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63 Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98 Abs. 1 StG). - Ein Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung kann nur gewährt werden, wenn sowohl das veräusserte als auch das ersatzbeschaffte
Objekt dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde bzw. wird und für die Zeit des Selbstbewohnens dieser Lie- genschaften von der den Steueraufschub beanspruchenden Person deren Eigenmietwert versteuert wird.
15. November 2006 in Sachen R.E., 3-RV.2006.55/K 9285
Aus den Erwägungen
2.
2.1. Mit Kaufvertrag vom 22. August 1997 kaufte der Rekurrent
von A.H. die Liegenschaft GB Sch. Nr. 930 zum Preis von pauschal
Fr. 300'000.--. Mit Kaufvertrag vom 24. September/1. Oktober 2002
verkaufte er diese Liegenschaft für pauschal Fr. 420'000.-an die X.
2.2. Mit Verfügung vom 11. August 2005 veranlagte die Steuer-
kommission Sch. den Rekurrenten zu einem steuerbaren Grundstück-
gewinn von Fr. 69'196.-- (Veräusserungserlös Fr. 420'000.-- ./. Er-
werbspreis Fr. 300'000.-- ./. Aufwendungen Fr. 50'804.--), was bei
einer massgebenden Besitzesdauer von 6 Jahren und einem Steuer-
satz von 30 % einen Steuerbetrag von Fr. 20'758.-ergab. Der Rekur-
rent beantragt einen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung (Bau
des heute von ihm selbstbewohnten Einfamilienhauses in D.) im
Sinne von § 98 StG. Die Vorinstanz hat keinen Steueraufschub ge-
währt, weil der Rekurrent seit dem 1. April 1989 bis zum Wegzug
nach D. in S. angemeldet war und keine Absicht des dauernden Ver-
bleibens in der Liegenschaft in Sch. bestanden habe.
3.
3.1. Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen
Grundstücken Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück-
gewinnsteuer (§ 95 StG). Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Be-
gehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung
einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus, Eigentumswohnung Beteiligung mit Sonder-
nutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös innert 1 Jahr vor oder
3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb zum Bau einer
gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird
(§ 98 Abs. 1 StG).
3.2. Der Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung setzt u.a.
voraus, dass sowohl das veräusserte als auch das ersatzbeschaffte
Objekt dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken genutzt
wurde bzw. wird. Selbstgenutzt ist eine Wohnliegenschaft, wenn sie
deren Eigentümer(in) allein zusammen mit einer Partne-
rin/einem Partner der eigenen Familie tatsächlich selber be-
wohnt. In der Literatur und Rechtsprechung wird die Meinung ver-
treten, dass der Steuerpflichtige am Ort der ,,alten" und der ,,neuen"
Liegenschaft seinen zivilbzw. steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt
haben bzw. haben muss (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
2. Auflage, Muri-Bern 2004, § 98 StG N 6; F. Richner/W. Frei/
S. Kaufmann/H.U. Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. Auflage, Zürich 2006, § 216 N 324 und 331 f.;
StE 2002 B 42.38 Nr. 21; vgl. auch Luzerner Steuerbuch, Bd. 3, Wei-
sungen GGStG, § 4 Abs. 1 Ziff. 7 N 44 ff.). Das Selbstbewohnen
beider Liegenschaften berechtigt aber noch nicht zur Gewährung ei-
nes Steueraufschubs. Weil gemäss § 30 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert
von Liegenschaften Liegenschaftsteilen, die der steuer-
pflichtigen Person auf Grund von Eigentum eines unentgeltli-
chen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen,
steuerbar ist, setzt die Gewährung eines Steueraufschubs gemäss
§ 98 StG immer auch voraus, dass für die Zeit des Selbstbewohnens
der Eigenmietwert der selbstbewohnten Liegenschaft von der den
Steueraufschub beanspruchenden Person versteuert wird.
3.3. Der Rekurrent war gemäss den unbestritten gebliebenen
Angaben der Vorinstanz seit dem 1. April 1989 in S. angemeldet.
Dort hatte er seither eine Wohnung am G.-weg 3 gemietet, welche er
per 30. September 2005 kündigte, da er ab Herbst 2005 sein neu er-
stelltes Haus in D. bewohnt (vgl. ,,Kündigung der Mietwohnung"
vom 20. Juni 2005). Der Rekurrent wurde seit dem Zuzug in S. bis
zu seinem Wegzug nach D. immer in S. besteuert, ohne dass er je da-
gegen opponiert hätte. Diese Tatsachen sprechen für einen ständigen
Wohnsitz des Rekurrenten in S. und gegen ein Selbstbewohnen der
Liegenschaft in Sch.
Der Rekurrent wendet dagegen ein, er habe ab März 2002 das
Erdgeschoss seiner Liegenschaft in Sch. bewohnt, mit der Absicht,
nach Beendigung des Umbaus das ganze Zweifamilienhaus zu bezie-
hen, sein Büro in S. in das Obergeschoss zu zügeln und erst dann die
Schriften in Sch. zu hinterlegen. Selbst wenn das zutreffen sollte,
was offen gelassen werden kann, könnte dem Rekurrenten betreffend
dem Verkauf der Liegenschaft in Sch. kein Steueraufschub gemäss
§ 98 StG gewährt werden, denn er hat es unterlassen, in der Steuerer-
klärung 2002 für den Zeitraum, in welchem er angeblich die Liegen-
schaft in Sch. selbstbewohnte, einen Eigenmietwert zu deklarieren
(vgl. Wegleitung zur Steuererklärung 2002, Ziff. 6.1 [Eigenmietwert
Eigenheim]) bzw. die Veranlagungsbehörde um die Festsetzung eines
Eigenmietwertes zu ersuchen, weil mit der Neuschätzung vom
8. Januar 1999 (wegen damals fehlendem Selbstbewohnen) kein Ei-
genmietwert eröffnet wurde. Da der Rekurrent dies unterlassen hat
(was ein weiteres Indiz gegen ein Selbstbewohnen ist), wurde bei
ihm im Jahr 2002 für die Liegenschaft in Sch. kein Eigenmietwert
besteuert. Bei den vom Rekurrenten im Jahr 2002 (fälschlicherweise
als Eigenmietwert) deklarierten Fr. 7'200.-handelt es sich um die
jährlichen Mietzinseinnahmen für die vermietete 3 ½-Zimmerwoh-
nung, welche sich in der fraglichen Liegenschaft in Sch. befunden
hat (vgl. dazu den ,,Fragebogen für vermietete Liegenschaften" vom
22. Mai 1998 sowie das ,,Liegenschaftsverzeichnis" der Veranla-
gungsperiode 1999/2000, in welchem der Rekurrent die Fr. 7'200.--
[bzw. für das Erwerbsjahr 1997 anteilig Fr. 2'400.--] korrekt als
,,Mietzinseinnahmen Liegenschaft" deklarierte). Sie wurden von der
Vorinstanz richtigerweise als Mietzinseinnahmen besteuert.
3.4. Zusammenfassend kommt das Steuerrekursgericht zum
Schluss, dass dem Rekurrenten kein Steueraufschub im Sinne von
§ 98 StG zu gewähren ist, weil die Liegenschaft in Sch. infolge feh-
lender Deklaration und Besteuerung eines Eigenmietwertes aus steu-
errechtlicher Sicht nicht als selbstbewohnt gilt.
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