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TRIBUNAL CANTONAL

KC19.034049-191808 17

Cour des poursuites et faillites

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Arr?t du 20 avril 2020

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Composition : M. Maillard, pr?sident

M. Colombini et Cherpillod, juges

Greffier : Mme Joye

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Art. 82 LP

La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant ? huis clos en sa qualité d'autorit? de recours en mati?re sommaire de poursuites, s'occupe du recours exerc? par G.__, ? Blonay, contre le prononc? rendu le 8 octobre 2019, ? la suite de laudience du 25 septembre 2019, par le Juge de paix du district de La Riviera ? Pays-dEnhaut, dans la cause opposant la recourante ? X.__, ? Cully,

Vu les pi?ces au dossier, la cour considre :

En fait :

1. Le 13 juin 2019, l?Office des poursuites du district de La Riviera ? Pays-dEnhaut a notifi? ? G.__, ? la r?quisition de X.__, dans la poursuite n? 9'204'332, un commandement de payer portant sur la somme de 200'000 fr. plus int?r?t ? 5% lan ds le 5 juin 2019, indiquant comme cause de l?obligation : ? Courrier du 15 mai 2019 et ch. II 1/3 de la promesse de vente et dachat conditionnelle ? droit demption du 31 juillet 2017 ?.

La poursuivie a fait opposition totale.

2. a) Le 26 juillet 2019, le poursuivant a requis du Juge de paix du district de La Riviera ? Pays-dEnhaut la mainlev?e provisoire de l?opposition ? concurrence du montant en poursuite. A lappui de son ?criture, il a produit, outre le commande-ment de payer susmentionn?, notamment les pi?ces suivantes, en copies :

? une ? promesse de vente et d'achat conditionnelle - droit demption? notari?e de Luze le 31 juillet 2017 conclue entre les parties, portant sur la parcelle n? [...] de la commune de Blonay, propri?t? de G.__, contenant notamment les clauses suivantes :

? (...)

2/ X.__ souhaite acqu?rir la parcelle [...] pour y construire un total de sept logements, ? savoir quatre dans l'habitation ECA no [...] et trois dans la remise ECA no [...].

3/ G.__ souhaite conserver un des appartements nouvellement construit dans le b?timent ECA no [...] qu'elle occupe actuellement.

4/ En cons?quence, les comparants conviennent de conclure la pr?sente promesse de vente conditionnelle li?e ? l'obtention du permis de construire projet?. Ds le permis de construire obtenu, une propri?t? par ?tages de sept lots ( [...]-1 ? [...]-7) sera constitu?e aux frais de X.__ sur la parcelle [...] de Blonay susdsign?e. G.__ souhaite alors vendre ? X.__, qui souhaite acqu?rir, les lots [...]- 1 ? [...]-6 de la propri?t? par ?tages. L'attique (objet du lot [...]-7) devant ätre construit dans le b?timent ECA no [...] mentionn? ci-dessus sous chiffre 3 demeurera la propri?t? de G.__.

Ceci ?tant expos?, les comparants conviennent :

II VENTE

G.__ promet de vendre ? X.__, qui promet d'acheter, les lots [...]-1 ? [...]-6 de la commune de Blonay.

La condition mentionn?e ci-dessous ?tant accomplie, le promettant-acheteur s'engage ? constituer la propri?t? par ?tages pr?vue sur la parcelle [...] de Blonay ? ses frais.

(...)

III CLAUSES ET CONDITIONS

La promesse de vente qui pr?c?de est conclue aux clauses et conditions suivantes :

Condition

1. La pr?sente promesse de vente est subordonn?e ? la condition suspensive que le promettant-acheteur obtienne, tous dlais d'opposition et recours ?chus, un permis de construire, dfinitif et ex?cutoire, pour sept logements, soit quatre logements dans le b?timent d'assurance no [...] et trois logements dans le b?timent d'assurance no [...] b?tis sur la parcelle [...] de Blonay, objet de la vente, en stricte conformit des dispositions l?gales en vigueur.

La condition sera r?put?e accomplie lorsque le permis de construire sera devenu dfinitif et ex?cutoire et qu'il sera ? la disposition du promettant-acheteur contre paiement des ?moluments et taxes y relatifs.

Dlais envers les promettant-acheteur

2. A propos de la condition ci-dessus, le promettant-acheteur s'engage envers la promettante-venderesse ? dposer en mains de l'autorit? communale, d'ici au 30 novembre 2017, au plus tard, un dossier d'enqu?te complet, sans demande de drogation, conforme aux dispositions l?gales et au r?glement communal sur la police des constructions et ? faire ensuite toute diligence pour obtenir les autorisations n?cessaires.

Les comparants pr?cisent que le dp?t pr?cit? sera considr? comme conforme si la commune de Blonay exige des modifications ou rectifications de minimes importances, telles que corrections de cotes ou changements de forme des fenätres ou des balcons.

Pour le cas où ces modifications ou compl?ments seraient demands, le promettant acheteur s'engage ? les ex?cuter sans dlai.

Ex?cution de la vente

3. Sous r?serve de l'annulation de la cdule hypoth?caire pr?vue sous chiffre 13 ci- dessous, la promettante-venderesse pourra exiger l'ex?cution du pr?sent contrat :

a) en tout temps, ds que la condition pr?vue ci-dessus sera accomplie

b) en tout temps, pendant la dur?e du pr?sent contrat, si le dossier de mise ? l'enqu?te objet de la condition sous chiffre 1 n'est pas ou n'a pas ?t? dpos? dans le dlai fix? sous chiffre 2 ci-dessus ou encore si son dp?t n'est pas conforme.

De son c?t?, le promettant-acheteur pourra exiger cette ex?cution en tout temps, pendant la dur?e du pr?sent contrat, m?me si la condition pr?vue sous chiffre 1 ci-dessus n'est pas accomplie.

Dans tous les cas, l'ex?cution du pr?sent contrat devra ätre requise par courrier recommand adress? ? l'autre partie; le dlai d'avertissement sera de 20 jours au moins.

Si l'une des parties faisait dfaut, au sens de la loi, apr?s avoir ?t? r?guli?rement assign?e, elle devrait ? l'autre une indemnit? repr?sentant 10% du prix de vente, ? titre de clause penale, au sens des art. 160 al. 2 e 163 du Code des obligations, la partie non fautive pouvant exiger cumulativement l'ex?cution du pr?sent contrat et le paiement de la peine.

Echance et caducit?

4. Le pr?sent contrat expirera le 31 juillet 2021.

Le pr?sent acte et le droit d'emption conc?d ci-apr?s seront caducs et les parties dlies de leurs engagements sans indemnit? de part et d'autre, si, ? l'expiration du pr?sent contrat :

a) la condition pr?vue sous chiffre 1 ci-dessus n'est pas accomplie ou si,

b) le dossier de mise ? l'enqu?te n'ayant pas ?t? dpos? dans le dlai fix? sous chiffre 2 ci-dessus ou si son dp?t n'?tant pas conforme, la promettante-acheteuse n'a pas exig? l'ex?cution du contrat ou si,

c) le promettant-acheteur n'a pas fait usage de la facult? qu'il s'est r?serv?e sous chiffre 3 alina ci-dessus.

(...)

Prix de vente

14. Le prix de vente de la parcelle vendue est fix?e ? DEUX MILLIONS DE FRANCS (CHF 2'000'000).

(...) ? ;

? un second acte notari? de Luze du 27 novembre 2017 intitul? ? modification promesse de vente et dachat ? par lequel les parties ont convenu dune modification de lacte du 31 juillet 2017 selon les termes suivants :

? (...)

3/ La maison ?tant class?e aux monuments historiques, l'acheteur dsire un dlai suppl?mentaire afin de pr?parer le dossier d'enqu?te conform?ment au point 2 ci-dessus.

(...)

A.

Ils modifient le premier paragraphe de l'art. 2 chapitre III, de la minute num?ro 257 mentionn?e ci-dessus pour lui donner la teneur suivante :

? A propos de la condition ci-dessus, le promettant-acheteur s'engage envers la promettante-venderesse ? dposer en mains de l'autorit? communale, dans un dlai de deux mois ds le pravis rendu par les monuments historiques au sujet de son projet de construction, mais au plus tard le 30 juin 2018, un dossier d'enqu?te complet, sans demande de drogation, conforme aux dispositions l?gales et au r?glement communal sur la police des constructions et ? faire ensuite toute diligence pour obtenir les autorisations n?cessaires. ?

B.

Pour le surplus, les clauses et conditions de la promesse de vente et d'achat conditionnelle pr?cit?e restent inchanges. (...) ?.

? une demande pralable adress?e le 2 f?vrier 2018 par X.__, repr?sent? par [...], au Service Immeubles, Patrimoine et Logistique du canton de Vaud (SIPaL) relatif aux travaux de transformation de la parcelle
n? [...] de la commune de Blonay (immeubles ECA [...] et [...]) ;

? diverses correspondances entre le SIPaL et le [...], en particulier un pravis du SIPaL du 9 mars 2018, un courrier du poursuivi au SIPaL du 4 avril 2018 et un courriel du SIPaL du 14 mai 2018 ;

? une demande de permis de construire dpos?e par le poursuivant le 29 juin 2018 aupr?s de la commune de Blonay portant sur la réalisation de six appartements devant former six lots PPE (CAMAC [...]) ;

? le rapport rendu par la commune de Blonay le 23 aoùt 2018 sur le permis de construire CAMAC [...] ;

? un courrier du conseil de la poursuivie ? celui du poursuivant du 22 janvier 2019 indiquant que la promesse de vente et d'achat conditionnelle du 31 juillet 2017 ?tait caduque ds lors que la condition pr?vue sous chiffre 1 dudit acte ? soit le dp?t dun dossier complet denqu?te aupr?s de lautorit? comp?tente avant le
30 juin 2018 ? na pas ?t? accomplie dans le dlai, pr?cisant que G.__ renonait ? toute pr?tention ? condition que X.__ confirme avoir pris bonne note que les actes des 31 juillet 2017 et 27 novembre 2017 sont caducs et de nul effet et que le droit demption est radi en cons?quence ;

? un ? constat de carence ? ?tabli par le notaire de Luze le 8 mai 2019, qui contient notamment les constatations suivantes :

? (...)

I. EXPOSE PREALABLE

(...)

3/ Dans lacte sign? le 31 juillet 2017 susmentionn?, sous chapitre II, article 3, les comparants avaient pr?vu que X.__ puisse ? exiger cette ex?cution en tout temps, pendant la dur?e du pr?sent contrat, m?me si la condition /.../ nest pas accomplie. ?. Cette possibilit? de requ?rir l?ex?cution de la promesse de vente de mani?re unilat?rale na pas ?t? modifi?e dans lacte modificatif du 27 novembre 2017 pr?cit?.

4/ En application de la possibilit? qu?il s??tait r?serv?e et mentionn? sous chiffre 3 ci-dessus, X.__ a requis l?ex?cution de la vente objet de la promesse de vente et dachat pour le 8 mai 2019, par lettre recommande envoy?e le 8 avril 2019 (...).

(...)

II. CONSTATATIONS

Pr?sence des parties

X.__ sest pr?sent? ce jour, 8 mai 2019 ? 11 heures, ? mon Etude pour requ?rir l?ex?cution de la promesse de vente et dachat. G.__ a ?t? repr?sent?e ce jour ? 11 heures par son avocat, Maätre Ismael Fetahi, avocat ? Lausanne, afin dannoncer quelle r?fute la validit? des actes susmentionn?s et quelle refuse ds lors l?ex?cution de la promesse de vente et dachat objet du pr?sent acte.

(...)

Ex?cution de la vente

L?ex?cution de la vente sign?e le 31 juillet 2017 nest ds lors pas possible ce jour en raison du refus de G.__ dex?cuter la vente et, au surplus, en raison du fait que je ne dispose pas des cdules hypoth?caires susmentionnes libres dengagement.

(...) ? ;

? un courrier du conseil du poursuivant du 15 mai 2019 mettant la poursuivie en demeure de verser, dans un dlai de vingt jours, le montant de 200'000 fr. repr?sentant 10 % du prix de vente ? titre de clause penale ;

? un courrier du 24 mai 2019 du conseil du poursuivant accordant ? la poursuivie un ultime dlai de cinq jours pour sacquitter du montant de 200'000 francs.

b) La poursuivie sest dtermin?e sur la requ?te de mainlev?e le
24 septembre 2019, concluant ? son rejet, avec suite de frais et dpens. A lappui de son ?criture, elle a produit notamment un contrat de courtage (n? 20171307) conclu entre G.__ et [...] le 19 juillet 2017 relatif ? la parcelle litigieuse et diff?rentes correspondances des parties.

c) Une audience de mainlev?e a ?t? tenue contradictoirement le
25 septembre 2019.

d) Par prononc? dont les considrants ?crits ont ?t? adress?s aux parties le 22 novembre 2019, le Juge de paix du district de la Riviera ? Pays d'Enhaut a prononc? la mainlev?e provisoire de l'opposition ? concurrence de 200'000 fr. plus int?r?ts au taux de 5% l'an ds le 6 juin 2019 (I), a arr?t? ? 660 fr. les frais judiciaires, laiss?s ? la charge de l'Etat (II), a dit que la partie poursuivie versera ? la partie poursuivante la somme de 4'200 fr. ? titre de dpens (III), a arr?t? ? 1'741 fr. 40, TVA, dbours et frais de vacation compris, lindemnit? allou?e ? Me Ismael Fetahi, conseil doffice de la partie poursuivie, ? la charge de l?Etat (IV) et a dit que la b?n?ficiaire de lassistance judicaire, ?tait, dans la mesure de lart. 123 CPC, tenue au remboursement des frais judiciaires et de lindemnit? du conseil doffice mis ? la charge de l?Etat (V).

Le premier juge a considr?, en substance, que s'il ?tait vrai que la vente ?tait subordonn?e ? la condition que le promettant-acheteur obtienne un permis de construire pour sept logements, l'acte pr?voyait express?ment que, m?me si cette condition n'?tait pas accomplie, cette partie pouvait exiger l'ex?cution de la vente en tout temps pendant la dur?e du contrat, que le constat de carence ?tabli par le notaire de Luze attestait que la partie poursuivante avait ex?cut? ou offert d'ex?cuter ses prestations selon la promesse de vente du 31 juillet 2017 et que la partie poursuivie avait refus d'en faire de m?me, rendant ainsi l'ex?cution de la vente impossible et que la promesse de vente, sign?e par la partie poursuivie, assortie du constat de carence, constituaient une reconnaissance de dette pour la peine conventionnelle de 200'000 fr. contenue dans la promesse de vente.

3. Le 5 dcembre 2019, G.__ a dpos? un acte de recours, concluant, avec suite de frais et dpens :

principalement ? la r?forme du prononc? en ce sens que l'opposition totale quelle a form?e au commandement de payer n? 9'204332 de l'Office des poursuites du district de la Riviera ? Pays d'Enhaut soit maintenue (III) et ? ce que des dpens de premi?re instance lui soient allou?s ? hauteur de 4'200 fr. et les frais de justice de premi?re instance, par 660 fr., mis ? la charge du poursuivant (IV) ;

subsidiairement ? la r?forme du prononc? en ce sens que la mainlev?e de l'opposition est prononc?e ? concurrence dun montant maximal de 5'000 fr. avec int?r?t ? 5 % lan ds le 5 juin 2019 (V) et ? ce que des dpens de premi?re instance lui soient allou?s ? hauteur de 4'200 fr. et les frais de justice de premi?re instance, par 660 fr., mis ? la charge du poursuivant (VI) ;

plus subsidiairement ? lannulation du prononc? et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle dcision dans le sens des considrants de larr?t ? intervenir (VII).

Par dcision du 10 dcembre 2019, la Pr?sidente de la cour de cans a admis la requ?te deffet suspensif contenue dans le recours.

Par courrier du m?me jour, la recourante a ?t? inform?e quelle ?tait dispens?e de lavance de frais en l?État et que la dcision sur la requ?te dassistance judicaire contenue dans son recours serait prise dans le cadre de larr?t ? intervenir.

Par r?ponse du 23 dcembre 2019, X.__ a conclu avec suite de frais et dpens ? l'irrecevabilit? des faits nouveaux et de la conclusion V contenue dans le recours dpos? par G.__, ainsi qu'au rejet de toutes les conclusions.

Les parties ont encore r?pliqu? et dupliqu? spontan?ment les 8 et
9 janvier 2020.

En droit :

I. Le recours, ?crit, motiv? et form? en temps utile (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile, RS 272]), est recevable, y compris la conclusion V, ds lors que cette conclusion subsidiaire en admission partielle de la requ?te de mainlev?e va moins loin que la conclusion principale III en rejet de la requ?te ; il ne s'agit pas d'une conclusion nouvelle, mais d'une rduction (subsidiaire) des conclusions, admissible en tout temps jusqu'aux dlib?rations, y compris en deuxi?me instance (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.2.1 ; TF 5A_204/2018 du 15 juin 2018 consid. 3.2).

La r?ponse de lintim?, dpos?e dans le dlai de lart. 322 al. 2 CPC, est ?galement recevable. Il en va de m?me, conform?ment ? la jurisprudence dduite du droit dätre entendu (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et les r?f?rences cites), de la r?plique spontan?e de la recourante et de la duplique de lintim?.

II. a) En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi f?drale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le poursuivant dont la poursuite est frapp?e dopposition peut, s?il se trouve au b?n?fice dune reconnaissance de dette, requ?rir la mainlev?e provisoire de l?opposition.

La procédure de mainlev?e provisoire, ou dfinitive, est une procédure sur pi?ces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la ralit? de la crance en poursuite, mais l'existence d'un titre ex?cutoire. Le juge de la mainlev?e examine uniquement la force probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force ex?cutoire si le poursuivi ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens lib?ratoires (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arr?ts cit?s). Il doit notamment v?rifier d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identit? entre le poursuivant et le crancier dsign? dans ce titre, l'identit? entre le poursuivi et le dbiteur dsign? et l'identit? entre la pr?tention dduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III 720, consid. 4.1 ; ATF 139 III 444 consid. 4.1.1 et les r?f?rences cites ; Veuillet, in Abbet/Veuillet (?d.), La mainlev?e de l?opposition, nn. 32 et 92 ad 82 LP).

Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP l'acte sous seing privat, sign? par le poursuivi ou son repr?sentant, d'où ressort sa volont? de payer au poursuivant, sans r?serve ni condition, une somme d'argent dtermin?e, ou ais?ment dterminable, et ?chue (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et la jurisprudence cit?e). Il appartient ainsi au poursuivant d?tablir que la crance est exigible au moment de lintroduction de la poursuite (art. 38 al. 2 LP ; ATF 140 III 456 consid. 2.4), soit au plus tard lors de la notification du commandement de payer
(TF 5A_785/2016 du 2 f?vrier 2017 consid. 3.2.2 ; TF 5A_954/2015 du 22 mars 2016 consid. 3.1 ; Veuillet, op. cit., n. 95 ad art. 82 LP). Une reconnaissance de dette peut r?sulter dun ensemble de pi?ces dans la mesure où il en ressort les ?l?ments n?cessaires ; cela signifie que le document sign? doit clairement faire r?f?rence ou renvoyer aux donnes qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 145 III 213 consid. 3.2.2; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 498 consid. 4.1).

Un contrat ?crit justifie en principe la mainlev?e provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilit? de la dette sont ?tablies (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; TF 5A_465/2014 du 20 aoùt 2014 consid. 7.2.1.2) et, en particulier dans les contrats bilat?raux, lorsque le poursuivant prouve avoir ex?cut? les prestations dont dpend l'exigibilit? (ATF 145 III 20 pr?cit? ; TF 5A_367/2007 du 15 octobre 2007 consid. 3.1 et les r?f?rences cites). Un contrat bilat?ral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations l?gales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (ATF 145 III 20 pr?cit?), c'est-?-dire s'il a ex?cut? ou offert d'ex?cuter sa propre prestation en rapport d'?change (ATF 116 III 72 ; TF 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [pr?t] ; CPF 24 octobre 2001/533 [contrat d'entreprise]).

Le juge de la mainlev?e provisoire ne peut procder qu'? l'interprÉtation objective du titre fonde sur le principe de la confiance (TF 5A_89/2019 du 1er mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3). Il ne peut toutefois prendre en compte que les ?l?ments intrins?ques au titre, ? l'exclusion des ?l?ments extrins?ques qui ?chappent ? son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; TF 5A_89/2019 du 1er mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_648/2018 du 25 f?vrier 2019 consid. 3.2.1 non destin? ? la publication, et les r?f?rences cites). Si le sens ou l'interprÉtation du titre de mainlev?e invoqu? est source de doutes ou si la reconnaissance de dette ne ressort que d'actes concluants, la mainlev?e provisoire doit ätre refuse. La volont? de payer du poursuivi doit ressortir clairement des pi?ces produites, ? dfaut de quoi elle ne peut ätre dtermin?e que par le juge du fond (TF 5A_89/2019 du 1er mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_735/2012 du 17 avril 2013 consid. 2 et la r?f?rence cit?e ; Staehelin, in Staehelin/Bauer/Staehelin, Basler Kommentar SchKG I, 2?me ?d. 2010, n. 21 ad art. 82 LP).

b) Si la prestation en argent promise dans une reconnaissance de dette est subordonn?e ? lavnement dune condition suspensive, cet avnement doit ätre rendu vraisemblable, ? moins que le dbiteur ne le conteste pas (Staehelin, op. cit.
n. 36 ad art 82 SchKG [LP] et les r?f?rences cites). Cest au crancier d?tablir par pi?ces l?exigibilit? de la prestation ? la date de la notification du commandement de payer (TF 5A_785/2016 du 2 f?vrier 2017 consid. 3.2.2 ; TF 5A_303/2013 du 24 septembre 2013 consid. 4.2 ; Staehelin, op. cit., n. 77 ss ad art. 82 SchKG [LP] et les r?f?rences cites).

c) Le contrat ?crit stipulant une peine conventionnelle (art. 160 CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220]) constitue, avec la preuve de linex?cution de la prestation promise, une reconnaissance de dette (TF 5A_867/ 2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 ; TF 5A_734/2009 du 2 f?vrier 2010 consid. 3.1). Un contrat de vente immobili?re ? terme pr?voyant une peine conventionnelle d'un montant dtermin? en cas de non-ex?cution, assorti d'un constat notari? de carence, preuve de son inex?cution par l'acheteur, suffit ? l'obtention de la mainlev?e par le vendeur (Veuillet, op. cit., n. 149 ad art. 82 LP ; TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid. 3.3).

d) En lesp?ce, on constate que lacte notari? du 31 juillet 2010 intitul? ? promesse de vente et d'achat conditionnelle - droit demption? se qualifie elle-m?me comme une vente conditionnelle et subordonne sa validit? ? la condition express?ment qualifi?e de suspensive de l'obtention d'un permis de construire par le promettant-acheteur. Si la clause figurant au chapitre III, chiffre 3 alina 2 de lacte permet certes ? ce dernier d'exiger l'ex?cution de la vente en tout temps pendant la dur?e du contrat, cette clause est en contradiction avec le caract?re conditionnel de la vente, quelle annihile, permettant au promettant-acheteur d'exiger l'ex?cution de la vente de par sa seule volont?, indpendamment de la réalisation de la condition. En pr?sence d'un acte intrins?quement contradictoire, il n'appartient pas au juge de la mainlev?e de rsoudre la dlicate question de la port?e de la promesse de vente. Ds lors que le sens ou l'interprÉtation du titre de mainlev?e invoqu? est source de doutes sur le point de savoir si le promettant-acheteur peut obtenir l'ex?cution du contrat en dehors de la réalisation de la condition, la mainlev?e provisoire doit ätre refuse. Les doutes sur l'interprÉtation de l'acte sont d'autant plus importants que la promesse de vente porte sur les lots [...]-1 ? [...]-6 de la Commune de Blonay et que l'on ne voit pas comment cette vente pourrait ätre ralis?e, en l'absence d'un permis de construire permettant la réalisation d'une PPE portant sur la cration de sept lots dont six devaient ätre vendus ? l'intim?. Cet ?l?ment va dans le sens que le contrat constitue bien une vente soumise ? condition suspensive, nonobstant le libell? de son ch. 3 al. 1 let. b.

Le constat de carence du 8 mai 2019 n?y change rien, le juge de la mainlev?e n'?tant pas li? par l'interprÉtation du contrat faite par le notaire, qui ? pour conclure que l?ex?cution de la vente sign?e le 31 juillet 2017 n??tait pas possible en raison du refus de G.__ dex?cuter la vente ?, sest fond pr?cis?-ment sur la clause pr?cit?e de lacte litigieux (par laquelle l'intim? s'?tait r?serv? la possibilit? de requ?rir l'ex?cution de la vente m?me si la condition stipul?e n'?tait pas ralis?e), napportant aucun ?l?ment dcisif. Le constat de carence ne saurait ainsi suffire ? rendre vraisemblable l'inex?cution de ses obligations par la recourante. A cet ?gard, l'arr?t TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid. 3.3 invoqu? par lintim? dans sa r?ponse est sans pertinence, ds lors que dans cet arr?t, l?une des parties avait reconnu l'inex?cution de ses prestations par sa signature de l'acte de carence, ce qui nest pas le cas ici.

e) Si, comme on vient de le voir, les pi?ces produites sont insuffisantes ? ?tablir que lintim? pouvait obtenir l'ex?cution du contrat en dehors de la réalisation de la condition suspensive, il reste ? examiner si X.__ a suffisamment rendu vraisemblable la réalisation de ladite condition.

Selon les actes des 31 juillet et 27 novembre 2017, les parties ont conclu la promesse de vente ? la condition que ? le promettant-acheteur obtienne, tous dlais d'opposition et recours ?chus, un permis de construire, dfinitif et ex?cutoire, pour sept logements, soit quatre logements dans le b?timent dassurance no [...] et trois logements dans le b?timent d'assurance no [...] b?tis sur la parcelle [...] de Blonay, objet de la vente (...) ?, le promettant-acheteur s'engageant ? ? dposer en mains de l'autorit? communale, dans un dlai de deux mois ds le pravis rendu par les monuments historiques au sujet de son projet de construction, mais au plus tard le 30 juin 2018, un dossier d'enqu?te complet (...) ? , ?tant pr?cis? que ? le dp?t pr?cit? sera considr? comme conforme si la commune de Blonay exige des modifications ou rectifications de minimes importances, telles que corrections de cotes ou changements de forme des fenätres ou des balcons. ?.

Il ressort des pi?ces figurant au dossier que pour le b?timent ECA no [...], l'intim? a soumis le 2 f?vrier 2018 une demande pralable aupr?s du SIPaL, relatif ? la transformation envisag?e. Le 9 mars 2018, le SIPaL a rendu un pravis n?gatif concluant en substance que le projet portait une atteinte trop importante ? l'objet inscrit ? l'inventaire. Le 23 mars 2018, l'intim? a adress? au SIPaL un projet modifi?. Par courrier du 4 avril 2018, le SIPaL a inform? l'intim? que l'avant-projet modifi? ne r?pondait pas ? ses critiques, soulignant en particulier que les volumes seraient surexploit?s et les interventions envisages exerceraient une pression inadmissible sur les structures de la maison. Par courriel du 14 mai 2018, le SIPaL a indiqu? que, pour ce qui concernait la maison elle-m?me, la demande de permis de construire pouvait ätre dpos?e ? la commune, mais, pour ce qui concernait les abords et le stationnement, le SIPaL demandait encore l'?tude d'un projet qui fonctionne rellement, permette de conserver un maximum de surface de jardin, permette de conserver le mur fermant le jardin au sud et ne se rduise pas ? du gazon et de l'enrob? bitumineux.

Le 29 juin 2018, l'intim? a dpos? une demande de permis de construire. Dans son rapport du 23 aoùt 2018, le Service de l'urbanisme de la commune de Blonay a fait État de douze remarques, notamment que le projet, trop important, devait ätre revu, en particulier sur l'am?nagement d'appartements aux rez, que la construction de l'escalier du sous-sol et de la terrasse sur l'assiette de la servitude ID [...] n'?tait pas conforme, que le nombre des niveaux n'?tait pas conforme, que le local v?lo/poussettes au sous-sol n'?tait pas acceptable, que des servitudes de vues droites et vues obliques devaient ätre inscrites, que l'am?nage-ment des places de parc ?tait ? revoir, que la dimension des ch?ssis rampants n'?tait selon un calcul sommaire pas conforme, que le velux dans les combles devait ätre plac? de mani?re ? avoir une vue directe, qu'il fallait pr?voir des places de stationne-ment pour les deux roues motorises, qu'il fallait fournir le dtail constructif montrant le principe de renforcement des planchers et d'isolation de la toiture et que le besoin de panneaux solaires et photovolta?ques devait ätre v?rifi?.

Au vu de l'?tendue des modifications demandes par le Service de l?urbanisme, on ne saurait considrer qu'il s'agirait de modifications ou rectifications de minime importance, permettant de retenir un dp?t conforme au sens du chapitre III, chiffre 2 alina 2 du contrat, ce que l'intim? ne plaide d'ailleurs pas. Au demeurant, aucun permis de construire n'a ?t? accord avant la notification du commandement de payer, ni m?me ? ce jour.

f) Ainsi, le poursuivant nayant ni ?tabli qu?il ?tait en droit dobtenir l?ex?cution de la promesse de vente du 31 juillet 2017 sans que la condition suspensive stipul?e ne soit accomplie, ni que la condition serait ralis?e, ledit acte ne saurait constituer une reconnaissance de dette et un titre de mainlev?e pour la peine conventionnelle de 200'000 fr. r?clam?e en poursuite. Cela ?tant, il nest pas n?cessaire d'examiner les moyens subsidiaires du recourant relatifs au montant de la peine conventionnelle.

III. a) Au vu ce qui pr?c?de, le recours doit ätre admis et le prononc? r?form? en ce sens que l?opposition form?e par G.__ au comman-dement de payer n? 9'204'332 de l?Office des poursuites du district de La Riviera ? Pays-dEnhaut est maintenue.

Les frais judiciaires de premi?re instance, arr?t?s ? 660 fr. sont mis ? la charge du poursuivant. Celui-ci devra verser ? la poursuivie un montant de 4§200 fr. ? titre de dpens de premi?re instance.

Les frais judiciaires de deuxi?me instance, arr?t?s ? 990 fr, sont mis ? la charge de lintim?, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celui-ci versera en outre ? la recourante des dpens de deuxi?me instance, fix?s ? 1500 fr. (art. 3 al. 2 et 8 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dpens en mati?re civile ; BLV 270.11.6]).

b) Lassistance judiciaire doit ätre octroy?e ? la recourante, qui, remplissant les conditions ?conomiques de lart. 117 let. a CPC, en b?n?ficiait dj? en premi?re instance.

Le conseil doffice de la recourante a dpos? le 15 janvier 2020 une liste de ses op?rations dont il ressort qu?il a consacr? 5 heures et 41 minutes ? la procédure de recours. Cette dur?e appara?t adQuadrate. Au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ [r?glement du 7 dcembre 2010 sur lassistance judiciaire en mati?re civile ; BLV 211.02.3]) lindemnit? doit ätre fix?e ? 1?020 fr., montant auquel il convient dajouter des dbours par 2 % du dfraiement hors taxe, soit 20 fr. 40, ce qui donne, la TVA ? 7,7 % compt?e sur le tout, par 80 fr. 11, une indemnit? globale de 1120 fr. 51, arrondie ? 1'120 francs.

La b?n?ficiaire de lassistance judiciaire est, dans la mesure de lart. 123 CPC, tenue au remboursement de lindemnit? du conseil doffice mise ? la charge de l?Etat.

Par ces motifs,

la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,

statuant ? huis clos en sa qualité d'autorit?

de recours en mati?re sommaire de poursuites,

prononce :

I. Le recours est admis.

II. Le prononc? est r?form? aux chiffres I ? III de son dispositif comme il suit :

I. L'opposition form?e par G.__ au commandement de payer n? 9'204'332 de l'Office des poursuites de la Riviera ? Pays d'Enhaut, notifi? ? la r?quisition de X.__, est maintenue.

II. Les frais judiciaires de premi?re instance, arr?t?s ? 660 fr. (six cent soixante francs) sont mis ? la charge du poursuivant.

III. Le poursuivant X.__ doit verser ? la poursuivie G.__ la somme de 4§200 fr. (quatre mille deux cent francs) ? titre de dpens de premi?re instance.

Il est confirm? pour le surplus.

III. Les frais judiciaires de deuxi?me instance, arr?t?s ? 990 fr. (neuf cent nonante francs), sont mis ? la charge de lintim?.

IV. La requ?te dassistance judiciaire de la recourante est admise, Me Ismael Fetahi ?tant dsign? comme son conseil doffice pour la procédure de recours.

V. Lindemnit? de Me Ismael Fetahi, conseil doffice de la recourante, est fix?e ? 1120 fr. (mille cent vingt francs), TVA et dbours compris.

VI. La b?n?ficiaire de lassistance judiciaire est, dans la mesure de lart. 123 CPC, tenue au remboursement de lindemnit? du conseil doffice mise ? la charge de l?Etat.

VII. Lintim? X.__ versera ? la recourante G.__ la somme de 1500 fr. (mille cinq cents francs) ? titre de dpens de deuxi?me instance.

VIII. L'arr?t est ex?cutoire.

Le pr?sident : La greffi?re :

Du

L'arr?t qui pr?c?de, dont la r?daction a ?t? approuv?e ? huis clos, est notifi?, par l'envoi de photocopies, ? :

Me Ismael Fetahi, avocat (pour G.__),

Me Alain Sauteur, avocat (pour X.__).

La Cour des poursuites et faillites considre que la valeur litigieuse est de 200?000 francs.

Le pr?sent arr?t peut faire l'objet d'un recours en mati?re civile devant le Tribunal f?dral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 1 7 juin 2005 sur le Tribunal f?dral ? RS 173.110), cas ?chant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires p?cuniaires, le recours en mati?re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'?l?ve au moins ? 15'000 fr. en mati?re de droit du travail et de droit du bail ? loyer, au moins ? 30'000 fr. dans les autres cas, ? moins que la contestation ne soul?ve une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent ätre dpos?s devant le Tribunal f?dral dans les trente jours qui suivent la pr?sente notification (art. 100 al. 1 LTF).

Cet arr?t est communiqu? ? :

M. le Juge de paix du district de La Riviera ? Pays-dEnhaut.

La greffi?re :

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