Urteil Cour civile (GE)

A. a. Le 16 novembre 2005, la SI D__, repr sent e par son administrateur E__, a vendu terme, au prix de 25400000 fr., F__ SA, devenue A__ SA le 8 avril 2010, les parcelles 0001 et 0002 de la commune de G__.

Sur la parcelle 0001, dune superficie de 735 m2, taient b tis un h tel et des locaux usage de bureau. La parcelle 0002, dune superficie de 4034 m2, abritait quatre d p ts, dont un souterrain, un garage priv et un b timent.

La partie de la parcelle 0001 comprenant les locaux usage de bureau et la parcelle 0002 ont t lou es depuis les ann es 1960 par C__ SA, qui les a utilis es comme site de stockage, surface de vente et bureaux. C__ SA a dispos dune station-service lextr mit nord-ouest de la parcelle 0002.

La parcelle 0002 figure au cadastre des sites pollu s par des d chets toxiques du fait de son occupation par une "citerne dentreprise".

b. Lacte authentique de vente et achat, la suite de la description des immeubles, a notamment pr cis les l ments suivants :

"Lesdits immeubles sont vendus tels quils existent en leur tat actuel, lacqu reur d clarant parfaitement le(s) conna tre pour les avoir vus et visit s, sans garantie en raison du bon ou du mauvais tat dentretien des b timents, des vices de constructions apparents ou cach s, de la v tust ou dautres causes analogues et sans garantie des contenances indiqu es qui sont celles du Cadastre et avec toutes appartenances et d pendances, droits actifs et passifs, sans exception ni r serve.

A ce sujet, il est rappel que, conform ment larticle 199 du Code des Obligations, la suppression de la garantie est nulle l gard des d fauts que le vendeur aurait frauduleusement dissimul s lacqu reur.

De plus, le vendeur d clare lintention de lacqu reur qu sa connaissance, il ne se trouve sur la parcelle 0001 qui fait lobjet des pr sentes aucune mati re ou substance r pertori e en tant que d chets toxiques dans les r glementations actuellement applicables, qui seraient susceptibles d tre pr judiciables pour les milieux naturels environnants (sol, atmosph re, eau). La parcelle 0001 ne figure galement pas au cadastre des sites pollu s par des d chets toxiques.

Quant la parcelle 0002 qui fait lobjet des pr sentes, le vendeur d clare lintention de lacqu reur quelle figure au cadastre des sites pollu s par des d chets toxiques, ainsi que cela r sulte de lattestation du 7 novembre 2005 du service cantonal de g ologie qui demeurera ci-annex e, et qui pr cise que la parcelle 0002 est "un site pour lequel on ne sattend aucune atteinte nuisible ou incommodante sur lenvironnement."

Toutefois, il est express ment convenu que la soci t C__ SA, soci t anonyme ayant son si ge __, et intervenant ci-apr s, prendra sa charge les ventuels co ts de d pollution. A ce sujet, la garantie de C__ SA due lacqu reur au titre de la pollution du terrain s teint au bout de 2 ans d s lobtention de la premi re autorisation de construire d pos e par lacqu reur, d ment entr e en force, tout recours cart , et dans tous les cas dans un d lai maximum de 5 ans d s la signature du pr sent acte."

Cette derni re clause a t adopt e par les trois parties lacte apr s que le notaire eut attir leur attention sur les probl mes ventuels qui pourraient tre engendr s par la pollution de la parcelle.

E__, agissant en qualit dintervenant au nom et pour le compte de la soci t C__ SA, avait les pouvoirs de la repr senter selon procuration annex e lacte authentique et daccepter la prise en charge par C__ SA des ventuels co ts de d pollution de la parcelle 0002 de la commune de G__, "si ceux-ci intervenaient avant le [aucune date n tant mentionn e]."

Il a t pr vu que tout litige pouvant r sulter de lex cution et de linterpr tation du contrat tait du ressort des tribunaux du canton de Gen ve.

c. A la requ te de A__ SA, la soci t H__ SA a rendu un rapport le 26 mai 2008 portant sur un aper u g ologique, g otechnique et hydrog ologique de la parcelle 0002. Elle a constat que la partie nord de la parcelle tait inscrite au cadastre des sites pollu s en raison de la pr sence dune station-service utilis e par C__ SA, les terrassements venir dans ce secteur devant obligatoirement faire lobjet dun suivi et dun rapport de gestion des terres.

d. Le 1er juillet 2008, A__ SA a d pos une demande dautorisation de construire portant sur les parcelles 0001 et 0002 ainsi quune demande dautorisation de d molir le b timent commercial et les d p ts existant sur la parcelle 0002.

Un recours ayant t form contre lautorisation de construire par lexploitant de lh tel situ sur la parcelle 0001, lautorisation nest devenue d finitive quau mois de juillet 2010.

e. Par courrier lectronique du 25 juin 2010, le conseil de A__ SA a inform C__ SA que les travaux avaient pris du retard et lui a demand si elle acceptait de "prolonger de quelques mois l ch ance du d lai p remptoire du 16 novembre 2010" et de rendre cessible cette clause pour un ventuel acqu reur de lh tel.

C__ SA sy est oppos e, exposant quelle nirait pas au-del du contenu du contrat.

f. Le 25 ao t 2010, A__ SA a mandat I__ pour effectuer le diagnostic des parcelles 0001 et 0002. Apr s avoir constat que seule lextr mit nord-ouest de la parcelle 0002 avait t exploit e comme station-service et tait inscrite au cadastre cantonal des sites pollu s, I__ a annonc que le diagnostic de pollution serait limit celle-ci.

Des sondages ont t effectu s le 3 novembre 2010, les tests en laboratoire r alis s entre le 4 et le 9 novembre 2010 et I__ a rendu son rapport le 26 novembre 2010.

La facture de I__ du 10 d cembre 2010 sest lev e
18644 fr. 95.

B. a. Le 16 novembre 2010, A__ SA a d pos aupr s du Tribunal de premi re instance une demande en paiement dirig e contre C__ SA de 740564 fr., avec int r ts moratoires 5% lan d s cette date, avec suite de frais et d pens, ce montant correspondant aux co ts de d pollution du sol et de d samiantage des parcelles 0001 et 0002, soit des frais d tudes de I__ (sol, 17500 fr.), des frais d tudes de J__ (amiante, 20000 fr.), des frais de d pollution du sol (estimation haute de I__, 100440 fr.), des frais de d samiantage (offre de K__ SA, 479196 fr.), tous montants augment s de 20% en couverture de divers et impr vus (123427 fr.).

A lappui de ses conclusions, A__ SA a all gu que les co ts estim s de d pollution des parcelles 0001 et 0002 devaient tre pris en charge par C__ SA, en application de la clause de garantie contenue dans lacte de vente terme du 16 novembre 2005.

b. C__ SA a conclu au d boutement de A__ SA de ses conclusions, sous suite de d pens.

Elle a expos que son engagement portait exclusivement sur une ventuelle pollution de la parcelle 0002 lexclusion de lamiante, quil tait limit aux seuls co ts effectifs intervenus avant l ch ance du 16 novembre 2010, et non ceux venir, et que seuls les co ts de d pollution taient vis s par la clause, lexclusion des co ts d tude li s la d pollution.

c. Par jugement du 18 ao t 2011, le Tribunal de premi re instance a d bout A__ SA de ses conclusions et la condamn e aux d pens, dont une indemnit de proc dure de 35000 fr. titre de participation aux honoraires davocat de sa partie adverse.

Effectuant une interpr tation des diff rents termes du texte du contrat, le Tribunal a consid r que la "volont " des parties tait uniquement dassurer une prise en charge des co ts de d pollution du terrain par C__ SA dans un certain d lai. Dans une motivation subsidiaire, il a mis en vidence que A__ SA navait pas prouv , alors quelle en avait la charge, lexistence des co ts annonc s, mais faisait valoir une cr ance future et ind termin e.

d. Par arr t du 13 avril 2012, statuant sur appel de A__ SA, la Cour de justice a annul le jugement pr cit et a retourn la cause au Tribunal pour instruction dans le sens des consid rants et nouvelle d cision, les d pens de premi re instance ayant t r serv s ( ACJC/481/2012 ).

En substance, la Cour a consid r que le Tribunal avait viol le droit la preuve de A__ SA en proc dant dembl e une interpr tation objective de la convention, sans ordonner pr alablement les mesures probatoires n cessaires la d termination de la volont des parties.

e. Lors de laudience de comparution personnelle des parties du 14 juin 2012, L__, directeur de A__ SA, a indiqu avoir n goci le contrat de vente des parcelles 0001 et 0002. Cette derni re parcelle se trouvait inscrite au cadastre des sites pollu s. Comme des probl mes li s aux "deux citernes en sous-sol avec du carrelage et donc de la colle, ainsi que de lamiante dans les faux plafonds" taient connus, mais quils auraient d faire des expertises approfondies pour pouvoir chiffrer le co t de cette d pollution avant lachat, A__ SA avait pr f r introduire une clause de garantie plut t que de demander une r duction du prix difficile chiffrer. La clause concernait toutes les pollutions (essence, colle et amiante) et visait tant les b timents que les terrains, les co ts comprenant galement les analyses et expertises puisque les travaux ne pouvaient se faire sans ce pr alable. Il a affirm que ce n tait pas seulement les co ts li s au terrain qui taient vis s, reconnaissant toutefois quaucune liste des types de co ts navait t dress e. Il a annonc que la d pollution tait enfin termin e et que A__ SA pouvait d s lors chiffrer ses pr tentions.

M__, administrateur de C__ SA, a expliqu ne pas avoir particip aux n gociations et ne pas avoir de connaissance directe de cette clause liant sa soci t .

f. Dans son compl ment de demande d pos le 24 ao t 2012, A__ SA a r duit ses pr tentions 724713 fr. 50 avec int r ts 5% lan d s le 16 novembre 2010. Ce montant se composait des co ts de d pollution de la parcelle 0002 (18644 fr. 95 de facture de I__ + 3766 fr. + 101709 fr. 45) et de d samiantage des parcelles 0001 et 0002 (600593 fr. 10).

C__ SA a persist dans ses pr c dentes conclusions. Elle a soulign que les travaux de d pollution taient intervenus post rieurement au d lai de cinq ans pr vu dans la clause de garantie, que certaines factures n taient pas adress es A__ SA, et que cette derni re navait pas d montr s tre acquitt e de ces factures.

g. Entendus par le Tribunal, N__, notaire, et O__, clerc de notaire, ont affirm que la clause litigieuse, r dig e sur la base des indications des parties, tait li e au paragraphe pr c dent, soit exclusivement la parcelle 0002 lexclusion de la parcelle 0001.

P__, ancien g rant de la filiale de C__ SA G__, actuellement consultant en horlogerie, et E__, retrait , ancien administrateur de C__ SA, ont particip la n gociation de la vente des parcelles 0001 et 0002. Ils ont affirm que sil y avait eu des discussions sur la pollution qui pouvait entourer les citernes, il navait jamais t question de d samiantage. La clause de garantie ne concernait que la pollution li e aux pompes et aux citernes. E__ a pr cis que les co ts vis s concernaient ceux des travaux effectivement ex cut s dans les d lais de 2 et 5 ans.

Q__, qui est intervenu pour C__ SA dans le cadre de la conclusion de la clause litigieuse, actuellement directeur immobilier, a expliqu que les travaux devaient en effet tre faits dans le d lai maximum de
5 ans. Les parties ne s taient pas exprim es sur les dates de facture ou de paiement, seuls des d lais butoirs ayant t fix s sans plus de d tails. La d pollution ne concernait que la parcelle et non le b timent car sur la parcelle, il y avait une petite station-service et la citerne tait inscrite au cadastre des sites pollu s. Il navait jamais t question de lamiante, la clause visant uniquement la station-service.

h. Dans leurs critures apr s enqu tes, les parties ont persist dans leurs conclusions.

C. Par jugement du 23 avril 2013, le Tribunal a d bout A__ SA de toutes ses conclusions (ch. 1 du dispositif), la condamn e aux d pens, y compris une indemnit de proc dure de 35000 fr. valant participation aux honoraires davocat de C__ SA (ch. 2), et a d bout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).

En substance, le premier juge a retenu que linstruction navait pas permis d tablir la volont commune des parties. En revanche, une interpr tation du contrat selon le principe de la confiance permettait de retenir que seule la parcelle 0002 tait concern e par la clause de garantie, que lengagement de C__ SA ne portait que sur une ventuelle pollution du terrain lexclusion de lamiante et quil tait limit aux co ts intervenus avant l ch ance du double d lai (2 ans et
5 ans) fix dans la clause et que lesdits co ts ne comprenaient pas ceux du diagnostic de la pollution.

D. a. Par acte d pos au greffe de la Cour de justice le 24 mai 2013, A__ SA appelle de cette d cision. Elle conclut son annulation et persiste dans ses derni res conclusions de premi re instance, avec suite de frais et d pens.

b. C__ SA, devenue B__ SA SA le 18 mars 2013 par suite de changement de raison de commerce, conclut au rejet de lappel et la confirmation du jugement, avec suite de frais et d pens. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause en premi re instance pour la d termination exacte des co ts de pollution pertinents.

E. Largumentation des parties devant la Cour sera reprise ci-apr s, dans la mesure utile la solution du litige.