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66 Abzüge vom Reineinkommen; Kosten des Liegenschaftsunterhalts; anschaffungsnahe Aufwendungen/Dumont-Praxis (§ 39 Abs. 2 StG). - Vorgehensweise bei Unterhaltskosten innerhalb der ersten 5 Jahre nach Erwerb einer Liegenschaft.
24. Juli 2008 in Sachen U.R., 3-RV.2007.145
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhalts-
kosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung
durch Dritte abgezogen werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten
für den Unterhalt von Liegenschaften gelten bloss die werterhal-
tenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 StGV). Den Unterhaltskosten
sind Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem
Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer
abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 Satz 2 StG).
Die Unterhaltskosten können vollumfänglich auch von der
neuen Eigentümerin vom neuen Eigentümer geltend gemacht
werden, sofern die Liegenschaft nicht in vernachlässigtem Zustand
erworben wurde (§ 39 Abs. 3 StG). Als vernachlässigt gilt eine Lie-
genschaft, wenn die in grösseren Zeitabständen (15 und mehr Jahre)
anfallenden Unterhaltsarbeiten unterblieben sind und erst durch die
neue Eigentümerin den neuen Eigentümer ausgeführt werden
(§ 24 Abs. 2 StGV). Bei einer vernachlässigten Liegenschaft kann
die neue Eigentümerin der neue Eigentümer innert 5 Jahren seit
dem Erwerb nur die den Unterhaltskosten gleichgestellten Investi-
tionskosten nach Massgabe von § 39 Abs. 2 des Gesetzes abziehen
(§ 24 Abs. 3 StGV).
3.2.
Gestützt auf ein Urteil des aargauischen Verwaltungsgerichts
vom 18. September 2006 hat das Steueramt des Kantons Aargau am
28. Februar 2007 das Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt" betreffend
anschaffungsnahe Aufwendungen (Dumont-Praxis) angepasst. Da-
nach wird in einem ersten Schritt anhand einer Gesamtbetrachtung
beurteilt, ob es sich bei einer vom Steuerpflichtigen kürzlich erwor-
benen und in der Folge unterhaltenen Liegenschaft um eine vernach-
lässigte Liegenschaft handelt. Gemäss dem Merkblatt liegt eine ver-
nachlässigte Liegenschaft vor, wenn die "Nettosumme aller in Rech-
nung gestellten Positionen, ohne Investitionsanteile" innert 5 Jahren
nach dem Kauf 25 % des Kaufpreises übersteigt. In diesem Fall sind
einzig die Kosten für energiesparende Massnahmen zu 50 % sowie
die periodisch, in der Regel einmal jährlich, anfallenden Kosten
abzugsfähig. Das Steuerrekursgericht hat diese Praxis mit RGE vom
24. April 2008 in Sachen J. + I.S. als angemessen qualifiziert.
Sofern es sich um eine nicht vernachlässigte Liegenschaft han-
delt, ist eine Einzelbetrachtung anzuwenden. Dabei gelten die Kosten
für alle Bauteile mit einer Normalgebrauchsdauer bis und mit 15
Jahren als abzugsberechtigte Instandhaltungskosten. Für Bauteile mit
einer Normalgebrauchsdauer von über 15 Jahren ist zwischen den
normalen Instandstellungsarbeiten einerseits und den Wiederinstand-
stellungsarbeiten und überfälligen Ersatzanschaffungen anderseits zu
unterscheiden (§ 24 Abs. 2 StGV; vgl. Merkblatt "Liegenschaftsun-
terhalt", Ziff. 5).
Im Rahmen der Einzelbetrachtung ist auch die Frage zu prüfen,
ob allenfalls Baumängel behoben wurden (vgl. dazu erläuternd
Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt", Ziff. 3.7).
3.3.
Sowohl nach der bundesgerichtlichen als auch nach der ver-
waltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. StE 2007 B 24.4 Nr. 75
und VGE vom 7. Dezember 2000 in Sachen D.H.) ist eine neue Pra-
xis sofort auf alle noch hängigen Verfahren anzuwenden. Es wird
nicht unterschieden, ob sich die neue Praxis zu Gunsten zu Las-
ten eines Steuerpflichtigen auswirkt.
Der vorliegende Fall ist somit unter Anwendung der dargelegten
(neuen) Grundsätze zur Dumont-Praxis zu beurteilen (RGE vom
24. April 2008 in Sachen J. + I.S.).
4.
4.1.
Weil nach der neuen Praxis eine vernachlässigte Liegenschaft
dann vorliegt, wenn deren Erwerber in den ersten 5 Jahren 25 % des
Kaufpreises für den Unterhalt dieser Liegenschaft aufwendet, können
die Kantonsund Gemeindesteuern 2001 und folgende grundsätzlich
erst nach Ablauf der 5-Jahresfrist definitiv veranlagt werden, es sei
denn, es stehe aufgrund der vom Rekurrenten eingereichten Unterla-
gen bereits vorher fest, dass (nach Ausscheidung der Investitionsan-
teile) die 25 % des Kaufpreises der Liegenschaft überschritten wur-
den.
