Urteil Verwaltungsgericht (ZH - VB.2016.00183)

VB.2016.00183

Urteil

der 1. Kammer

vom 15.September2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Sonja Güntert.

In Sachen

A,

beide vertreten durch RA C,

gegen

D, vertreten durch RA E,

Baubehörde Zollikon,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 22.Juni 2015 erteilte die die Baubehörde Zollikon D die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr.01 an der F-Gasse02 in Zollikon. Nicht bewilligt wurden zwei an der G-Strasse südöstlich der Grundstücksgrenze vorgesehene Längsparkplätze.

II.

Hiergegen liessen A und B am 31.August 2015 beim Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 23.Februar 2016 teilweise guthiess und den Beschluss der Baubehörde Zollikon insoweit aufhob, als damit eine Ausnahmebewilligung für Abgrabungen bewilligt wurde.

III.

Am 11.April 2016 liessen A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:

Das Baurekursgericht schloss am 17.Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D liess mit Beschwerdeantwort vom 7.Juni 2016 unter Entschädigungsfolge "(inkl. MWST)" die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 24.Juni 2016 liessen A und B Verzicht auf eine weitere Stellungnahme erklären.

Die Kammer erwägt:

1.

1.2 und bewohnen ein im Grenzbau an dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin angebautes Einfamilienhaus

2.

2.1 diebeantragt für den Fall, dass das vor Verwaltungsgericht zwecks (besserer) Vermittlung des räumlichen Eindrucks der Siedlung neu an die Akten gereichte Luftbild als unzulässiges Novum aus dem Recht gewiesen werden sollte.

Das massgebliche bezieht sich eineim vorinstanzlichen Verfahren, nämlich die angeblich­bauliche , sodass kein Verstoss gegen das Noven­recht gegeben ist (§52 Abs.1 in Verbindung mit §20a Abs.2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, §52 N.13). Dies gilt umso mehr, als es sich bei handeltseitens dessder privaten jederzeiteingesehen werden Aus dem Protokoll des von einer Delegation der Vorinstanz am 10.Dezember 2015 durchgeführten Augenscheins ()im Übrigen (eventualiter) bereits aus diesem Grund hätte önnen

Demder Beschwerdeführenden nen.

3.

3.1 (481,89 m.ü.M.) (478,58 m.ü.M.) leicht nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26.Juni 1996 (BZO) der WohnzoneW2.10 und mit einem Einfamilienhaus und einer Einzelgarage überstelltgrenzt es an dasjenige an, wobei deren Wohnhaus im Grenzbau mit demjenigen der privaten Beschwerdegegnerin zusammengebaut ist und beide Häuser ein gemeinsames Schrägdach mit einem First über der Grundstücksgrenze aufweisensüdnBaugH-Strasse an, mit seiner südöstlichen an die G-Strasse; im Nordosten wird das Grundstück durch die F-Gasse begrenzt

3.2 streitbetroffene die Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses mit einem an die nach Südosten gegen die G-Strasse ausgerichtete Traufseite anschliessenden, zweigeschossigen Flachdachanbau vor, dessen Obergeschoss sich mit dem ersten Dachgeschoss des bestehenden Hauses verbindet und dessen Erdgeschoss sich einen Abstand von 3,5m zum beschwerdeführerischen Grundstück einhaltend nach Nordosten (3,45m) und Südwesten (3,76m) über die bisherige Fassade hinaus erstreckt. Das bestehende sichtbare Untergeschoss des Einfamilienhauses soll dabei gleich wie das Erdgeschoss erweitert und zusätzlich gegen Südwesten über den Bereich des neuen Erdgeschosses hinaus durch eine Autoeinstellhalle für vier Fahrzeuge als Ersatz für die Einzelgarage ergänzt werden. Hinzu kommt ein neues zweites Untergeschoss (Kellergeschoss), welches sich über die gesamte Fläche des ersten Untergeschosses erstrecken und insbesondere Raum für einen Fitnessraum inklusive sanitären Anlagen sowie einen Bastellraum bieten soll.

4.

4.1 Die Beschwerdeführenden wenden sich zunächst "gegen das neu projektierte zweite Untergeschoss, soweit es im Bereich des bestehenden Doppelwohnhauses an die gemeinsame Grenze stösst" und machen sinngemäss geltend, die damit einhergehende einseitige vertikale Ausdehnung des Grenzbaus sei von der nach kommunalem Recht erforderlichen ursprünglichen nachbarlichen Zustimmung zum Grenzbau nicht erfasst und verstosse damit gegen die massgeblichen Abstandsvorschriften. Mithin sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Rechtsvorgänger dem an der Grenze erfolgten Zusammenbau nur genau so zugestimmt hätten, wie das Doppelhaus seit nunmehr 80Jahren bestehe, weshalb die Erweiterung in die Tiefe einer erneuten Zustimmungserklärung bedürfe, wozu die Beschwerdeführenden nicht bereit seien.

4.2 Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und mass­gebender Grenzlinie (,; vgl. ferner §286 Abs.1 PBGergibt sich ausBZOder benachbarten Eigentümerschaft ein Hauptgebäude Bauen beide Nachbarn (gleichzeitig) geschlossen an die Grenze, ist die nachbarliche Zustimmung nur dann erforderlich, wenn die Grenzbauten ausserhalb der zustimmungsfreien Bautiefe von 14m errichtet werden ; vgl. hierzu , S.877

Es bzw. der Nachbarinbzw. ihre zum Grenzbau Grenz- bzw. ­die benachbarte Eigentümerschaft ihre ­V unter den Nachbarnursprünglichen vgl. zum Ganzen Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001 [in Verbindung mit S.149 zum Grenzbaurecht] Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass­ beschlägteines Grenz- bzw. Vorausgesetzt ist jedoch, dass aus der Zustimmungserklärunggehtdie bzw. die Nachbarin bzw. ihre­Grenz- bzw. ­­der benachbarten Eigentümerschaft die Bauherrschaft respektive der Nachbarin (vgl. zum Ganzen 4ff. [in Verbindung mit S.149 zum Grenzbaurecht] mit Hinweis auf BRKE IV Nr.26+37/1996, wo eine andere Auffassung vertreten wurde, sowie VGr, 27.September 1996, VB.1996.00064, mit welchem Ersterer wieder aufgehoben wurde; kritisch hierzu Fridolin Störi, Zur Bedeutung des "projektbezogenen" Näherbaurechts [§270 Abs.3 PBG], PBG aktuell 4/1996, S.34f.).

privaten ist unmittelbar auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Grenzbau an dasjenige der Beschwerdeführenden angebaut unstreitig in der WohnzoneW2.10 Demgegenüber betrifft das strittige Bauvorhaben lediglich Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs. So hält der projektierte Flachdachanbau die Abstandsvorschriften (Grenz- und Gebäudeabstand) unstreitig ein und handelt es sich bei dem von den Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht beanstandeten geplanten zweiten Untergeschoss um einen abstandsfreien unterirdischen Gebäudeteil im Sinn von §269 PBG. sDienstbarkeitsvertrags­die Vereinbarung getroffen habendasdarüber hinaus ­hätte eines einseitigen Näherbaurechts basiert der gegenseitig bewilligte Grenzbau denn auch nicht auf einem reinen Entgegenkommen des jeweiligen Nachbarn bzw. der jeweiligen Nachbarin, sondern geht mit einem solchen zumeist ­, weshalb diesen regelmässig eher an einem (beidseitig) grosszügig be­messenen Grenzbaurecht ohne respektive mit wenigen Einschränkungen gelegen ist

Ivorliegend aber gerade bestehenden Einfamilienhäuserim Abstandsbereich des jeweiligen Grenzbaurechtsseinerzeit on hätte, ist nicht ersichtlich. So ist etwa eine der mit den Abstandsvorschriften verfolgten wohnhygienischen und feuerpolizeilichenvons, wenn sich befindet. nach §269 PBG, sofern was vorliegend nicht der Fall ist die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmtD­privaten musste somit mangels eines objektiv erkennbaren Interesses seines Nachbarn auch

4.4 ­­dreissiger Jahren des letzten Jahrhundertsbedarf die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses um ein weiteres Untergeschoss keiner erneuten Zustimmung. diesbezügliche andBeschwerdeführenden erweist sich

5.

5.1 Weiter rügen die Beschwerdeführenden die ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung und damit Abs.1 PBG. Die Beurteilung, ohat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollzieh­barer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute - (vgl. zum Ganzen VGr, 19.April 2016, VB.2015.00575, E.4.1 mit weiteren Hinweisen; 652). Sonamentlich v

Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung kommt dedabei Dieseihre (vgl. zum Ganzen BGr, 5.Mai 2014, 1C_629/2013, E7.1)wiederum vorinstanzlichen lediglichAbs.es,

Die Vorinstanz weitere sieBeschwerdegegnerin2ihrendie Vorinstanz ­

Diese Anforderungen seien vorliegend erfüllt. Zwar sei das umstrittene Bauvorhaben voluminöser als die meisten bisher realisierten Erweiterungen, finde jedoch im Gebäude I-Strasse04 ein vergleichbares Präjudiz. Die moderne Architektursprache mit kubischen Formen und Flachdach finde sich zudem auch in Neubauten wieder und bilde gleichzeitig den Übergang zu den auf der anderen Seite der G-Strasse in der dichter überbauten WohnzoneW2.40 gelegenen Mehrfamilienhäusern. Die am Rande der ehemaligen Gartensiedlung gelegene Lage sei auch insofern in Bezug auf die Einordnung in die Umgebung zu beachten, als das langgezogene Baugrundstück auf drei Seiten von Quartierstrassen umgeben sei und der Anbau nicht als Riegel mitten in bestehenden Gärten, sondern vielmehr als Abschluss des Quartiers wahrgenommen werde.

weiteren baulichen und landschaftlichen Umgebung des Bauprojekts und dessen Einordnung in diese vorgenommen. Was hingegen die Beurteilung der Einordnung des Projekts in die nähere bauliche Umgebung anbelangt, erscheint die­

Zwar­

opulente

­der Vorinstanza­

5.5

Damit erweist sich das Projekt auch unter der vom Baurekursgericht vorgenommenen Korrektur als nicht bewilligungsfähig. Gutheissung der Beschwerde­sindzue

6.

­.

Entsprechend ist die Kostenregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint auch hier gerechtfertigt, die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen.

;

Demgemäss erkennt die Kammer:

Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22.Juni 2015 und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 23. Februar 2016 werden aufgehoben.

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 100.-- Zustellkosten,
Fr. 8'100.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4. Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 5'150.-) werden den Beschwerdegegnerinnen1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

5. Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr.5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.