisemblablement de retenir, faute de disposition l gale sp cifique, que ladministration de la masse (l galement charg e non seulement de r aliser les biens de la succession r pudi e au profit des cr anciers, mais galement de la gestion proprement dite de la faillite) conserve apr s la cl ture de la faillite une comp tence r siduelle pour recevoir la r siliation du bail en tant que celle-ci concerne le locataire d funt, linstar de celle pr vue par lart. 269 LP pour la liquidation des biens d couverts apr s la cl ture de la faillite. Point nest toutefois besoin dexaminer cette question plus avant, celle-ci tant sans pertinence pour lissue du pr sent appel.

4. Le bailleur tant li par le contrat de bail, faute de r siliation r guli re de celui-ci, il ne peut proc der lencontre de lintim par la voie de laction en revendication de lart. 641 CC que si celui-ci, qui occupe les locaux, ne peut lui opposer aucun droit pr f rable, de nature r elle ou personnelle.

Cette question ne peut toutefois tre r solue en l tat, comme le soutient juste titre lappelant en reprochant au premier juge une violation de son droit la preuve, pour ne pas lui avoir permis d tablir lexactitude de ses all gu s et dapporter la contre preuve des all gu s de sa partie adverse et pour avoir admis, sans probatoires, la qualit de sous-locataire de lintim .

Lappelant a all gu en premi re instance que lintim ne disposait daucun droit lui permettant doccuper le logement en cause, quoi lintim a r pondu quil en tait le sous-locataire, en sa qualit demploy du restaurant D.__, que la g rante de cet tablissement sacquittait du loyer, enfin quelle tait pr te reprendre le bail et fournir des s ret s. Compte tenu des positions ainsi exprim es, quaucune pi ce produite ne permet de justifier, le premier juge ne pouvait sans autre tenir pour acquise ni la qualit de sous-locataire de lintim , ni dailleurs le fait quil tait employ du restaurant D.__, partant quil disposait dun titre, opposable lappelant, lautorisant occuper le studio litigieux jusqu la fin du bail. Le loyer du studio litigieux tant jour louverture de la faillite et, apparemment aussi au moment du d p t de la pr sente action, se pose la question de lexistence dun bail tacite entre lappelant et la personne qui paie le loyer, si les conditions pos es par la jurisprudence sont r unies (ATF 119 II 147 , 156 consid. 5).

Ces l ments rendent indispensable le recours des probatoires, consistant ordonner lapport de pi ces compl mentaires justifiant tant la qualit demploy de D.__ de lintim que sa qualit de sous-locataire, proc der une comparution personnelle des parties et, vraisemblablement, des enqu tes par t moins.

5. Ce qui pr c de conduit ladmission de lappel, lannulation du jugement attaqu et au renvoi de la cause au premier juge, pour compl ment dinstruction au sens des consid rants et nouvelle d cision.

Lissue de la proc dure dappel conduit mettre les d pens dappel la charge de lintim . Les d pens de premi re instance seront r serv s.

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