Urteil Kantonsgericht (VD)

cour dappel CIVILE

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Arr?t du 8 janvier 2020

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Composition : Mme Giroud Walther, pr?sidente

MM. Colombini et Stoudmann, juges

Greffi?re : Mme Bourqui

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Art. 257, 317 al. 1 CPC ; 257d CO

Statuant sur lappel interjet? par X.__, ? [...], locataire, contre l?ordonnance rendue le 29 octobre 2019 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant lappelant davec L.__, ? [...], bailleresse, la Cour dappel civile du Tribunal cantonal considre :

En fait :

A. Par ordonnance dexpulsion du 29 octobre 2019, adress?e pour notification aux parties le 5 novembre 2019, le Juge de paix du district de Lausanne, statuant en procédure de cas clair, a ordonn? ? X.__ de quitter et rendre libres pour le mardi 26 novembre 2019 ? midi les locaux occup?s dans l'immeuble sis ? [...] (local commercial de 130 m2 env. au rez-de-chauss?e) (I), a dit qu'? dfaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix ?tait charg? sous la responsabilit? du juge de paix de procder ? l'ex?cution forc?e de la dcision sur requ?te de la partie bailleresse, avec au besoin l?ouverture forc?e des locaux (II), a ordonn? aux agents de la force publique de concourir ? l'ex?cution forc?e de la dcision s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), a arr?t? les frais judiciaires ? 780 fr. et les a compens?s avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais ? la charge de la partie locataire (V), a dit qu'en cons?quence la partie locataire rembourserait ? la partie bailleresse son avance de frais ? concurrence de 780 fr. et lui verserait la somme de 700 fr. ? titre de dpens en dfraiement de son repr?sentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions ?taient rejetes (VII).

En substance, le premier juge a retenu que le montant des arri?r?s de loyer de 48694 fr. 55, repr?sentant une partie des loyers dus pour la p?riode du 1er juin 2017 au 30 avril 2019, n'avait pas ?t? r?gl? dans le dlai comminatoire, puisque seul un montant de 5?060 fr. 35 avait ?t? pay?, de sorte que le cong? ?tait valable et que l'expulsion pouvait ätre ordonn?e selon la procédure en protection des cas clairs.

B. Par acte du 25 novembre 2019, X.__ a interjet? appel contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dpens, ? ce qu?il soit constat? que la r?siliation du bail ? loyer conclu le 30 novembre 2016 entre X.__ et B.__SA ou tout autre personne que cette derni?re aurait pu repr?senter est nulle et de nul effet, ainsi qu?? la r?forme de l?ordonnance entreprise en ce sens que la requ?te dexpulsion dpos?e le 6 septembre 2019 par L.__ soit dclar?e irrecevable. Subsidiairement, il a conclu ? ce que l?ordonnance soit r?form?e en ce sens que la requ?te dexpulsion dpos?e le 6 septembre 2019 soit rejet?e. Plus subsidiairement, il a conclu ? lannulation de l?ordonnance et au renvoi de la cause ? lautorit? de premi?re instance pour nouvelle dcision dans le sens des considrants.

C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l?ordonnance compl?t?e par les pi?ces du dossier :

1. Le 30 novembre 2016, un contrat de bail a ?t? conclu entre X.__ en qualité de locataire et le ? propri?taire de limmeuble [...] ?, repr?sent? par la r?gie B.__SA, ds le 1er mars 2017, portant sur des locaux commerciaux de 130 m2 au rez-de-chauss?e, pour un loyer mensuel de 4'235 fr. du 1er juin 2017 au 30 septembre 2018, de 4'910 fr. du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020 et de 5'580 fr. ds le 1er octobre 2020, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 230 fr., location du dp?t de 30 m2 au sous-sol par 250 fr. et TVA en sus.

Selon le Registre foncier, la parcelle n? [...], dont la dsignation de la situation est ? [...], [...] ?, couvre plusieurs b?timents dont les surfaces sont r?parties sur plusieurs immeubles et est propri?t? de L.__.

2. Par courrier du 18 octobre 2018, avec pour intitul? ? locaux commerciaux au rez ? C.__? et cave au sous-sol ?, la bailleresse a inform? le locataire qu?? partir du 1er novembre 2018, le loyer mensuel, conform?ment au contrat de bail conclu le 30 novembre 2016, serait de 4'910 fr., plus 230 fr. de charges, plus 250 fr. pour la cave et TVA de 7,7 % en sus, soit un total de 5'805 francs.

3. Par courrier recommand du 3 avril 2019, la bailleresse a, par la R?gie B.__SA, mis en demeure le locataire de verser dans un dlai de trente jours un montant de 48'694 fr. 55 ? repr?sentant une partie des loyers dus pour la p?riode du 1er juin 2017 au 30 avril 2019 ?, lui indiquant qu'? dfaut de paiement dans ce dlai elle r?silierait le bail, conform?ment ? l'art. 257d CO.

4. Par formule officielle dat?e du 24 mai 2019, la bailleresse a r?sili? le bail pour le 30 juin 2019.

5. Par courrier du 19 juin 2019, la bailleresse a inform? le locataire que l?État des lieux de sortie ?tait fix? au 1er juillet 2019 ? 8 heures.

6. Le 6 septembre 2019, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Lausanne dune requ?te dexpulsion du locataire.

En droit :

1.

1.1 L'appel est ouvert contre les dcisions finales de premi?re instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier État des conclusions devant l'autorit? inf?rieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).

Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont ralises, la valeur litigieuse correspond au retard caus par le recours ? la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la dur?e ? six mois (TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid. 1.2.1, destin? ? la publication).

Lorsque la dcision entreprise a ?t? rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le dlai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).

1.2 En lesp?ce, la valeur litigieuse est sup?rieure ? 10'000 fr., compte tenu dun loyer mensuel net de 5?805 fr., de sorte que la voie de lappel est ouverte. L?ordonnance attaqu?e ayant ?t? rendue dans la procédure applicable aux cas clairs et notifi?e ? lappelant le 14 novembre 2019, lappel, interjet? le 25 novembre 2019, a ?t? dpos? en temps utile par une partie ayant un int?r?t digne de protection.

2. L'appel peut ätre form? pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorit? d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunit? ou d'appr?ciation laisses par la loi ? la dcision du juge, et doit, le cas ?chant, appliquer le droit d'office conform?ment au principe g?n?ral de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC comment?, Biele 2019, 2e ?d., nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appr?ciation des faits sur la base des preuves administres en premi?re instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).

3. Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, apr?s la r?ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires ?chus, le bailleur peut lui fixer par ?crit un dlai de paiement et lui signifier qu'? dfaut de paiement dans ce dlai, il r?siliera le bail. Ce dlai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le dlai fix?, le bailleur peut r?silier le contrat avec effet imm?diat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent ätre r?sili?s moyennant un dlai de cong? minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).

La jurisprudence a pr?cis? que, lorsqu'il n'avait pas r?gl? l'arri?r? r?clam? dans le dlai comminatoire pr?vu par l'art. 257d CO, le locataire ?tait en demeure et devait subir les cons?quences juridiques de l'alina 2 de cette disposition, ? savoir la r?siliation du bail moyennant un dlai de cong? de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela m?me si l'arri?r? avait ?t? finalement pay? (TF du 27 f?vrier 1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss).

4.

4.1 L'appelant soutient que la bailleresse aurait admis le transfert de bail ? la soci?t? C.__ S?rl, ? tout le moins aurait admis que la soci?t? C.__ S?rl devienne colocataire, de sorte qu'il n'aurait pas la l?gitimation passive, respectivement que la procédure aurait ?galement d ätre dirig?e contre C.__ S?rl. Il se fonde sur des pi?ces nouvelles, ? savoir des avis de paiement de loyer par C.__ S?rl et requiert la production de diverses pi?ces.

4.2

4.2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqu?s ou produits sans retard et ne pouvaient ätre invoqu?s ou produits devant la premi?re instance bien que la partie qui s'en pr?vaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC), ces deux conditions ?tant cumulatives. Cette r?gle signifie que les faits doivent ätre all?gu?s et ?nonc?s de fa?on suffisamment dtaill?e ds les ?critures de premi?re instance ; cette obligation ? charge des plaideurs a pour but de circonscrire le cadre du proc?s, d'assurer une certaine transparence et de permettre une contestation efficace par la partie adverse (TF 4A_309/2013 du 16 dcembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196). Le proc?s doit en principe se conduire enti?rement devant les juges du premier degr? ; l'appel est ensuite disponible mais il est destin? ? permettre la rectification des erreurs intervenues dans le jugement plut?t qu'? fournir aux parties une occasion de r?parer leurs propres carences (TF 4A_309/2013 du 16 dcembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196 ; TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 aoùt 2014 consid. 2.1 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3). Sous r?serve de l'art. 317 al. 1 CPC, la procédure d'appel ne sert ds lors en principe pas ? compl?ter la procédure de premi?re instance, mais ? examiner et, cas ?chant, corriger le jugement de premi?re instance, sur la base des griefs concr?tement articul?s (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153).

4.2.2 La nature particuli?re de la procédure sommaire pour cas clairs impose au juge dappel d?valuer les faits sur la base des preuves dj? appr?cies par le premier juge saisi. La production de pi?ces nouvelles est ainsi exclue, m?me celles qui sont vises par lart. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; Colombini, CPC Condens? de la jurisprudence f?drale et vaudoise, Lausanne, 2018, n. 1.11.1 ad art. 317 CPC).

On peut se demander si la jurisprudence qui prohibe la production de pi?ces nouvelles cit?e ci-dessus (TF 4A_312/2013 dj? cit? consid. 3.2) vaut ?galement lorsque les novas sont produits par le locataire qui entend contester l?existence dun cas clair. La ratio de cette jurisprudence est en effet qu?il est loisible ? la partie, si elle s?y croit fonde, dintroduire une nouvelle requ?te devant le m?me juge de paix sur la base des nova (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, SJ 2013 I 129), ce qui ne vaut ?videmment pas pour le locataire expuls? en cas clair (CACI 22 avril 2015/187 ; Colombini, op. cit., n. 1.11.2 ad art. 317 CPC).

4.3 Quoi qu?il en soit, l'appelant n'a pas all?gu? en premi?re instance les faits dont il entend dduire un transfert de bail, respectivement une colocation, alors qu'il aurait pu et d le faire. Ces all?gations nouvelles sont ds lors irrecevables en appel, m?me si l?on devait admettre que l?exclusion des novas en appel contre un jugement en cas clair ne devait pas sappliquer au locataire, les conditions de lart. 317 al. 1 CPC n??tant en tout État de cause pas ralises. II en va de m?me des pi?ces, respectivement des r?quisitions de production de pi?ces, sur lesquelles il entend fonder son moyen. De toute mani?re, ? supposer les pi?ces et all?gations nouvelles recevables, le fait qu'un tiers ait r?gl? le loyer ne permet pas encore de retenir que le bailleur aurait tacitement admis un transfert de bail ? ce tiers.

5. L'appelant soutient que la l?gitimation active de l'intim?e ne serait pas claire et se pr?vaut du fait que le bail ne porte ? aucun endroit mention de l'identit? du propri?taire, B.__SA ?tant indiqu?e comme repr?sentante du bailleur.

Le bail a ?t? pass? entre ? le propri?taire de l'immeuble [...] ?, repr?sent? par B.__SA, et l'appelant. Il ressort de l'extrait du Registre foncier au dossier que l'intim?e est propri?taire de la parcelle n? [...] de la Commune de [...], avec la dsignation de situation suivante : ? [...], [...], [...]?. Il en r?sulte que la propri?t? de l'intim?e sur l'immeuble [...], partant sa qualité de bailleresse, est clairement ?tablie, peu importe que la parcelle puisse s'?tendre ? d'autres b?timents, respectivement que les surfaces mentionnes dans le bail soient diff?rentes de celles figurant sur l'extrait du registre foncier.

L'hypoth?se selon laquelle B.__SA pourrait ätre la partie bailleresse est par ailleurs exclue par le fait que, comme le reconna?t l'appelant lui-m?me, B.__SA appara?t clairement dans le bail comme la repr?sentante du bailleur.

6. Pour le surplus, dans son appel, le locataire ne conteste pas la motivation de l?ordonnance entreprise selon laquelle il na pas r?gl? les loyers arri?r?s dans le dlai comminatoire, ? lexception du montant de 5'060 fr. 35, se bornant ? contester les qualités de locataire et de bailleur des parties.

L'État de fait et la situation juridique ?tant clairs (art. 257 al. 1 CPC), c'est ? juste titre que le premier juge a admis la requ?te d'expulsion.

7. Il dcoule des considrants qui pr?cdent que lappel doit ätre rejet? selon le mode procdural de lart. 312 al. 1 CPC. Compte tenu de l?effet suspensif li? ? lappel (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit ätre renvoy?e au premier juge pour qu?il fixe ? lappelant un nouveau dlai pour lib?rer les locaux litigieux.

Les frais judiciaires de deuxi?me instance, arr?t?s ? 736 fr. (62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis ? la charge de lappelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

Il n?y a pas lieu dallouer de dpens ? lintim?e, qui na pas ?t? invit?e ? se dterminer.

Par ces motifs,

la Cour dappel civile

prononce :

I. Lappel est rejet?.

II. L?ordonnance est confirm?e.

III. La cause est renvoy?e au Juge de paix du district de Lausanne pour qu?il fixe ? X.__ un nouveau dlai pour lib?rer les locaux qu?il occupe dans limmeuble sis ? [...] (local commercial de 130 m2 env. au rez-de-chauss?e).

IV. Les frais judiciaires de deuxi?me instance, arr?t?s ? 736 fr. (sept cent trente-six francs), sont mis ? la charge de lappelant X.__.

V. Larr?t est ex?cutoire.

La pr?sidente : La greffi?re :

Du

Le pr?sent arr?t, dont le dispositif a ?t? communiqu? par ?crit aux int?ress?s le 9 janvier 2020, est notifi? en exp?dition compl?te ? :

Me S?bastien Thler (pour X.__),

M. Jean-Fran?ois Pfeiffer, aab, (pour L.__),

et communiqu?, par l'envo i de photocopies, ? :

Mme la Juge de paix du district de Lausanne.

La Cour dappel civile considre que la valeur litigieuse est de sup?rieure ? 15?000 francs.

Le pr?sent arr?t peut faire l'objet d'un recours en mati?re civile devant le Tribunal f?dral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal f?dral ? RS 173.110), le cas ?chant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires p?cuniaires, le recours en mati?re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'?l?ve au moins ? 15'000 fr. en mati?re de droit du travail et de droit du bail ? loyer, ? 30'000 fr. dans les autres cas, ? moins que la contestation ne soul?ve une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent ätre dpos?s devant le Tribunal f?dral dans les trente jours qui suivent la pr?sente notification (art. 100 al. 1 LTF).

La greffi?re :