Urteil Kantonsgericht (VD)

cour d’appel CIVILE

___

Arr?t du 25 janvier 2019

__

Composition : M: Abrecht, pr?sident

MM. Hack et Stoudmann, juges

Greffi?re : Mme Cu?rel

*****

Art. 271a al. 3 CO

Statuant sur l'appel interjet? par et B.S.__, ? [...], contre le jugement rendu le 18 juin 2018 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec M.__, C.J.__ et B.J.__, tous trois ? [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considre:

En fait :

A. Par jugement du 18 juin 2018, le Tribunal des baux a prononc? que les r?siliations de bail adresses par les demandeurs C.S.__ et B.S.__ ? la dfenderesse M.__ le 12 septembre 2017 pour le 1er avril 2018, relatives ? l'appartement de cinq pi?ces au rez-de-chauss?e et ? la place de parc ext?rieure n? 2 sis avenue [...], ? [...], ?taient annules (I), a prononc? que les r?siliations de bail adresses par les demandeurs aux dfendeurs C.J.__ et B.J.__ le 12 septembre 2017 pour le 1er avril 2018, relatives ? l'appartement de cinq pi?ces au troisi?me ?tage et ? la place de parc ext?rieure n? 4 sis avenue [...], ? [...], ?taient annules (II), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dpens (III) et a rejet? toutes autres ou plus amples conclusions (IV).

En droit, les premiers juges ont retenu que comme les r?siliations de bail destines ? M.__ avaient ?t? signifies pendant le dlai de protection triennal de l'art. 271a al. 1 let. e CO, il appartenait aux bailleurs d'?tablir un besoin urgent pour eux-m?mes ou pour leurs proches d'utiliser les locaux pour que ces cong?s soient valables. Ils ont admis que [...], fille de C.S.__ et B.S.__, avait l'intention d'habiter dans l'immeuble de ses parents, mais ont ni? le caract?re urgent de ce projet de vie. Concernant les cong?s adress?s aux ?poux B.J.__, les premiers juges ont relev? qu'ils avaient ?t? notifi?s alors que deux procédures judiciaires en lien avec les baux litigieux ?taient encore pendantes, de sorte qu'il appartenait ?galement aux bailleurs de dmontrer un besoin urgent pour eux-m?mes ou un proche. Relevant la proximit des r?siliations avec un arr?t de l'autorit? de recours confirmant l'annulation d'un pr?cdent cong, l'autorit? de premi?re instance a considr? que [...] n'avait pas urgemment besoin d'occuper l'appartement en cause.

B. Par acte du 9 novembre 2018, C.S.__ et B.S.__ ont interjet? appel contre le jugement pr?cit?. Ils ont conclu, sous suite de frais et dpens, principalement ? la r?forme du dispositif en ce sens qu'il soit prononc? que les r?siliations de bail adresses aux ?poux B.J.__ et ? M.__ sont valables, qu'aucune prolongation de bail ne soit accorde, qu'il soit constat? que les baux ont pris fin au 1er avril 2018, qu'ordre soit donn? aux locataires de restituer les biens lou?s immédiatement, ou ? l'issue d'une ?ventuelle prolongation de bail, et que l'expulsion soit prononc?e ? dfaut d'ex?cution dans le dlai imparti. A titre subsidiaire, ils ont conclu ? l'annulation du jugement attaqu?. Ils n'ont produit aucune pi?ce hormis la dcision entreprise.

C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement compl?t? par les pi?ces du dossier :

1. a) Le 30 aoùt 1974, B.J.__, en qualité de locataire, et le [...], en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail ? loyer portant sur un appartement de cinq pi?ces, avec cave et galetas, au 3e ?tage de l'immeuble sis avenue [...], ? [...]. Le contrat a ?t? conclu pour une dur?e initiale allant du 1er octobre 1974 au 1er octobre 1975, renouvelable d'ann?e en ann?e sauf r?siliation donn?e par l'une ou l'autre partie quatre mois ? l'avance. Il pr?voit un loyer mensuel de 900 fr., acompte de chauffage et d'eau chaude par 100 fr. en sus. Un avenant sign? le 13 mai 1983 a modifi? l'?chance du bail au 1er avril de chaque ann?e.

Le 14 juillet 1986, les m?mes parties ont conclu un contrat de bail ? loyer portant sur la place de parc n? 4 de l'immeuble pr?cit?. Le contrat a ?t? conclu pour une dur?e initiale allant du 1er aoùt 1986 au 1er avril 1988, renouvelable d'ann?e en ann?e, sauf r?siliation donn?e par l'une ou l'autre partie quatre mois ? l'avance. il pr?voit un loyer mensuel de 40 fr., augment? ? 50 fr. ds le 1er avril 1990, selon notification de hausse de loyer du 13 novembre 1989.

Le loyer de l'appartement a ?t? augment? ? plusieurs reprises. La derni?re notification de hausse de loyer est dat?e du 12 novembre 2008 et fixe le loyer ? 1'364 fr. par mois ds le 1er avril 2009, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 150 fr. en sus.

b) Le 30 dcembre 1986, [...], en qualité de locataire, et le [...], en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail ? loyer portant sur un appartement de cinq pi?ces, avec cave et galetas, au rez-de-chauss?e de l'immeuble sis avenue [...], ? [...]. Le contrat a ?t? conclu pour une dur?e initiale allant du 1er f?vrier 1987 au 1er avril 1988, renouvelable d'ann?e en ann?e sauf r?siliation donn?e par l'une ou l'autre partie quatre mois ? l'avance. Il pr?voit un loyer mensuel de 1'090 fr., acompte de chauffage et d'eau chaude par 210 fr. en sus.

Le 19 janvier 1988, les m?mes parties ont conclu un contrat de bail ? loyer portant sur la place de parc n? 2 de l'immeuble pr?cit?. Le contrat a ?t? conclu pour une dur?e initiale allant du 1er avril 1988 au 1er avril 1988, renouvelable d'ann?e en ann?e, sauf r?siliation donn?e par l'une ou l'autre partie quatre mois ? l'avance. Il pr?voit un loyer mensuel de 40 fr., augment? ? 50 fr. ds le 1er avril 1990, selon notification de hausse de loyer du 13 novembre 1989.

Par avenant du 28 janvier 2011, les baux conclus par [...] ont ?t? repris par M.__, devenue unique locataire de l'appartement et de la place de parc. Le loyer de l'appartement a ?t? augment? ? plusieurs reprises. La derni?re notification de hausse de loyer, dat?e du 23 novembre 2015, fixe le loyer ? 1'122 fr. ds le 1er avril 2016, acompte de chauffage et d'eau chaude par 210 fr. en sus.

2. a) L'immeuble comporte deux entres donnant sur l'avenue de [...], num?rotes [...] et [...]. Chaque entr?e donne acc?s ? quatre appartements de cinq pi?ces, r?partis sur quatre ?tages.

b) B.S.__ et C.S.__ sont devenus propri?taires de la partie de l'immeuble accessible par l'entr?e n? [...] en 2005. Leur fille [...] occupe l'appartement du rez-de-chauss?e depuis le 1er novembre 2014. A une date indtermin?e, B.S.__ et C.S.__ ont r?sili? les baux des appartements de l'entr?e n? [...], ? l'exception de celui de leur fille [...].

c) B.S.__ et C.S.__ ont acquis la partie de l'immeuble accessible par l'entr?e portant le n? [...] le 1er septembre 2015. Le 20 novembre 2015, ils ont r?sili? les baux des appartements sis dans cette partie de l'immeuble, dont faisaient partie ceux de M.__ ainsi que de C.J.__ et B.J.__, pour le 1er octobre 2016. Tous les locataires ont contest? ces cong?s aupr?s de la Commission de conciliation en mati?re de baux ? loyer.

A la demande de C.J.__ et B.J.__, C.S.__ et B.S.__ ont indiqu, par courrier de leur conseil du 15 dcembre 2015, qu'ils avaient r?sili? les baux en vue d'obtenir un loyer plus lev? et de remettre les appartements en location, si possible ? des familles avec enfants.

A l'audience du 17 f?vrier 2016 tenue par la Commission de conciliation en mati?re de baux ? loyer concernant la r?siliation notifi?e ? M.__, C.S.__ et B.S.__ ont expliqu? que leur intention ?tait d'attribuer l'appartement ? leur fille, [...].

Entendue en qualité de t?moin ? l'audience du 9 septembre 2016 tenue par le Tribunal des baux dans le cadre de la procédure en contestation de la r?siliation du bail de M.__, [...] a dclar? qu'elle projetait de reprendre l'appartement litigieux pour s'y installer ? la fin de ses ?tudes. Ella a ajout? qu'elle avait discut? de ce projet avec ses parents environ six mois auparavant, soit en dbut d'ann?e 2016, ou peut-ätre un peu plus tard. Elle a expliqu? que son choix s'?tait port? ce logement parce qu'il lui paraissait logique qu'elle puisse disposer du jardin dont ses parents payaient l'entretien.

Les r?siliations adresses le 20 novembre 2015 aux ?poux B.J.__ ont ?t? annules par jugement du Tribunal des baux du 5 septembre 2016, confirm? par arr?t du 18 aoùt 2017 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal.

Les r?siliations adresses le 20 novembre 2015 ? M.__ ont ?t? annules par jugement du Tribunal des baux du 9 septembre 2016. Ce jugement est entr? en force, faute de demande de motivation de l'une ou l'autre partie.

3. Apr?s des travaux de r?novation, les appartements situ?s aux 1er, 2e et 3e ?tages de l'avenue de [...] ont ?t? relou?s ? des tiers, selon contrats de bail conclus les 7, 8 et 9 dcembre 2016, fixant le loyer mensuel net de chaque appartement ? 1'950 fr., acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 300 fr. en sus.

4. Dans le courant de l'ann?e 2016, C.J.__ et B.J.__ ont requis une diminution de loyer fonde sur la baisse du taux hypoth?caire. A la suite du refus de C.S.__ et B.S.__, ils ont saisi la Commission de conciliation en mati?re de baux ? loyer, puis le Tribunal des baux par demande du 15 mars 2017.

5. Le 12 septembre 2017, par leur conseil, B.S.__ et C.S.__ ont r?sili? le bail conclu avec les ?poux B.J.__ pour le 1er avril 2018 au moyen d'une formule officielle. A l'appui du cong, ils ont invoqu? leur besoin de r?cup?rer cet appartement pour y installer leur fils, [...].

Le m?me jour, ?galement par leur conseil, ils ont r?sili? le bail conclu avec M.__ pour le 1er avril 2018 au moyen d'une formule officielle. Ils ont motiv? leur dmarche par la volont? d'y installer leur fille, [...].

Le 9 octobre 2017, [...] a conclu deux contrats de travail avec l'?tude [...], ? Lausanne. Le premier concerne un stage pour la p?riode du 1er novembre au 31 dcembre 2017. Le second est un contrat de dur?e indtermin?e pour un poste d'architecte junior, prenant effet le 1er janvier 2018 et pr?voyant un salaire mensuel brut de 5'000 fr., vers? douze fois l'an.

6. Le 13 octobre 2017, le Tribunal des baux a pris acte, pour valoir dcision entr?e en force, de la dclaration d'acquiescement de B.S.__ et C.S.__ aux conclusions des ?poux B.J.__ tendant ? la baisse de leur loyer, et a ray? la cause du rle.

7. a) Le 11 octobre 2017, M.__ ainsi que C.J.__ et B.J.__, par leur conseil, ont saisi la Commission de conciliation en mati?re de baux ? loyer, en concluant principalement ? l'annulation des r?siliations et subsidiairement ? une prolongation de bail de quatre ans. B.S.__ et C.S.__ ayant fait opposition aux propositions de jugement rendues le 21 novembre 2017, une autorisation de procder leur a ?t? dlivr?e le 19 dcembre 2017.

b) Le 9 novembre 2017, [...] a ?t? engag?e par la soci?t? [...] en qualité de coordinatrice marketing et ventes ds le
1er dcembre 2017, pour un salaire mensuel brut de 5'000 fr., vers? treize fois l'an.

c) Par demandes du 30 janvier 2018, B.S.__ et C.S.__ ont saisi le Tribunal des baux, en concluant, avec suite de frais et dpens, ? ce qu'il soit constat? que les cong?s signifi?s le 12 septembre 2017 ? M.__, C.J.__ et B.J.__ sont valables avec effet au 1er avril 2018, qu'aucune prolongation de bail ne soit accorde aux locataires, qu'ordre leur soit donn? de restituer les objets lou?s pour le 1er avril 2018, ou, en cas de prolongation, immédiatement ? la fin de cette p?riode, et qu'il soit dit qu'? dfaut pour les locataires de s'ex?cuter volontairement ils seront expuls?s, si n?cessaire avec le concours des agents de la force publique.

Par r?ponse commune du 9 mai 2018, M.__, C.J.__ et B.J.__ ont conclu, sous suite de frais et dpens, principalement au rejet des conclusions de la demande, subsidiairement ? une prolongation de bail de quatre ans.

d) A l'audience tenue par le Tribunal des baux le 18 juin 2018, les trois enfants des ?poux C.S.__ ont ?t? entendus en qualité de t?moins et B.S.__ interrog?e conform?ment ? l'art. 191 CPC.

[...], n?e en 1991, a dclar? que sa s?ur, [...], habitait depuis plusieurs annes au rez-de-chauss?e du c?t? gauche de l'immeuble. Elle a indiqu? que le bail du second appartement sis au rez-de-chauss?e avait ?t? r?sili? par ses parents afin qu'elle puisse y habiter, que l'ide avait ?t? discut?e longtemps auparavant, il y avait des annes, peut-ätre trois ans, sans qu'elle puisse en ätre s?re. Elle a expliqu? que le choix du rez-de-chauss?e ?tait li? ? l'acc?s au jardin, qui ?tait quelque chose d'important pour elle, au fait que sa s?ur ?tait au m?me niveau et qu'il ?tait plus facile d'accder au parking par le jardin. Il n'avait jamais ?t? question qu'elle occupe un des appartements de l'entr?e gauche apr?s leur r?novation. L'absence d'acc?s au jardin ?tait la raison pour laquelle elle ne s'?tait pas int?ress?e ? ceux-ci. Elle a affirm? qu'elle vivait ? Lausanne dans un appartement de 3,5 pi?ces pour un loyer mensuel de 1'440 fr. charges comprises, qu'elle avait termin? ses ?tudes en f?vrier 2017 et avait trouv? un emploi aupr?s de la soci?t? [...], ? Nyon, r?gion dans laquelle elle n'avait jamais envisag? d'emm?nager. Elle a ajout? qu'elle avait v?cu ? [...] ds ses trois ans, y avait ses attaches, ? savoir notamment une grande majorit? de ses amis et de sa famille, et ne souhaitait pas s'en ?loigner. Elle envisageait de vivre en colocation dans l'appartement litigieux.

[...], n? en 1990, a dclar? qu'il avait discut? avec ses parents de son emm?nagement dans leur immeuble apr?s la fin de ses ?tudes ? l'Ecole polytechnique f?drale de Zurich, en mai 2017, pr?cisant qu'il avait depuis longtemps l'intention de revenir vivre dans la r?gion. La possibilit? qu'il s'installe ? Zurich avec son amie avait ?t? ?voqu?e, mais cela n'avait jamais ?t? au-del? de la simple ide. S'agissant de l'appartement litigieux, il a indiqu? que c'?tait celui qui correspondait le mieux ? ses goùts et qu'il se pr?tait mieux que les autres ? des modifications, se trouvant sous les combles, mais que n'importe quel appartement de l'immeuble lui conviendrait. Il a affirm? que lorsque les appartements de l'autre entr?e ?taient en cours de r?novation, il n'avait pas encore vraiment formul? son souhait de revenir dans la r?gion et n'a pas pu dire si ce projet ?tait concret ? cette ?poque. Il a expliqu? qu'il travaillait ? Lausanne pour un bureau d'architectes et vivait chez ses parents, n'ayant pas cherch? ? s'installer en r?gion lausannoise compte tenu du projet d'emm?nagement ? [...] avec son amie. Il a ajout? que ses attaches ?taient ? [...], qu'il y avait grandi et y avait suivi sa scolarit?.

B.S.__ a dclar? qu'elle et son ?poux avaient achet? l'immeuble sis avenue [...] [...] et [...] d'une part pour leurs enfants et d'autre part afin de compl?ter les revenus de leur retraite. Concernant les projets de son fils, elle a indiqu? qu'il avait longuement h?sit? ? rester ? Zurich apr?s ses ?tudes, mais que son amie avait eu peur ? cause de la langue. Une fois que celle-ci s'?tait inscrite ? un master ? Genève, l'?t? pr?cdent, son fils avait dcid de revenir ? [...]. Elle a pr?cis? qu'aucun de ses enfants n'avait le projet concret de revenir dans la r?gion lorsque les appartements du n? [...] ?taient en travaux. [...], encore ?tudiante ? [...], disait qu'elle voulait rester dans la r?gion, mais il lui restait encore deux ans d'?tudes et il n'?tait pas exclu qu'elle parte vivre ailleurs ? l'issue de celles-ci; [...] avait encore le projet de rester ? Zurich. Elle a toutefois ajout? qu'en 2015, le bail de M.__ avait ?t? r?sili? pour y loger sa fille [...]. S'agissant des autres cong?s donn?s en 2015, elle a expliqu? que c'?tait pour r?nover les appartements, mais que leur conseil de l'?poque leur avait expliqu? qu'il valait mieux r?silier sans motif et invoquer ensuite la volont? de relouer plus cher en cours de procédure.

En droit :

1. L'appel est recevable contre les dcisions finales de premi?re instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 dcembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motiv, il doit ätre introduit dans les trente jours ? compter de la notification de la dcision motiv?e ou de la notification post?rieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).

En l’esp?ce, form? en temps utile par une partie qui a un int?r?t digne de protection (art.59 al. 2 let. a CPC), contre une dcision finale de premi?re instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier État devant le tribunal de premi?re instance, ?tait sup?rieure ? 10'000 fr., l'appel est recevable.

2. L'appel peut ätre form? pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorit? d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunit? ou d'appr?ciation laisses par la loi ? la dcision du juge, et doit le cas ?chant appliquer le droit d'office conform?ment au principe g?n?ral de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appr?ciation des faits sur la base des preuves administres en premi?re instance (Jeandin, CPC comment, 2011,
nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).

3.

3.1 Les appelants requi?rent en premier lieu un compl?ment de l'État de fait. Ils font ensuite valoir plusieurs moyens de droit, exposant les raisons pour lesquelles les premiers juges auraient d retenir leur besoin urgent de pouvoir disposer des deux appartements en cause.

3.2

3.2.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit ätre motiv, soit dmontrer le caract?re erron? de la motivation attaqu?e. L'appelant doit expliquer, par r?f?rence ? l'un et/ou l'autre des motifs pr?vus ? l'art. 310 CPC, en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, publi? in SJ 2014 I 459; TF 5A_438/2012 du 27 aoùt 2012 consid.2.2, publi? in RSPC 2013 p. 29; TF 4A_659/2011 du 7 dcembre 2011 consid. 3 et 4, publi? in RSPC 2012 p. 128 et SJ 2012 I 231; Colombini, CPC Condens? de jurisprudence, 2018, n. 8.2.1 ad art. 311 CPC et les r?f. cites). La motivation doit ätre suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre ais?ment, ce qui suppose une dsignation pr?cise des passages de la dcision que l'appelant attaque et des pi?ces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 5A_573/2017 du 19 octobre 2017 consid. 3.1; Colombini, op. cit. et loc. cit. ainsi que les r?f. cites). L'appelant doit s'efforcer d'?tablir que, sur les faits constat?s ou sur les conclusions juridiques qui en ont ?t? tires, la dcision attaqu?e est entach?e d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la dmarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel ne contient que des critiques toutes g?n?rales et superficielles de la dcision attaqu?e, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut pas entrer en mati?re (TF 5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1; Colombini, op. cit. et
loc. cit. ainsi que les r?f. cites).

3.2.2 Aux termes de l’art. 271 al. 1 let. d CO (Code des obligations, loi f?drale du 30 mars 2011 compl?tant le Code civil suisse; RS 220), le cong? est annulable lorsqu’il est donn? par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, ? moins que le locataire ne proc?de au m?pris des r?gles de la bonne foi (let. d). Le cong? est ?galement annulable lorsqu'il est donn? dans les trois ans ? compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succomb? dans une large mesure, a abandonn? ou considrablement rduit ses pr?tentions ou conclusions, a renonc? ? saisir le juge ou a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre mani?re avec le locataire (art. 271 al. 1 let. e CO).

Selon l’art. 271a al. 3 let. a CO, la disposition pr?cit?e n’est cependant pas applicable lorsqu’un cong? est donn? en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alli?s peuvent avoir d’utiliser eux-m?mes les locaux.

Le juge dcide si le nouveau propri?taire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3; ATF 118 II 50 consid. 3c, JdT 1993 I 290), au moment de la r?siliation (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2.3; ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine ; TF 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.3).

Le besoin du nouveau propri?taire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons ?conomiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce ? utiliser l'habitation ou le local commercial lou? (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3; ATF 118 II 50 consid. 3d, JdT 1993 I 290), autrement dit lorsqu'on ne peut pas exiger de lui qu'il attende l'?chance contractuelle pour r?silier le bail, tout en respectant le dlai de cong? contractuel. Cette condition de l'urgence a ?t? introduite par la r?vision du droit du bail du
15 dcembre 1989, entr?e en vigueur le 1er juillet 1990. Lors des débats parlementaires, le besoin urgent a aussi ?t? qualifi? d'imm?diat (unmittelbar), rel (tatsächlich) et actuel (aktuell). La jurisprudence en a dduit que la notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi mat?rielle en ce sens que les motifs invoqu?s doivent rev?tir objectivement une certaine importance (eine gewisse Bedeutung; ATF 142 III 336 consid. 5.2.3; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3; ATF 118 II 50 consid. 3c et 3d, JdT 1993 I 290 ; TF 4A_641/2014 du 23 f?vrier 2015
consid. 2.2.1). Ainsi, le besoin est imm?diat lorsqu'il est susceptible de se concr?tiser immédiatement ou ? plus ou moins br?ve ?chance selon que l'?chance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit ätre rel : il ne pr?suppose pas une situation de contrainte, voire un État de n?cessit? d au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas rel lorsque le motif invoqu? est simul? ou invoqu? abusivement, ou encore lorsque le nouveau propri?taire ou l’un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus ?tendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin doit ätre actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 et les r?f?rences cites).

La jurisprudence a ?galement admis que la notion d'urgence est relative : elle a pour corollaire que, m?me si le besoin urgent du nouveau propri?taire fait obstacle ? l'annulation du cong, elle n'exclut pas la prolongation du bail (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3). La validit? du cong? n'est pas dtermin?e par la pes?e des int?r?ts respectifs du bailleur (int?r?t ? disposer des locaux pour lui-m?me ou pour ses proches) et du locataire (int?r?t ? demeurer dans les locaux). La comparaison entre les cons?quences p?nibles de la r?siliation anticip?e pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres ?l?ments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272
al. 2 in initio CO) (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3).

Pour dcider si le besoin du nouveau propri?taire est urgent (imm?diat), il faut dterminer s'il est susceptible de se concr?tiser ? plus ou moins br?ve ?chance en comparaison avec l'?chance contractuelle et le dlai de r?siliation contractuel (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3).

S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appr?ciation (art. 4 CC; ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55), que le Tribunal f?dral ne revoit qu'avec retenue (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3; ATF 130 III 699 consid. 5.1, JdT 2006 I 193; ATF 125 III 269 consid. 2a, SJ 1999 I 431).

3.3

3.3.1 Invoquant une constatation inexacte des faits, les appelants commencent par critiquer la retranscription du t?moignage de leur fille [...], expliquant qu'elle avait dclar? qu'il ?tait "important" pour elle d'avoir un appartement avec acc?s au jardin et non "primordial" comme l'ont retenu les premiers juges. Il est vrai qu'? la lecture du proc?s-verbal d'audition de [...], on constate qu'elle a employ? le terme "important". Les appelants n'expliquent toutefois pas ce qu'ils entendent tirer de cette correction.

Ils rel?vent ensuite qu'une partie des dclarations faites par l'appelante ? l'audience du 18 juin 2018 a ?t? reprise dans le raisonnement juridique des premiers juges, mais ne figure pas dans l'État de fait. Ils se r?f?rent ? la jurisprudence selon laquelle un jugement prononc? sans que les faits n?cessaires ? l'application de la loi soient constat?s est contraire au droit f?dral. Ce faisant, les appelants oublient que le jugement forme un tout, ne contestent pas les faits tels qu'ils r?sultent de la dclaration en question et n'expliquent au demeurant pas quel argument ils entendent en tirer.

Les appelants souhaitent encore que les dclarations des t?moins et de l'appelante soient int?gres in extenso dans l'État de fait. Les t?moignages doivent cependant faire l'objet d'une appr?ciation par le tribunal, ?tant rappel? qu'un État de fait doit ätre ?tabli sur la base des seuls faits pertinents. Or les appelants n'expliquent pas en quoi il serait n?cessaire d'ins?rer l'entier des dclarations dans l'État de fait, ni quel argument ils entendent faire valoir.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'entrer en mati?re sur ces griefs, faute de motivation suffisante.

3.3.2 Dans un premier moyen de droit, les appelants, affirmant qu'ils sont d'honn?tes citoyens et qu'ils font partie des petits propri?taires privats, se disent choqu?s par l'issue de la procédure de premi?re instance. Ils expliquent en substance qu'ils pensaient ätre en droit de disposer librement de leur propri?t? et d'y loger leurs enfants, se rendant maintenant compte qu'il s'agirait en ralit? d'un v?ritable chemin de croix. L'autorit? de cans ne peut que prendre acte de ces sentiments. L'expression de la dception des appelants ne r?pond cependant pas ? l'exigence de motivation impos?e par la loi, de sorte que ce grief n'est pas recevable.

Dans un deuxi?me moyen, les appelants exposent que le but des premiers juges ?tait de les prendre en dfaut et d'annuler les cong?s, coùte que coùte. Ils ont cependant dclar? qu'ils renonaient ? relever et dmontrer toutes les incoh?rences et contradictions r?sultant du jugement attaqu?. A nouveau, ce grief est irrecevable, faute pour les appelants d'avoir motiv? leur position et dmontr? en quoi ils estimaient le raisonnement des premiers juges erron?.

Les appelants observent encore qu'il serait notoire que le Tribunal des baux indique toujours au bailleur qu'il est dans son int?r?t de se mettre d'accord sur une prolongation de bail, et s'?l?vent contre le système de protection des locataires mis en place par le l?gislateur suisse, critiquant en particulier la notion de besoin urgent exig?e par l'art. 271a al. 3 let. a CO. Cette notion serait selon eux impossible ? ?tablir, puisqu'incompatible avec la dur?e de la procédure judiciaire en cas de contestation du cong? par le locataire, dans la mesure où un bailleur en situation critique et ayant urgemment besoin d'un logement trouvera une solution et ne sera partant plus considr? comme ?tant en situation d'urgence. Ces griefs sont sans pertinence. S'il est sans doute dsagrable pour le justiciable de devoir attendre l'issue d'une procédure pour obtenir gain de cause, l'argument des appelants n'explique pas sur quel(s) point(s) le jugement entrepris devrait ätre revu. Il en va de m?me concernant leur critique de la notion de besoin urgent, les appelants se limitant ? exposer en quoi ils dsapprouvent une notion dfinie par la loi et la jurisprudence.

3.3.3 Enfin, les appelants font valoir que les premiers juges auraient interpr?t? trop strictement la notion d'urgence de l'art. 271a al. 3 let. a CO. Selon eux, ? suivre le raisonnement des premiers juges, il aurait fallu que tous leurs enfants aient un programme extr?mement pr?cis du droulement de leur vie pour justifier un besoin urgent, alors que cela ne saurait ätre exig? de qui que ce soit, le quotidien ?tant fait d'impr?vus et les projets variant in?vitablement au fil du temps. S'agissant en particulier de leur fille [...], il estiment que le raisonnement des premiers juges reviendrait ? exiger que celle-ci se trouve en situation d'urgence, c'est-?-dire sans logement, ou encore qu'elle justifie d'un handicap ou d'une maladie pour occuper un appartement de plain-pied.

En l'esp?ce, il r?sulte des dclarations de [...], entendue en qualité de t?moin par les premiers juges, que le projet de s'installer dans l'immeuble de ses parents existe depuis plusieurs annes, sans qu'elle ait pu dterminer une date pr?cise ? laquelle cette dcision avait ?t? prise. Ces dclarations remontant au 18 juin 2018, cela signifie que ce projet existait dj? plusieurs mois, voire depuis un ou deux ans, lorsque la r?siliation a ?t? notifi?e ? M.__. Ce simple souhait ne rev?t donc aucun caract?re urgent. Les premiers juges ont ?galement relev? ? juste titre que le besoin de disposer d'une voiture et d'une place de parc pour des raisons professionnelles n'existait pas au moment de la r?siliation litigieuse, puisque [...] a conclu un contrat de travail avec l'entreprise [...], sise ? Nyon, en date du 9 novembre 2017. A cela s'ajoute le fait qu'elle dispose actuellement d'un logement de 3,5 pi?ces ? Lausanne dont il n'a ?t? ni all?gu? ni ?tabli qu'il constituerait une charge trop lourde ou qu'il serait trop exigu, par exemple en raison de la volont? de fonder une famille. Par ailleurs, il lui ?tait loisible d'int?grer l'un des trois appartements (aux 1er, 2e et 3e ?tages) remis ? bail dans le m?me immeuble par ses parents en dcembre 2016, mais elle a pr?f?r? ne pas s'y installer en raison de l'absence d'acc?s ? un jardin. Il s'agit d'un choix de pur confort, qui n'est motiv? par aucun besoin imp?rieux. Au vu de ce qui pr?c?de, les appelants n'ont ?tabli aucun besoin imm?diat de leur fille [...]. Le dsir de celle-ci d'emm?nager dans l'appartement litigieux s'inscrit dans un projet de vie ? moyen terme, qui ne justifie pas que le bail puisse ätre r?sili? avant la fin de la p?riode de protection pr?vue par l'art. 271 al. 1 let. e CO.

3.3.4 Concernant la r?siliation notifi?e aux ?poux B.J.__, il r?sulte des dclarations de [...] qu'il a toujours eu l'intention de revenir vivre ? [...], m?me s'il n'a fait part de ce souhait ? ses parents qu'au mois de mai 2017, ? la fin de ses ?tudes. Il convient en outre de rappeler que les appelants ont acquis l'immeuble litigieux dans le but de pouvoir mettre des appartements ? disposition de leurs trois enfants et de louer les autres logements pour s'assurer un compl?ment de revenus. A cela s'ajoute le fait que le 12 septembre 2017, date des r?siliations litigieuses, [...] n'?tait pas encore fix? sur son avenir professionnel, puisqu'il n'a conclu un contrat de travail avec un cabinet d'architecte lausannois que le 9 octobre 2017. Ainsi, comme pour [...], il s'agit d'un projet de vie qui s'inscrit dans la dur?e, indpendamment de la survenance d'?vnements concrets tels que la perception d'un revenu ou le lieu où se trouve un employeur. Par ailleurs, il r?sulte des dclarations de [...] qu'il n'avait pas de pr?f?rence pour l'un ou l'autre des appartements propri?t? de ses parents, de sorte que le choix des appelants de r?silier le bail de l'appartement des ?poux B.J.__ en temps inopportun n'a pas pu ätre motiv? par le besoin de leur fils d'occuper ce logement sp?cifiquement. Comme l'ont relev? les premiers juges, cet ?l?ment, mis en lien avec la chronologie des ?vnements ayant concern? le bail des ?poux B.J.__, est troublant. En effet, le cong? litigieux a ?t? signifi? le
12 septembre 2017, alors que l'arr?t de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal confirmant l'annulation du premier cong? avait ?t? notifi? aux parties quelques jours plus t?t. De plus, les appelants invoquent le besoin propre de leur fils alors qu'? l'appui de la premi?re r?siliation, ils avaient invoqu? le souhait d'optimiser le rendement apr?s r?novation. Ainsi, le choix op?r? par les appelants permet de douter qu'ils aient agi en toute bonne foi et renforce la conviction de la Cour de cans que [...] n'a aucun besoin urgent d'occuper le logement litigieux.

En conclusion, le raisonnement des premiers juges ne pr?te pas le flanc ? la critique et le grief des appelants doit ätre rejet?.

4. Au vu de ce qui pr?c?de, l’appel, manifestement mal fond, doit ätre rejet? selon le mode procdural de l'art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure où il est recevable, et le jugement entrepris confirm?.

Les frais judiciaires de deuxi?me instance, arr?t?s ? 1'479 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en mati?re civile du 28 septembre 2010; BLV 270.11.5]), doivent ätre mis ? la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Il n'y a pas lieu ? l'allocation de dpens, les intim?s n'ayant pas ?t? invit?s ? se dterminer.

Par ces motifs,

la Cour d’appel civile

prononce :

I. L’appel est rejet? dans la mesure où il est recevable.

II. Le jugement est confirm?.

III. Les frais judiciaires de deuxi?me instance, arr?t?s ? 1'479 fr. (mille quatre cent septante-neuf francs), sont mis ? la charge des appelants C.S.__ et B.S.__.

IV. Il n'est pas allou? de dpens de deuxi?me instance.

V. L'arr?t est ex?cutoire.

Le pr?sident : La greffi?re :

Du

Le pr?sent arr?t, dont la r?daction a ?t? approuv?e ? huis clos, est notifi? ?:

Me Nicolas Saviaux (pour C.S.__ et B.S.__,

Me Nicolas Mattenberger (pour M.__, C.J.__ et B.J.__),

et communiqu, par l'envoi de photocopies, ? :

Mme la Pr?sidente du Tribunal des baux.

La Cour d’appel civile considre que la valeur litigieuse est sup?rieure ? 15'000 francs.

Le pr?sent arr?t peut faire l'objet d'un recours en mati?re civile devant le Tribunal f?dral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal f?dral - RS 173.110), le cas ?chant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires p?cuniaires, le recours en mati?re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'?l?ve au moins ? 15'000 fr. en mati?re de droit du travail et de droit du bail ? loyer, ? 30'000 fr. dans les autres cas, ? moins que la contestation ne soul?ve une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent ätre dpos?s devant le Tribunal f?dral dans les trente jours qui suivent la pr?sente notification (art. 100 al. 1 LTF).

La greffi?re :