Urteil Kantonsgericht (GE)

republique et		canton de geneve
POUVOIR JUDICIAIRE C/157/2019 ACJC/1353/2021 ARR T DE LA COUR DE JUSTICE Chambre civile DU MARDI 5 OCTOBRE 2021

Entre

1) Monsieur A __, domicili __,

2) Monsieur B__, domicili __,

appelants dun jugement rendu par la 20 me Chambre du Tribunal de premi re instance de ce canton le 26 novembre 2020, comparants tous deux par Me Serge FASEL, avocat, FBT Avocats SA, rue du 31-D cembre 47, case postale 6120, 1211 Gen ve 6, en l tude duquel ils font lection de domicile,

et

C__ SA, sise __, intim e, comparant par Me Philippe VON BREDOW, avocat, FONTANET & ASSOCI S, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Gen ve 3, en l tude duquel elle fait lection de domicile.

A . a . La parcelle n 1__, divis e en quatre parts distinctes, est la copropri t des propri taires des fonds voisins n 2__, n 3__, n 4__ et n 5__, A__ et B__ tant propri taires des deux derniers fonds.

Une partie de la parcelle n 1__ est grev e dun droit de superficie cessible et dune dur e ind termin e en faveur de la soci t C__ SA (ci-apr s : C__ SA; anciennement, D__ SA). Ce droit est inscrit au Registre foncier depuis le __ 1992.

Le but de cette servitude tait de permettre aux superficiaires de construire un pavillon, den tre les propri taires et davoir le droit dutiliser le solde de la surface grev e destination de jardin. Lacte constitutif pr voyait linterdiction de toute activit susceptible dengendrer du bruit, des tr pidations des odeurs incommodantes, des nuisances ou des pollutions de m me que le d p t de mat riel lext rieur du pavillon, quaucune indemnit n tait due en lien avec la servitude de superficie, et lobligation pour les superficiaires de veiller ce quaucune activit entreprise dans le pavillon puisse engendrer des nuisances aux voisins que ce soit par le bruit, des tr pidations, des manations ou de quelconque autre mani re.

b. D__ SA a fait riger un pavillon sur cette parcelle.

c. Par jugement JTPI/14524/2001 rendu le 6 d cembre 2001, le Tribunal de premi re instance, statuant daccord entre les superficiants de l poque et D__ SA, a notamment donn acte aux premiers de leur accord au maintien du pavillon deux pans rig sur la parcelle n 1__, donn acte D__ SA de son engagement supprimer, dans les trois mois d s le prononc du jugement daccord, les deux velux r alis s dans le toit du pavillon et obstruer d finitivement les ouvertures correspondantes par un rev tement de cuivre identique celui utilis pour lensemble de la toiture, donn acte aux superficiants de leur accord ce que D__ SA fasse r aliser une seule place de parking sur la surface grev e non occup e par le pavillon, le reste tant destin lam nagement dun jardin, donn acte D__ SA quelle pourra utiliser ladite place de parking uniquement lorsque le pavillon sera occup , dit et prononc quil est fait interdiction D__ SA de laisser sur place un v hicule sans plaques, dit et prononc que la partie de la parcelle n 1__ sur laquelle D__ SA exerce son droit de superficie est uniquement destin e lam nagement dun atelier dartiste, dit et prononc que D__ SA ne pourra en aucun cas utiliser le b timent, pour elle-m me ou des tiers, comme habitation ou local commercial, dit et prononc quil est fait interdiction dutiliser les lieux dautres fins que celles dun atelier dartiste, sous menace des peines pr vues par larticle 292 du Code p nal, dit et prononc que lacte constitutif du droit de superficie devait tre modifi selon cet accord et ordonn au Registre foncier de modifier linscription du droit de superficie en cons quence.

d. Ces modifications ont t annot es au Registre foncier ( RS 7 __) en 2002.

e. Le 17 novembre 2017, A__ et B__ se sont plaints aupr s de ladministratrice de C__ SA, E__, de la violation des conditions dexercice du droit de superficie. Ils ont indiqu que plusieurs v hicules occupaient quotidiennement la place de parking disposition du pavillon et que lun dentre eux tait une voiture de fonction de la soci t F__ SA, laquelle avait, selon le Registre du commerce, son si ge au 6__ G__, soit ladresse du pavillon objet du droit de superficie, et ce alors m me que la soci t n tait pas active dans le domaine artistique. Un d lai au 15 f vrier 2018 a t imparti C__ SA pour faire cesser cette atteinte, la soci t tant, par ailleurs, mise en demeure de payer une somme de 14728 fr. 40 A__ et B__, avant le 15 d cembre 2017, en application de larticle 423 CO.

f. La soci t F__ SA a fait modifier linscription de son si ge social le __ novembre 2017.

g. Le 21 mars 2018, A__ et B__ ont engag des poursuites lencontre de C__ SA, en vue dobtenir la restitution des gains ill gitimes quils soutiennent avoir t obtenus par cette soci t au sens de larticle 423 CO. Les commandements de payer correspondants ont t notifi s le 12 avril 2018 C__ SA, laquelle y a form opposition.

B. a . Le 18 juin 2019, A__ et B__ ont assign C__ SA en paiement, chacun deux, de 17141 fr. 60, plus int r ts 5% lan d s le 7 janvier 2019, la lev e des oppositions form es aux poursuites susmentionn es et ce quil soit ordonn C__ SA de faire vacuer les occupants du bien-fonds n 1__ sis H__ [GE] sous la menace dune amende dordre de 1000 fr. par jour pour chaque jour dinex cution apr s un d lai de 7 jours d s lentr e en force de la d cision.

Le jugement du 6 d cembre 2001 avait selon eux t transgress par la domiciliation de la soci t F__ SA sur la parcelle objet du droit de superficie, soci t dont le but relevait du conseil en marketing et ne correspondait donc pas la notion dartiste. Les occupants du pavillon nexploitaient pas celui-ci conform ment sa destination pr vue mais lutilisaient dautres fins, vraisemblablement des fins dhabitation. Ils ont all gu que le pavillon tait utilis en soir e et les week-ends, des enfants avaient jou dans une piscine gonflable durant un week-end en ao t 2018, de la musique s chappait du pavillon, la r paration dun v hicule avait t effectu e sur la place de parking durant le premier week-end de septembre 2018, un camion de transport avait t stationn aux abords du pavillon le 29 ao t 2018 et des v hicules, notamment trangers, s taient stationn s aux alentours du pavillon le 5 janvier et du 11 au 15 mars 2019. Ils ont galement relev une occupation, irr guli re, de la place de parking par le stationnement dun ou de plusieurs v hicules, parfois en m me temps et m me lorsque le pavillon n tait pas occup , mais aussi par des v hicules dont les d tenteurs n taient pas des artistes.

Par ailleurs, les velux en toiture navaient pas t condamn s conform ment la d cision du 6 d cembre 2001.

Quand bien m me depuis laudience de conciliation (laquelle avait eu lieu en mars 2019), les personnes occupant les locaux "se faisaient discr tes, probablement suite aux consignes re ues" (all gu n 61), A__ et B__, estimaient que des mesures visant faire cesser latteinte devaient tre mises en uvre, savoir l vacuation des habitants du pavillon et une utilisation conforme de la place de stationnement.

A__ et B__ ont galement fait valoir que la mise disposition du pavillon des tiers par C__ SA devait tre consid r e comme un acte de gestion, cette derni re tant le g rant des copropri taires de la parcelle n 1__ qui en sont les ma tres, et que cette mise disposition du pavillon avait t effectu e sans droit et sans volont de sauvegarder les int r ts des ma tres. Le droit de superficie ne permettait pas une exploitation commerciale de lobjet, de sorte que sa mise en location constituait une activit illicite. Le montant dont le paiement tait demand correspondait leur part des loyers hypoth tiques du pavillon per us ind ment par C__ SA entre fin septembre 2016 et janvier 2019.

A lappui de leur demande ils ont notamment produit des photographies, non dat es, de lentr e du pavillon et de la place de parking occup e par divers v hicules.

b. Dans sa r ponse du 30 septembre 2019, C__ SA a conclu lirrecevabilit de la demande en paiement, subsidiairement son rejet, A__ et B__ devant tre condamn s en tous les d pens de linstance.

Sur la recevabilit , elle a soutenu que A__ et B__ navaient pas dint r t digne de protection agir faute de d monstration de leur int r t ce que le pavillon soit exclusivement exploit comme atelier dartiste et ce quune seule voiture seulement puisse se stationner sur la place de parking.

Au fond, C__ SA a expos qu compter doctobre 2016, elle avait conclu trois baux successifs dune dur e dun an chaque fois, soit du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1^er avril 2018 au 31 mars 2019 et du 1^er avril 2019 au 30 avril 2020. Lobjet de la location avait toujours t un pavillon destination dun atelier dartiste avec jardin et une place ext rieure et d s le second contrat les limites du droit de superficie avaient t indiqu es avec pr cision. C__ SA a ajout que le droit de superficie navait jamais exclu la possibilit de louer le pavillon et quelle avait respect le droit de superficie en louant le pavillon en tant quatelier dartiste.

A lappui de ses all gu s, C__ SA a produit trois contrats de bail loyer relatifs la location du pavillon pour les p riodes du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017, 1^er avril 2018 au 31 mars 2019 et 1^er avril 2019 au 30 avril 2020. Lidentit des locataires ainsi que le montant des loyers ont t caviard s. Les trois baux portaient sur la location dun "pavillon datelier dartiste 7x7m avec jardin", la destination des locaux tant un "atelier dartiste". Les deux premiers documents mentionnent galement une place de parking ext rieur. En annexe au second contrat, figure en sus un document relatif aux modalit s dusage du pavillon (une seule place de parking, utilis e uniquement lorsque le pavillon est occup , interdiction de laisser un v hicule sans plaques, interdiction dutiliser le local comme habitation ou local commercial mais uniquement un atelier dartiste). Ces modalit s sont reprises dans les clauses particuli res du troisi me contrat de bail.

c. A laudience de d bats dinstruction, d bats principaux et premi res plaidoiries du 26 novembre 2019, A__ et B__ ont requis la production par C__ SA des baux non caviard s, laudition des locataires successifs en tant que t moins et linterrogatoire des parties.

d. Par ordonnance ORTPI/1166/2019 du 28 novembre 2019, le Tribunal a admis comme moyen de preuve linterrogatoire, voire la d position des parties et ordonn une audience de d bats principaux pour le 3 f vrier 2020. Il a refus de donner suite la requ te de A__ et B__ portant sur la production des baux non caviard s et sur laudition des locataires successifs, au motif que la demande de production des baux et laudition desdits t moins ne figuraient pas sous un all gu des critures de A__ et B__ au titre de moyens de preuve.

e. A__ et B__ ont form recours contre cette d cision aupr s de la Cour de justice, qui la d clar irrecevable, faute de pr judice difficilement r parable.

f. Lors de laudience du 14 septembre 2020, A__ a expliqu quil passait quotidiennement devant le pavillon, lequel se trouvait sur son chemin pour aller aux poubelles et pour sortir et rentrer chez lui. Le pavillon tait occup presque en permanence, selon lui des fins dhabitation et non pas par des artistes. Il avait observ une seule personne y entrer et sortir et un v hicule stationn proximit , le m me depuis le mois dao t 2018, les occupants du pavillon ayant chang cette poque. Il navait pas constat dactivit dartiste lext rieur. Il a reconnu ne s tre jamais plaint avant le 17 novembre 2017.

E__ a expos ne pas souhaiter d voiler lidentit des locataires afin de les pr server du harc lement de A__ et B__. Le locataire tait un crivain qui nhabitait pas dans le pavillon mais Gen ve. Elle ignorait comment cette personne travaillait ainsi que la fr quence de sa pr sence sur place. Elle a assur avoir lou le pavillon comme un atelier dartiste. Elle ne voulait pas d voiler le montant du loyer, ni le nom de lancien locataire, qui avait occup les lieux entre 2016 et 2017, lequel dessinait selon ses souvenirs. Elle a expliqu que le pavillon navait pas t lou entre le 1^er octobre 2017 et le 31 mars 2018 et quil navait jamais t lou F__ SA.

A ce sujet, A__ a affirm que les photos produites dataient doctobre 2017 et que lactivit avait perdur jusquen novembre 2017.

g. Lors de laudience du 10 novembre 2020, les parties ont plaid et persist dans leurs conclusions.

A__ et B__ ont reproch C__ SA de ne pas avoir particip l tablissement des faits en produisant des contrats caviard s.

C__ SA a assur ne pas avoir dobligation de participer ladministration des preuves alors que A__ et B__ navaient pas cit les pi ces et les t moins lappui de leurs all gu s. En outre, la somme r clam e tait d nu e de fondement et les locataires, qui n taient pas partie la proc dure, ne pouvaient pas tre expuls s.

A lissue de cette audience, le Tribunal a gard la cause juger.

C. Par jugement JTPI/14746/2020 rendu le 26 novembre 2020, le Tribunal a d bout A__ et B__ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), laiss les frais, arr t s 3840 fr., la charge de A__ et B__, pris conjointement et solidairement (ch. 2), condamn A__ et B__, pris conjointement et solidairement, verser C__ SA la somme de 4000 fr. TTC titre de d pens (ch. 3) et d bout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).

Le Tribunal a retenu que le contenu du droit de superficie de m me que ses restrictions taient inscrits au Registre foncier de sorte que A__ et B__ avaient un int r t ce que celui-ci soit respect . La demande tait ainsi recevable.

Dans la mesure o aucune conclusion navait t prise par A__ et B__ en lien avec les velux, le Tribunal na pas examin cet aspect du litige.

C__ SA tait propri taire du pavillon et avait le pouvoir d en disposer et de l utiliser comme elle l entendait dans les limites de lacte constitutif du droit de superficie et des restrictions d finies dentente entre les parties. Il en allait de m me pour le droit dusage sur le sol non b ti.

Examinant le litige au regard de lart. 679 CC, dont lapplication tait la seule plaid e par A__ et B__, le Tribunal a retenu que les photographies prouvaient que deux v hicules avaient t stationn s en m me temps alors que le droit de superficie limitait lutilisation de la place un v hicule. Il n tait toutefois pas impossible que des tiers se soient stationn s illicitement sur la place de parking, ce dautant plus si les photos avaient t prises, comme all gu , au mois doctobre 2017 alors que le pavillon n tait pas lou cette p riode. En outre, A__ et B__ ne d montraient pas en quoi une telle occupation serait excessive et ne pourrait pas tre tol r e par eux. En effet, le stationnement de deux v hicules sur un terrain ne provoquait pas en soi une immission excessive cr ant une g ne. Ils ne s taient pas plaints de bruits li s aux v hicules ni de pollution, ni que de tels bruits ou pollutions exc daient les limites de la tol rance due entre voisins dans une zone r sidentielle. Quant lutilisation du pavillon, les l ments fournis par A__ et B__ ne suffisaient pas d montrer une utilisation des fins dhabitation. En effet, rien nemp chait un artiste de travailler en musique, en soir e ou les week-ends, de recevoir du monde, de laisser des enfants jouer dans le jardin ou de r parer un v hicule sur sa place de stationnement. Quant la pr sence dun camion de transport aux abords du pavillon le 29 ao t 2018, cela ne prouvait absolument rien, si ce n tait que quelquun avait fait venir un camion une certaine date, mais aucunement que le pavillon est utilis des fins dhabitation. En effet, il tait galement possible pour un artiste de se faire livrer des objets dans son atelier. En outre, A__ et B__ avaient failli leur obligation de d montrer en quoi ces diff rents v nements constituaient des immissions excessives cr ant une g ne et ne pouvant pas tre tol r es par eux. Dans la mesure o il sagissait dun lieu qui tait lou , les voisins devaient pouvoir tol rer certaines nuisances relatives loccupation de ce b timent et de son jardin et ce m me sil ne devait pas sagir dun local commercial ni dune habitation, cela reste un lieu o des gens pouvaient venir. A cela sajoutait que A__ et B__ avaient reconnu que depuis juin 2019 la situation tait calme. Sagissant du dommage, A__ et B__ s taient content daffirmer avoir subi de nombreuses nuisances sans donner plus de d tails ce sujet, ni en d montrer lexistence. La condition du dommage n tait donc pas remplie non plus. Le Tribunal a ainsi consid r que les conditions de laction en cessation du trouble n taient pas r alis es.

Relativement la restitution des profits ill gitimes (art. 423 CO), le Tribunal a retenu que C__ SA tait en droit de louer le pavillon dans les limites de lacte constitutif du droit de superficie et de ses restrictions, soit comme un atelier dartiste. La soci t avait d montr avoir conclu trois baux successifs dune dur e dun an chacun et dans lesquels il tait toujours mentionn que le but de lutilisation du pavillon tait un atelier dartiste, les deux derniers baux faisant express ment r f rence aux restrictions pr vues par le droit de superficie. A__ et B__ navaient quant eux pas prouv que C__ SA avait viol le droit de superficie ni en quoi cette violation constituerait une ing rence dans les droits contractuels dautrui. Les conditions de larticle 423 CO n taient ainsi pas r alis es.

D. a . Par acte d pos le 19 janvier 2021 au greffe de la Cour de justice, A__ et B__ appellent de ce jugement, quils ont re u le 4 d cembre 2020. Ils concluent, sous suite de frais et d pens, son annulation et, cela fait, persistent dans les conclusions prises devant le Tribunal. Ils ont pr alablement conclu ce que C__ SA soit condamn e produire lensemble des baux non caviard s portant sur les relations de location du bien-fonds n 1__, ce que laudition des trois locataires successifs du bien-fonds soit ordonn e et ce que leur soit octroy le droit de se prononcer oralement et par crit sur les moyens de preuve admis.

b. C__ SA conclut lirrecevabilit de lappel, faute davoir respect le d lai dappel, son rejet et la confirmation du jugement, A__ et B__ devant tre condamn s en tous les d pens dinstance.

c. Dans leur r plique, A__ et B__, qui ont prouv la date laquelle le jugement leur a t notifi , ont persist dans leurs conclusions.

d. Dans sa duplique, C__ SA a abandonn sa conclusion en irrecevabilit de lappel et a persist dans ses autres conclusions.

e. Les parties ont t inform es, par avis du greffe de la Cour du 26 mai 2021, de ce que la cause tait gard e juger.

1. 1.1 Le voie de lappel est ouverte contre les d cisions finales de premi re instance, dans les affaires patrimoniales lorsque la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est sup rieure 10000 fr. (art. 308 CPC), ce qui est le cas en lesp ce.

1.2 Lappel a t interjet dans le d lai utile de trente jours (art. 311 al. 1, 142 al. 3 et 145 al. 1 let. c CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte quil est recevable.

1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir dexamen (art. 310 CPC), mais uniquement dans la limite des griefs qui sont formul s (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). Elle applique la maxime des d bats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC).

Le juge dappel contr le librement lappr ciation des preuves effectu e par le juge de premi re instance (art. 157 CPC en relation avec lart. 310 let. b CPC) et v rifie si celui-ci pouvait admettre les faits quil a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

2. Les appelants reprochent au premier juge davoir refus dordonner la production des baux non caviard s et laudition des locataires comme t moins, alors que cela leur aurait permis de prouver que les locaux nont pas t lou s des artistes et quaucune activit artistique navait t d ploy e dans le pavillon.

2.1 Linstance dappel peut d cider dadministrer les preuves (art. 316 al. 3 CPC).

Elle peut ordonner que des preuves administr es en premi re instance le soient nouveau devant elle, faire administrer des preuves cart es par le tribunal ou encore d cider ladministration de toutes autres preuves. Cette disposition ne conf re toutefois pas lappelant un droit la r ouverture de la proc dure probatoire et ladministration de preuves. Lautorit dappel peut refuser une mesure probatoire en proc dant une appr ciation anticip e des preuves, lorsquelle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas pr valoir sur les autres moyens de preuve d j administr s par le tribunal, savoir lorsquil ne serait pas de nature modifier le r sultat de lappr ciation des preuves quelle tient pour acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; arr t du Tribunal f d ral 5A_86/2016 du 5 septembre 2016 consid. 3.1).

2.2 En lesp ce, la production des baux non caviard s et laudition des anciens locataires ne seront pas ordonn es car m me retenir que les locataires aient fait un usage du pavillon et de la place de parking contraire au contrat de bail, lissue du litige ne sen trouverait pas modifi e (cf. consid. 3.2 et 4.2 infra). La question de savoir si le Tribunal tait en droit de refuser ladministration des preuves sollicit es par les appelants du fait quils ne les avaient pas articul es dans leur demande peut ainsi rester ouverte.

Par ailleurs, la Cour sestime suffisamment renseign e pour statuer sur les points faisant lobjet de lappel, de sorte que la cause est en tat d tre jug e.

Partant, il ne se justifie pas de donner suite aux conclusions pr alables des appelants.

3. Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir ordonn lintim e de faire vacuer les occupants du bien-fonds n 1__ sis H__.

3.1.1 A teneur de lart. 641 al. 1 CC, le propri taire dune chose a le droit den disposer librement, dans les limites de la loi.

La ma trise conf r e par le droit de propri t est en principe illimit e, moins, notamment, que le propri taire ait lui-m me restreint sa ma trise en conf rant un tiers un droit r el limit sur cet objet en constituant en faveur dun tiers un droit personnel en relation avec lobjet (Steinauer, Les droits r els, Tome I, 2019, n. 1388 et 1390, p. 398, cit ci-apr s : Tome I).

3.1.2 Le propri taire dun immeuble peut tablir en faveur d un tiers une servitude lui conf rant le droit d avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grev , soit au-dessous (art. 779 al. 2 CC).

Le droit de superficie est une servitude par laquelle le propri taire dun immeuble accorde un tiers le droit davoir ou de faire une construction ou un ouvrage sur son immeuble et den demeurer propri taire (Ballif, Commentaire romand,
CC-II, n. 1 ad art. 779 CC). Le droit de superficie comprend galement pour son titulaire un droit d usage sur le sol non b ti dans les limites de l assiette du droit de superficie (CC 779b) (Ballif, op. cit., n. 28 ad art. 779 CC).

Le droit de superficie a pour cons quence de dissocier la propri t du fonds de la propri t des constructions immobili res qui sy trouvent et permet de faire chec au principe de laccession (art. 667 CC). Le titulaire du droit de superficie devient propri taire des constructions tablis sur le fonds grev (Steinauer, Les droits r els, Tome III, 2012, n.2513, p. 110, cit ci-apr s : Tome III). Le b n ficiaire de la servitude ne poss de pas de droit de propri t sur le terrain sur lequel la construction est b tie, mais il a la jouissance exclusive de ce dernier. Ainsi, dans les limites des clauses du contrat de superficie, le superficiaire profite de l immeuble comme s il en tait propri taire : il b n ficie des revenus et assume les investissements et les charges (Pradervand-Kernen, La valeur du droit de superficie, in Droit de superficie et leasing immobilier. Deux alternatives au transfert de propri t , 2011, p. 40).

Le contenu pr cis du droit r el conf r est d termin par lacte constitutif, auquel linscription au registre foncier renvoie (Steinauer, Tome III, n. 2536, p. 122). Les dispositions contractuelles sur les effets et l tendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur l utilisation des surfaces non b ties mises contribution par l exercice du droit, sont obligatoires pour tout acqu reur du droit de superficie et de l immeuble grev (art. 779b al. 1 CC). Si les parties en conviennent, d autres dispositions contractuelles peuvent tre annot es au registre foncier (art. 779b al. 2 CC). La loi ne donne pas de limite aux dispositions contractuelles pouvant tre annot es au registre foncier. Il peut donc s agir de toute disposition contractuelle de nature personnelle en relation avec le droit de superficie. Les parties pourront notamment d cider d annoter au Registre foncier les limitations de la cessibilit du droit de superficie, les limitations quant l am nagement ou la destination des b timents n ayant pas d impact direct sur le bien-fonds, des limitations quant aux loyers, etc. (Ballif, op. cit., n. 9 ad art. 779b CC).

3.1.3 A titre de sanction en cas dexc s dans lexercice du droit r el ou de violation des obligations contractuelles du superficiaire, lart. 779f CC donne au propri taire un droit de "retour anticip ", c est- -dire la possibilit de priver le superficiaire de sa servitude. Il faut toutefois que le superficiaire ait gravement viol ses devoirs (Steinauer, Tome III, n. 2539, p. 124).

En cas de violation non grave, le propri taire dispose de laction n gatoire (art. 641 al. 2 CC) ou de laction en dommages-int r ts (97 CO) (Steinauer, Tome III, n. 2539a, p. 124).

Comme un propri taire, le superficiaire est galement tenu des dommages caus s aux fonds voisins par un exercice excessif de son droit (art. 679 CC) (Steinauer, Tome III, n. 2537b, p. 123).

3.1.4 Selon lart. 641 al. 2 CC, le propri taire peut revendiquer sa chose contre quiconque la d tient sans droit et repousser toute usurpation.

Pour tre bien fond e, laction n gatoire n cessite la r union des conditions suivantes : le demandeur doit tre propri taire dune chose, celle-ci doit faire lobjet dun trouble direct, actuel ou imminent, en lien de causalit avec un comportement ou une abstention du d fendeur et enfin tre illicite (Bohnet, Actions civiles, Volume I, 2 ^me d., 2019, n. 26 ss 41; Fo x, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 39 46 ad art. 641 CC; Steinauer, Tome I, n. 1417 ss, p. 406). Laction nest admise que si le trouble dure encore ou sil est sur le point de se produire, ou se reproduire. Si le trouble a pris fin et ne menace pas de se r p ter, seule est ouverte une action en dommages-int r ts (Steinauer, Tome I, n. 1431, p. 409).

Laction n gatoire nest ouverte que si le trouble est direct, savoir quil ne r sulte pas de lexercice du droit de propri t sur le fond voisin (ATF 111 II 24 in JdT 1986 I 162 ; arr t du Tribunal f d ral 5C_137/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.2; Fo x, op. cit., n. 42 ad art. 641 CC; Steinauer, Tome I, n. 1426, p. 408). Si le trouble r sulte du fonds voisin, cest lart. 679 CC qui nonce la sanction g n rale des r gles sur les rapports de voisinage qui est applicable. Cette disposition pr voit que celui qui est atteint ou menac dun dommage parce quun propri taire exc de son droit peut actionner ce propri taire pour quil remette les choses en l tat ou prenne des mesures en vue d carter le danger, sans pr judice de tous dommages-int r ts.

Lart. 679 CC institue une responsabilit objective, qui existe ind pendamment dune faute du propri taire et suppose la r alisation de trois conditions mat rielles : un exc s dans lutilisation du fonds, soit un d passement des limites assign es la propri t fonci re par le droit de voisinage, une atteinte (actuelle ou mena ante) aux droits du voisin ainsi quun rapport de causalit naturelle et ad quate entre lexc s et latteinte (ATF 143 III 242 consid. 3.1; arr ts du Tribunal f d ral A_16/2020 du 18 ao t 2020 consid. 5.1.1; 4A_60/2017 du 28 juin 2017 consid. 3.1). Latteinte doit tre actuelle. Le comportement lorigine de latteinte doit se poursuivre au moment de louverture de laction (Steinauer, Tome IIII, n. 2796, p. 281). Laction en pr vention de latteinte nest pas pr vue lart. 679 CC, mais elle est admise par la jurisprudence. Il faut toutefois que latteinte soit hautement vraisemblable (Steinauer, Tome III, n. 2802, p. 282).

Selon la jurisprudence, les conflits entre un superficiaire et le propri taire dun fonds grev , n s du fait que lun deux exc de son droit, se jugent selon lart. 679 CC (ATF 145 II 282 consid. 2; 111 II 236 consid. 2 = JdT 1986 I 115 ).

3.1.5 Aux termes de lart. 58 al. 1 CPC, le tribunal ne peut accorder une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demand , ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse (arr t du Tribunal f d ral 5A_658/2019 du 7 juillet 2020 consid. 5.1.2).

3.2 En lesp ce, les appelants nont pas consid r que la violation du contrat de superficie tait suffisamment grave pour se pr valoir du retour anticip pr vu lart. 779f CC.

La question de savoir si lart. 641 al. 2 CC est applicable parall lement lart. 679 CC dans les litiges opposant le superficiaire et le superficiant, comme le plaident les appelants, peut, en lesp ce, rester ind cise. En effet, tant laction n gatoire fond e sur lart. 641 al. 2 CC que celle reposant sur lart. 679 CC supposent que le trouble dont se pr vaut le propri taire soit actuel, soit quil dure encore, ou imminent, soit sur le point de se produire ou de se reproduire.

Les appelants font valoir que loccupation illicite du pavillon "perdurait au jour du d p t de lappel (all gu n 61 de la Demande)" alors que dans cet all gu ils ont indiqu que les occupants taient discrets depuis le mois de mars 2019 et quau vu du caract re r p titif de cette occupation illicite celle-ci pourrait vraisemblablement se reproduire, de sorte quil est n cessaire dordonner lintim e de faire vacuer les occupants du pavillon.

En admettant que les anciens locataires, soit ceux qui ont occup les locaux avant que la proc dure ne soit pendante, ont utilis les locaux dautres fins quun atelier dartiste, le non-respect du droit de superficie a pris fin leur d part. Le dernier locataire, dont le bail de dur e d termin e s tendait du 1^er avril 2019 au 30 avril 2020 et qui a pris possession des locaux apr s laudience de conciliation, na , pour sa part, pas fait lobjet dall gation de la part des appelants. Dans leur demande du mois de juin 2019, les appelants se sont limit s dire quil tait "discret" et lors de laudience du 14 septembre 2020, soit une ann e plus tard, A__ a uniquement all gu que le pavillon tait occup "presque" en permanence, all gation trop vague pour que lon puisse retenir que la personne habite le pavillon. Il tait en outre admis quune seule personne et quun seul v hicule taient pr sents. Compte tenu de ce qui pr c de, on ne saurait exiger de lintim e quelle r silie le bail de son locataire actuel, si tant est que cela soit toujours le m me depuis louverture de la pr sente proc dure, parce que danciens locataires ou occupants du pavillon nauraient pas respect lusage pr vu pour celui-ci. M me retenir quil existerait un risque que de futurs locataires ne respectent pas lusage du pavillon qui leur a t impos par le contrat de bail, il ne saurait tre fait interdiction lintim e doccuper elle-m me les locaux ou de le faire occuper par des tiers, alors que le droit de superficie ly autorise dans les limites du contrat. Tout au plus, les appelants peuvent-ils exiger de lintim e quelle rappelle lordre le locataire actuel et les prochains locataires sil devait sav rer quils nutilisent pas le pavillon selon lusage qui a t fix dans le contrat de superficie ou quils stationnent plus de v hicules quautoris .

Par cons quent, cest juste titre que le premier juge a d bout les appelants de leurs conclusions en expulsion des occupants des locaux.

4. Les appelants reprochent au Tribunal davoir consid r que les conditions de lart. 423 al. 1 CO n taient pas remplies et de leur avoir ainsi ni le droit de percevoir les loyers per us par lintim e.

4.1 Celui qui, sans mandat, g re l affaire d autrui, est tenu de la g rer conform ment aux int r ts et aux intentions pr sumables du ma tre (art. 419 CO).

Lart. 423 al. 1 CO prescrit que lorsque la gestion na pas t entreprise dans lint r t du ma tre, celui-ci nen a pas moins le droit de sapproprier les profits qui en r sultent. En effet, lorsquun profit est r alis au moyen du patrimoine dautrui, il doit revenir au titulaire de ce patrimoine, et non lauteur de lacte (ATF
126 III 69 consid. 2b).

Cette disposition sapplique uniquement la gestion imparfaite de mauvaise foi (ATF 129 III 422 consid. 4; 126 III 382 consid. 4b/aa, in SJ 2001 I p. 113;
126 III 69 consid. 2; H ritier Lachat, Commentaire romand CO I, 2 me d. 2012, n. 5 ad Intro. art. 419-424 CO). Elle est imparfaite parce quelle nest pas prise dans lint r t du ma tre, mais dans celui du g rant ou dun tiers. Elle est dite de "mauvaise foi" lorsque le g rant sait ou devrait savoir quil simmisce dans la sph re dautrui sans avoir de motifs pour le faire (ATF 126 III 69 consid. 2; arr t du Tribunal f d ral 6B_819/2013 du 27 mars 2014 consid. 6.1). Il faut que le g rant ait la volont et la conscience de g rer l affaire d autrui (ATF 99 II 131 consid. 2 = JdT 1974 I 130 ). La preuve de l existence de cet l ment subjectif incombe celui qui pr tend en d duire des droits (art. 8 CC) (H ritier Lachat, op. cit., n. 6 ad art. 419 CO). Lart. 423 CO ne sapplique pas la gestion imparfaite de bonne foi, situation dans laquelle le g rant, en faisant preuve de diligence, a des motifs suffisants de penser quil agit dans sa sph re propre, ou quil dispose de motifs suffisants dagir dans celle dautrui (H ritier Lachat, op. cit., n. 5 ad Intro. art. 419-424 CO; Tercier/Favre/Conus, Les contrats sp ciaux, 2009, n. 6071 et 6073).

Le g rant agit de mani re illicite en commettant un acte dusurpation. Ce genre dusurpation est reconnu, notamment, en cas datteinte aux droits r els dautrui (utilisation sans droit de la chose dautrui); il lest aussi en cas datteinte aux droits patrimoniaux dautrui, lorsque lauteur retire un profit de la violation dune obligation ou dune interdiction (ATF 126 III 69 consid. 2a), tel est le cas dune sous-location non autoris e.

4.2 En lesp ce, les appelants ne contestent pas le jugement en tant quil retient que le contrat de superficie ninterdisait pas lintim e de louer lusage du pavillon et du jardin. En effet, comme d j indiqu (cf. supra 3.1.2), en sa qualit de superficiaire, lintim e avait le droit, dans les limites des clauses du contrat de superficie, de profiter de limmeuble comme si elle en tait propri taire et den tirer des revenus. Le fait que le pavillon ne puisse pas servir de local commercial ne signifiait pas que lintim e n tait pas en droit de le louer, pour autant que lusage qui en soit fait par les locataires soit conforme au contrat de superficie. Les appelants ne le font dailleurs plus valoir en appel. Lintim e a donc agi de bonne foi puisquelle a lou les locaux en imposant aux locataires quils soient utilis s comme atelier dartiste. Le fait que les locataires ne soient pas des personnes physiques reconnues sur la sc ne artistique nest pas pertinent d s lors quil nest pas rare que des soci t s louent des locaux en vue de les mettre gratuitement disposition dartistes dans le cadre dun m c nat. Il ne peut donc tre retenu que lintim e pouvait savoir lavance que les locaux seraient utilis s contrairement leur destination. Ainsi, il ne suffit pas que les locataires aient us des locaux de mani re non conforme au contrat de bail pour que les loyers encaiss s par lintim e puissent revenir aux appelants. Un contrat de bail conclu bon droit par lintim e ne saurait devenir un acte dusurpation du fait de la conduite non conforme au contrat de bail des locataires.

Par cons quent, le jugement d boutant les appelants de leurs conclusions en restitution dun profit ill gitime sera confirm .

5. Les frais judiciaires dappel sont arr t s 4000 fr. (art. 13, 17, 18 et 35 RTFMC) et mis la charge des appelants qui succombent, solidairement entre eux (art. 95 et 106 al. 1 CPC). Ils seront compens s partiellement avec lavance fournie par les appelants, acquise lEtat de Gen ve (art. 111 al. 1 CPC). Les appelants seront encore condamn s verser lEtat de Gen ve, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, la somme de 700 fr. titre de solde de frais judiciaires.

Les appelants seront en outre condamn s verser lintim e, solidairement entre eux, 2500 fr., d bours et TVA compris, titre de d pens dappel (art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC).

* * * * *

A la forme :

D clare recevable lappel interjet le 19 janvier 2021 par A__ et B__ contre le jugement JTPI/14746/2020 rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal de premi re instance dans la cause C/157/2019-20.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris.

D boute les parties de toutes autres conclusions.

Sur les frais :

Arr te les frais judiciaires dappel 4000 fr., les met la charge de A__ et B__, solidairement entre eux, et dit que ces frais sont partiellement compens s avec lavance vers e par ceux-ci, acquise lEtat de Gen ve.

Condamne A__ et B__, solidairement entre eux, verser 700 fr. aux Services financiers du Pouvoir judiciaire.

Condamne A__ et B__, solidairement entre eux, verser 2500 fr. de d pens C__ SA.

Si geant :

Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, pr sidente; Madame
Verena PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges;
Madame Roxane DUCOMMUN, greffi re.

Indication des voies de recours :

Conform ment aux art. 72 ss de la loi f d rale sur le Tribunal f d ral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110 ), le pr sent arr t peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec exp dition compl te (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal f d ral par la voie du recours en mati re civile.

Le recours doit tre adress au Tribunal f d ral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions p cuniaires au sens de la LTF sup rieure ou gale 30000 fr.