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27 Interessenkollision, Doppelvertretungsverbot und Treuepflicht Ein Anwalt verletzt das Verbot der Interessenkollision und damit seine Treuepflicht, wenn er in einer Streitigkeit betreffend einen vorher durch
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seinen Bürokollegen notariell beurkundeten Grundstückkaufvertrag eine Partei des Kaufvertrages betreut
Aus dem Entscheid der Anwaltskommission vom 19. September 2002 i.S. Y.
Sachverhalt
1. Am 12. August 1994 beurkundete Notar X einen Kaufvertrag
betreffend eine Eigentumswohnung in M.. In der Folge ergaben sich
Probleme bezüglich des Grundbucheintrages.
2. Am 11. August 1995 mandatierten die Käufer der erwähnten
Eigentumswohnung Fürsprecher Y, den Bürokollegen von Notar X.
Es ging um eine Forderung der Verkäuferin auf Zahlung von weite-
ren Fr. 18'000.--.
3. Am 31. Januar 1996 wies das Grundbuchamt den Antrag auf
Grundbucheintrag des Kaufvertrages ab, weil die Bewilligung ge-
mäss Art. 5 Abs. 2 BewG fehlte, ein Bauhandwerkerpfandrecht ein-
getragen war, Betrag von Kaufpreis und Schuldübernahme im Kauf-
vertrag nicht übereinstimmten, der Garagenplatz gemäss Kaufvertrag
nicht mit dem Grundbuchbeschrieb übereinstimmte und der beige-
legte Ausländerausweis abgelaufen war.
4. Am 5. Juni 1996 erhob die Verkäuferin Klage gegen die
Käufer beim Bezirksgericht L.. Die Verkäuferin verlangte die Be-
zahlung von zusätzlichen Fr. 18'000.-- und begründete bzw. belegte
ihre Forderung mit einer Kaufpreiszusicherung über total
Fr. 398'000.--. Ausserdem machte sie zusätzliche Baukosten sowie
Zins im Betrag von rund Fr. 9'000.-geltend. In diesem Verfahren
vertrat Fürsprecher Y die Käufer.
Am 27. Februar 1998 wurde ein gerichtlicher Vergleich ge-
schlossen. Die Zuteilung der im Kaufvertrag zugesagten Garage war
jedoch in der Folge rechtlich nicht möglich. Am 21. Dezember 2000
wurde dagegen der Verkäuferin gegen die Käufer definitive
Rechtsöffnung für eine Restanz aus dem gerichtlichen Vergleich er-
teilt.
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5. Fürsprecher Y mahnte die Käufer am 12. Januar 2001 betref-
fend das noch ausstehende Honorar. Der neue Rechtsvertreter der
Käufer teilte Fürsprecher Y mit, die Käufer seien nicht bereit, die
Rechnung zu bezahlen, sondern würden ihrerseits eine Schadener-
satzforderung aus Schlechterfüllung des Auftrages geltend machen.
6. Mit Schreiben vom 27. Februar 2002 erstattete der Rechts-
vertreter der Käufer gegen Fürsprecher Y Anzeige wegen Verstössen
gegen das Anwaltsgesetz, insbesondere Verstoss gegen das Verbot
der Doppelvertretung und unsorgfältige Mandatsführung.
Aus den Erwägungen
5. Die Käufer werfen Fürsprecher Y vor, er habe sie in einer
Streitsache vertreten, in welcher es letztlich (auch) um die mangel-
hafte Arbeit seines Bürokollegen, Notar X, gegangen sei, weshalb
eine Interessenkollision auf der Hand gelegen habe. Ausserdem habe
er durch die Mandatsübernahme gegen das Doppelvertretungsverbot
gemäss § 15 AnwG sowie gegen § 11 Abs. 1 StaRe verstossen, weil
Notar Y seinerzeit sowohl für die Käufer wie auch für die Verkäufe-
rin tätig gewesen sei.
a) Aufgrund der vorliegenden Konstellation stellt sich nicht die
Frage nach einem eigentlichen Verstoss gegen § 15 AnwG. Fürspre-
cher Y hat vorliegend nicht zuerst die eine und danach die andere
Partei in derselben Sache vertreten (Parteiwechsel). Auch eine Dop-
pelvertretung in dem Sinne, dass er gleichzeitig zwei Parteien im
gleichen Verfahren vertreten hätte, liegt nicht vor. Es drängen sich
jedoch angesichts der konkreten Verhältnisse mehrere Fragen bezüg-
lich des Bestehens von Interessenkonflikten und des Verstosses ge-
gen Treuepflichten auf.
b) Tatsache ist, dass der Bürokollege von Fürsprecher Y, Notar
X, am 12. August 1994 einen Kaufvertrag zwischen den Käufern und
der Verkäuferin beurkundet hat. Tatsache ist sodann weiter, dass das
Grundbuchamt L. mit Abweisungsverfügung vom 31. Januar 1996
den Eintrag des Kaufvertrages ins Grundbuch (einstweilen) verwei-
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gerte, weil einerseits der Kaufvertrag, andererseits die Grundbuchan-
meldung mehrere Mängel aufwiesen. So fehlten die gemäss Art. 5
Abs. 2 BewG notwendige Bewilligung sowie eine Kopie des gültigen
Ausländerausweises. Ausserdem wurde im Kaufvertrag der Kauf-
preis zwar mit Fr. 380'000.-beziffert, andererseits aber auch festge-
halten, der Kaufpreis sei durch Übernahme der Grundpfandschuld im
Betrag von Fr. 430'000.-zu bezahlen, wobei die Schuldsumme noch
zu reduzieren wäre. Gänzlich unerwähnt blieb im Kaufvertrag die
Tatsache, dass offenbar anlässlich des Abschlusses des Kaufvertrages
bereits eine Bar-Anzahlung im Betrag von Fr. 18'000.-erfolgt war.
Hinzu kam, dass mittlerweile noch ein Bauhandwerkerpfandrecht
eingetragen worden war, und dass der im Kaufvertrag bezeichnete
Autoeinstellplatz Nr. 6, ebenso wie der Gemüsegarten Nr. 5 + 6, ge-
mäss Grundbuchbeschrieb gar nicht zur von den Käufern gekauften
Wohnung gehörten, ihnen deshalb auch nicht übereignet werden
konnten.
Es ist nun nicht Aufgabe der Anwaltskommission, die Arbeit
von Notar X zu qualifizieren. Dies ist Sache der Aufsichtsinstanz
über die Notare. Aufgrund der erwähnten Abweisungsverfügung des
Grundbuchamtes war jedoch voraussehbar, dass in dieser Beziehung
früher später Fragen der Käufer auftauchen würden. Aufgrund
des Umstands, dass der Kaufvertrag nicht ins Grundbuch eingetragen
war (und noch während mehrerer Jahre nicht eingetragen werden
konnte), konnte die Verkäuferin weiterhin über die Wohnung verfü-
gen. Die Käufer hätten bei einer gegen die Verkäuferin gerichteten
Zwangsbetreibung das Einsehen gehabt. Klar war sodann bereits
aufgrund der Abweisungsverfügung, dass der im Kaufvertrag zugesi-
cherte Autoeinstellplatz den Käufern voraussichtlich nicht würde
übereignet werden können.
c) (...)
d) Nachdem Notar X seinerzeit für beide Vertragsparteien den
Kaufvertrag ausgearbeitet hatte, hätte er selber (...) keinesfalls in
einem nachfolgenden, sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Streit
eine der beiden Parteien als Anwalt vertreten dürfen, zumindest nicht
mehr ab jenem Zeitpunkt, als die Durchsetzbarkeit des Kaufvertrages
zum Thema wurde. Er wäre ja sonst in die Situation gekommen, die
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Professionalität seines eigenen Handelns bezüglich der Erstellung
des Kaufvertrages beurteilen zu müssen. Der sich daraus ergebende
Interessenkonflikt aufgrund der persönlichen Interessen von Notar X
am Ausgang des Verfahrens liegt auf der Hand. Ebenso ist zu beach-
ten, dass er diesfalls gegen eine der beiden Vertragsparteien des
Kaufvertrages, die er damals beraten hatte, hätte vorgehen müssen,
was sich mit der Treuepflicht des Notars und Anwalts nicht vereinba-
ren liesse.
Was nun Fürsprecher Y angeht, so liegt weder eine eigentliche
Doppelvertretung (Vertretung beider Parteien im gleichen Verfahren)
noch ein Parteiwechsel gemäss § 15 AnwG vor. Als Bürokollege von
Notar X galten jedoch für ihn dieselben "Ausstandsgründe" wie für
diesen, denn eine Bürogemeinschaft ist ja, wie bereits erwähnt, wie
ein Anwalt zu behandeln, und zwar auch, soweit es um Notariatsge-
schäfte geht. Indem Fürsprecher Y eine Partei vertrat, welche vor-
gängig von seinem Bürokollegen als Notar betreut worden war, und
zwar gegenüber der anderen Partei des damaligen Kaufvertrages und
in einem Streit um diesen Kaufvertrag, begab er sich in eine Situa-
tion, in welcher die Möglichkeit einer Interessenkollision, welche ja
gemäss den Ausführungen unter Ziff. 3 ausreichend ist, um zu einem
eigentlichen "Vertretungsverbot" zu führen, auf der Hand lag. Es
ging bei diesem Mandat nicht nur bzw. zumindest ab einem gewissen
Zeitpunkt nicht mehr nur um die Frage eines zusätzlich zu bezahlen-
den Geldbetrages. Fürsprecher Y wusste spätestens ab Januar 1996,
vermutlich aber schon kurz nach der Mandatserteilung, über die Um-
stände des Kaufvertrages und der damit zusammenhängenden Pro-
bleme Bescheid. Es war ohne weiteres erkennbar, dass sich irgend-
wann die Frage stellen könnte, wer für die Folgen der teilweisen
"Undurchführbarkeit" des Kaufvertrages aufzukommen haben wür-
de. An sich war aufgrund der Umstände (anders lautender Grund-
buchbeschrieb im Vergleich zum Kaufvertrag) von Anfang an klar,
dass die Käufer die Übertragung des Eigentums betreffend den Auto-
einstellplatz gemäss Kaufvertrag nicht würden durchsetzen können.
Korrekterweise hätte ein Anwalt seinen Mandanten dies sofort klar-
machen müssen. Dies hätte aber bedeutet, dass Fürsprecher Y die
Käufer auf den in diesem Punkt offensichtlich mangelhaften Kauf-
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vertrag und damit auf den durch Notar X begangenen Fehler hätte
hinweisen müssen. Konkret hiesse das, gegen seinen Bürokollegen
vorzugehen. Aufgrund dieser Situation bestand aber für Fürsprecher
Y ein persönlicher Interessenkonflikt, musste er doch die Interessen
seiner Klienten wahren, hätte aber gleichzeitig zur Erfüllung dieser
Pflicht gegen seinen Bürokollegen vorgehen müssen. Lösbar wäre
dieser Konflikt einzig durch die Nichtannahme bzw. Niederlegung
des Mandates gewesen.
e) Fürsprecher Y verstiess somit, wenn nicht schon durch die
Übernahme des Mandates, so spätestens durch die Weiterführung im
Zeitpunkt, als er Kenntnis von allen Umständen hatte, gegen seine
sich aus § 14 AnwG ergebende Treuepflicht. Allerspätestens in die-
sem Zeitpunkt hätte er das Mandat niederlegen müssen.
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