2008 Steuerrekursgericht 344
68 Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98 Abs. 1 StG). - Wird eine Liegenschaft, welche sich im Alleineigentum eines Steuer- pflichtigen befand, durch einen hälftigen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft ersetzt, ist in analoger Anwendung von § 44 StGV bei der Festsetzung der Anlagekosten der ersatzbeschafften Liegen- schaft der Miteigentumsanteil gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag bzw. Grundbucheintrag massgebend, selbst wenn im internen Verhältnis bei der Finanzierung der Liegenschaft davon abgewichen wurde.
24. Juli 2008 in Sachen U.S., 3-RV.2007.137
Aus den Erwägungen
2.
2.1.
Der Rekurrent verkaufte mit Kaufvertrag vom 8. Juli 2005 seine
Liegenschaft GB R. Nr. X zum Preis von CHF 349'000.00 an F. +
C.T.
2.2.
Mit Kaufvertrag vom 14. Juli 2005 kauften der Rekurrent und
M.H. als Miteigentümer zu je ½ und unter solidarischer Haftbarkeit
die Liegenschaft GB W. Nr. Y zum Preis von CHF 525'000.00.
2.3.
Mit Verfügung vom 3. Februar 2006 veranlagte die Steuerkom-
mission R. den Rekurrenten für einen im Jahr 2005 erzielten steuer-
baren Grundstückgewinn von CHF 51'012.00. Der von ihm beantrag-
te Steueraufschub wurde nicht gewährt, weil die Anlagekosten der
veräusserten Liegenschaft von CHF 297'988.00 die auf den Rekur-
renten entfallenden anteiligen Anlagekosten der neu erworbenen Lie-
genschaft von CHF 262'500.00 (½ von CHF 525'000.00) übersteigen
würden. Unter diesen Umständen gelte der Gewinn als realisiert.
2008 Kantonale Steuern 345
2.4.
Der Rekurrent beantragt, er habe nicht nur 50 % (entsprechend
seinem Miteigentumsanteil gemäss Kaufvertrag vom 14. Juli 2005
und Grundbucheintrag), sondern 76 % der Eigenmittel der neu ge-
kauften Liegenschaft eingebracht. Er reichte diesbezüglich eine Stel-
lungnahme der Neuen Aargauer Bank vom 9. Februar 2006 betref-
fend "Finanzierung einer ETW in Wettingen" ein. Es sei auf den von
ihm effektiv reinvestierten Erlös abzustellen, womit er Anspruch auf
einen Steueraufschub habe.
3.
3.1.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuer-
pflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und
ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus,
Eigentumswohnung Beteiligung mit Sondernutzungsrecht),
soweit der dabei erzielte Erlös innert 1 Jahr vor 3 Jahren nach
der Veräusserung zum Erwerb zum Bau einer gleich genutzten
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 98 Abs. 1 StG
in der bis Ende 2006 geltenden Fassung).
3.2.
Vorliegend sind die Höhe der Anlagekosten für die verkaufte
Liegenschaft und der bei der Veräusserung erzielte Gewinn nicht um-
stritten. Es ist auch unbestritten, dass die Anforderung des dauernden
Selbstbewohnens sowohl der verkauften als auch der gekauften Lie-
genschaft erfüllt und die Ersatzbeschaffungsfrist eingehalten ist.
Ein vollständiger Steueraufschub ist aber nur möglich, wenn der
gesamte Veräusserungserlös zur Reinvestition in eine selbst bewohn-
te Liegenschaft verwendet wird. Liegt der Kaufpreis (bzw. vorlie-
gend der auf den Rekurrenten entfallende Anteil) unter dem Veräus-
serungserlös, wird die Grundstückgewinnsteuer nur anteilsmässig
aufgeschoben. Es stellt sich folglich die Frage nach dem Umfang des
Steueraufschubs. Weder das StG noch das StHG enthalten eine dies-
bezügliche Regelung.
Es gibt grundsätzlich zwei verschiedene Methoden. Nach der
absoluten Methode wird der bei der Veräusserung erzielte Grund-
stückgewinn so weit nicht besteuert, als der Veräusserungserlös für
2008 Steuerrekursgericht 346
das Ersatzobjekt verwendet wird. Demgegenüber wird bei der pro-
portionalen Methode der Gewinn im Verhältnis der Reinvestition
zum gesamten Veräusserungserlös aufgeteilt und anteilmässig aufge-
schoben (vgl. dazu Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 2. Aufla-
ge, Muri-Bern 2004, § 98 StG N 15 ff.).
Mit Entscheid vom 2. März 2004 (BGE 130 II 202 ff. = StE
2004 B 42.38 Nr. 24) stellte das Bundesgericht fest, dass nur die
absolute Methode harmonisierungskonform sei. Die relativen Be-
rechnungen würden zu einer ungerechtfertigten, durch Art. 12 Abs. 3
lit. e StHG nicht gedeckten Privilegierung führen. Gestützt auf die-
sen Entscheid hat das Kantonale Steueramt beschlossen, dass grund-
sätzlich sofort von der proportionalen zur absoluten Methode ge-
wechselt wird (vgl. dazu RGE vom 17. März 2005 in Sachen R.S.).
3.3.
3.3.1.
Bei der absoluten Methode wird der Steueraufschub nur für
denjenigen Teil des Gewinnes gewährt, der nach Wiederverwendung
der Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleis-
tungen) zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjektes investiert wird.
Ein Steueraufschub ist also nur zu gewähren, wenn und soweit der in
die Ersatzliegenschaft reinvestierte Erlös höher ist als die
Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft (BGE 130 II 202 ff.).
3.3.2.
Die Anlagekosten der verkauften Liegenschaft belaufen sich auf
CHF 297'988.00. Weil der gemäss dem Kaufvertrag vom 14. Juli
2005 entsprechend seinem hälftigen Miteigentumsanteil auf den Re-
kurrenten entfallende Kaufpreisanteil von CHF 262'500.00 die Anla-
gekosten der vom Rekurrenten verkauften Liegenschaft von CHF
297'988.00 nicht übersteigt, ist für die Frage der Gewährung eines
Steueraufschubes entscheidend, ob der Auffassung des Rekurrenten
folgend zu berücksichtigen ist, dass er nicht nur 50 %, sondern 76 %
der Eigenmittel für den Kauf der Ersatzliegenschaft eingebracht hat.
3.3.3.
§ 44 Abs. 1 StGV lautet wie folgt:
"Bei Miteigentum wird die Ersatzbeschaffung auf dem Erlösanteil ge-
währt, der dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil entspricht;
2008 Kantonale Steuern 347
bei Gesamteigentum auf dem Erlösanteil, welcher der Quote des Innen-
verhältnisses entspricht."
Aus den Materialien ergibt sich, dass damit die Fälle von Lie-
genschaftsverkäufen infolge Scheidung und darauffolgende Ersatz-
beschaffungen von einem von beiden geschiedenen Eheleuten
geregelt werden sollten. Bei bisherigem Miteigentum wird die Er-
satzbeschaffung im Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Mit-
eigentumsanteile gewährt. Bei bisherigem Gesamteigentum wird die
Ersatzbeschaffung gemäss der bisherigen inneren Quote gewährt,
was im Regelfall einer proportionalen Aufteilung "nach Köpfen" ent-
spricht (bereinigter Bericht zum Entwurf StGV vom 15. August
2000, S. 18).
Der vorliegende Fall, in welchem der Rekurrent eine Liegen-
schaft, welche sich in seinem Alleineigentum befand, durch eine Lie-
genschaft mit hälftigem Miteigentumsanteil ersetzte, wird durch § 44
StGV nicht explizit geregelt.
Nach Auffassung des Steuerrekursgerichts bringt der Verord-
nungsgeber mit § 44 StGV jedoch klar zum Ausdruck, dass bei
Miteigentum im Bereich der Ersatzbeschaffung bei der Grundstück-
gewinnsteuer auf den Eintrag im Grundbuch abzustellen ist. Diese
Bestimmung lässt bei Miteigentum keinen Raum für die Berück-
sichtigung von "internen" Abmachungen, welche nicht mit dem Ein-
trag im Grundbuch übereinstimmen. Es ist daher der vom Rechts-
dienst des Kantonalen Steueramtes vertretenen Auffassung zuzu-
stimmen, dass in analoger Anwendung von § 44 StGV auch bei der
Festsetzung der Anlagekosten der ersatzbeschafften Liegenschaft der
Miteigentumsanteil gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufver-
trag bzw. Grundbucheintrag massgebend ist, selbst wenn, wie vorlie-
gend, im internen Verhältnis bei der Finanzierung der neuen Liegen-
schaft davon abgewichen wurde. Der Rekurrent kann, entgegen sei-
ner Auffassung, aus dem erwähnten BGE 130 II 202 ff. nichts für
sich ableiten, weil beim vom Bundesgericht beurteilten Sachverhalt
sowohl die verkaufte als auch die ersatzweise gekaufte Liegenschaft
im Alleinund nicht im Miteigentum der betroffenen Steuerpflich-
tigen stand. Da sich die vorliegend streitige Frage in jenem Fall gar
2008 Steuerrekursgericht 348
nicht stellte, kann den Ausführungen des Bundesgerichts dazu auch
nichts entnommen bzw. daraus nichts abgeleitet werden.
Die Vorinstanz ist also zu Recht von anteiligen Anlagekosten
des Rekurrenten von CHF 262'500.00 ausgegangen und hat dement-
sprechend richtigerweise keinen Steueraufschub gewährt.
3.3.4.
Der Rekurrent wirft die Frage auf, ob eine Anpassung des
Grundbucheintrages im Sinne der effektiven Finanzierung (Rekur-
rent 76 % / M.H. 24 %) am Ergebnis etwas ändern würde, "denn die
zur Ersatzbeschaffung geltende Frist von 3 Jahren ist erst Mitte näch-
sten Jahres verstrichen" (Replik, S. 2).
Bei der steuerlichen Beurteilung ist vom tatsächlichen und nicht
von einem hypothetischen Sachverhalt auszugehen. Im vorliegenden
Fall sind der Rekurrent und M.H. aufgrund des Kaufvertrages vom
14. Juli 2005 als Miteigentümer zu je ½ im Grundbuch eingetragen.
Das ist für die Beurteilung des vorliegenden Falles massgebend. Eine
allenfalls rein aus steuerlichen Gründen später vorgenommene
Grundbuchänderung ist für die steuerliche Beurteilung des vorliegen-
den Falles nicht relevant.
Bitte beachten Sie, dass keinen Anspruch auf Aktualität/Richtigkeit/Formatierung und/oder Vollständigkeit besteht und somit jegliche Gewährleistung entfällt. Die Original-Entscheide können Sie unter dem jeweiligen Gericht bestellen oder entnehmen.
Hier geht es zurück zur Suchmaschine.
LOGIN ▾
Weiterleiten
Facebook
LinkedIn
Twitter
Kontaktieren Sie uns per Mail
