67 Geschäfts-/Privatvermögen (§ 51 StG). - Eine Liegenschaft, die für die Übertragung an Nachkommen gehal- ten und in der Folge auch tatsächlich an einen Nachkommen über- tragen wird, ist auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privat- vermögen zuzuordnen.
24. Juli 2008 in Sachen H. + A.Sch., 3-RV.2006.264
Aus den Erwägungen
2.1.
Der Rekurrent ist selbständig erwerbstätiger Elektroinstallateur.
Im Jahr 1980 hat er das Grundstück GB D. Parz. X erworben. Darauf
erstellte er in den Jahren 1998/99 ein Einfamilienhaus. Mit Kaufver-
trag vom 23. Dezember 2000 veräusserte der Rekurrent die Liegen-
schaft (...) an seinen Sohn und seine Schwiegertochter.
(...)
3.
3.1.
Das Verwaltungsgericht unterscheidet zwischen Liegenschaf-
tenhändlern im engeren und Liegenschaftenhändlern im weiteren
Sinne und führt dazu folgendes aus (AGVE 1999 S. 169; VGE vom
23. August 2007 in Sachen KStA/P.G.):
"bb) Beiden Arten von Liegenschaftenhändlern ist gemeinsam, dass
sie erfahrungsgemäss willens sind, unter günstigen Umständen sämtliche
Grundstücke zu veräussern. Deshalb werden grundsätzlich alle ihre Liegen-
schaften zum Geschäftsvermögen gezählt. Bei der Annahme von Privatver-
mögen, mit Ausnahme der privat bewohnten Liegenschaft, ist daher entspre-
chend grosse Zurückhaltung geboten. Weitere Fälle von Privatvermögen
sind aber möglich, so etwa, wenn Grundstücke nachweisbar für konkrete
andere private Zwecke gehalten werden, beispielsweise für die Übertragung
an Nachkommen, den Betroffenen sonstwie affektiv verbunden sind.
Dem Steuerpflichtigen muss also die Möglichkeit offen stehen, den Gegen-
beweis (dass entgegen der Vermutung eben doch Privatvermögen vorliegt)
anzutreten. An diesen sind allerdings infolge der genannten besonderen
Konstellation zwischen Liegenschaftenhändler und Objekt strenge Anforde-
rungen zu stellen, wobei er für den Liegenschaftenhändler i.w.S. etwas
leichter zu führen sein mag. Mit der blossen Bezeichnung durch den Steuer-
pflichtigen selber kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, vielmehr
bedarf es dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und objektiver Umstände."
3.2.
Gemäss der dargelegten verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-
chung können Liegenschaften eines Liegenschaftenhändlers dann zu
dessen Privatvermögen gehören, wenn sie zwar nicht selbst bewohnt
sind, aber beispielsweise für die Übertragung an Nachkommen
gehalten werden. Dies macht der Rekurrent im vorliegenden Fall gel-
tend. Ein strikter Nachweis dieser ursprünglichen Absicht ist nicht zu
erbringen. Der Rekurrent hat jedoch die gemäss Verwaltungsgericht
für den Nachweis erforderliche äusserlich sichtbare Handlung vorge-
nommen, in dem die Liegenschaft X. tatsächlich an seinen Sohn ver-
kauft wurde. Der Umstand, dass das Grundstück bereits im Jahr 1980
erworben wurde, als Sohn "erst" 16 Jahre alt war, führt nicht dazu,
dass dem Rekurrenten die geltend gemachte Absicht abgesprochen
wird (vgl. zum Ganzen RGE vom 25. August 2005 in Sachen W.K.,
in dem zwei Wohnungen einer von W.K. realisierten Überbauung
dem Privatvermögen zugeordnet wurden, da er diese später seinen
[im Zeitpunkt der Überbauung 6 und 10 Jahre alten] Kindern zur
Verfügung stellen wolle).
Der Hinweis der Steuerkommission D., der Rekurrent habe in
der Einsprache erstmals geltend gemacht, er habe das Grundstück in
der Absicht, sie an seine Kinder weiter zu geben, gekauft, ist klar ak-
tenwidrig. Bereits in einem Schreiben vom 14. Mai 1998 an den da-
mals zuständigen Steuerkommissär betreffend der Zuordnung der
Liegenschaft X. zum Geschäftsoder Privatvermögen wurde vom
Rekurrenten die geltend gemachte Absicht dargelegt. Der Steuer-
kommissär hat im Übrigen, wenn auch ausdrücklich nur im Sinne
eines Auskunftsschreibens und nicht als Beschluss der zuständigen
Steuerkommission, in der Antwort vom 10. August 1998 folgendes
festgehalten:
"Die Parzelle X. könnte bei einem familieninternen Verkauf als Privat-
vermögen beurteilt werden, weil sich das ursprüngliche Erwerbsmotiv im
relevanten Zeitpunkt der Veräusserung als realisiert erweist."
3.3.
Der Steuerkommission D. ist insofern Recht zu geben, dass der
Rekurrent das Grundstück X. in der Buchhaltung aktiviert, jedoch
nicht sämtliche Grundstücke erfasst hat. So wurde das 1970 er-
worbene Einfamilienhaus in O. nicht eingebucht. Indes kann daraus
nicht geschlossen werden, der Rekurrent habe das Grundstück X. als
Geschäftsvermögen betrachtet. Auch die 1982 erworbene Parz. Y.,
auf der das von den Rekurrenten bewohnte Einfamilienhaus erstellt
wurde, wurde in die Buchhaltung aufgenommen, obwohl es sich
zweifellos um Privatvermögen handelt. Die buchhalterische Behand-
lung der Grundstücke kann damit nicht massgeblich sein.
3.4.
Die Steuerkommission D. weist darauf hin, das Grundstück X.
sei zusammen mit den vier anderen Baulandparzellen als Arbeits-
reserve für das Elektroinstallationsgeschäft gehalten worden. Wie die
Rekurrenten korrekt entgegnen, ist diese Annahme nicht zwingend,
wäre doch die "Arbeitsreserve" sehr bescheiden gewesen und hätte
deshalb keinen wesentlichen Einfluss auf den Geschäftsgang gehabt.
Den Rekurrenten ist Glauben zu schenken, dass die Grundstücke
nicht als Arbeitsreserve erworben wurden. Zumal sich die Frage
stellt, ob die Grundstücke nicht in den Geschäftsjahren 1995/96, als
der Umsatz und der Gewinn stark zurück gegangen sind, veräussert
worden wären, wenn sie tatsächlich als Arbeitsreserve gehalten
worden wären.
3.5.
Das Grundstück X. ist somit dem Privatvermögen des Rekur-
renten zuzuordnen, unabhängig davon, ob der Rekurrent als Liegen-
schaftenhändler im weiteren Sinne zu qualifizieren ist, nicht.
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